Rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym

Oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu lokalu w trybie natychmiastowym to dokument, w którym komunikuje się drugiej stronie umowy najmu lokalu, że umowa ta zostanie rozwiązana, bez zachowania terminów wypowiedzenia, we wskazanej w oświadczeniu dacie. Dotyczy to wszelkich umów najmu lokali użytkowych, biur, magazynów itd. Rozwiązanie umowy najmu w tym trybie jest możliwe tylko w sytuacjach wskazanych w ustawie (kodeks cywilny) lub umowie najmu. Kodeks cywilny nazywa tę form zakończenia umowy najmu wypowiedzeniem umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Wynajmujący (właściciel lokalu) może rozwiązać umowę najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym, a więc bez zachowania terminów wypowiedzenia, w następujących sytuacjach:

• gdy najemca korzysta z lokalu w sposób niezgodny z treścią umowy np. powodując zniszczenia przekraczające normalnie przyjęte normy zużycia;
• gdy najemca, poprzez swoje niewłaściwe zachowanie, czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali;
• gdy najemca zalega z wniesieniem co najmniej 2 rat za czynsz;
• gdy najemca nie uzyskał wymaganej zgody na podnajem lub oddanie lokalu w bezpłatne używanie, a mimo to podnajmuje lokal lub oddał lokal w bezpłatne używanie osobie trzeciej;
• gdy najemca nie uzyskał wymaganych przepisami prawa odpowiednich koncesji, zezwoleń, uzgodnień lub innych decyzji i zgód, wydanych przez właściwe władze, które pozwalałyby mu prowadzić określoną działalność w wynajmowanym lokalu użytkowym.
  
  

Najemca (osoba użytkująca lokal) może rozwiązać umowę najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym, a więc bez zachowania terminów wypowiedzenia, w następujących sytuacjach:

• gdy wynajmujący uniemożliwia najemcy korzystanie z lokalu;
• gdy wynajmujący postępuje wbrew zapisom umowy najmu (np. kontroluje lokal w terminach nie uzgodnionych z najemcą, bez zapowiedzi; przerywa dostawy energii lub ogrzewania itd.);
• gdy wynajmujący sprzeciwił się podnajmowaniu lokalu lub oddania lokalu do bezpłatnego używania osobie trzeciej;
• gdy wynajmujący nie naprawił lokalu, mimo zawiadomienia go przez najemcę, a wady lokalu uniemożliwiają jego używanie;
• gdy wady najętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników lub pracowników i nie zostały usunięte przez wynajmującego, mimo wezwania.

Rozwiązanie umowy najmu bez wypowiedzenia jest też możliwe, jeśli nastąpiły inne, należycie uzasadnione i obiektywnie ważne przyczyny rozwiązania umowy, bez zachowania okresu wypowiedzenia (jeśli umowa najmu przewiduje taki zapis).

Jak korzystać z dokumentu?

Co do zasady umowa najmu ulega rozwiązaniu w wyniku jej wypowiedzenia, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Porównanie trybów rozwiązania umowy najmu zostało zawarte w przewodniku prawnym na temat rozwiązania umowy najmu. Niniejszy sposób rozwiązania umowy, w trybie natychmiastowym, jest więc wyjątkiem od reguły, który wymaga wobec tego odpowiedniego uzasadnienia, poprzez zastosowanie jednej z możliwych przyczyn rozwiązania umowy w tym trybie.

Oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu zawiera:

• oznaczenie stron umowy najmu;
• oznaczenie wynajmowanego lokalu;
• przyczynę rozwiązania umowy najmu w trybie natychmiastowym;
• datę rozwiązania umowy najmu;
• datę sporządzenia protokołu zdawczo - odbiorczego;
• datę zdania kluczy;
• datę zwrotu kaucji.

Dokument powinien zostać wydrukowany, własnoręcznie podpisany, a następnie wysłany najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo w inny sposób przekazany drugiej stronie umowy najmu. Zaleca się zachować potwierdzenie wysłania/przekazania dokumentu drugiej stronie umowy najmu np. pocztowe potwierdzenie odbioru listu.

Po zakończeniu najmu najemca powinien zwrócić lokal w stanie niepogorszonym. Jednakże nie ponosi on odpowiedzialności za zużycie lokalu, będące następstwem prawidłowego używania. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek zwrotu lokalu w stanie niepogorszonym ciąży także na osobie używającej lokal/podnajmującej lokal. Domniemuje się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku (art. 675 Kodeksu Cywilnego).

Co to jest wypowiedzenie umowy najmu?

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego lub użytkowego to oświadczenie, w którym jedna strona umowy komunikuje drugiej stronie umowy chęć zakończenia realizacji umowy najmu. Umowa najmu może zostać wypowiedziana z inicjatywy:

najemcy lokalu (czyli osoby zajmującej wynajmowany lokal);
wynajmującego lokal (czyli właściciela lokalu).

Jakie są rodzaje wypowiedzenia umowy najmu?

Wyróżniamy następujące rodzaje wypowiedzenia umowy najmu:

wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego - dotyczy chęci rozwiązania umowy najmu lokalu, zamieszkałego przez najemcę;
wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego - dotyczy chęci rozwiązania umowy najmu lokalu, w którym najemca prowadzi swoją działalność np. lokal sklepowy, lokal produkcyjny, lokal magazynowy, siedziba firmy itd.;
wypowiedzenie umowy podnajmu lokalu - dotyczy chęci rozwiązania umowy najmu lokalu, który był dotychczas podnajmowany od najemcy;
wypowiedzenie umowy najmu miejsca parkingowego - dotyczy chęci rozwiązania umowy najmu miejsca parkingowego lub postojowego, wynajmowanego dotychczas od wynajmującego.

Czy sporządzenie wypowiedzenia umowy najmu jest obowiązkowe?

Tak. Wypowiedzenie umowy najmu sporządza się na piśmie.

Konsekwencją braku sporządzenia wypowiedzenia umowy najmu na piśmie będzie kontynuacja realizacji umowy najmu.

Ile wynosi okres wypowiedzenia umowy najmu?

Okres wypowiedzenia to czas, jaki musi upłynąć od momentu zakomunikowania chęci rozwiązania umowy najmu (wypowiedzenia) do dnia zakończenia umowy najmu. Długość okresu wypowiedzenia wynika z umowy najmu albo z ustawy.

Wypowiedzenie umowy najmu następuje po upływie następujących okresów wypowiedzenia, w zależności od rodzaju umowy najmu:

lokal mieszkalny na czas nieokreślony: okres wypowiedzenia wynosi 1 miesiąc, na koniec miesiąca kalendarzowego (czyli okres wypowiedzenia nie trwa 1 miesiąca, od dnia wypowiedzenia do tego samego dnia w następnym miesiącu - ostatni dzień najmu to ostatni dzień następnego miesiąca kalendarzowego: 27, 28, 30 lub 31 dzień następnego miesiąca);
lokal użytkowy na czas nieokreślony: okres wypowiedzenia wynika z umowy albo ustawy. Jeśli umowa najmu nie wskazuje żadnych terminów - stosuje się następujące okresy wypowiedzenia z ustawy:3 miesiące na koniec kwartału kalendarzowego - jeśli czynsz jest płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc;
3 miesiące na koniec miesiąca kalendarzowego - jeśli czynsz jest płatny co miesiąc (czyli okres wypowiedzenia nie trwa 3 miesięcy, od dnia wypowiedzenia do tego samego dnia trzeciego miesiąca - ostatni dzień najmu to ostatni dzień czwartego miesiąca kalendarzowego: 27, 28, 30 lub 31 dzień czwartego miesiąca);
3 dni naprzód - jeśli czynsz jest płatny rzadziej niż co miesiąc;
1 dzień naprzód - jeśli czynsz jest płatny codziennie.
lokal mieszkalny lub użytkowy na czas określony: możliwość wypowiedzenia zależy od istnienia w umowie najmu klauzuli o możliwości wypowiedzenia umowy przed terminem jej zakończenia. W sytuacji braku takiej klauzuli, można szukać w tej kwestii porozumienia z drugą stroną, a w razie jego nieuzyskania umowa najmu będzie trwać do czasu pierwotnie ustalonego w umowie.
Jeśli termin umowy najmu na czas określony został przekroczony, ale najemca nadal zajmuje lokal za zgodą właściciela, poczytuje się, że umowa najmu na czas określony przekształciła się w umowę najmu na czas nieokreślony, wraz ze wszystkimi konsekwencjami (np. możliwością wypowiedzenia umowy, tak jak umowy na czas nieokreślony).

Więcej informacji na temat wypowiedzenia umowy najmu można znaleźć w następujących przewodnikach prawnych: Co powinno zawierać wypowiedzenie umowy najmu oraz Jak rozwiązać umowę najmu mieszkania?

Kto sporządza wypowiedzenie umowy najmu?

Wypowiedzenie umowy najmu sporządza:

wynajmujący (właściciel wynajmowanego lokalu);
najemca (osoba lub podmiot, który zajmuje wynajęty lokal).
Zarówno wynajmującym, jak i najemcą może być osoba fizyczna (jednostka), jak też podmiot zorganizowany (przedsiębiorca indywidualny, spółka handlowa, stowarzyszenie, instytucja publiczna itd.).

Co należy zrobić po sporządzeniu wypowiedzenia umowy najmu?

Wypowiedzenie umowy najmu powinno być sporządzone na piśmie. W tym celu wypowiedzenie należy wydrukować i odręcznie podpisać.

Następnie należy je wysłać na adres odbiorcy, najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru - stanowi to dowód wysłania oświadczenia.

Od momentu doręczenia wypowiedzenia rozpoczyna bieg okres wypowiedzenia umowy najmu. Zatem dowód potwierdzenia odbioru wypowiedzenia ma istotne znaczenie dowodowe - w razie ewentualnego sporu sądowego będzie można za jego pomocą ustalić datę faktycznego wypowiedzenia umowy i datę upływu okresu wypowiedzenia umowy najmu.

Czy konieczne jest notarialne poświadczenie wypowiedzenia umowy najmu?

Nie. Wypowiedzenie umowy najmu sporządza się w formie pisemnej. Oznacza to, że forma notarialna nie jest wymagana dla ważności wypowiedzenia umowy najmu.

Jakie koszty wiążą się z finalizacją wypowiedzenia umowy najmu?

Finalizacja wypowiedzenia umowy najmu nie pociąga za sobą żadnych dodatkowych kosztów dla wypowiadającego. Nie wymaga się formy notarialnej - brak kosztów taksy notarialnej. Nie wymaga się również rejestracji wypowiedzenia umowy najmu - wobec tego brak opłat rejestracyjnych.

Co powinno zawierać wypowiedzenie umowy najmu?

Wypowiedzenie umowy najmu powinno zawierać:

dane osobowe stron umowy;
termin rozwiązania umowy najmu;
data odbioru kluczy i sporządzenia protokołu zdawczo - odbiorczego;
sposób i termin odbioru kaucji;
(fakultatywne) przyczyny wypowiedzenia umowy.
Więcej informacji można znaleźć w następującym przewodniku prawnym: Co powinno zawierać wypowiedzenie umowy najmu.

Jakie przepisy mają zastosowanie do rozwiązania umowy najmu lokalu użytkowego?

Oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym z powodu istnienia wad, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, wynika z art. 664 Kodeksu Cywilnego.

Oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym z powodu wad lokalu, zagrażających zdrowiu lokatorów, wynika z art. 682 Kodeksu Cywilnego.

Oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym z powodu używania lokalu przez najemcę w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy, mimo upomnienia, wynika z art. 667 § 2 Kodeksu Cywilnego.

Oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym z powodu wykraczania przez najemcę w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo czynienia uciążliwym korzystania z innych lokali w budynku, wynika z art. 685 Kodeksu Cywilnego.

Oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym z powodu dopuszczania się przez najemcę zwłoki z zapłatą czynszu, co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynika z art. 672 Kodeksu Cywilnego.

Oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym z innego niż wymienione powyżej powody powinno wynikać z treści umowy najmu. W razie braku takiego postanowienia w umowie najmu, inne przyczyny rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym mogą okazać się nieskuteczne.

Jak edytować wzór?

Wypełnij formularz. Dokument jest redagowany na Twoich oczach w miarę podawania odpowiedzi.

Po zakończeniu, otrzymujesz go w formacie Word i PDF. Możesz go edytować i wykorzystać ponownie.