5 février 2019
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5 février 2019
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Le contrat de bail d'habitation formalise les conditions de location d'un logement, meublé ou vide, à titre de résidence principale. La réglementation qui s'applique à ce type de contrats est relativement stricte. Le contrat doit obligatoirement être écrit, et donner au locataire une information suffisante sur le logement, les conditions financières et la durée de la location, ainsi que les possibilités de résiliation. Le contrat peut prévoir des garanties facultatives pour le propriétaire telles que la solidarité en cas de pluralité de locataires, le dépôt de garantie, ou la présentation d'une caution. Il doit enfin impérativement respecter la liste de clauses interdites par la loi.
Le nom et l'adresse du propriétaire, ses coordonnées et celles de son éventuel gestionnaire, ainsi que le nom du locataire (ou des colocataires) doivent être indiqués dans le contrat.
Le contrat doit préciser la destination du bail (en l'occurrence, il s'agit d'un bail d'habitation), ainsi qu'une description du logement et de ses équipements. Le propriétaire doit également inclure une description des travaux effectués dans le logement depuis le départ du dernier locataire.
Lorsque la dernière location du logement date de moins de dix-huit mois, la mention du montant et de la date de versement du dernier loyer du précédent locataire est obligatoire.
Enfin, le contrat doit impérativement indiquer la surface habitable du logement, conformément aux règles de calcul de l'article R*111-2 du Code de la construction :
Le défaut d'information sur la surface habitable peut justifier une action en diminution de loyer devant le juge.
Remarque : il ne faut pas confondre la surface habitable (requise par la loi Boutin en cas de bail) et la surface privative (requise par la loi Carrez en cas de vente). Contrairement à la surface habitable, la surface privative tient compte de la superficie des combles non aménagés, sous-sols, remises, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et dépendances.
Lorsqu'un professionnel (par exemple un agent immobilier) intervient dans la mise en location du logement, sa rémunération est en principe à la charge du propriétaire. Certains frais peuvent toutefois être partagés avec le locataire : il s'agit des frais liés à la visite du logement, à la rédaction du bail, à la constitution du dossier et à la réalisation de l'état des lieux d'entrée. Dans ce cas les frais supportés par le locataire doivent respecter un double plafond :
Le contrat doit obligatoirement reproduire l'article 5-I de la loi de 1989, et préciser le montant des plafonds applicables.
Article 5-I de la loi de 1989
"Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.
Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation."
En principe, le propriétaire peut librement fixer le montant du loyer qu'il souhaite percevoir, de même que la périodicité du paiement (qui peut être mensuelle, trimestrielle, annuelle, etc.). Le contrat doit préciser si le loyer est payé en début de période (paiement à échoir) ou en fin de période (paiement échu).
Les pouvoirs publics ont mis en place dans certaines zones géographiques, dites "zones tendues", des dispositions spécifiques sur l'encadrement du loyer.
Définition : les dispositions sur les zones tendues concernent les communes situées dans les agglomérations d'Ajaccio, Annecy, Arcachon, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.
Si le logement est situé en zone tendue, le propriétaire reste libre de fixer le loyer souhaité lors de la première mise en location du logement.
En revanche, lorsqu'il s'écoule moins de 18 mois entre la fin d'un bail et la conclusion d'un nouveau bail avec un nouveau locataire, l'on parle de remise en location du logement. Dans ce cas, le propriétaire est tenu de conserver le même montant de loyer que lors de la précédente location. Cette règle peut être écartée (et donc le loyer peut être changé) dans les cas suivants :
Remarque : à titre expérimental, la loi autorise les communes en zones tendues à mettre en place un dispositif de plafonnement du montant des loyers. Un décret doit être publié au Journal officiel pour mettre en application cette mesure (notamment prévue pour la ville de Paris courant 2019).
Pour permettre la révision du loyer en cours de bail, le contrat doit contenir une clause de révision. Cette clause ne peut déroger aux règles légales :
La révision doit loyer n'est pas automatique. Le propriétaire doit en faire la demande, dans un délai d'un an à compter de la date à laquelle l'augmentation devient exigible.
Les charges locatives (ou charges récupérables) sont les dépenses liées au logement que le propriétaire peut se faire rembourser par le locataire. En principe, elles sont payées par provision, ce qui signifie que le locataire verse un montant périodique qui sera régularisé en fin d'année sur présentation par le propriétaire du justificatif des dépenses. Dans ce cas, le contrat doit obligatoirement indiquer le montant ainsi que la périodicité de la provision.
Dans certains cas, il est possible d'opter pour un paiement des charges au forfait. Le contrat prévoit alors une somme fixe qui est payée à titre définitif par le locataire en même temps que le loyer. Le paiement forfaitaire n'est toutefois possible que :
Remarque : la liste des charges récupérables par le propriétaire est limitée par la réglementation. Elle est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987.
La durée du contrat doit respecter les minimums imposés par la loi. Ce minimum est différent en cas de location d'un logement vide et de location d'un logement meublé.
La durée du bail d'un logement vide est au minimum de :
Par exception, la durée du bail peut être réduite à un an minimum lorsque le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles, et que le contrat de bail précise clairement le motif de reprise envisagé. Par exemple, le propriétaire peut anticiper un départ à la retraite imminent, ou un retour d'expatriation.
La durée du bail est d'un an minimum, sauf lorsque le locataire est un étudiant, dans ce cas le bail peut être conclu pour une durée de neuf mois.
Lorsque le bail arrive au terme de sa durée initialement prévue, il est en principe automatiquement renouvelé sans qu'aucune démarche des parties ne soit nécessaire (on parle de tacite reconduction). Le contrat se poursuit aux mêmes conditions de loyer, et pour une durée déterminée de 3 ans (propriétaire personne physique) ou de 6 ans (propriétaire personne morale).
Les règles de renouvellement sont fixées par la loi, et le contrat ne peut pas y déroger. Le renouvellement du bail est un droit pour le locataire. Le propriétaire ne peut refuser ce renouvellement que dans certains cas précis. Il s'agit des cas où la loi l'autorise à donner congé au locataire :
S'il estime que le loyer est manifestement sous-évalué, le propriétaire peut proposer au locataire une offre de renouvellement avec augmentation de loyer. Pour justifier l'augmentation, le propriétaire doit fournir au locataire trois références de loyers (ou six références dans les agglomérations de Paris, Marseille et Lyon) constatés dans des logements comparable du voisinage. Si le locataire refuse le nouveau loyer, les parties doivent saisir la commission départementale de conciliation afin de trouver une solution amiable. En cas d'échec de la conciliation, les parties peuvent saisir le juge d'instance.
Dans tous les cas, le propriétaire doit notifier au locataire le congé ou l'offre de renouvellement avec augmentation de loyer six mois (logement vide) ou trois mois (logement meublé) avant le terme du bail.
Remarque : lorsque la durée du contrat est de neuf mois (bail étudiant), le renouvellement n'est pas possible et le bail prend fin sans qu'il soit nécessaire de donner congé. Si les parties sont d'accord pour poursuivre la location, un nouveau contrat de bail devra être conclu.
Les conditions de résiliation sont différentes pour le locataire, qui peut mettre fin au bail à tout moment sous réserve de respecter un préavis, et pour le propriétaire qui ne peut résilier le contrat qu'en ayant recours à une clause résolutoire.
Le locataire a le droit de résilier le bail à tout moment, en respectant un préavis de trois mois pour un bail vide meublé et d'un mois pour un bail meublé.
Le propriétaire ne peut résilier le contrat qu'en ayant recours à une clause résolutoire. Cette clause, qui doit être explicitement prévue au contrat, prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de faute du locataire. Seules certaines fautes listées par loi peuvent être visées par cette clause. Il s'agit :
Les cas de violation cités ci-dessus sont les seuls pouvant être visés par une clause résolutoire.
L'intérêt de cette clause est de faciliter l'éviction du locataire en cas de non-respect des obligations mentionnées. Toutefois, la mise en demeure du locataire, puis le recours au juge restent obligatoires pour résoudre le contrat.
Remarque : il ne faut pas confondre la résiliation du contrat en cours de bail avec le refus de renouvellement du contrat arrivé à son terme, qui correspond à la faculté du propriétaire de donner congé au locataire en fin de contrat, dans certains cas spécifiques (voir plus haut).
Lorsque plusieurs locataires signent le bail d'habitation, il est courant de prévoir une clause de solidarité stipulant l'indivisibilité de leurs obligations. Cela signifie que chacun des locataires est garant du respect du contrat par ses colocataires vis-à-vis du propriétaire. La solidarité doit être explicitement prévue par une clause du contrat.
L'intérêt pratique de cette clause est de limiter les risques de défaut de paiement des loyers. Ainsi, en cas de défaut de paiement des loyers, le propriétaire pourra directement réclamer la totalité des loyers auprès d'un seul locataire, à charge pour celui-ci de solliciter le remboursement à ses colocataires.
Le contrat peut prévoir la remise d'une somme d'argent par le locataire à titre de garantie du respect de ses obligations. Cette somme est conservée par le propriétaire jusqu'à la fin du bail. Elle ne peut faire l'objet d'une retenue que dans le cas où des sommes resteraient dues par le locataire (notamment en cas d'impayé ou de réparations).
Le propriétaire est libre d'exiger ou non un dépôt de garantie lors de la conclusion du contrat, mais son montant est encadré par la loi :
Remarque : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé lorsque le loyer est payé d'avance pour une période supérieure à deux mois.
Le cautionnement est l'acte par lequel une personne, la caution, se porte garant du respect par le locataire de ses obligations. La présentation d'une caution est facultative dans le contrat de bail, mais elle doit obligatoirement être écrite, dans le contrat lui-même ou dans un acte séparé. Dans tous les cas le cautionnement doit être explicite et préciser son étendue. Il doit notamment préciser si le cautionnement est simple ou solidaire :
Le cautionnement peut également préciser un montant limite ou une durée. Si aucune durée n'est indiquée ou que le cautionnement est à durée indéterminée, la caution peut décider d'y mettre fin à tout moment, mais cette résiliation ne prend effet qu'à la fin du contrat de bail (ou de son éventuel renouvellement).
Certaines clauses sont considérées par la loi comme abusives et interdites dans les contrats de bail d'habitation. Elles sont énumérées par l'article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 reproduit ci-après. De manière générale, sont interdites les stipulations contractuelles qui portent atteinte aux libertés du locataire, à son utilisation normale du logement, qui cherchent à lui imposer des frais injustifiés ou des sanctions financières, ou à créer des droits ou des obligations déséquilibrées en faveur du propriétaire.
Article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 :
"Est réputée non écrite toute clause :
- Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;
- Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur ;
- Qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;
- Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;
- Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée ;
- Par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ;
- Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;
- Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ;
- Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ;
- Qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
- Qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l'article 3-2 ;
- Qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue à l'article 10 ;
- Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ;
- Qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
- Qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 ;
- Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;
- Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à vingt et un jours ;
- Qui permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel ;
- Qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d'équipements."