Contrato de Alquiler de Vivienda según DNU

¿Qué es un Contrato de Alquiler de Vivienda?

Es un documento que permite documentar el alquiler de un inmueble para que sea utilizado exclusivamente como vivienda (y no como local comercial). El inmueble a alquilar debe ser un inmueble urbano (es decir, que se encuentre en la ciudad y no en el campo) y podrá alquilarse con o sin amoblamiento. También se conoce como "contrato de locación".

El Contrato de Alquiler de Vivienda debe realizarse sí o sí por escrito y tiene por finalidad establecer los términos y condiciones del alquiler, tales como cuánto tiempo durará, qué precio se pagará a cambio y con qué frecuencia, si se entregará algún depósito en garantía, etc.

Que sea un alquiler con destino para vivienda implica que el inquilino exclusivamente podrá darle esa finalidad y que, en caso de que lo utilizara para alguna actividad comercial, el dueño podrá decidir terminar el contrato anticipadamente.

¿Qué tipos de alquileres existen?

Dado que existen distintos tipos de alquileres, deberá utilizarse un contrato adaptado para cada caso particular:

• Alquiler para vivienda permanente: Si se desea alquilar un inmueble urbano para que los inquilinos vivan en el mismo durante un tiempo prolongado determinado, deberá usarse este Contrato de Alquiler de Vivienda.
• Alquiler temporario de vivienda turística: Si se desea alquilar un inmueble urbano para que los inquilinos vivan en el mismo por un tiempo determinado mientras están de vacaciones, debería realizarse un Contrato de Alquiler Temporario de Vivienda Turística Amoblada.
• Alquiler comercial: Si se desea alquilar un inmueble urbano para utilizarlo como comercio, oficina, consultorio, o depósito, entonces se aplican disposiciones legales diferentes y debe utilizarse un Contrato de Alquiler Comercial.
• Alquiler de cochera: Si lo que se desea alquilar no es la totalidad de un inmueble sino exclusivamente un espacio de estacionamiento para usarlo como si fuera propio por un periodo prolongado de tiempo (y no simplemente un estacionamiento por hora), deberá utilizarse un Contrato de Alquiler de Cochera.
• Subalquiler: Si lo que se desea es alquilar solamente una parte del inmueble que otra persona ya está alquilando, entonces deberá utilizarse un Contrato de Subalquiler de Vivienda o un Contrato de Subalquiler de Inmueble Comercial, según el caso.

¿Es obligatorio hacer un contrato de alquiler por escrito?

Sí, por ley es obligatorio realizar el Contrato de Alquiler de Vivienda por escrito. Por lo tanto, no se puede hacer un contrato de este tipo solamente "de palabra" o verbalmente, ya que no tendrá ningún tipo de validez.

¿Qué es el depósito en garantía?

Es una suma de dinero que debe entregar el inquilino al locador al momento de firmar el contrato, siempre que se haya indicado en el mismo. Este depósito será retenido por el locador por toda la duración del contrato y deberá ser devuelto en la fecha en que este finaliza, siempre y cuando el inquilino no haya incumplido ninguna de sus obligaciones. Si el inquilino no paga algún mes de alquiler, devuelve el inmueble dañado o realiza cualquier otro incumplimiento, entonces el locador podrá retener todo o parte del depósito para cobrarse lo que corresponda.

¿Qué implica designar un garante?

Es habitual que el locador pida al inquilino que firmen el contrato de alquiler 1 o 2 personas más en calidad de garante o fiador. En caso de que así sea, esto implica que si el inquilino incumple alguna de sus obligaciones, el locador podrá reclamar al garante el cobro de lo que el inquilino incumplió. Por ejemplo, si el inquilino no paga el alquiler un mes, el locador podrá reclamar el cobro a sus garantes. Llegado el caso, también podrá demandar judicialmente tanto al inquilino como a los garantes para obtener el cobro de las sumas adeudadas.

¿Qué no está permitido en un contrato de alquiler de vivienda?

No está permitido acordar una duración del contrato superior a 20 años corridos. Tampoco está permitido que una persona que no es la dueña del inmueble lo dé en alquiler, excepto que sea el usufructuario (designado como tal por un contrato de usufructo).

¿Quiénes son parte de un contrato de alquiler?

En todo contrato de alquiler siempre hay al menos 2 partes:

• Locador: Es quien da en alquiler el inmueble. Generalmente será el o los dueños del mismo, aunque también podría ser el usufructuario. Puede ser una o más personas o entidades (por ej. una empresa u otra persona jurídica).
• Inquilino: Es quien toma en alquiler el inmueble para habitarlo y a cambio paga el canon locativo (alquiler). Solamente pueden ser una o más personas humanas, pero no entidades ya que el inmueble será utilizado como vivienda.

Según el caso, también puede haber una tercera parte:

• Garante: Es quien otorga una garantía o fianza para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino. En caso de que el inquilino no pague el alquiler o incumpla otra obligación, el locador podrá reclamarle las sumas correspondientes a la garante. Puede ser una o más personas humanas o jurídicas.

¿Cuánto tiempo puede durar este contrato de alquiler?

Puede durar cualquier cantidad de días, meses o años, siempre que no supere los 20 años corridos. Si no se indica su plazo de duración, por ley será de 2 años.

¿Qué hacer luego de completado este contrato de alquiler?

Una vez finalizado el contrato de alquiler, debe ser impreso en 2 copias originales si no hay ninguna parte garante; en 3 copias originales si hay una persona que firma como garante; o en 4 copias originales si hay 2 personas que firman como garantes. Todos deben firmar con firma manuscrita cada copia del contrato. Si bien no es obligatorio por ley, es práctica generalizada que todas las firmas sean certificadas por un escribano público.

Deberán conservar una copia del contrato por la parte locadora y una por la parte locataria (los inquilinos), independientemente de si dicha parte está integrada por más de una persona (por ej. que haya 2 inquilinos), y una copia cada garante. Si el inmueble es parte de un edificio, barrio privado u otra forma de propiedad horizontal o conjunto inmobiliario, se deberá entregar al inquilino una copia del reglamento de copropiedad o reglamento interno y cualquier otro donde consten las pautas de convivencia que debe seguir.

Alternativamente, puede mantenerse en su versión electrónica y ser firmado por todas las partes correspondientes con su firma digital (pero no simplemente firma electrónica). En caso de que sea impreso, la firma digital no será válida en dicha versión, pero sí mantendrá su vigencia en la versión electrónica.

¿Qué documentos deben acompañar a este contrato de alquiler?

Si el inmueble es parte de un edificio, barrio privado u otra forma de propiedad horizontal o conjunto inmobiliario, se deberá entregar al inquilino una copia del reglamento de copropiedad o reglamento interno y cualquier otro donde consten las pautas de convivencia que debe seguir.

¿Es necesario realizar este contrato ante escribano público o certificar las firmas para que sea válido?

No, el contrato de alquiler puede realizarse de forma particular entre las partes sin intervención de un escribano público. Sin embargo, es habitual que se opte por certificar las firmas de las partes ante uno para dar certeza de que las personas que firman son quienes dicen ser, que se firma en la fecha que se indica y facilitar el trámite en caso de que eventualmente el locador decida iniciar un juicio contra el inquilino.

¿Es necesario registrar este contrato de alquiler ante la AFIP?

No, los contratos de alquiler firmados a partir del 29 de diciembre de 2023 ya no necesitan ser registrados ante la AFIP.

¿Qué costos conlleva firmar un contrato de alquiler?

Los costos que finalmente deberán abonarse por la firma de un contrato de alquiler dependerán de cada caso particular:

• Impuesto de sellos (también conocido como "sellado del contrato"): Según cada provincia, puede tener que pagarse un monto en concepto de impuesto de sellos, esto dependerá de lo que se establezca en la Ley Impositiva o Código Fiscal correspondiente a la provincia donde se encuentre el inmueble. Este es un impuesto que recae sobre casi todos los contratos escritos que se hagan, y pueden haber excepciones en el caso de inmuebles que no superen un valor determinado.
• Si hubo intervención de una agencia inmobiliaria, deberá pagarse la comisión inmobiliaria. Esta comisión varía en cada provincia, siendo generalmente de entre el 1 y 5% del importe mensual multiplicado por la totalidad de meses de duración del contrato. Puede corresponder el pago en partes iguales entre locador e inquilino, o recaer la totalidad en solo uno de ellos, según lo que acuerden. A su vez, en algunas provincias está prohibido cobrar esta comisión al inquilino, y debe asumirla en su totalidad el locador, como en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
• Honorarios del escribano público: Si un escribano público intervino en la finalización del contrato, sea para certificar las firmas o redactarlo en escritura pública, entonces deberán abonarse sus honorarios profesionales.

Según lo que hubieran pactado en el contrato, es posible que el inquilino también deba pagar uno o más meses de alquiler por adelantado y un monto en concepto de depósito en garantía, al momento de firmar el mismo.

¿Es posible alquilar una vivienda a otra persona de forma gratuita?

Si lo que se desea es alquilar un inmueble a otra persona sin cobrarle suma alguna en concepto de alquiler, debería firmarse un Contrato de Préstamo de Cosas en lugar de un contrato de alquiler.

Para más información sobre cuál es la diferencia entre un contrato de alquiler y uno de préstamo de cosas puede consultarse la guía legal "¿Qué diferencias hay entre el alquiler y el préstamo de una cosa?".

¿Qué debe contener un contrato de alquiler?

Los elementos que debe contener todo contrato de alquiler son los siguientes:

• Indicación de las partes: Esto es quiénes lo firman. En este caso serán la parte locadora, es decir, el o los dueños del inmueble y la parte locataria, es decir, el o los inquilinos. A su vez, si una persona ofrece una garantía al locador en caso de incumplimiento del inquilino, también debe firmar el contrato como garante.
• Detalles del inmueble a alquilar: Descripción del inmueble y ubicación.
• Plazo de duración del contrato: Esto es el tiempo total que durará el contrato de alquiler. Actualmente no hay un plazo mínimo de duración (que antes era de 3 años), pero se mantiene el plazo máximo de 20 años. Por lo tanto, este Contrato de Alquiler de Vivienda puede durar cualquier cantidad de tiempo hasta 20 años. En caso de que no se indique el plazo de duración, por ley se presume que el plazo es de 2 años.
• Canon locativo: Esto es el alquiler que paga el inquilino al locador de forma periódica. El contrato debe indicar el monto del alquiler, la moneda de pago (pesos, dólares, euros, etc.), cuándo se debe pagar (por ej. entre el 1 y 10 de cada mes, o cada 2 meses) y el ajuste. Si el alquiler se ajustará, es decir, actualizará, se hará en función de la inflación (siguiendo al Índice de Precios al Consumidor) y deberá indicarse con qué frecuencia (por ej. trimestralmente).
• Canon locativo por adelantado: Podrá indicarse que el inquilino pagará 1 o más meses de alquiler por adelantado, con la firma del contrato.
• Depósito en garantía: Si el locador va a pedir un depósito en garantía al inquilino, debe indicarlo expresamente en el contrato. Este depósito permite que el locador cobre de allí las sumas necesarias en caso de que el inquilino dañe el inmueble.

¿Cuál es la legislación aplicable al Contrato de Alquiler de Vivienda?

Los contratos de alquiler firmados desde el 29 de diciembre de 2023 en adelante se rigen exclusivamente por el Código Civil y Comercial de la Nación, con las modificaciones incorporadas por el Decreto de Necesidad y Urgencia ("DNU") 70/2023.

Los contratos de alquiler firmados con anterioridad a esa fecha se rigen por la ley que estaba vigente al momento en que fueron firmados, y no por el DNU 70/2023. Así, un contrato de alquiler firmado entre el 10 de octubre de 2023 y el 29 de diciembre de 2023 se regirá por la Ley de Alquileres N°27.737, mientras que uno firmado antes del 10 de octubre de 2023 pero luego del 30 de junio de 2020 se regirá por la Ley de Alquileres N°27.551.

Los contratos de alquiler que hubieran sido firmados antes del 30 de junio de 2020 se rigen por el Código Civil y Comercial de la Nación en su redacción vigente al momento de la firma.

¿Cómo modificar el modelo?

Completás un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Podés modificarlo y volver a utilizarlo.