28 de febrero de 2024
28 de febrero de 2024
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Primero se repasará las partes que puede tener el contrato de locación de un inmueble urbano. Seguido se precisará cuándo ocurre la falta de pago del alquiler. Luego se explicará por qué puede ocurrir la falta de pago del alquiler. Por último se describirá qué puede hacer la locadora dependiendo, por un lado, de la causa de la falta de pago del alquiler y, por el otro, de si el contrato tiene o no tiene una parte garante.
Lo dicho en esta guía en relación con el contrato de locación urbana vale igualmente para el contrato de subalquiler de inmueble urbano, es decir, en caso de falta de pago del alquiler por la parte sublocataria del contrato de subalquiler de cierta superficie del inmueble alquilado a la parte locataria del contrato de alquiler de todo el inmueble.
Como mínimo son dos:
Si bien no es obligatorio por ley, es práctica generalizada que el contrato (especialmente si el destino es para vivienda) tenga una parte garante, que es cada persona y/o entidad propuesta por la locataria y aceptada por la locadora que debe pagar el alquiler cuando la locataria no puede o se niega a hacerlo.
Dependiendo de las disposiciones del contrato sobre cómo la locataria debe pagar el alquiler, su falta de pago puede ocurrir:
La fecha indicada en el contrato puede ser la única fecha prevista para pagar el alquiler (por ej., el día 5 del mes, lo cual es una disposición inusual) o la fecha cuando termina un período de un determinado número de días del mes durante el cual la locataria puede hacer el pago del alquiler (por ej., entre los días 1 y 10 del mes, lo cual es la disposición más común).
La locataria puede depositar o transferir el importe del/de los alquiler/es debido/s. Si opta por depositarlo entonces cumple su obligación cuando en la fecha indicada en el contrato realiza el depósito en la cuenta de la locadora y obtiene del cajero o de la terminal de autoservicio el comprobante del depósito. Si luego el banco de la locadora no acredita el depósito en la cuenta de la locadora o demora la acreditación entonces se trata de un problema exclusivamente entre la locadora y su banco y, por lo tanto, la locadora debe entregar el recibo de pago a la locataria. En cambio, si la locataria opta por transferir el importe del/de los alquiler/es debido/s desde una cuenta suya a la cuenta de la locadora en la fecha indicada en el contrato pero el banco de la locataria no hace la transferencia o la hace pero sin seguir la instrucción dada por la locataria, como consecuencia de lo cual el banco de la locadora no recibe ninguna transferencia del importe del/de los alquiler/es debido/s o recibe una transferencia parcial, entonces se trata de un problema exclusivamente entre la locataria y su banco y, por lo tanto, la locadora tiene derecho a negarse a entregar a la locataria el recibo de pago del/de los alquiler/es debido/s.
Esencialmente, la falta de pago ocurre debido a una de dos causas: la económica, que suele ser la más común, o la jurídica, que es perfectamente posible y legal aunque también suele ser la menos común.
Esta causa existe cuando la locataria justifica la falta de pago del alquiler en que dejó de tener capacidad financiera para continuar pagando el alquiler por el importe debido que está indicado en el contrato.
"Capacidad financiera" significa contar con dinero en efectivo, ya sea en forma directa (por ej., por el cobro del sueldo o de una factura) o indirecta (por la obtención de un préstamo bancario o familiar). Es distinta de la "capacidad económica". Esta alude a la propiedad de uno o más inmuebles, autos, obras de arte y otras cosas que, si bien pueden tener valor monetario, necesitan ser primero tasadas y después vendidas a cambio de dinero para crear o aumentar la capacidad financiera. En general, la locadora tiene en cuenta la capacidad financiera de la locataria y, en su caso, la garante aunque es perfectamente legal y posible que también tenga en cuenta su capacidad económica en caso de estar dispuesta a recibir alguna cosa valiosa de la locataria en pago del alquiler.
La causa económica pone a la locadora en la situación de tener que determinar si encubre o no la falta de voluntad de pago de parte de la locataria. La falta de voluntad de pago suele llevar a la locataria a no pagar el alquiler bajo ninguna circunstancia, aún si la locadora acepta reducir su importe u ofrece otras facilidades para pagarlo, y, por lo tanto, hace perjudicial financiera y económicamente para la locadora continuar el contrato.
La determinación por la locadora de si hay o no voluntad de pago de la locataria es de fundamental importancia para decidir qué puede hacer ante la falta de pago del alquiler. Esa determinación debe ser hecha por la locadora por su cuenta, a su costa y con razonabilidad y buena fe sobre la base de diversos factores objetivos y subjetivos (tales como su interpretación de los hechos, su evaluación de la conducta de la locataria desde el inicio de la locación, la credibilidad que le merece la locataria y sus evaluaciones de su propia situación financiera y de la coyuntura del mercado de alquileres en general).
La causa jurídica existe si la locataria justifica la falta de pago del alquiler en una interpretación legal del contrato distinta de la sostenida por la locadora y, por lo tanto, decide no pagar el alquiler (total o parcialmente) hasta que la locadora y la locataria acuerden modificar el contrato para que refleje la interpretación legal favorecida por la locataria.
La diferente interpretación legal del contrato por la locataria puede responder a los siguientes motivos:
Ejemplo: el contrato incluye una cláusula que, con una redacción general, prohíbe a la locataria compensar el pago del alquiler con cualquier suma de dinero que le adeude la locadora. Durante la locación la locataria paga el costo de una mejora necesaria en el inmueble alquilado, el cual por ley debe ser soportado solo por la locadora. Luego, la locataria solicita a la locadora el reembolso de dicho costo y la locadora rechaza pagarlo. Por lo tanto, antes que demandar judicialmente a la locadora por el reembolso del costo de la mejora necesaria, la locataria decide compensar ese costo con un pago del alquiler y así pagar la diferencia, si la hubiera, ya que interpreta que la cláusula del contrato que en general prohíbe la compensación no se aplica cuando se trata de compensar el costo de una mejora necesaria cuyo pago según la ley corresponde a la locadora.
Cualquiera sea el motivo de la causa jurídica, ante ésta la locadora debe hacer una doble determinación: primero, de si encubre o no una causa económica y, segundo, de si encubre o no la falta de voluntad de pago de parte de la locataria. Por ser la causa de falta de pago del alquiler menos común, la causa jurídica no suele encubrir una causa económica pero, dependiendo de las circunstancias, tampoco es imposible que no la encubra y así, después de modificar el contrato para reflejar la interpretación legal de la locataria, la locadora resulte sorprendida por la existencia de una causa económica. Por el contrario, la causa jurídica no encubre la falta de voluntad de pago de la locataria sino que la pone de manifiesto ya que la locataria se niega a pagar el alquiler (total o parcialmente) como medio de presión para que la locadora acepte modificar el contrato según la interpretación legal favorecida por la locataria.
El curso de acción que la locadora puede decidir seguir ante la falta de pago del alquiler depende, por un lado, de la causa por la que ocurrió la falta de pago y, por el otro, de si el contrato tiene una parte garante o no.
Ante la falta de pago del alquiler para la locadora se vuelve prioritaria la conservación de sus derechos contractuales y legales y de las acciones judiciales relacionadas. La locadora suele lograr este objetivo con las siguientes acciones:
La carta documento es un formulario por triplicado que, según la empresa de correo que ofrezca ese servicio, se compra en una sucursal o se descarga de su sitio web. Se lo debe completar siguiendo las instrucciones provistas para ello. Una vez completado debe llevarlo a la sucursal de esa empresa de correo, probar la identidad de cada persona que firma la carta documento como remitente mostrando su DNI o pasaporte al/a la empleado/a, firmar las 3 copias delante del/de la empleado/a, retirar 1 copia firmada y sellada por el/la empleado/a que también indique el número o código de seguimiento de la carta documento y, por último, pagar el precio de la carta documento. Luego la empresa de correo debe entregar 1 copia a la destinataria, archivar la copia restante y enviar un aviso de entrega a la remitente.
Ejemplo: en el pasado la locadora aceptó que la locataria descontase de dos alquileres los costos de dos reformas al inmueble que debían ser pagadas por la locadora. Sería razonable que la locataria pueda descontar el costo de la tercera reforma al inmueble (que también debe pagar la locadora) si ésta no puede rechazarlo porque la locataria no le entrega, como lo hizo en relación con las dos reformas previas, los comprobantes del costo de la tercera reforma.
Conservar sus derechos y acciones legales es importante para la locadora no solo en relación con el juicio ejecutivo que inicie para cobrar el alquiler y, en su caso, desalojar a la locataria. También lo es en relación con cualquier juicio ordinario que o bien la locadora decida iniciar por alguna cuestión relacionada con la locación distinta de la falta de pago del alquiler o bien que a la locadora le inicie la locataria (y/o la garante si el contrato tiene una parte garante) después del juicio ejecutivo o contemporáneamente con éste.
Si el contrato tiene una parte garante entonces la locadora debe exigir formalmente a la locataria cada pago del alquiler no realizado utilizando un documento como la Intimación de Pago de Alquiler Vencido. Solo si la locataria no cumple esa exigencia formal entonces la locadora debe hacérsela a la garante a fin de que pague cada alquiler no pagado por la locataria. Solo en caso de no ser pagados por la garante puede la locadora iniciar el juicio ejecutivo para cobrarlos. En cualquier caso, la exigencia debe ajustarse a los términos del contrato y de la garantía incluida en el mismo y documentarse por escrito y en cartas documento dirigidas por separado a la locataria y la garante.
Ya sea que el contrato tenga o no una parte garante, la locadora debe esperar hasta que la locataria y, de haberla, la garante no pague/n el alquiler de 2 meses seguidos para decidir terminar anticipadamente el contrato e iniciar el juicio ejecutivo para cobrar los alquileres impagos y, si fuera necesario, también el juicio de desalojo para recuperar la tenencia del inmueble.
Si el destino del inmueble es para vivienda entonces por ley la locadora debe solicitar, en cada intimación a la locataria y, de haberla, la garante, el pago de los alquileres vencidos e impagos hasta la fecha de la carta documento y darle un plazo de por lo menos 10 días corridos a contar desde el día siguiente a la fecha en que la locataria o, si fuere el caso, la garante reciba la intimación para que realice el pago ya sea en el domicilio indicado en el contrato o en otro lugar indicado en la intimación. Si bien por ley no es obligatoria y depende de las circunstancias, es práctica generalizada que si el destino del inmueble es para local comercial u oficina la locadora también solicite a la locataria y, de haberla, la garante el pago de los alquileres vencidos e impagos con un plazo de por lo menos 5 días corridos antes de iniciar el juicio ejecutivo de cobro y desalojo.
Salvo que la locadora esté dispuesta a modificar el contrato para que refleje la interpretación legal favorecida por la locataria:
El contrato de locación tiene una parte locadora y otra parte locataria. Suele tener, además, una parte garante. La locataria debe pagar el alquiler en un domicilio o una cuenta bancaria de la locadora. La falta de pago del alquiler ocurre cuando la locataria no entrega el dinero en efectivo y/o un cheque certificado por el importe debido en la fecha y el lugar indicados en el contrato o no deposita o transfiere el importe debido en la fecha y la cuenta bancaria indicadas en el contrato.
La falta de pago del alquiler puede ser por causa económica (la locataria no tiene capacidad financiera para seguir pagando el importe debido) o jurídica (la locataria no paga el alquiler para lograr una modificación del contrato). Ante la causa económica, la locadora debe determinar si encubre o no la falta de voluntad de pago de la locataria; y ante la jurídica, si encubre o no una causa económica. La locadora suele priorizar la conservación de sus derechos legales. Si la causa es económica y hay garante entonces la locadora debe exigir formalmente el pago, primero, a la locataria y, solo si ésta no lo realiza, luego a la garante. Si la causa es jurídica y la locadora no acepta modificar el contrato entonces, si hay garante, debe exigir formalmente el pago, primero, a la locataria y, solo si ésta no lo realiza, luego a la garante o, si no hay garante, debe exigirlo formalmente a la locataria. Cualquiera sea la causa, recién después de exigir formalmente el pago a la locataria y la garante, si la hay, puede la locadora iniciar los juicios ejecutivos de cobro y desalojo.