10 de marzo 2023
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Saber qué es más conveniente, si alquilar una habitación o un piso completo, es una duda frecuente tanto para el arrendador (propietario) como para el arrendatario (inquilino). En la presente guía, se va a explicar cuál es la diferencia entre ambos tipos de contratos, y se analizarán las ventajas y los inconvenientes de alquilar un piso en su totalidad, o por habitaciones, desde el punto de vista de cada parte.
Así, por ejemplo, compartir un piso puede ser un ahorro de costes para los arrendatarios, aunque se tendrá que tener en cuenta que el alquiler de habitaciones está regulado por el Código Civil y no por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), por lo que se tendrá menor seguridad jurídica, encontrándose el arrendatario menos protegido en caso de problemas con el casero.
El contrato de alquiler de vivienda habitual es un contrato o acuerdo entre las partes signatarias mediante el cual, una de las partes intervinientes (denominada parte arrendadora) que es la propietaria de la vivienda, se obliga a poner a disposición o ceder el uso y disfrute de dicho bien inmueble a la otra parte interviniente (denominada parte arrendataria) que lo ocupará como su vivienda principal o habitual. La parte arrendataria se compromete, en contraprestación, a satisfacer una serie de pagos conocidos como renta o de forma más común, alquiler.
Respecto a la duración del contrato de alquiler, este estará vigente durante el tiempo o periodo que las partes decidan. No obstante, si esta duración fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día pactado por las partes, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcanzara el anterior plazo, salvo que el arrendatario manifestara al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato su voluntad de no renovarlo.
En un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, el arrendador alquila la totalidad de dicha vivienda (es decir, todas las habitaciones y las zonas comunes). Por esta razón, en caso de que se quiera compartir la vivienda entre varias personas, existen dos opciones:
El contrato de alquiler de habitación es el documento o acuerdo mediante el cual la parte arrendadora cede al arrendatario el uso o disfrute, en exclusiva, de una habitación ubicada al interior de una vivienda (casa o piso), así como el derecho a utilizar de forma compartida con otras personas (es decir, no en exclusiva) las zonas comunes de la vivienda (cocina, salón y cuarto de baño) por un tiempo determinado y a cambio del pago de una renta.
El contrato de alquiler de habitación se puede celebrar cuando el arrendador desea alquilar uno de los dormitorios de su vivienda, pero seguirá viviendo en la misma, y también cuando desee alquilar todas las habitaciones del piso o casa a diferentes personas (es decir, no la utilizará como su vivienda habitual). Por esta razón, el contrato de arrendamiento de habitación es una buena opción para compartir un piso entre varias personas.
Este contrato estará vigente durante el tiempo o período que las partes decidan. No obstante, las partes pueden acordar, por ejemplo, su derecho a terminar el contrato de forma anticipada y/o que tras la terminación del período de duración inicialmente previsto, entren en vigor una serie de períodos de prórroga sucesivos. En todo caso, en el contrato de arrendamiento de habitación, las partes son completamente libres para fijar la duración del contrato y sus prórrogas.
La mayor ventaja de alquilar el piso de manera completa es que el propietario tendrá más ventajas fiscales ya que estará exento del IVA. El arrendador tiene que declarar los beneficios que obtenga por el arrendamiento del piso, pero se podrá deducir entre un 60% a un 100% el precio del alquiler en la declaración de la renta (IRPF).
Otra ventaja principal es que el arrendador se asegura que todas las obligaciones del contrato recaen en una única persona, o en todas las personas que hayan firmado el contrato de arrendamiento de vivienda, por lo que es más fácil iniciar un procedimiento judicial en caso de discrepancias (impago del alquiler, por ejemplo). Por tanto, en caso de que el contrato de arrendamiento de vivienda se firme con varios arrendatarios, el arrendador tendrá la ventaja de que todos ellos responderán solidariamente por todas las obligaciones (salvo que se excluya expresamente dicha solidaridad en el contrato). Además, en caso de que se alquile un piso a una única persona, y esta luego subalquile una o varias habitaciones a otras personas, el arrendatario responderá por sus acciones y también por las del subarrendatario.
El mayor inconveniente de alquilar un piso completo, es que el contrato de alquiler de vivienda habitual deberá regirse por la Ley de Arrendamientos Urbano (LAU). Por tanto, la duración mínima del contrato de alquiler (a partir del 6 de marzo de 2019), será de 5 años o de 7 años si el arrendador es persona jurídica. Además, una vez transcurrido este plazo, el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de tres años, salvo que el arrendador manifieste su voluntad de no renovarlo con cuatro meses de antelación o el arrendatario lo haga con dos meses de antelación.
Si se tiene dudas sobre las últimas modificaciones de la ley, visite: Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ¿cómo afecta al inquilino y propietario?.
Por otro lado, el contrato de alquiler de habitación puede tener como ventaja principal la rentabilidad económica del mismo, aunque dependerá de la zona en la que se encuentre el piso y el número de habitaciones que tenga. Si se tiene un piso en ciudades grandes de España (como Madrid, Barcelona, etc), y el piso cuenta con 3 o 4 habitaciones, el arrendador posiblemente obtendrá más dinero alquilando cada habitación individualmente que alquilando el piso completo. No obstante, si el inmueble únicamente tiene dos habitaciones, la ventaja económica seguramente no vaya a ser tan grande. El contrato de alquiler de habitación suele ser lo más común para estudiantes.
Es importante tener en cuenta que cada persona tendrá una relación independiente con el arrendador, por lo que cada arrendatario responderá de sus obligaciones (y no por la de los inquilinos que alquilen el resto de habitaciones). Por esta razón, si el arrendador prefiere que todos los arrendatarios respondan solidariamente (conjuntamente) de las obligaciones, se deberá celebrar un único contrato de arrendamiento de vivienda habitual con todos ellos.
Otra ventaja es que el arrendador tendrá más libertad a la hora de realizar el contrato ya que este tipo de contratos no se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Así, ambas partes podrán establecer la duración que quieran, sin obligación de prórrogas obligatorias. Además, el precio del alquiler también será el que acuerden las partes, pudiendo modificarse con más facilidad. Asimismo, el arrendador podrá exigir, si lo desea, el pago de una fianza o depósito de garantía.
El mayor inconveniente del contrato de arrendamiento de habitación es que habrá una mayor rotación de personas viviendo en el piso. Por tanto, el arrendador tendrá que estar firmando cada cierto tiempo contratos de arrendamiento con nuevos inquilinos.
Por último, al igual que en el contrato de arrendamiento de piso, el arrendador tiene la obligación de declarar los beneficios que obtenga por el arrendamiento del piso, y podrá deducirse entre un 60% a un 100% el precio del alquiler en la declaración de la renta (IRPF). No obstante, en caso de que los inquilinos no tengan el piso como vivienda habitual, el arrendador no podrá tener ventajas fiscales de dichos ingresos.
La ventaja principal para el inquilino de alquilar un piso completo es que tiene derecho a desgravarse el precio del alquiler en la declaración de la renta. En caso de que los arrendatarios sean varios, cada uno podrá deducirse el precio del alquiler que le corresponda (por ejemplo, en caso de una pareja, cada uno se podrá deducir el 50% del alquiler).
Además, tendrá una mayor seguridad jurídica puesto que está protegido por la Ley de Arrendamientos Urbanos. El arrendatario tendrá derecho a quedarse en el piso durante cinco años o siete años si el arrendador es persona jurídica, con posibilidad de prórrogas. Por tanto, el propietario no podrá resolver el contrato cuando quiera, sino que tendrá que esperar a que transcurra la duración mínima. Además, en caso de que el piso presente averías o reparaciones, la LAU determina qué parte será responsable. En caso de querer saber más sobre este tema, se recomienda la lectura de la siguiente guía: ¿Quién tiene la obligación de mantener y reparar la vivienda en un contrato de alquiler?
La principal desventaja de alquilar un piso completo es la relación obligada con el propietario, ya que se tendrá que llegar a un acuerdo sobre distintos aspectos, como por ejemplo, quién paga los suministros, las reparaciones, las posibles indemnizaciones en caso de querer dejar el piso antes de que finalice el tiempo pactado, o si se podrá subarrendar o no el piso.
Por otro lado, el alquiler de piso entre varias personas (o que una lo alquile y luego subalquile habitaciones a las otras, con la autorización del arrendador) tiene también ventajas y desventajas para los futuros arrendatarios. La principal ventaja es que el precio que deberá pagar cada inquilino, por lo general, será menor que si cada uno alquilara la habitación por separado al propietario. Respecto a las principales desventajas nos encontramos, en primer lugar, que si uno de los inquilinos deja de pagar el alquiler o incumple alguna otra obligación, todos los demás inquilinos serán solidariamente responsables frente al propietario. En segundo lugar, en el supuesto de que uno de los inquilinos decida irse, los demás seguirán teniendo que pagar el precio completo por el alquiler.
Una de las principales ventajas de alquilar una habitación es el ahorro de gestiones, ya que en muchas ocasiones la renta mensual ya incluye los servicios (agua, luz, wifi, etc), por lo que el arrendatario no tendrá que tener nada a su nombre. Además, se tendrá gastos más controlados cada mes, ya que no tendrá que estar pendiente de posibles gastos imprevistos (cada mes pagará el alquiler pactado al propietario y no tendrá que preocuparse de nada más).
Otra de las posibles ventajas para el arrendatario es que tendrá mayor facilidad de abandonar la vivienda ya que la responsabilidad económica por preavisar con poco tiempo será menor que con un piso completo. Asimismo, en los contratos de alquiler de habitación se suelen pactar un plazo de preaviso de 30 días, aunque nada impide que las partes pacten un plazo menor.
Otra ventaja importante es que la fianza no es obligatoria, dependerá de lo que acuerden las partes. Además, en caso de que se acuerde una fianza, esta no tendrá que ser obligatoriamente una mensualidad (puede ser una cantidad menor). En todo caso, el coste de iniciar el alquiler de una habitación será menor que el coste de alquiler un piso completo. Además, se limita bastante la responsabilidad de los arrendatarios ya que solo responderán por el pago de su renta; en ningún caso, por el de sus compañeros de piso.
El principal inconveniente del contrato de alquiler de habitación es que el inquilino no tiene derecho a desgravarse la renta y no se encuentra protegido por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Otro inconveniente es que el arrendatario, por lo general, tendrá que convivir con personas que no conoce, por lo que pueden aparecer situaciones incómodas ya que se tendrán que compartir las zonas comunes como el comedor, los aseos, y la cocina. En caso de discrepancias, el arrendatario no tendrá muchas opciones para remediar la situación, salvo comunicárselo al arrendador.