Arras penitenciales (entrega de señal compraventa de inmueble)

¿Qué es un contrato de arras penitenciales?

Un contrato de arras es un acuerdo entre el propietario de un inmueble (vendedor) y un comprador, en el cual este último entrega una cantidad de dinero al vendedor con el fin de reservar un inmueble. En concreto, el comprador realiza el pago de una cantidad en arras al vendedor para reservar un inmueble, de tal forma que el vendedor no podrá mostrarlo ni transmitirlo a otro comprador. Esta cantidad de dinero pagada en arras se descontará posteriormente del precio final del inmueble.

El contrato de arras es un precontrato en el que el vendedor y el comprador se comprometen a firmar un contrato de compraventa en un plazo determinado.

¿Qué tipos de contrato de arras existen?

Los contratos de arras pueden clasificarse de la siguiente forma según las consecuencias o efectos que tiene este acuerdo:

• Contrato de arras penitenciales. En este acuerdo, la penalización consiste en la pérdida de la cantidad pagada, de forma que, si el vendedor se niega a realizar la venta, deberá devolver las arras penitenciales por duplicado al comprador. Por otro lado, si el comprador se niega a la futura firma del contrato de compraventa, este deberá renunciar a la cantidad pagada en arras, quedándose así el vendedor con el dinero pagado.
  
  
• Contrato de arras confirmatorias. En este tipo de contrato de arras no existe el pago de una cantidad de reserva, ni las partes pactan una pena o castigo concreto. La parte perjudicada podrá únicamente solicitar una compensación por los posibles daños o perjuicios que el incumplimiento de las arras le haya podido ocasionar (p. ej. las mensualidades de alquiler pagadas por el comprador desde la firma de las arras, los gastos de comunidad e IBI asumidos por el vendedor durante el periodo de espera para la firma del contrato de compraventa, etc.).
  
  
• Contrato de arras penales. En este caso, las partes acuerdan el pago de una reserva del inmueble. Ahora bien, a diferencia de los casos anteriores, las partes no pueden echarse atrás o negarse a la firma del contrato de compraventa. A modo de ejemplo, si el comprador se niega a firmar el contrato, el vendedor se quedará con la reserva pagada como indemnización y, asimismo, podrá acudir a la vía judicial para exigir al comprador que firme el contrato de compraventa.

Por otro lado, dependiendo del bien objeto del contrato de arras, podemos encontrar:

• El contrato de arras penitenciales o señal para la compraventa de un inmueble (p. ej. una vivienda, un terreno, etc.).
  
  
• El contrato de promesa de compraventa si el bien que el comprador que desea reservar es un bien mueble (p. ej. mobiliario de oficina, un vehículo, etc.).

¿Cuál es el contrato de arras más habitual?

El contrato de arras más habitual es el de arras penitenciales, es decir, el comprador paga una cantidad en favor del vendedor para reservar la vivienda. Si, posteriormente, el comprador incumple con la obligación de compra, el vendedor se quedará la cantidad pagada en arras, mientras que, si la compraventa no se realiza por culpa del vendedor, este deberá devolver el doble de las arras al comprador como indemnización por el incumplimiento del contrato de arras. Una vez pagada la penalización, las partes ya no estarán obligadas a la firma del contrato de compraventa pactado.

¿En qué se diferencia un contrato de arras penitenciales y un contrato de opción de compra?

La firma de un contrato de opción de compra tiene lugar cuando el vendedor desea conceder a un potencial comprador, la posibilidad adquirir, durante un periodo de tiempo, un bien de acuerdo con las condiciones pactadas por las partes. Así, el vendedor se obliga a vender el inmueble al comprador optante de forma prioritaria y preferente sobre cualquier otra persona.

Así, a diferencia del contrato de arras, en la opción a compra la venta del inmueble tendrá lugar si así lo decide finalmente el comprador, es decir, la compraventa tendrá un lugar si así lo decide el comprador.

En contraste con lo anterior, el contrato de arras penitenciales es una mera reserva del inmueble durante un periodo de tiempo, pudiendo cualquiera de las partes negarse a la futura firma del contrato de compraventa. En este caso, el único efecto de negarse a la firma del contrato de compraventa será la pérdida de las arras pagadas por el comprador o la obligación del vendedor de pagar el doble de las arras al comprador.

¿En qué se diferencia un contrato de arras penitenciales y un acuerdo de adquisición preferente?

Las partes pueden firmar un acuerdo de adquisición preferente en los casos en los que el vendedor no pueda o no quiera firmar el contrato de compraventa a corto plazo (p. ej. porque todavía desconoce la fecha en la que se podrá mudar del inmueble que desea vender), o bien cuando las partes no deseen comprometerse todavía a fijar las condiciones del futuro contrato de compraventa, pueden acordar simplemente el otorgamiento de un derecho de adquisición preferente en favor del futuro comprador. En este caso, el contrato de compraventa se firmará si el vendedor decide transmitir la vivienda en el futuro.

En contraposición a lo anterior, el contrato de arras penitenciales es una mera reserva del inmueble durante un periodo corto de tiempo, pudiendo cualquiera de las partes negarse a la futura firma del contrato de compraventa. En este caso, el único efecto de negarse a la firma del contrato de compraventa será la pérdida de las arras pagadas por el comprador o la obligación del vendedor de pagar el doble de las arras al comprador.

¿El contrato de arras penitenciales debe formalizar por escrito?

No, no es necesario. Las partes pueden acordar el pago de arras de forma oral, es decir, acordar verbalmente las condiciones en las que las partes acuerdan la realización del contrato de arras.

Ahora bien, la firma del contrato de arras por escrito permite fijar las condiciones concretas del futuro contrato de compraventa, así como detallar el plazo en el que se deberá realizar la compra del inmueble, y facilita la prueba de su contenido en el caso de que cualquiera de las partes tenga que reclamar en vía judicial el cumplimiento de este contrato.

¿Quién puede firmar un contrato de arras penitenciales?

El contrato de arras penitenciales se puede formalizar tanto entre personas jurídicas o empresas, como entre personas físicas o individuales.

En el caso de que cualquiera de los firmantes sea una persona jurídica, este contrato debe ser firmado por un administrador de la empresa o una persona apoderada para representar a la empresa.

Las personas físicas pueden firmar este contrato personalmente, siempre que sean mayores de 18 años o mayores de 16 años emancipados (es decir, menores que no viven junto a sus padres) y tengan capacidad plena para la firma de documentos jurídicos. En los casos de menores de edad, o de personas incapacitadas judicialmente o declaradas como pródigos, este contrato deberá ser firmado por las personas que ejerzan la patria potestad o por sus representantes legales (p. ej. por un tutor o curador).

¿Cuál es el plazo de duración de un contrato de arras penitenciales?

Las partes deben firmar el contrato de arras penitenciales por un periodo de tiempo determinado concreto (p. ej. por 3 meses).

En todo caso, las partes pueden pactar en el contrato la posibilidad de prorrogar el tiempo de duración del contrato de arras. A la hora de demostrar el incumplimiento del contrato (para el caso de las arras penales o confirmatorias), es importante tener en cuenta que el mero retraso no se considera incumplimiento, sino que se tiene que demostrar la imposibilidad de que se pueda ejecutar la voluntad del contrato. Por ello, puede ser recomendable pactar la posibilidad de prórroga del contrato si existe buena fe.

¿Qué es necesario realizar una vez que he completado este contrato de arras penitenciales?

Una vez preparado, tanto el vendedor como el comprador deben firmar este contrato. En cualquier caso, pueden realizar la firma personalmente o a través de su representante (p. ej. la persona apoderada para actuar en nombre del vendedor).

La firma se debe realizar en la parte señalada al final de contrato, así como en el margen izquierdo de cada una de sus páginas. Por último, la firma de este contrato se puede realizar a mano o con un certificado digital.

Asimismo, las partes deben firmar este contrato de arras en dos ejemplares, ya que cada una de ellas debe conservar una copia.

¿Qué documentos deben adjuntar las partes a este contrato de arras penitenciales?

Las partes pueden adjuntar libremente los documentos que deseen para clarificar el contenido del contrato o facilitar su interpretación, así como para demostrar la capacidad para la firma del contrato de un representante o apoderado del vendedor o comprador. Así, las partes pueden adjuntar, entre otros, los siguientes documentos:

• Una nota simple del registro de la propiedad en el que se encuentre inscrito el inmueble.
  
  
• Una copia del justificante bancario en el que se recoge la transferencia de la cantidad pagada en arras.
  
  
• La copia de la autorización o poder que permite a una de las partes firmar en nombre de la persona o empresa que representa, así como de sus documentos de identificación.

¿Cuándo pueden las partes firmar un contrato de arras?

Las partes pueden decidir libremente el momento en el que firmarán el contrato de arras. Es más, las partes puede llevar a cabo directamente la compra de un inmueble sin la necesidad de firmar un contrato de arras. En todo caso, aunque el contrato de arras no es un requisito obligatorio, es habitual firmarlo antes de la firma del futuro contrato de compraventa, ya que es una garantía para ambas partes de que las partes cumplirán con lo pactado.

¿Es necesario firmar este contrato de arras penitenciales ante notario público?

No, no es necesario, la firma de este acuerdo ante notario es opcional. En todo caso, la firma de un contrato de arras ante notario público otorga una mayor garantía sobre su contenido y sobre su aplicación. Asimismo, facilita su ejecución directa en vía judicial en el caso de que el vendedor se niegue a devolver las arras o a pagar el doble en el caso de haber cumplido.

¿Qué debe incluir el contrato de arras penitenciales?

El contrato de arras debe incluir la siguiente información básica:

• La información detallada sobre el inmueble, incluyendo su dirección, todas las características y extras (garaje, trastero, etc.), descripción registral de la finca, número de referencia catastral, y fecha de expedición.
  
  
• El precio de venta final y la forma de pago (este precio no podrá variar en el futuro).
  
  
• La señal acordada o las arras, es decir, la cantidad de dinero que el comprador entrega en el contrato de arras (la cual se descontará del precio final).
  
  
• El plazo máximo que tiene las partes para formalizar la venta del inmueble.
  
  
• Las cargas e impuestos que afecten al inmueble (p. ej. una hipoteca).
  
  
• Los gastos relacionados con la compraventa: en el contrato debe quedar claro quién pagará qué gastos de la venta del inmueble.

¿Cuál es la legislación aplicable a un contrato de arras penitenciales?

En general, el contrato de arras se encuentra regulado en el artículo 1.454 del Código Civil. Así pues, le serán de aplicación este artículo y sus concordantes.

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