Boleto de Compraventa Inmobiliaria

¿Qué es un Boleto de Compraventa Inmobiliaria?

Es un documento que permite acordar los términos básicos de la compraventa de un inmueble (casa, departamento, lote, local, etc.) por un precio a pagar totalmente en pesos o moneda extranjera (por ej. dólar estadounidense).

Este Boleto de Compraventa Inmobiliaria puede ser utilizado solo si luego se transmitirá la titularidad del dominio perfecto de un inmueble firmando un contrato de compraventa por el cual el precio del inmueble será pagado totalmente en dinero.

Ningún boleto, sin importar como esté redactado, transmite la titularidad del dominio de un inmueble. La titularidad se transmite únicamente con la escritura de compraventa y su posterior inscripción en el registro correspondiente.

El boleto nada más documenta el principio de acuerdo entre las partes sobre la transmisión de la propiedad y establece la obligación de ellas de finalizar su acuerdo firmando el contrato de compraventa en una escritura pública en una fecha posterior (normalmente, 30 días después de la firma del boleto). Por ello, no hay obligación legal de firmar un boleto de compraventa. Sin embargo, es práctica generalizada firmarlo para documentar el principio de acuerdo entre el comprador y el vendedor sobre los términos básicos de la compraventa antes de firmar la escritura pública.

¿Cuál es la diferencia entre un boleto y un contrato de compraventa inmobiliaria?

Si bien ambos documentos se suelen utilizar durante la compraventa de un inmueble, tienen diferencias fundamentales, tanto en el momento en que se realiza cada uno como en sus efectos.

El boleto de compraventa tiene por finalidad establecer los términos básicos de la compraventa del inmueble que se va a realizar. Además, permite al comprador que haya pagado por lo menos el 25% del monto del boleto de compraventa impedir que otras personas embarguen el inmueble que pretende comprar. El boleto no transmite la propiedad del inmueble, sino que deja constancia (y podrá ser exigible judicialmente) que el comprador pagará el saldo del precio restante y que tanto él como el vendedor firmarán la escritura pública de compraventa posterior, salvo que alguno de ellos decida cancelar la operación de compraventa (siempre que esto estuviera permitido en el boleto).

El contrato de compraventa inmobiliaria tiene por finalidad ser la escritura pública necesaria para que se inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia donde se encuentre el inmueble y concretar así la transmisión de la propiedad del mismo. Por eso el contrato de compraventa inmobiliaria, y por ende la escritura pública, debe hacerse a través de un escribano público. Una vez inscripta la escritura pública en el registro mencionado, el comprador pasa a ser dueño.

Al firmar el boleto de compraventa, ¿el comprador se vuelve dueño?

No, la transmisión del dominio de la propiedad solamente se perfecciona con la escrituración. Es decir, sólo se es dueño con la realización del contrato de compraventa por escritura pública mediante un escribano público, y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia donde se encuentra el inmueble.

¿Es obligatorio hacer un boleto de compraventa?

No, si las partes lo desean pueden directamente firmar el contrato de compraventa inmobiliaria. Sin embargo, es habitual firmar primero un boleto de compraventa donde se contemplen los detalles de la operación que se va a realizar. A su vez, es altamente recomendable certificar las firmas ante un escribano público para dar "fecha cierta" al boleto y que, si el comprador ha pagado al menos el 25% del precio, otras personas no puedan embargar el inmueble en cuestión.

En caso de hacer un boleto de compraventa inmobiliaria, siempre debe hacerse por escrito.

¿Se puede donar una propiedad a través de un Boleto de Compraventa?

No, el boleto sirve exclusivamente como el paso previo a la escritura para transmitir el dominio de la propiedad, en que consta el contrato de compraventa inmobiliaria. Es decir que es solamente para cuando la propiedad vaya a ser vendida.

En caso de querer transmitir el dominio de una propiedad de forma gratuita, deberá realizarse mediante un Contrato de Donación, que deberá realizarse por escritura pública mediante un escribano público ya que lo que se pretenderá donar es un inmueble.

¿Se puede vender una propiedad hipotecada o embargada?

Si la propiedad que se desea vender se encuentra hipotecada o embargada judicialmente, habrán 2 caminos posibles a seguir:

1) El vendedor se compromete a asegurarse de que la hipoteca o embargo sean levantados con anterioridad a la fecha en que se firmará la escritura pública de compraventa ante escribano público. Es el caso más común y lo que deberá hacerse si se firma este Boleto de Compraventa. Por lo tanto, el inmueble no debe tener ninguna hipoteca o embargo ni estar alquilado o prestado en la fecha en que se firme la escritura pública.

2) El comprador reconoce y acepta que el inmueble está hipotecado o embargado, por lo que asume que, en caso de corresponder, podría verse obligado judicialmente a tener que soportar que el inmueble se venda para pagar la deuda que estaba garantizando con la hipoteca o el embargo. En algunos casos, según el tipo de embargo, es posible que el inmueble no pueda ser vendido sin que el mismo sea levantado previamente.

Si se utiliza este Boleto de Compraventa, el inmueble deberá estar libre de hipoteca, embargo e inquilinos al momento de firmar la escritura pública de compraventa.

¿Quién debe firmar el Boleto de Compraventa?

Siempre deberán firmar el boleto las siguientes partes:

• Vendedor: Es la parte dueña del inmueble y que se obliga a venderlo por un precio. Puede ser una o más personas humanas o jurídicas. Si son más de una, entonces todas ellas deben firmar el boleto.
• Comprador: Es la parte que desea comprar el inmueble y se obliga a pagar el precio pactado. También puede ser una o más personas humanas o jurídicas, y si son más de una, todas ellas deben firmar el boleto.

En los siguientes casos el cónyuge o conviviente del vendedor también debe firmar el boleto:

• Si el vendedor es una persona casada (ya sea conviviendo o separada de hecho) y, según la ley, el inmueble:
  • Es un "bien ganancial"; o
  • Es un "bien propio" del vendedor que, además, es la vivienda permanente (es decir, durante por lo menos 9 meses por año) de él y su cónyuge.
• Si el vendedor está en unión convivencial inscripta en el Registro Civil y el inmueble es la vivienda permanente de ella y su conviviente.

Luego, el cónyuge o conviviente deberá expresar su acuerdo con la venta firmando la escritura pública necesaria para transmitir la titularidad del dominio del inmueble. Para más información al respecto se puede consultar la guía legal "¿Cuándo debe un/a esposo/a firmar el boleto de compraventa de un inmueble?".

¿Qué se debe hacer una vez firmado un Boleto de Compraventa?

El Boleto de Compraventa debe ser impreso en papel común en 2 copias originales. Luego todas las copias originales deben ser firmadas con firma manuscrita por el vendedor y el comprador (por sí mismos o por uno o más apoderados o representantes).

Si el vendedor es una persona casada (ya sea conviviendo o separada de hecho) o en unión convivencial inscripta en el Registro Civil entonces su cónyuge o conviviente podría también tener que firmar el boleto. Para más información al respecto se puede consultar la guía legal "¿Cuándo debe un/a esposo/a firmar el boleto de compraventa de un inmueble?".

Si bien no es obligatorio por ley, es práctica generalizada, y altamente conveniente para el comprador, que todas las firmas sean certificadas por un escribano público. En caso de que las partes deseen certificar las firmas, deberán firmar el Boleto una vez que estén frente al escribano público y no antes.

Dentro del plazo que se haya indicado en este Boleto, las partes deberán firmar la escritura pública de compraventa frente a un escribano público. Si el inmueble estuviera hipotecado o embargado, el vendedor deberá asegurarse de que esa hipoteca o embargo sea levantada con anterioridad a la fecha en que firmarán la escritura pública.

¿Es obligatorio realizar el Boleto de Compraventa ante escribano público?

No, no es obligatorio realizar un boleto de compraventa ante un escribano público. Sin embargo, es altamente recomendable y beneficioso para el comprador que se certifiquen las firmas del boleto ante uno.

En el caso de la escritura de compraventa inmueble, posterior al boleto, sí será necesario que sea realizada por un escribano público en un instrumento público.

¿Qué costos conlleva firmar un Boleto de Compraventa?

Los costos que finalmente deberán abonarse por la firma de un boleto de compraventa dependerán de cada caso particular:

• Impuesto de sellos (también conocido como "sellado"): Este es un impuesto que recae sobre casi todos los actos, contratos y operaciones de carácter oneroso o susceptibles de apreciación económica. Este impuesto se establece como un porcentaje sobre el monto de la operación. El porcentaje que se deberá aplicar para calcularlo dependerá de lo que se establezca en la Ley Impositiva o Código Fiscal de la provincia donde se firme el boleto.
• Honorarios del escribano público: Si se acordó la intervención de un escribano público para certificar las firmas de las partes, deberán abonarse también los honorarios del mismo.

Quién deberá finalmente pagar estos gastos dependerá de lo que las partes hubieran acordado. Podrá abonarlo todo una de ellas o en partes iguales o distintas entre ambas.

¿Qué debe contener un Boleto de Compraventa?

El Boleto de Compraventa tiene algunos requisitos que deben cumplirse:

• Identificación del comprador y vendedor.
• Identificación clara y precisa del inmueble que se pretenderá vender: Domicilio exacto y número de matrícula o de inscripción. Estos datos deben figurar en el título de propiedad actual.
• Moneda y precio total de venta del inmueble.
• Monto de la seña que se pagará en el acto que se firma el boleto de compraventa. Por ley debe ser de al menos el 25% del precio total para que surta determinados efectos legales beneficiosos para el comprador.
• Si lo desean, las partes pueden indicar en el boleto quién será el escribano público que redactará la escritura pública de compraventa del inmueble.
• Plazo o fecha en que las partes deberán firmar la escritura pública de compraventa del inmueble.

¿Cuál es la ley aplicable al Boleto de Compraventa Inmobiliaria?

Este Boleto de Compraventa Inmobiliaria se rige por las disposiciones del Libro Tercero, Título IV, Capítulo 1, artículos 1.170 y 1.171 del Código Civil y Comercial de la Nación.

¿Cómo modificar el modelo?

Completás un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Podés modificarlo y volver a utilizarlo.