Contrato de Arriendo de Local Comercial

¿Qué es un contrato de arriendo de local comercial?

El contrato de arriendo de local comercial permite a una persona, ya sea natural o jurídica, denominada arrendador, entregar el uso de un inmueble a otra persona natural o jurídica, denominada arrendatario, quien pagará una cantidad estipulada entre ambos por el uso del local comercial.

El bien inmueble arrendado será destinado a su explotación como local comercial, por tanto, excluye el uso de estos inmuebles como viviendas.

¿En qué casos un inmueble es considerado un local comercial?

Las municipalidades definen el destino de los inmuebles al momento de otorgar los respectivos permisos municipales para su construcción. Para conseguir esta información, cualquier persona puede solicitar el documento denominado "Certificado de Informaciones Previas" en la Dirección de Obras Municipales del lugar donde se ubica el inmueble, presentando el Rol de Avalúo y dirección del inmueble.

Si un inmueble fue autorizado para su uso como vivienda, no podrá ser destinado a otros fines, a menos que la municipalidad respectiva autorice el cambio de destino.

En los inmuebles destinados a un uso habitacional (vivienda), no se considera cambio de destino la instalación de pequeños comercios o industrias artesanales o el ejercicio de una actividad profesional, siempre que se mantenga como principal destinación su uso como vivienda.

¿Cuáles son los distintos tipos de contrato de arriendo?

Existen distintos contratos de arriendo de inmuebles, entre los que se encuentran:

• Contrato de arriendo de locales comerciales, para el arriendo de inmuebles que se utilizarán para realizar una actividad económica, comercial o mercantil.
• Contrato de arriendo de estacionamiento, para el arriendo de estacionamientos sea que este se encuentre en un edificio destinado a ese propósito, o en otro lugar.
• Contrato de arriendo de casa o departamento, para el arriendo una vivienda de forma permanente o habitual para uso habitacional.
• Contrato de arriendo de vivienda para uso vacacional, para viviendas que se arriendan amobladas por temporadas no superiores a 3 meses para fines de descanso o turismo.

Asimismo, existen contratos de arriendo destinados entregar el uso de otros bienes, por ejemplo:

• Contrato de arriendo de bienes muebles.
• Contrato de arriendo de vehículo.

¿Cuál es la diferencia entre el contrato de arriendo de local comercial y el contrato de arriendo de casa o departamento?

La diferencia recae en que este contrato de arriendo de local comercial abarca aquellos inmuebles destinado a su explotación como local comercial y no al arrendamiento de otro tipo de bien raíz que tenga como destino la vivienda. Para dar en arrendamiento un bien raíz se debe celebrar otro tipo de contrato de arriendo: el contrato de arriendo de casa o departamento.

Por lo tanto, el contrato de arriendo de casa o departamento permite a los interesados celebrar un contrato referente a un bien raíz, sea una casa o departamento, donde el destino que se le da al inmueble es vivir en el mismo. Mientras que el contrato de arriendo de local comercial solo permite arrendar un espacio destinado a la explotación comercial, por lo que el uso del inmueble se otorga específicamente para realizar una actividad económica, comercial o mercantil y no será posible habitar en él.

¿Es obligatorio celebrar un contrato de arriendo de local comercial?

No es obligatorio redactar un contrato de arriendo de local comercial, esto debido a que los contratos de palabra son válidos. Sin embargo, existen consecuencias en el caso de que no se cuente con el contrato por escrito, entre ellas:

• Presunción del valor de la renta: Se presumirá el valor de la renta a partir de los depósitos o comprobantes de pago y, de no existir estos, se considerará la declaración del arrendatario para determinar el valor de la renta.
• Prueba de incumplimiento del contrato: Se dificulta probar que existen obligaciones entre las partes cuando no existe un contrato por escrito.

Se recomienda redactar el contrato de arriendo de local comercial para la seguridad del arrendador y el arrendatario. Especialmente, porque este tipo de contratos debe ser otorgado ante Notario Público, elevando los estándares de formalidad para este tipo de contratos.

¿Qué son las reparaciones necesarias y locativas en un contrato de arriendo de local comercial?

En el caso de que exista la necesidad de arreglar o reparar el local comercial que se ha dado en arriendo, que existan problemas con las instalaciones o surjan inconvenientes que daban repararse, es preciso determinar la naturaleza del problema y quien está obligado a remediarlo.

Las reparaciones necesarias son aquellas indispensables para conservar el inmueble en estado de servir para el fin al cual fue arrendado, por ejemplo, arreglo de filtraciones en el techo o de problemas de humedad en la vivienda. Estas son de cargo del arrendador.

Las reparaciones locativas corresponden a aquellas reparaciones menores que no comprometen el uso del inmueble, por ejemplo, reparar vidrios rotos o arreglar las persianas de la propiedad. Estas son de cargo del arrendatario.

¿Qué es el desahucio en un contrato de arriendo de local comercial?

El desahucio corresponde a la comunicación de terminación anticipada del contrato de arriendo realizada por cualquiera de las partes. Su aplicación opera de manera distinta dependiendo de la extensión y naturaleza del contrato de arriendo de local comercial:

Contrato de plazo indefinido o mes a mes

• Notificación: Se debe notificar judicialmente o por carta certificada a la otra parte que se desea poner fin al contrato.
• Plazo de restitución: En este caso, se tiene de dos meses para restituir el inmueble, contado desde su notificación.
• Extensión del plazo: Este plazo aumentará en un mes por cada año que el inmueble haya sido ocupado.
• Pago de la renta: En este caso, el arrendatario estará obligado a pagar la renta solo hasta el día de la restitución.

Contrato a plazo fijo

• Notificación: En aquellos contratos a plazo fijo menores a un año, solo se puede solicitar la restitución del inmueble con intervención judicial.
• Plazo de restitución: En este caso, se tiene de dos meses para restituir el inmueble.
• Entrega anticipada: El arrendatario puede entregar el local comercial antes de que se termine el plazo de la notificación y solo deberá pagar hasta el día de la entrega.

¿Qué garantías existen en un contrato de arriendo de local comercial?

Para garantizar el cumplimiento oportuno y total de las obligaciones establecidas en un contrato de arriendo de local comercial, las partes pueden pactar ciertas garantías para estos fines, entre ellas:

• Mes de garantía: El mes de garantía corresponde al pago de un mes de arriendo en concepto de garantía de arriendo del inmueble. Este dinero servirá para dejar el inmueble en el estado anterior al arriendo, por ejemplo, arreglar el deterioro del inmueble y en sus servicios o instalaciones. Al finalizar el contrato de arriendo, el arrendatario puede solicitar el dinero del mes de garantía. La parte arrendataria no debe tener deudas pendientes con el arrendador para exigir el dinero, y el local comercial tiene que haberse entregado en buen estado.
• Aval: El aval corresponde a una persona distinta al arrendatario que se responsabiliza de responder por el pago de la renta y las demás obligaciones del arrendatario en este contrato, si este no las cumple.

¿Qué se debe llevar a cabo una vez que el contrato de arriendo de local comercial esté listo?

Una vez listo, el contrato de arriendo de local comercial debe ser presentado ante Notario Público para ser autorizado, en la misma instancia será firmado por el arrendador y arrendatario en las dependencias de la notaria.

Asimismo, si las partes así lo han acordado, pueden otorgar como anexo al contrato de arriendo de local comercial, un inventario, donde se deja constancia de los diferentes enseres o muebles que se encuentran en un inmueble entregado en arriendo.

¿Qué documentos deben acompañarse al contrato de arriendo de local comercial?

Se deben acompañar al contrato de arriendo de local comercial los documentos que den cuenta que se tiene la facultad para entregar el uso del inmueble, por ejemplo, un contrato de arriendo que autorice el subarrendamiento o el certificado de dominio vigente de la propiedad.

Además, si las partes han acordado dejar constancia de los bienes muebles que se encuentran en el local comercial al momento de celebrar el contrato de arrendamiento, se debe acompañar el documento anexo al contrato de arriendo: inventario de bienes muebles.

¿Es necesario otorgar el contrato de arriendo de local comercial ante notario?

Este contrato requiere de la intervención de un Notario Público en su celebración, esto quiere decir, que las partes deben asistir a una notaría a firmar este contrato de arriendo de local comercial. En esa ocasión se revisará la identidad de los firmantes y se comprobará que el arrendador tiene los derechos para entregar el uso del inmueble objeto de este contrato.

¿Qué cláusulas debe contener el contrato de arriendo de local comercial?

El contrato de arriendo de local comercial debe contar con la siguiente información:

• Identificación del arrendador y del arrendatario: Indicando el nombre o razón social, domicilio y RUT o cédula de identidad.
• Objeto del contrato: Descripción del local comercial arrendado, mediante su dirección e indicando el uso habitacional.
• Valor del arriendo mensual y sus reajustes: El precio en dinero que se pagará por el uso del local comercial, sus reajustes y la fecha de pago.
• Duración del arriendo: El tiempo de extensión por el cual se cede el uso del inmueble.
• Garantía: Definición del valor del mes de garantía para garantizar el cumplimiento del contrato.

Adicionalmente, es posible agregar cláusulas que especifiquen otros acuerdos, por ejemplo:

• Si se constituye un aval para cumplir con las obligaciones del contrato.
• Si la propiedad se arrienda ya estuviera acondicionada para su uso como local comercial.
• Si el arrendador autoriza o no el subarriendo de la propiedad.
• Si se acompaña como anexo un inventario de los bienes y su estado.
• Si el arrendador tendrá facultad para enviar datos del arrendatario moroso al boletín comercial.
• Si tiene derecho preferente arrendar otros inmuebles del arrendador que sean adyacentes al inmueble arrendado.
• Si autoriza modificaciones relacionadas con el cableado eléctrico, o con la instalación de letreros y señalética.
• Si el arrendador puede efectuar visitas al inmueble para verificar su uso y estado.
• Si se contrata un seguro en favor del arrendador en caso de que el inmueble sufriera algún tipo de daño durante la vigencia del contrato.

¿Cuál es la normativa aplicable a contrato de arriendo de local comercial?

El contrato de arriendo es regulado por el Código Civil en su título XXVI denominado "del contrato de arrendamiento", además de la Ley N° 18.101, que fija normas especiales sobre el arrendamiento de predios urbanos, entre los que se encuentran los inmuebles como los locales comerciales. Además, en lo que resulte aplicable al arrendamiento del Código de Comercio.

¿Cómo modificar el modelo?

Completas un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Puedes modificarlo y volver a utilizarlo.