Etat des lieux

Qu'est-ce qu'un état des lieux ?

Un état des lieux décrit en détail l'état du bien immobilier au début et à la fin de la location. Il est rédigé par le propriétaire et le locataire.

L'objectif est de comparer l'état du bien et de son contenu avant et après la location pour déterminer les responsabilités en cas de dégradation.

Dans le cas où des dégâts sont observés en fin de bail, le locataire devra supporter les coûts des réparations (ou remplacements) relatives aux détériorations qu'il a causées pendant qu'il occupait les lieux.

Est-il obligatoire d'avoir un état des lieux ?

Oui, un état des lieux est obligatoire, bien qu'il n'y ait pas de sanction si ce n'est pas fait.

Remarque : L'intérêt de rédiger ce document est surtout pour le propriétaire : en l'absence d'état des lieux d'entrée, le propriétaire ne peut pas prouver que les détériorations constatées par l'état des lieux de sortie n'étaient pas déjà présentes en début de bail. Si le propriétaire n'a pas de preuve à ce sujet, il ne peut pas demander au locataire sortant de couvrir les coûts de ces réparations.

Pourquoi est-il important de réaliser un état des lieux d'entrée ?

L'état des lieux d'entrée est important pour déterminer l'état initial des lieux loués. Il protège le propriétaire en prouvant l'état des lieux avant l'occupation et le locataire en documentant les éventuelles dégradations déjà présentes.

Quelle est la différence entre un état des lieux d'entrée et un état des lieux de sortie ?

L'état des lieux d'entrée se fait au début de la location, avant que le locataire ne s'installe. Il décrit en détail l'état du bien et de ses équipements à ce moment-là, et sert de référence pour comparer l'état du bien à la fin de la location.

L'état des lieux de sortie, quant à lui, se fait à la fin de la location, lorsque le locataire quitte les lieux. Il décrit l'état du bien et de ses équipements au moment où le locataire rend le bien au propriétaire.

La principale différence est donc leur moment et leur but : l'état des lieux d'entrée établit la condition initiale du bien, tandis que l'état des lieux de sortie permet de vérifier s'il y a eu des dégradations pendant la location en comparant les deux documents.

Que doit contenir un état des lieux ?

Pour être complet et bien rédigé, un état des lieux doit inclure :

• Les informations complètes sur le propriétaire et le locataire.
• La description précise de chaque pièce et de ses équipements.
• Les photos annexées pour ajouter des preuves visuelles.
• Les signatures des parties et éventuellement des experts.
• La date de réalisation de l'état des lieux.

Qui peut conclure un état des lieux ?

L'état des lieux doit être rédigé avec la présence du propriétaire et du locataire, ou d'une personne de leur choix qui les représente en cas d'absence.

Le propriétaire et le locataire peuvent aussi choisir de se faire représenter par un expert. Cet expert peut être désigné pour représenter soit le locataire, soit le propriétaire ou être un expert unique, qui va représenter chacun d'eux. Dans tous les cas, chacun assume sa part des frais. Une liste des experts immobiliers d'une région déterminée peut être retrouvée via le mode de recherche par activité du site de la Banque-Carrefour des Entreprises.

Quand doit être fait l'état des lieux ?

L'état des lieux doit être fait à différents moments :

• À l'entrée : Avant que le locataire n'occupe les lieux loués ou dans le premier mois si le bail dure plus d'un an, ou dans les premiers 15 jours si le bail dure un an maximum.
• À la sortie : À la fin du bail, pour s'assurer que le locataire rend le bien dans le même état qu'à l'entrée.
• Pendant la location : En cas de modifications ou améliorations du bien pendant le bail.

Pour quel type de location est-il nécessaire de faire un état des lieux ?

Un état des lieux est nécessaire pour tous types de location :

• Bail d'habitation (meublé ou non meublé)
• Bail commercial
• Sous-location
• Bail commercial de courte durée
• Contrat de location de bureaux
• Contrat de bail étudiant

Que faut-il faire après avoir rédigé l'état des lieux ?

Après avoir rédigé un état des lieux, il est important de suivre ces étapes pour assurer sa validité et son bon déroulement :

• Imprimer le document : Imprimer l'état des lieux en trois exemplaires originaux : un pour le propriétaire, un pour le locataire, et un pour l'enregistrement.
• Signer le document : Le document doit être signé par toutes les parties impliquées, y compris les représentants s'il y en a, et éventuellement les experts.
• Prendre des photos : Annexer des photos à l'état des lieux pour ajouter des preuves visuelles. Les photos doivent être datées et décrites.
• Enregistrer l'état des lieux : Procéder à l'enregistrement de l'état des lieux soit dans un bureau d'enregistrement, soit en ligne via MyRent.

Quels documents doivent être joints à l'état des lieux ?

• Les photos annexées pour ajouter des preuves visuelles.
• Tout autre document pertinent lié à la location (par exemple, un règlement de copropriété).

Est-il nécessaire d'authentifier un état des lieux pour qu'il soit valide ?

Non, il n'est pas nécessaire d'authentifier l'état des lieux, mais il doit être signé par toutes les parties pour être valide.

Est-il nécessaire d'enregistrer un état des lieux pour qu'il soit valide ?

Oui, l'enregistrement d'un état des lieux est nécessaire pour qu'il soit valide et pour protéger les droits des parties. Cela peut être fait soit dans un bureau du SPF Finances, soit en ligne via MyRent.

Pour plus d'informations concernant l'enregistrement, consultez le site du SPF Finances.

Qui doit payer l'état des lieux ?

Les frais liés à l'état des lieux sont généralement partagés entre le locataire et le propriétaire. Si les deux parties réalisent l'état des lieux ensemble, sans faire appel à un professionnel, il n'y a généralement pas de frais.

Quels types de dégâts ne sont pas pris en compte dans l'état des lieux de sortie ?

Les types de dégâts non pris en compte sont :

• La détérioration normale due au temps (vétusté).
• L'usure normale des choses lorsqu'elles sont utilisées normalement.
• Les dégâts causés par la force majeure (ex. : foudre, cambriolage).
• Les détériorations causées par le propriétaire.

Que se passe-t-il si aucun état des lieux n'a été établi ?

En l'absence d'un état des lieux d'entrée, le propriétaire ne peut pas prouver que les détériorations constatées à la fin du bail n'existaient pas déjà au début de la location. De ce fait, le locataire est alors présumé avoir reçu le bien loué dans le même état que celui dans lequel le bien se trouve à la fin du bail.

Aucun état des lieux de sortie ne peut être exigé si l'état des lieux d'entrée n'a pas été établi.

Que se passe-t-il en cas de désaccord sur l'état des lieux de sortie ?

En cas de désaccord, le Juge de Paix peut être saisi pour trancher le conflit.

Quelles lois sont applicables à l'état des lieux ?

Code Civil - Livre III - "Les biens"

• Article 3.143 à Article 3.147 : Dispositions générales
• Article 3.148 : Effets du bail entre les parties
• Article 3.149 à Article 3.155 : Obligations des parties
• Article 3.156 : Droits des créanciers
• Article 3.157 : Cession et sous-location
• Article 3.158 et Article 3.159 : Résiliation du bail
• Article 3.160 à Article 3.163 : Baux spécifiques

Bail d'habitation à Bruxelles

• Code bruxellois du Logement du 17 juillet 2003 ;
• Arrêté d'exécution du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 31 mai 2018 instaurant une annexe explicative en application de l'article 218, § 5 du Code bruxellois du Logement ;
• Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 23 novembre 2017 instaurant une liste non-limitative des réparations et travaux d'entretien impérativement à charge du preneur ou impérativement à charge du propriétaire visé à l'article 223 du Code du Logement.

Bail d'habitation en Wallonie

• Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation ;
• Arrêté du Gouvernement wallon du 5 juillet 2018 fixant les annexes pour chaque type de baux, la liste des travaux économiseurs d'énergie et la liste des personnes morales autorisées à pratiquer le bail glissant en exécution du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation ;
• Arrêté du Gouvernement wallon du 28 juin 2018 fixant les modèles-type de baux, d'état des lieux d'entrée, de pacte de colocation ainsi que la liste non limitative des réparations locatives en exécution du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation.

Bail commercial classique

• Loi du 30 avril 1951 sur le bail commercial

Bail commercial de courte durée à Bruxelles

• Ordonnance du 25 avril 2019 relative au bail commercial de courte durée

Bail commercial de courte durée en Wallonie

• Décret du 15 mars 2018 relatif au bail commercial de courte durée

Comment modifier le modèle ?

Vous remplissez un formulaire. Le document se rédige sous vos yeux au fur et à mesure de vos réponses.

A la fin, vous le recevez aux formats Word et PDF. Vous pouvez le modifier et le réutiliser.