Contrat de sous-location d'un bail de résidence principale

Qu'est-ce qu'un contrat de sous-location d'un bail de résidence principale ?

Un contrat de sous-location permet à un locataire de mettre en location, pour une période déterminée, une partie ou la totalité de son logement à une autre personne (le sous-locataire), tout en conservant son propre bail avec le propriétaire.

Quelle est la différence entre un contrat de sous-location et un contrat de location ?

La principale différence entre un contrat de sous-location et un contrat de location d'un bail de résidence principale réside dans les parties concernées et leurs responsabilités.

Avec un contrat de location, l'accord se fait directement entre le propriétaire et le locataire. Le locataire est responsable de payer le loyer et d'entretenir le logement, directement auprès du propriétaire.

En revanche, dans un contrat de sous-location, le locataire principal (celui qui a signé le bail original avec le propriétaire) loue tout ou une partie de son logement à une autre personne, le sous-locataire. Le locataire principal reste responsable vis-à-vis du propriétaire pour le loyer et l'état du logement. Le sous-locataire paie son loyer au locataire principal et non au propriétaire.

En résumé, un contrat de location implique une relation directe entre le locataire et le propriétaire, tandis qu'un contrat de sous-location ajoute une étape supplémentaire où le locataire principal devient le "propriétaire" temporaire vis-à-vis du sous-locataire, tout en restant lié au véritable propriétaire.

Est-il obligatoire d'avoir un contrat de sous-location par écrit ?

Oui, en Belgique, il est obligatoire d'avoir un contrat écrit pour une sous-location d'un bail de résidence principale.

Quelles sont les démarches nécessaires avant de sous-louer un logement ?

Avant de sous-louer un logement, il faut avertir et obligatoirement obtenir une autorisation écrite du propriétaire.

En ce qui concerne les logements de la Région bruxelloise, le locataire doit informer le propriétaire par lettre recommandée 15 jours avant le début de la sous-location.

Quels sont les éléments essentiels à inclure dans un contrat de sous-location d'un bail de résidence principale ?

• Les noms et coordonnées du locataire et du sous-locataire;
• La description du logement;
• La durée de la sous-location :
  • Si le logement est sous-loué en tant que résidence principale, la durée est obligatoirement déterminée ;
  • Si le logement est sous-loué en tant que résidence secondaire, la durée peut être déterminée ou indéterminée.
• Le montant du loyer et des charges;
• Les modalités de paiement;
• Les droits et obligations de chaque partie;
• La signature des deux parties.

Que faut-il faire après avoir rédigé un contrat de sous-location ?

Une fois le contrat de sous-location d'un bail de résidence principale rédigé, il est important de suivre ces étapes :

• Imprimer au moins deux exemplaires du contrat, un pour le locataire et un pour le sous-locataire.
• Les deux parties, le locataire et le sous-locataire, doivent signer le contrat.
• Si le logement est situé en Région bruxelloise, transmettre au propriétaire, par lettre recommandée, un projet de sous-location contenant toutes les données d'identification du sous-locataire au moins 15 jours avant le début de la sous-location.
• Le locataire et le sous-locataire doivent chacun conserver un exemplaire signé du contrat pour leurs dossiers.
• Enregistrer le contrat de sous-location auprès de l'administration fiscale. Cela peut souvent être fait en ligne via le service MyRent du SPF Finances.

Quels documents doivent être joints au contrat de sous-location ?

Plusieurs documents peuvent être annexés au contrat de sous-location :

• Le bail principal entre le propriétaire et le locataire;
• L'état des lieux d'entrée;
• Le certificat PEB (Performance énergétique des bâtiments), document rédigé par un certificateur PEB agréé (trouver un certificateur en Wallonie / à Bruxelles) contenant les informations énergétiques du bâtiment;
• Le règlement de copropriété (s'il y en a un);
• L'annexe régionale explicative.

Une garantie locative peut-elle être demandée dans le cadre d'un contrat de sous-location ?

Oui, le locataire peut demander au sous-locataire de lui verser une garantie de ses obligations. Cette garantie est une somme d'argent que le sous-locataire "bloque" temporairement jusqu'à la fin de la sous-location. Si le sous-locataire a respecté ses engagements (globalement, s'il n'a pas détérioré le logement et a payé les loyers de façon régulière), il récupèrera cette somme à la fin de la sous-location. Si en revanche le sous-locataire a manqué à certaines de ses obligations, le locataire pourra dans certains cas se saisir de cette somme ou d'une partie de celle-ci.

Le sous-locataire a le choix du type de garantie parmi les trois types suivants :

• Garantie sur un compte individualisé (maximum 2 mois de loyer) : un compte ouvert par le sous-locataire ou une remise de l'argent en mains propres du locataire.
• Garantie bancaire (maximum 3 mois de loyer) : le sous-locataire conclut un accord avec la banque.
• Garantie bancaire via le CPAS (maximum 3 mois de loyer) : élaborer un arrangement spécifique avec le CPAS compétent (celui du lieu de l'habitation du sous-locataire au moment de l'introduction de la demande).

Quelle est la durée maximale d'un contrat de sous-location ?

Il n'y a pas de durée minimale ou de durée maximale pour un contrat de sous-location d'un bail de résidence principale, mais la sous-location ne peut pas durer plus longtemps que le bail principal entre le locataire et le propriétaire.

Quelles sont les responsabilités du locataire en cas de sous-location ?

Le locataire reste responsable des obligations du bail principal vis-à-vis du propriétaire. Il doit informer le sous-locataire en cas de résiliation du bail principal et s'assurer que le sous-locataire respecte les termes du contrat de sous-location.

Est-il possible de sous-louer l'intégralité du logement en tant que résidence principale ?

Non, il n'est pas possible de sous-louer l'intégralité du logement en tant que résidence principale. Le locataire a l'obligation de rester dans les lieux et ne peut sous-louer qu'une partie du logement en tant que résidence principale, et non la totalité. Par exemple, la sous-location d'une chambre au sein d'une colocation.

Qu'est-ce qu'un bail de résidence principale. ?

Le bail de résidence principale porte sur l'habitation où vit le plus souvent le locataire, et éventuellement sa famille. Cette appréciation est basée sur des faits, et ce n'est donc pas nécessairement l'endroit où le locataire est inscrit dans les registres de la population sur le plan administratif.

Quelles sont les obligations du sous-locataire vis-à-vis du propriétaire principal ?

Le sous-locataire n'a pas d'obligations directes envers le propriétaire principal. Ses obligations sont envers le locataire principal. Cela signifie qu'il doit payer le loyer convenu, respecter les termes du contrat de sous-location, maintenir le logement en bon état et éviter de causer des nuisances.

Par contre, le locataire principal reste responsable vis-à-vis du propriétaire. Il doit payer le loyer au propriétaire, s'assurer que le logement est bien entretenu et respecter les termes du bail principal.

Comment mettre fin à un contrat de sous-location ?

La sous-location prend fin à l'échéance prévue ou peut être résiliée avec un préavis selon les termes conclus dans le contrat.

Si la résiliation intervient avant la fin du bail principal, plusieurs cas peuvent se présenter :

• Si le propriétaire met fin au bail, le locataire doit en avertir le sous-locataire dans les 15 jours, tout en lui communiquant que la sous-location prend fin le même jour que le bail conclu avec le propriétaire.
• Si le locataire met fin au bail, il doit accorder un délai de 3 mois au sous-locataire, tout en y joignant une copie de sa lettre de fin de bail donnée au propriétaire. Le locataire devra également verser au sous-locataire une indemnité équivalente à 3 mois de loyers.

Est-il nécessaire d'enregistrer le contrat de sous-location ?

Oui, le contrat de sous-location d'un bail de résidence principale doit être enregistré pour être valide. L'enregistrement peut être effectué en ligne via MyRent.

Pour plus d'informations concernant l'enregistrement, consultez le site du SPF Finances.

Le locataire peut-il sous-louer sans l'autorisation du propriétaire ?

Non, la sous-location sans l'autorisation écrite du propriétaire est illégale et le locataire reste responsable de tout dégât ou impayé.

Le sous-locataire peut-il exercer une activité professionnelle dans le logement sous-loué ?

Oui, le sous-locataire doit obtenir l'accord écrit du locataire pour exercer une activité professionnelle dans le logement sous-loué.

Comment se déroule l'état des lieux pour une sous-location ?

Un état des lieux d'entrée et de sortie doit être réalisé entre le locataire et le sous-locataire pour documenter l'état du logement au début et à la fin de la sous-location.

Le locataire peut-il sous-louer à plusieurs sous-locataires ?

Oui, mais cela doit être clairement stipulé dans le contrat de sous-location et avec l'accord du propriétaire.

Le sous-locataire peut-il sous-louer à son tour ?

Non, la sous-location en cascade n'est généralement pas autorisée sauf stipulation contraire dans le contrat de sous-location et avec l'accord du propriétaire.

Quelles sont les lois applicables au contrat de sous-location d'un bail de résidence principale ?

Code civil

• Article 5.4 : Définition du contrat
• Article 5.70 : Modification et résiliation du contrat
• Article 5.71 : Contenu du contrat
• Article 5.73 : Exécution de bonne foi et prohibition de l'abus de droit
• Article 5.74 : Changement de circonstance

En Région Bruxelles-Capitale

• Code bruxellois du Logement du 17 juillet 2003
• Arrêté d'exécution du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 31 mai 2018 instaurant une annexe explicative en application de l'article 218, § 5 du Code bruxellois du Logement
• Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 23 novembre 2017 instaurant une liste non-limitative des réparations et travaux d'entretien impérativement à charge du preneur ou impérativement à charge du bailleur visé à l'article 223 du Code du Logement

En Région Wallonne

• Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation
• Arrêté du Gouvernement wallon du 5 juillet 2018 fixant les annexes pour chaque type de baux, la liste des travaux économiseurs d'énergie et la liste des personnes morales autorisées à pratiquer le bail glissant en exécution du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation
• Arrêté du Gouvernement wallon du 28 juin 2018 fixant les modèles-type de baux, d'état des lieux d'entrée, de pacte de colocation ainsi que la liste non limitative des réparations locatives en exécution du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation

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