Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles

¿Qué es un contrato de compraventa de bienes inmuebles?

El contrato de compraventa de bienes inmuebles, o contrato de transferencia de dominio de bienes raíces, es el documento por medio del cual un vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien inmueble, como lo serían una casa o un departamento, a cambio de una cantidad de dinero específica que debe pagar el comprador.

La compraventa podrá ser sobre bienes inmuebles, sean nuevos o usados, como lo serían casas, departamentos, bodegas, estacionamientos, locales comerciales, terrenos, entre otros.

¿Cuáles son los distintos tipos de contrato de compraventa?

El contrato de compraventa de bienes inmuebles permite hacer ventas de todo tipo de bienes raíces, en cualquier cantidad, y con más de un comprador y vendedor si fuera necesario. Existen otros contratos que permiten vender otro tipo de bienes, por ejemplo:

• Contrato de Compraventa de Bienes Muebles: Si se quisiera vender bienes muebles, por ejemplo, un teléfono celular. Para casos más específicos, como la venta de autos, es preferible usar el Contrato de Compraventa de Vehículo.
• Contrato de Cesión de Derechos Hereditarios: Si se requiere vender derechos hereditarios, es decir, la totalidad o una cuota de los derechos de un heredero.

Si necesita dar poder a un representante para que venda o compre un inmueble en su lugar (es decir, para que firme este contrato), se puede utilizar el Mandato Especial para Compraventa de Inmueble.

¿Cuál es la diferencia entre el contrato de promesa de compraventa de inmueble y compraventa de bienes inmuebles?

La diferencia fundamental entre el contrato de promesa de compraventa de inmueble y el contrato de compraventa de bienes inmuebles corresponde a la obligación que emana de estos contratos:

• Contrato de promesa de compraventa de inmueble: Las partes se obligan a celebrar un contrato de compraventa en un futuro, es decir, que al momento de celebrar la promesa, solamente se comprometen a firmar un contrato de compraventa. La promesa de compraventa de inmueble no traspasa el dominio del inmueble y el promitente comprador no se hace dueño del mismo.
• Contrato de compraventa de bienes inmuebles: Las partes se obligan a transferir la propiedad de un bien inmueble a cambio de una cantidad de dinero. Este contrato deja establecido que se transfiere el dominio de un bien raíz, indicando quién debe realizar la inscripción el Conservador de Bienes Raíces para que se produzca el traspaso de la propiedad.

¿Es obligatorio celebrar un contrato de compraventa de bienes inmuebles?

Para vender un bien inmueble es obligatorio celebrar un contrato de compraventa. Esto debido a que el contrato de compraventa de bienes inmuebles debe ser otorgado ante Notario como escritura pública, por esto, el comprador y vendedor que firmarán este contrato deben concurrir al despacho de cualquier Notario Público.

¿El contrato de compraventa de bien inmueble hace dueño al comprador?

No, primero, debe celebrarse un contrato de compraventa otorgado como escritura pública en una notaría.

Luego, mediante este último documento y su posterior inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces, se adquiere la propiedad de un bien inmueble (casa, departamento, bodega, etc).

El comprador se hará dueño del inmueble luego de la inscripción del contrato de compraventa en el Conservador de Bienes Raíces que corresponda.

¿Quién puede celebrar este contrato?

Toda persona, natural o jurídica, con capacidad suficiente, puede firmar el contrato. La regla general es que todo hombre o mujer mayor de 18 años puede firmar personalmente el contrato, salvo que tengan alguna incapacidad (como lo podría ser la demencia) o que se trate de la mujer casada en régimen de sociedad conyugal. Además, los hombres mayores de 14 y menores de 18, y las mujeres mayores de 12 y menores de 18, pueden firmar representados, y personalmente si tienen autorización de sus representantes.

En cuanto a las mujeres casadas en sociedad conyugal, solo podrán concurrir personalmente a firmar como partes de este contrato, cuando administren algún patrimonio reservado o especial, es decir, cuando hayan adquirido el inmueble que venderán, o adquirirán el inmueble que comprarán con alguno de los patrimonios mencionados. Si la mujer no tiene la administración separada del inmueble, para venderlo debe concurrir su marido como vendedor del contrato, dada su calidad de administrador de la sociedad conyugal.

¿Qué se debe llevar a cabo una vez que el contrato esté listo?

Una vez que el contrato de compraventa de inmueble esté listo, deberá ser reducido a escritura pública, que es un documento formal que pueden emitir notarios públicos o cónsules chilenos en país extranjero, y que tiene valor de auténtico y legalizado. En esta instancia, deberá ser firmado por el comprador y el vendedor.

Si es que este contrato es firmado por representantes del vendedor o comprador, se deberán presentar ante el mismo notario los documentos en que conste el poder que se tiene para actuar en su nombre. Si el contrato es firmado por mujeres casadas en sociedad conyugal, deberán presentar los documentos que acrediten el patrimonio reservado o especial que corresponda.

¿Qué documentos deben acompañarse al contrato?

Si las partes así lo han acordado en el contrato de compraventa de inmueble, deben acompañar el documento que dé cuenta del inventario de bienes muebles de la propiedad.

Se anexará el inventario de bienes muebles en el caso de que las partes deseen dejar constancia de los bienes muebles que se encuentran en inmueble al momento de celebrar el contrato y que serán vendidos a la parte promitente compradora junto al inmueble.

¿Es necesario otorgar el contrato ante notario?

Una vez que el contrato de compraventa de inmueble está listo, las partes deben concurrir al despacho de cualquier Notario Público del país, portando su cédula de identidad vigente u otro documento idóneo para acreditar su identidad. El contrato de compraventa de inmueble será firmado en presencia del Notario.

Este documento contiene todas las menciones que la ley exige respecto de las escrituras públicas. Sin embargo, cada notaría o consulado podrá efectuar los ajustes que estime pertinentes. En cualquiera de estos casos, puede ser útil consultar en la Notaría Pública sobre la posibilidad de enviar por algún medio electrónico el contenido del contrato para su revisión previa.

¿Se debe registrar el contrato?

Sí, por disposición legal, la transferencia de la propiedad de un inmueble no se entenderá realizada sino hasta la inscripción del correspondiente título (este contrato) en el Conservador de Bienes Raíces competente. Es, por tanto, de suma importancia que tras firmarse este contrato como escritura pública, se concurra con copia autorizada del contrato al Conservador de Bienes Raíces que corresponda a la ubicación del inmueble vendido, de modo de efectuar la inscripción, y de ese modo concretándose la transferencia de la propiedad o dominio.

El contrato de compraventa de inmueble debe ser registrado en el Conservador de Bienes Raíces que corresponda.

¿Qué debe contener el contrato de compraventa de inmueble?

El contrato de compraventa de inmueble debe contar con la siguiente información:

• Identificación del vendedor y comprador: Nombre completo, edad, nacionalidad, estado civil, ocupación, identificación, y dirección.
• Objeto del contrato: Información del inmueble vendido: Denominación, dirección, rol de avalúo, superficie, límites, y si tiene inscripción previa en el Conservador de Bienes Raíces.
• Valor del inmueble y su forma de pago: El precio del inmueble y de qué forma se efectuará el pag
• Momento en que se realizará la inscripción: Plazo para la inscripción del contrato en el Conservador de Bienes Raíces.

Adicionalmente, es posible agregar cláusulas que especifiquen otros acuerdos, por ejemplo:

• Si se establece una multa frente al incumplimiento de obligaciones.
• Si se establece el pago en parte del precio de la compraventa prometida a una tercera persona para su custodia.
• Si se declara la venta no habitual para eximirse del pago del IVA (impuesto de valor agregado).

¿Cuál es la normativa aplicable a contrato de compraventa de inmueble?

El derecho aplicable proviene principalmente del Código Civil, y sus normas relativas al contrato de compraventa. Es además particularmente relevante su artículo 686, que regula la tradición de inmuebles mediante la inscripción del título en el Conservador de Bienes Raíces. Aplican también las normas generales sobre contratos y obligaciones contenidas en la misma ley.

¿Cómo modificar el modelo?

Completas un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Puedes modificarlo y volver a utilizarlo.