Rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym

Co to jest rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym?

Oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu lokalu w trybie natychmiastowym to oświadczenie, w którym jedna strona umowy najmu lokalu użytkowego komunikuje drugiej stronie, że umowa najmu zostanie rozwiązana natychmiast, w dacie wskazanej w tym oświadczeniu, bez zachowania terminów wypowiedzenia, z ważnych powodów, wymienionych w tym oświadczeniu.

Rozwiązanie umowy najmu w tym trybie jest możliwe jedynie w enumeratywnie wyliczonych sytuacjach np. z powodu istnienia wad, które uniemożliwiają użytkowanie lokalu; z powodu istnienia wad lokalu, zagrażających zdrowiu lokatorów; z powodu używania lokalu przez najemcę w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy, mimo upomnienia; z powodu wykraczania przez najemcę w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo czynienia uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku; z powodu dopuszczania się przez najemcę zwłoki z zapłatą czynszu, co najmniej za 2 pełne okresy płatności albo z innych powodów, wymienionych w treści umowy najmu.

W razie chęci rozwiązania umowy najmu mieszkania zaleca się skorzystać z wypowiedzenia umowy najmu lokalu.

Jakie istnieją rodzaje rozwiązania umowy najmu lokalu użytkowego?

Umowę najmu kończy:

• upływ terminu, do którego umowa terminowa najmu miała trwać np. gdy umowa najmu została zawarta na 1 rok, do dnia 15 maja 2025 r., umowa zakończy się z upływem dnia 15 maja 2026 r.;
• upływ okresów wypowiedzenia - jeśli jedna ze stron złożyła drugiej stronie wypowiedzenie umowy najmu, należy odczekać upływ okresu wypowiedzenia tej umowy np. jeśli okres wypowiedzenia wynosi 1 miesiąc, złożenie wypowiedzenia 15 maja 2025 r. oznacza, że umowa najmu zakończy się z upływem dnia 15 czerwca 2025 r.;
• data wskazana w oświadczeniu o natychmiastowym rozwiązaniu umowy najmu, z powodów w nim wskazanych np. wad lokalu, zagrażających zdrowiu lokatorów; wykraczanie przez najemcę w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu itd.

Porównanie trybów rozwiązania umowy najmu zostało zawarte w przewodniku prawnym na temat rozwiązania umowy najmu.

Jaka jest różnica pomiędzy rozwiązaniem umowy najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym a wypowiedzeniem umowy najmu lokalu użytkowego?

Zarówno rozwiązanie umowy najmu w trybie natychmiastowym, jak i wypowiedzenie umowy najmu mają na celu zakończenie umowy najmu - poprzez wręczenie tych dokumentów drugiej stronie umowy, komunikuje ona chęć zakończenia realizowania umowy najmu.

Główna różnica polega na tym, że rozwiązanie umowy najmu w trybie natychmiastowym powoduje natychmiastowe rozwiązanie umowy najmu, z ważnych powodów, które są na tyle poważne, że nie mogą czekać na upływ okresu wypowiedzenia np. z powodu wad lokalu, zagrażających zdrowiu lokatorów; wykraczanie przez najemcę w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu itd., natomiast przekazanie wypowiedzenia umowy najmu powoduje jedynie rozpoczęcie upływu okresu wypowiedzenia, którego upływ spowoduje dopiero zakończenie umowy najmu. Oznacza to, że umowa będzie nadal trwać podczas okresu wypowiedzenia, a więc nie zakończy się natychmiast.

Czy spisanie rozwiązania umowy najmu lokalu użytkowego jest obowiązkowe?

Tak. Rozwiązanie umowy najmu sporządza się na piśmie - oznacza to konieczność wydrukowania dokumentu oraz złożenia na nim odręcznego podpisu. Konsekwencją braku sporządzenia rozwiązania umowy najmu na piśmie będzie kontynuacja realizacji umowy najmu.

Jakie wymogi należy spełnić przed sporządzeniem rozwiązania umowy najmu lokalu użytkowego?

Aby wynajmujący (właściciel lokalu) mógł wystąpić z rozwiązaniem umowy najmu w trybie natychmiastowym powinno nastąpić jedno z następujących zdarzeń:

• najemca korzysta z lokalu w sposób niezgodny z treścią umowy np. powodując zniszczenia przekraczające normalnie przyjęte normy zużycia;
• najemca, poprzez swoje niewłaściwe zachowanie, czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali;
• najemca zalega z wniesieniem co najmniej 2 rat za czynsz;
• najemca nie uzyskał wymaganej zgody na podnajem lub oddanie lokalu w bezpłatne używanie, a mimo to podnajmuje lokal lub oddał lokal w bezpłatne używanie osobie trzeciej;
• najemca nie uzyskał wymaganych przepisami prawa odpowiednich koncesji, zezwoleń, uzgodnień lub innych decyzji i zgód, wydanych przez właściwe władze, które pozwalałyby mu prowadzić określoną działalność w wynajmowanym lokalu użytkowym;
• nastąpiły inne, należycie uzasadnione i obiektywnie ważne przyczyny rozwiązania umowy, bez zachowania okresu wypowiedzenia (jeśli umowa najmu przewiduje taki zapis).

Aby najemca (osoba korzystająca z lokalu) mógł wystąpić z rozwiązaniem umowy najmu w trybie natychmiastowym powinno nastąpić jedno z następujących zdarzeń:

• wynajmujący uniemożliwia najemcy korzystanie z lokalu;
• wynajmujący postępuje wbrew zapisom umowy najmu (np. kontroluje lokal w terminach nie uzgodnionych z najemcą, bez zapowiedzi; przerywa dostawy energii lub ogrzewania itd.);
• wynajmujący sprzeciwił się podnajmowaniu lokalu lub oddania lokalu do bezpłatnego używania osobie trzeciej;
• wynajmujący nie naprawił lokalu, mimo zawiadomienia go przez najemcę, a wady lokalu uniemożliwiają jego używanie;
• wady najętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników lub pracowników i nie zostały usunięte przez wynajmującego, mimo wezwania;
• nastąpiły inne, należycie uzasadnione i obiektywnie ważne przyczyny rozwiązania umowy, bez zachowania okresu wypowiedzenia (jeśli umowa najmu przewiduje taki zapis).

W większości wskazanych powyżej przypadków należy w pierwszej kolejności zawiadomić drugą stronę umowy najmu o wystąpieniu wskazanych wyżej problemów. Dopiero jeśli druga strona nie reaguje, można posłużyć się niniejszym oświadczeniem o rozwiązaniu umowy najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym.

Kto może sporządzić rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego?

Rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego sporządza wynajmujący albo najemca.

Wynajmujący to właściciel wynajmowanego lokalu użytkowego, którym może być zarówno osoba fizyczna (prywatna), jak i podmiot zorganizowany (np. przedsiębiorca jednoosobowy, spółka handlowa, stowarzyszenie, fundacja, podmiot publiczny itd.).

Najemca to osoba, która będzie prowadzić w wynajmowanym lokalu użytkowym swoją działalność produkcyjną, logistyczną, gospodarczą lub inną działalność zorganizowaną. Najemcą lokalu może być podmiot zorganizowany w jakiejkolwiek formie (np. przedsiębiorca jednoosobowy, spółka handlowa, stowarzyszenie, fundacja, podmiot publiczny itd.).

Co należy zrobić po sporządzeniu rozwiązania umowy najmu lokalu użytkowego?

Rozwiązanie umowy najmu powinno zostać wydrukowane, własnoręcznie podpisane, a następnie wysłane najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo w inny sposób doręczone. Zaleca się zachować potwierdzenie wysłania/przekazania dokumentu drugiej stronie umowy najmu np. pocztowe potwierdzenie odbioru listu.

Przed oddaniem przez najemcę kluczy do lokalu sporządza się protokół zdawczo-odbiorczy. Protokół zdawczo-odbiorczy zawiera stan ogólny lokalu, jego wyposażenie, stan liczników, określa stan techniczny i stopień zużycia instalacji i urządzeń, znajdujących się w lokalu w dniu jego wydania, jak też potwierdza sam fakt przekazania lokalu wynajmującemu.

Najemca powinien zwrócić lokal w stanie niepogorszonym. Jednakże nie ponosi on odpowiedzialności za zużycie lokalu, będące następstwem prawidłowego używania. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek zwrotu lokalu w stanie niepogorszonym ciąży także na osobie używającej lokal/podnajmującej lokal. Domniemuje się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.

Czy konieczne jest notarialne poświadczenie rozwiązania umowy najmu lokalu użytkowego?

Rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego sporządza się w formie pisemnej, dokumentowej lub elektronicznej. Oznacza to, że forma notarialna nie jest wymagana dla ważności rozwiązania umowy najmu lokalu użytkowego.

Jakie koszty wiążą się z finalizacją rozwiązania umowy najmu lokalu użytkowego?

Brak kosztów finalizacji rozwiązania umowy najmu lokalu użytkowego. Nie wymaga się formy notarialnej - brak kosztów taksy notarialnej. Nie wymaga się również rejestracji rozwiązania umowy najmu lokalu użytkowego - wobec tego brak opłat rejestracyjnych.

Co powinno zawierać rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym?

Oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu zawiera:

• oznaczenie stron umowy najmu;
• oznaczenie wynajmowanego lokalu;
• przyczynę rozwiązania umowy najmu w trybie natychmiastowym;
• datę rozwiązania umowy najmu;
• datę sporządzenia protokołu zdawczo - odbiorczego;
• datę zdania kluczy;
• datę zwrotu kaucji.
• podpis strony, która chce rozwiązać umowę.

Jakie przepisy mają zastosowanie do rozwiązania umowy najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym?

Oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym z powodu istnienia wad, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, wynika z art. 664 Kodeksu Cywilnego.

Oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym z powodu wad lokalu, zagrażających zdrowiu lokatorów, wynika z art. 682 Kodeksu Cywilnego.

Oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym z powodu używania lokalu przez najemcę w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy, mimo upomnienia, wynika z art. 667 § 2 Kodeksu Cywilnego.

Oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym z powodu wykraczania przez najemcę w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo czynienia uciążliwym korzystania z innych lokali w budynku, wynika z art. 685 Kodeksu Cywilnego.

Oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym z powodu dopuszczania się przez najemcę zwłoki z zapłatą czynszu, co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynika z art. 672 Kodeksu Cywilnego.

Oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym z innego niż wymienione powyżej powody powinno wynikać z treści umowy najmu. W razie braku takiego postanowienia w umowie najmu, inne przyczyny rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym mogą okazać się nieskuteczne.

Jak edytować wzór?

Wypełnij formularz. Dokument jest redagowany na Twoich oczach w miarę podawania odpowiedzi.

Po zakończeniu, otrzymujesz go w formacie Word i PDF. Możesz go edytować i wykorzystać ponownie.