Contrato de Alquiler Temporario de Vivienda Turística

¿Qué es un Contrato de Alquiler Temporario de Vivienda Turística?

Es un documento que permite acordar el alquiler temporal de un inmueble para que sea utilizado exclusivamente como vivienda (y no como local comercial) por una o más personas, argentinas o extranjeras, que se encuentran de visita por turismo o descanso. El inmueble a alquilar debe ser un inmueble urbano (es decir, que se encuentre en la ciudad y no en el campo) y deberá alquilarse amoblado.

El Contrato de Alquiler Temporario de Vivienda Turística debe realizarse sí o sí por escrito y tiene por finalidad establecer los términos y condiciones del alquiler, tales como cuánto tiempo durará, qué precio se pagará a cambio y de qué manera, si se entregará algún depósito en garantía, etc.

Que sea un alquiler con destino para vivienda implica que el inquilino exclusivamente podrá darle esa finalidad y que, en caso de que lo utilizara para alguna actividad comercial, el dueño podrá decidir terminar el contrato anticipadamente.

¿Qué tipos de alquileres existen?

Dado que existen distintos tipos de alquileres, deberá utilizarse un contrato adaptado para cada caso particular:

• Alquiler temporario de vivienda turística: Si se desea alquilar un inmueble urbano para que los inquilinos vivan en el mismo por un tiempo determinado mientras están de vacaciones, debería utilizarse este Contrato de Alquiler Temporario de Vivienda Turística.
• Alquiler para vivienda permanente: Si se desea alquilar un inmueble urbano para que los inquilinos vivan en el mismo durante un tiempo prolongado determinado, deberá usarse un Contrato de Alquiler de Vivienda.
• Alquiler comercial: Si se desea alquilar un inmueble urbano para utilizarlo como comercio, oficina, consultorio, o depósito, entonces se aplican disposiciones legales diferentes y debe utilizarse un Contrato de Alquiler Comercial.
• Alquiler de cochera: Si lo que se desea alquilar no es la totalidad de un inmueble sino exclusivamente un espacio de estacionamiento para usarlo como si fuera propio por un periodo prolongado de tiempo (y no simplemente un estacionamiento por hora), deberá utilizarse un Contrato de Alquiler de Cochera.
• Subalquiler: Si lo que se desea es alquilar solamente una parte del inmueble que otra persona ya está alquilando, entonces deberá utilizarse un Contrato de Subalquiler de Vivienda o un Contrato de Subalquiler de Inmueble Comercial, según el caso.

¿Es obligatorio hacer un Contrato de Alquiler Temporario de Vivienda Turística por escrito?

Sí, por ley es obligatorio realizar el Contrato de Alquiler Temporario de Vivienda Turística por escrito. Por lo tanto, no se puede hacer un contrato de este tipo solamente "de palabra" o verbalmente, ya que no tendrá ningún tipo de validez.

¿Quiénes son parte de un Contrato de Alquiler Temporario de Vivienda Turística?

En todo contrato de alquiler siempre hay al menos 2 partes:

• Locador: Es quien da en alquiler el inmueble. Generalmente será el o los dueños del mismo, aunque también podría ser el usufructuario. Puede ser una o más personas humanas o entidades (por ej. una empresa, asociación, sociedad, cooperativa, etc.).
• Inquilino: Formalmente conocido como "locatario". Es quien toma en alquiler el inmueble para habitarlo durante el plazo determinado en que se encuentra de vacaciones, y a cambio paga el canon locativo (alquiler). Solamente pueden ser una o más personas humanas, pero no entidades ya que el inmueble será utilizado como vivienda.

¿Cuánto tiempo puede durar un Contrato de Alquiler Temporario de Vivienda Turística?

Anteriormente podían durar un máximo de 3 meses. Actualmente, pueden durar cualquier cantidad de días, meses o años, siempre que no supere los 20 años corridos.

¿Es posible alquilar una vivienda a otra persona de forma gratuita?

Si lo que se desea es alquilar un inmueble a otra persona sin cobrarle suma alguna en concepto de alquiler, debería firmarse un Contrato de Préstamo de Cosas en lugar de un contrato de alquiler.

Para más información sobre cuál es la diferencia entre un contrato de alquiler y uno de préstamo de cosas puede consultarse la guía legal "¿Qué diferencias hay entre el alquiler y el préstamo de una cosa?".

¿Qué es el depósito en garantía?

Es una suma de dinero que puede tener que entregar el inquilino al locador al momento de firmar el contrato, siempre que esto se haya indicado en el mismo. Este depósito será retenido por el locador por toda la duración del contrato y deberá ser devuelto en la fecha en que este finaliza, siempre y cuando el inquilino haya cumplido con todas sus obligaciones. Si el inquilino no paga alguna suma de dinero debida, devuelve el inmueble dañado o realiza cualquier otro incumplimiento, entonces el locador podrá retener todo o parte del depósito para cobrarse lo que corresponda.

¿Qué hacer luego de completado un Contrato de Alquiler Temporario de Vivienda Turística?

Una vez finalizado el Contrato de Alquiler Temporario de Vivienda Turística, debe ser impreso en 2 copias originales. Todos deben firmar con firma manuscrita cada copia del contrato y sus anexos, si hubiera.

Deberán conservar una copia del contrato por la parte locadora y una por la parte inquilina, independientemente de si dicha parte está integrada por más de una persona (por ej. que hayan 2 inquilinos). Si el inmueble es parte de un edificio, barrio privado u otra forma de propiedad horizontal o conjunto inmobiliario, se deberá entregar al inquilino una copia de los aspectos relevantes del reglamento de copropiedad o reglamento interno y cualquier otro donde consten las pautas de convivencia que debe seguir.

Alternativamente, puede mantenerse en su versión electrónica y ser firmado por todas las partes correspondientes con su firma digital (pero no simplemente firma electrónica). En caso de que sea impreso, la firma digital no será válida en dicha versión, pero sí mantendrá su vigencia en la versión electrónica.

¿Qué documentos deben acompañar al Contrato de Alquiler Temporario de Vivienda Turística?

En caso de que se hubieran mencionado otros documentos en el contrato, tales como pueden ser aquellos donde se describa el estado y fotos del inmueble o una descripción del mobiliario, estos deben acompañar a cada copia del contrato como "anexo" y ser firmados por todas las partes.

Si el inmueble es parte de un edificio, barrio privado u otra forma de propiedad horizontal o conjunto inmobiliario, se deberá entregar al inquilino una copia de los aspectos relevantes del reglamento de copropiedad o reglamento interno y cualquier otro donde consten las pautas de convivencia que debe seguir.

¿Es necesario realizar un Contrato de Alquiler Temporario de Vivienda Turística ante escribano público o certificar las firmas para que sea válido?

No, el contrato de alquiler puede realizarse de forma particular entre las partes sin intervención de un escribano público. Sin embargo, si las partes lo desean, pueden certificar las firmas de las partes ante un escribano público para dar certeza de que las personas que firman son quienes dicen ser, que se firma en la fecha que se indica y facilitar el trámite en caso de que eventualmente el locador decida iniciar un juicio contra el inquilino.

¿Es necesario registrar el Contrato de Alquiler Temporario de Vivienda Turística?

En principio no, los contratos de alquiler firmados a partir del 29 de diciembre de 2023 ya no necesitan ser registrados ante la AFIP.

Sin embargo, en determinadas ciudades (por ej. en el partido de Baradero, de la Provincia de Buenos Aires), Provincias (por ej. la Provincia de Catamarca) y en la C.A.B.A. se exige que las personas o entidades que se dedican a esta actividad (es decir, que alquilan inmuebles de forma temporal por periodos de hasta 3 meses) se inscriban en un registro público, presenten determinada documentación y/o cumplan otras obligaciones. Cabe destacar que generalmente lo que se registra es a la persona o entidad que se dedica a esta actividad y no el contrato de alquiler en sí. Deberá consultarse en cada caso particular si en el lugar donde se ubica el inmueble alquilado existe normativa de este tipo.

¿Qué costos conlleva firmar un Contrato de Alquiler Temporario de Vivienda Turística?

Los costos que finalmente deberán abonarse por la firma de un contrato de alquiler dependerán de cada caso particular:

• Impuesto de sellos (también conocido como "sellado del contrato"): Según cada provincia, puede tener que pagarse un monto en concepto de impuesto de sellos, esto dependerá de lo que se establezca en la Ley Impositiva o Código Fiscal correspondiente a la provincia donde se encuentre el inmueble. Este es un impuesto que recae sobre casi todos los contratos escritos que se hagan, y pueden haber excepciones en el caso de inmuebles que no superen un valor determinado.
• Si hubo intervención de una agencia inmobiliaria, deberá pagarse la comisión inmobiliaria. Esta comisión varía en cada provincia y dependerá de lo que se haya acordado con la inmobiliaria. Puede corresponder el pago en partes iguales entre locador e inquilino, o recaer la totalidad en solo una de ellas, según lo que acuerden. A su vez, en algunas provincias está prohibido cobrar esta comisión al inquilino, y debe asumirla en su totalidad el locador, como en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
• Honorarios del escribano público: Si un escribano público intervino en la finalización del contrato, por ejemplo, para certificar las firmas, entonces deberán abonarse sus honorarios profesionales.

¿Qué debe contener un Contrato de Alquiler Temporario de Vivienda Turística?

Los elementos que debe contener todo contrato de alquiler son los siguientes:

• Indicación de las partes: Es decir, quiénes lo firman. En este caso serán la parte locadora, es decir, el o los dueños del inmueble y la parte locataria, es decir, el o los inquilinos.
• Detalles del inmueble a alquilar: Descripción del inmueble y ubicación.
• Plazo de duración del contrato: Esto es el tiempo total que durará el contrato de alquiler. Actualmente no hay un plazo máximo específico para los contratos temporales (que antes era de 3 meses), pero se mantiene el plazo máximo legal de 20 años para todo Contrato de Alquiler Temporario de Vivienda Turística.
• Precio del alquiler: Esto es el monto que deberá pagar el inquilino al locador. El contrato debe indicar el monto del alquiler, la moneda de pago (pesos, dólares, euros, etc.), cuándo se debe pagar (por ej. todo por adelantado, o mensualmente entre el 1 y 10 de cada mes).
• Depósito en garantía: Si el locador va a pedir un depósito en garantía al inquilino, debe indicarlo expresamente en el contrato. Este depósito permite que el locador cobre de allí las sumas necesarias en caso de que el inquilino dañe el inmueble.

¿Cuál es la legislación aplicable al Contrato de Alquiler Temporario de Vivienda Turística?

Los contratos de alquiler firmados desde el 29 de diciembre de 2023 en adelante se rigen exclusivamente por el Código Civil y Comercial de la Nación, con las modificaciones incorporadas por el Decreto de Necesidad y Urgencia ("DNU") 70/2023. En este caso, no se establece un plazo específico para los alquileres temporales.

Los contratos de alquiler firmados con anterioridad a esa fecha se rigen por la ley que estaba vigente al momento en que fueron firmados, y no por el DNU 70/2023. Así, un contrato de alquiler firmado entre el 10 de octubre de 2023 y el 29 de diciembre de 2023 se regirá por la Ley de Alquileres N°27.737, mientras que uno firmado antes del 10 de octubre de 2023 pero luego del 30 de junio de 2020 se regirá por la Ley de Alquileres N°27.551. En estos casos, la duración de los alquileres temporales estaba limitada a un máximo de 3 meses.

A su vez, cuando la duración del contrato sea de hasta 3 meses, se deberán observar las normativas provinciales y locales del lugar donde se encuentra el inmueble, ya que en determinadas ciudades (por ej. en el partido de Baradero, de la Provincia de Buenos Aires), Provincias (por ej. la Provincia de Catamarca) y en la C.A.B.A. se exige que las personas o entidades que se dedican a esta actividad (es decir, que alquilan inmuebles de forma temporal por periodos de hasta 3 meses) se inscriban en un registro público, presenten determinada documentación y/o cumplan otras obligaciones.

¿Cómo modificar el modelo?

Completás un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Podés modificarlo y volver a utilizarlo.