Rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym

Oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu lokalu w trybie natychmiastowym to dokument, w którym komunikuje się drugiej stronie umowy najmu lokalu, że umowa ta zostanie rozwiązana, bez zachowania terminów wypowiedzenia, we wskazanej w oświadczeniu dacie. Dotyczy to wszelkich umów najmu lokali użytkowych, biur, magazynów itd. Rozwiązanie umowy najmu w tym trybie jest możliwe tylko w sytuacjach wskazanych w ustawie (kodeks cywilny) lub umowie najmu. Kodeks cywilny nazywa tę form zakończenia umowy najmu wypowiedzeniem umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Wynajmujący (właściciel lokalu) może rozwiązać umowę najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym, a więc bez zachowania terminów wypowiedzenia, w następujących sytuacjach:

• gdy najemca korzysta z lokalu w sposób niezgodny z treścią umowy np. powodując zniszczenia przekraczające normalnie przyjęte normy zużycia;
• gdy najemca, poprzez swoje niewłaściwe zachowanie, czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali;
• gdy najemca zalega z wniesieniem co najmniej 2 rat za czynsz;
• gdy najemca nie uzyskał wymaganej zgody na podnajem lub oddanie lokalu w bezpłatne używanie, a mimo to podnajmuje lokal lub oddał lokal w bezpłatne używanie osobie trzeciej;
• gdy najemca nie uzyskał wymaganych przepisami prawa odpowiednich koncesji, zezwoleń, uzgodnień lub innych decyzji i zgód, wydanych przez właściwe władze, które pozwalałyby mu prowadzić określoną działalność w wynajmowanym lokalu użytkowym.
  
  

Najemca (osoba użytkująca lokal) może rozwiązać umowę najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym, a więc bez zachowania terminów wypowiedzenia, w następujących sytuacjach:

• gdy wynajmujący uniemożliwia najemcy korzystanie z lokalu;
• gdy wynajmujący postępuje wbrew zapisom umowy najmu (np. kontroluje lokal w terminach nie uzgodnionych z najemcą, bez zapowiedzi; przerywa dostawy energii lub ogrzewania itd.);
• gdy wynajmujący sprzeciwił się podnajmowaniu lokalu lub oddania lokalu do bezpłatnego używania osobie trzeciej;
• gdy wynajmujący nie naprawił lokalu, mimo zawiadomienia go przez najemcę, a wady lokalu uniemożliwiają jego używanie;
• gdy wady najętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników lub pracowników i nie zostały usunięte przez wynajmującego, mimo wezwania.

Rozwiązanie umowy najmu bez wypowiedzenia jest też możliwe, jeśli nastąpiły inne, należycie uzasadnione i obiektywnie ważne przyczyny rozwiązania umowy, bez zachowania okresu wypowiedzenia (jeśli umowa najmu przewiduje taki zapis).

Jak korzystać z dokumentu?

Co do zasady umowa najmu ulega rozwiązaniu w wyniku jej wypowiedzenia, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Porównanie trybów rozwiązania umowy najmu zostało zawarte w przewodniku prawnym na temat rozwiązania umowy najmu. Niniejszy sposób rozwiązania umowy, w trybie natychmiastowym, jest więc wyjątkiem od reguły, który wymaga wobec tego odpowiedniego uzasadnienia, poprzez zastosowanie jednej z możliwych przyczyn rozwiązania umowy w tym trybie.

Oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu zawiera:

• oznaczenie stron umowy najmu;
• oznaczenie wynajmowanego lokalu;
• przyczynę rozwiązania umowy najmu w trybie natychmiastowym;
• datę rozwiązania umowy najmu;
• datę sporządzenia protokołu zdawczo - odbiorczego;
• datę zdania kluczy;
• datę zwrotu kaucji.

Dokument powinien zostać wydrukowany, własnoręcznie podpisany, a następnie wysłany najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo w inny sposób przekazany drugiej stronie umowy najmu. Zaleca się zachować potwierdzenie wysłania/przekazania dokumentu drugiej stronie umowy najmu np. pocztowe potwierdzenie odbioru listu.

Po zakończeniu najmu najemca powinien zwrócić lokal w stanie niepogorszonym. Jednakże nie ponosi on odpowiedzialności za zużycie lokalu, będące następstwem prawidłowego używania. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek zwrotu lokalu w stanie niepogorszonym ciąży także na osobie używającej lokal/podnajmującej lokal. Domniemuje się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku (art. 675 Kodeksu Cywilnego).

Podstawa prawna:

Oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym z powodu istnienia wad, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, wynika z art. 664 Kodeksu Cywilnego.

Oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym z powodu wad lokalu, zagrażających zdrowiu lokatorów, wynika z art. 682 Kodeksu Cywilnego.

Oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym z powodu używania lokalu przez najemcę w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy, mimo upomnienia, wynika z art. 667 § 2 Kodeksu Cywilnego.

Oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym z powodu wykraczania przez najemcę w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo czynienia uciążliwym korzystania z innych lokali w budynku, wynika z art. 685 Kodeksu Cywilnego.

Oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym z powodu dopuszczania się przez najemcę zwłoki z zapłatą czynszu, co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynika z art. 672 Kodeksu Cywilnego.

Oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym z innego niż wymienione powyżej powody powinno wynikać z treści umowy najmu. W razie braku takiego postanowienia w umowie najmu, inne przyczyny rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym mogą okazać się nieskuteczne.

Jak edytować wzór?

Wypełnij formularz. Dokument jest redagowany na Twoich oczach w miarę podawania odpowiedzi.

Po zakończeniu, otrzymujesz go w formacie Word i PDF. Możesz go edytować i wykorzystać ponownie.