Contrato de Promesa de Compraventa de Inmueble

¿Qué es un contrato de promesa de compraventa de inmueble?

El contrato de promesa de compraventa de inmueble es un acuerdo entre una parte que se compromete a vender, denominada promitente vendedor, y la otra se compromete a comprar, denominada promitente comprador, un inmueble determinado.

Por medio de este contrato, las partes se comprometen a celebrar un contrato de compraventa posterior o futuro respecto del referido inmueble, dentro de un plazo determinado o al cumplirse una determinada condición (por ejemplo, al obtener un crédito hipotecario).

¿Qué ocurre cuando no se cumple con el contrato de promesa de compraventa de inmueble?

En el caso de que el promitente vendedor o el promitente comprador no cumplan con la promesa de firmar el contrato de compraventa de inmueble establecido en la promesa, la otra parte podrá demandar el cumplimiento forzado del contrato. Es decir, podrá acudir a la justicia para que la otra parte cumpla con su obligación.

Asimismo, se aplicará la multa establecida en el contrato a la parte que desista de su obligación de firmar el contrato de compraventa de inmueble.

En el caso de que el promitente vendedor y el promitente comprador no deseen llevar a cabo la promesa de firmar el contrato de compraventa de inmueble, deberán llegar al acuerdo de resolver o dar por terminada la relación contractual que nace de esta promesa de contrato de compraventa de inmueble. De esta manera, podrán dejar sin efecto el contrato de promesa de compraventa de inmueble.

¿Cuál es la diferencia entre el contrato de promesa de compraventa de inmueble y compraventa de bienes inmuebles?

La diferencia fundamental entre el contrato de promesa de compraventa de inmueble y el contrato de compraventa de bienes inmuebles corresponde a la obligación que emana de estos contratos:

• Contrato de promesa de compraventa de inmueble: Las partes se obligan a celebrar un contrato de compraventa en un futuro, es decir, que al momento de celebrar la promesa, solamente se comprometen a firmar un contrato de compraventa. La promesa de compraventa de inmueble no traspasa el dominio del inmueble y el promitente comprador no se hace dueño del mismo.
• Contrato de compraventa de bienes inmuebles: Las partes se obligan a transferir la propiedad de un bien inmueble a cambio de una cantidad de dinero. Este contrato deja establecido que se transfiere el dominio de un bien raíz, indicando quien debe realizar la inscripción el Conservador de Bienes Raíces para que se produzca el traspaso de la propiedad.

¿Es obligatorio celebrar un contrato de promesa de compraventa de inmueble?

No es obligatorio celebrar un contrato de promesa para celebrar un contrato de compraventa de inmueble. La compraventa de un bien inmueble se puede realizar sin una promesa previa, sin embargo, casi siempre se realiza la promesa de compraventa de bien inmueble antes de la realización definitiva del negocio. Una promesa de compraventa de bien inmueble permite a las partes:

• Tener claridad sobre las condiciones del negocio a realizar: El precio, condiciones de entrega, fecha de realización de la escritura, entre otras condiciones del negocio quedan establecidas en la promesa de compraventa de bien inmueble.
• Dar confianza sobre la realización del negocio: Generalmente en la promesa de compraventa se establecen multas en caso de incumplimiento. Por lo que si una de las partes desiste del negocio, se verá afectada por el pago de la misma.

¿Con el contrato de promesa de compraventa de bien inmueble el comprador ya se hace dueño?

No, una promesa de compraventa es el documento mediante el cual las partes aseguran la realización de la escritura pública de compraventa en una notaría. Es mediante este último documento y su posterior inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces que se adquiere la propiedad de un bien inmueble (casa, departamento, bodega, etc).

¿Quién puede celebrar un contrato de promesa de compraventa de inmueble?

Toda persona, natural o jurídica, con capacidad suficiente puede firmar el contrato. La regla general es que todo hombre o mujer mayor de 18 años puede firmar personalmente el contrato, salvo que tengan alguna incapacidad (como lo podría ser la demencia) o que se trate de la mujer casada en régimen de sociedad conyugal. Además, los hombres mayores de 14 y menores de 18, y las mujeres mayores de 12 y menores de 18 pueden firmar representados, y personalmente si tienen autorización de sus representantes.

En cuanto a las mujeres casadas en sociedad conyugal, solo podrán concurrir personalmente a firmar como partes de este contrato, cuando administren algún patrimonio reservado o especial, es decir, cuando hayan adquirido el inmueble que prometen vender, o adquirirán el inmueble que prometen comprar con alguno de los patrimonios mencionados.

¿Por cuánto tiempo se puede extender el contrato de promesa de compraventa de inmueble?

El contrato de promesa de compraventa de inmueble debe establecer un plazo o una condición que fije una época para la celebración del contrato de compraventa prometido. Esta fecha dependerá de la decisión de las partes y podrá extenderse por un período determinado, el cual podrá durar tanto tiempo como sea necesario para completar el negocio.

¿Qué se debe llevar a cabo una vez que el contrato de promesa de compraventa de inmueble esté listo?

Una vez que el contrato de promesa de compraventa de inmueble este listo, deberá ser firmado por el promitente vendedor y el promitente comprador. Se deben firmar al menos dos copias de este contrato, de modo que cada parte conserve una de ellas. Asimismo, se deberá firmar y entregar copia a las partes de todos los documentos anexos al contrato de promesa de compraventa de inmueble, cuando corresponda.

En el caso de que las partes actúen representadas, corresponderá a sus representantes firmar contrato de promesa de compraventa de inmueble.

Bastará con las firmas de las partes para que este contrato sea válido y no será necesario celebrarlo ante notario.

¿Qué documentos deben acompañarse al contrato de promesa de compraventa de inmueble?

Si las partes así lo han acordado en el contrato de promesa de compraventa de inmueble, deben acompañar el documento que de cuenta del inventario de bienes muebles de la propiedad.

Se anexará el inventario de bienes muebles en el caso de que las partes deseen dejar constancia de los bienes muebles que se encuentran en inmueble al momento de celebrar el contrato y que serán vendidos a la parte promitente compradora junto al inmueble.

¿Es necesario otorgar el contrato de promesa de compraventa de inmueble ante notario?

El contrato de promesa de compraventa de inmueble no se debe otorgar ante un Notario Público para que tenga validez. Sin embargo, las partes pueden celebrar este contrato ante notario, lo que le otorga presunción de veracidad y, además, entrega seguridad respecto a la identidad de las personas que firman el documento.

Las partes podrán acudir al despacho de un notario con al menos una copia de este contrato para que tenga la calidad de instrumento privado autorizado por notario, o bien, puede ser reducido a escritura pública, que es un documento formal que pueden emitir notarios públicos.

¿Cuáles son los requisitos que debe cumplir un contrato de promesa de compraventa de inmueble para ser válido?

Un contrato de promesa de compraventa de inmueble debe cumplir con los requisitos para obligar tanto al promitente vendedor como al promitente comprado a firmar el contrato de compraventa, estos requisitos son:

• Constar por escrito.
• Contener un plazo o una condición que fije una época de la celebración del contrato de compraventa prometido.
• Especificar detalladamente el contrato prometido. Es decir, se requiere que el contrato de promesa contenga, en la medida de lo posible, las mismas cláusulas y contenido que el contrato de compraventa que se promete.

¿Qué cláusulas debe contener el contrato de promesa de compraventa de inmueble?

Las cláusulas que debe contener el contrato de promesa de compraventa de inmueble corresponden a:

• Identificación del promitente vendedor y el promitente comprador: Indicando el nombre o razón social, domicilio y RUT o cédula de identidad.
• Objeto del contrato: Denominación del inmueble (ej. casa o departamento o bodega), dirección del inmueble, rol de avalúo, superficie y límites del inmueble.
• Modo de adquirir del inmueble: Cómo fue adquirido el inmueble por la promitente vendedora (ej. compraventa, herencia).
• Valor del inmueble y su forma de pago: El precio del inmueble y de qué forma se efectuará el pago.
• Momento en que se firmará: La fecha o el plazo en que debe firmarse el contrato de compraventa.

Adicionalmente, es posible agregar cláusulas que especifiquen otros acuerdos, por ejemplo:

• Si se establece una multa frente al incumplimiento de celebrar el contrato de compraventa.
• Si se establece el pago en parte del precio de la compraventa prometida a una tercera persona para su custodia.

¿Cuál es la normativa aplicable a contrato de promesa de compraventa de inmueble?

El contrato de promesa se encuentra regulado específicamente en el artículo 1554 del Código Civil. Además de este artículo, resultan aplicables, en relación con su redacción y efectos, diversas normas del mismo Código, entre las cuales destacan las contenidas en el Libro IV denominado "De las obligaciones en general y de los contratos", y en particular aquellas relativas al contrato de compraventa.

¿Cómo modificar el modelo?

Completas un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Puedes modificarlo y volver a utilizarlo.