Contrato de Compraventa de Cosas

¿Qué es un Contrato de Compraventa de Cosas?

Es un documento que permite a una o más personas y/o entidades dueñas de un inmueble o una o más cosas muebles no registrables (y que no sean un título negociable) acordar su venta con otra persona o entidad compradora, quien pagará un precio en dinero.

Este Contrato de Compraventa de Cosas puede ser utilizado para vender alternativamente:

• Un inmueble (casa, departamento, campo, lote, local, etc.) ubicado en la Argentina.
• Una cosa mueble (es decir, que no es un inmueble) que cumple los siguientes requisitos:
  • No es registrable: Su titularidad no necesita ser inscripta en ningún registro público (por ej., el Registro de la Propiedad Automotor) a fin de que sea válida para cualquier persona o entidad (por ej., un insumo, una máquina, un juego de muebles, una obra de arte, etc.).
  • No es un título accionario: Si se desea realizar la compraventa de títulos de acciones de una sociedad anónima (S.A.) privada o sociedad por acciones simplificada (S.A.S.) privada puede utilizarse otro documento más específico para ese tipo de cosa mueble como el Contrato de Compraventa de Acciones.
  • No es un pagaré u otro título negociable: Por sus características el pagaré, la letra de cambio y, en general, los títulos negociables no son vendidos mediante un contrato de compraventa sino transferidos por su endoso o, alternativamente, por su cesión mediante un Contrato de Cesión de Derechos.

¿Cuál es la diferencia entre un Contrato de Compraventa de Cosas y un Contrato de Intercambio de Cosas?

Si bien en ambos contratos una persona entrega a otra uno o más bienes determinados, la diferencia fundamental recae en qué entregará esa otra persona a cambio de lo que recibe (es decir, la "contraprestación"). En el contrato de compraventa, la contraprestación debe ser única o mayoritariamente un precio en dinero. Podrá darse un bien como parte de pago junto con el dinero, siempre que tenga un valor igual o inferior a la suma entregada.

En cambio, en el Contrato de Intercambio de Cosas la contraprestación consiste en la entrega de otro bien por un valor igual o similar al recibido. En un intercambio, quien entrega un bien de menor valor podrá también entregar sumas de dinero para igualar el precio del bien que recibe, pero esas sumas no deberán igualar ni exceder el valor del bien que entrega.

Si como contraprestación se pagan sumas de dinero por un valor igual o superior al bien que también se entrega, será una compraventa. Si se pagan sumas de dinero por un valor inferior al bien que también se entrega, será un intercambio.

¿Es obligatorio hacer un Contrato de Compraventa de Cosas por escrito?

En la mayoría de los casos no será obligatorio hacer este tipo de contratos por escrito. Sin embargo, siempre será recomendable hacerlo por escrito ya que facilita la posibilidad de probar quién es el nuevo dueño de la cosa vendida y cuáles son los derechos y obligaciones de las partes. Será especialmente recomendable esta forma de realizarlo cuando la totalidad del precio no se pague en el mismo acto que se entrega el bien (por ej. por un pago diferido, un pago en cuotas, o cuando se entrega una seña).

A su vez, realizar este contrato por escrito permite establecer condiciones que se deben cumplir previo a efectivamente realizar la operación de compraventa.

Será obligatorio hacer el contrato por escrito mediante escritura pública redactada por un escribano público cuando el bien vendido sea un inmueble.

¿Qué no se permite en este Contrato de Compraventa de Cosas?

No está permitido para el vendedor vender cosas que no sean de su propiedad, salvo que esté expresamente autorizado por el legítimo dueño para hacerlo, por ejemplo mediante un poder general amplio.

Tampoco está permitido vender un bien inmueble, salvo que este contrato sea transcripto en una escritura pública por un escribano público e inscripto en el registro de la propiedad inmueble de la provincia donde se encuentra el bien.

No será útil este contrato cuando lo que se desee vender sea un bien mueble registrable (por ej. un auto, una moto, una embarcación, etc.) ya que estos bienes tienen su propio procedimiento y requisitos legales para ser vendidos (por ej. firmar un Formulario 08, inscribirlo en el registro público correspondiente, etc.).

A través de este documento no se permite tampoco la compraventa de acciones de una S.A. privada ni una S.A.S. privada, para ello puede usarse otro documento especialmente adaptado a esos efectos como lo es el Contrato de Compraventa de Acciones. De la misma manera, los pagarés y otros títulos negociables no se transmiten mediante este contrato sino que a través del endoso o por su cesión mediante un Contrato de Cesión de Derechos.

¿Quiénes son parte del Contrato de Compraventa de Cosas?

Por ley siempre hay dos: La parte dueña de la cosa y que la vende ("vendedor") y la parte que compra la cosa y paga el precio ("comprador"). El contrato puede ser firmado por una persona distinta de las anteriores en su representación siempre que esté suficientemente autorizada a tales efectos, por ejemplo mediante un poder general amplio. Si el vendedor es una persona menor de 18 años de edad no emancipada, entonces deberán firmar el contrato sus padres o tutores legales en su representación.

El vendedor es el dueño de la cosa si lo puede probar por algún documento de adquisición válido (por ej., una escritura pública o factura) o, a falta del mismo y siempre que la cosa sea mueble y no registrable (por ej., una máquina, un insumo, etc.), si tiene la cosa bajo su exclusivo poder y ninguna otra persona o entidad se lo desconoce.

Según el caso, es posible que el cónyuge o conviviente del vendedor también deba firmar el contrato.

¿Cuándo debe el cónyuge o conviviente del vendedor firmar también el contrato?

Firma del Cónyuge del Vendedor

Si el vendedor es una persona casada (ya sea conviviendo o separada de hecho) entonces su esposa o esposo también debe firmar el contrato si la cosa vendida cumple alguno de los siguientes requisitos:

• Es una cosa mueble y razonablemente se la puede considerar indispensable en la vivienda del vendedor y su cónyuge de acuerdo con su condición socio-económica.

• Es un inmueble que por ley se considera un "bien ganancial" del vendedor o, excepcionalmente, un "bien propio" suyo (por ej., porque es dueño del inmueble desde antes de casarse o lo heredó después de casarse) pero, en este último caso, el inmueble es la vivienda permanente del vendedor y su cónyuge.

Firma del Conviviente del Vendedor

Si el vendedor es una persona en unión convivencial inscripta en el Registro Civil entonces su conviviente también debe firmar el contrato si la cosa vendida cumple alguno de los siguientes requisitos:

• Es una cosa mueble y razonablemente se la puede considerar indispensable en la vivienda del vendedor y su conviviente de acuerdo con su condición socio-económica.

• Es un inmueble que es la vivienda permanente del vendedor y su conviviente.

Para más información puede consultarse la guía legal ¿Cuándo debe el cónyuge/conviviente firmar también un contrato? disponible separadamente de este documento.

¿Qué hacer una vez completado este Contrato de Compraventa de Cosas?

Una vez finalizado este Contrato de Compraventa de Cosas sin datos ni información en blanco, debe ser:

• Impreso en papel común: Si la cosa vendida no es un inmueble. En este caso, debe ser impreso en 2 copias originales y firmado con firma manuscrita por las partes por sí mismas o por medio de una o más personas apoderadas o representantes. Si bien no es obligatorio por ley, en ese caso es práctica generalizada que todas las firmas sean certificadas por un escribano público. Alternativamente, podría conservarse en su versión electrónica y ser firmado con firma digital (pero no simplemente firma electrónica) por cada una de las partes.

• Transcripto en escritura pública únicamente: Si la cosa vendida es un bien inmueble. La escritura pública debe ser hecha por un escribano público matriculado en la provincia donde está ubicado el inmueble.

¿Es necesario realizar el Contrato de Compraventa de Cosas ante un escribano público?

Por ley será obligatorio realizar el Contrato de Compraventa de Cosas mediante escritura pública por un escribano público únicamente si la cosa vendida es un bien inmueble.

En los demás casos puede ser útil que un escribano público certifique las firmas de las partes para dar certeza de que las firmas pertenecen a quienes dicen ser y que se firma en la fecha que se indica, facilitando así la posibilidad de, eventualmente, reclamar judicialmente en caso de incumplimiento.

¿Es necesario registrar el Contrato de Compraventa de Cosas?

Por ley será obligatorio registrar el Contrato de Compraventa de Cosas realizado en escritura pública por un escribano público cuando la cosa vendida sea un bien inmueble. Deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia donde se encuentra el inmueble vendido.

A su vez, el escribano público solicitará al comprador que complete una declaración jurada respecto a su condición de Persona Expuesta Políticamente para presentarla ante el registro público correspondiente.

¿Qué costos conlleva realizar un Contrato de Compraventa de Cosas?

Los costos que finalmente deberán abonarse por firmar este Contrato de Compraventa de Cosas dependerán en cada caso de:

• Impuesto de sellos (o "sellado"): Este es un impuesto que recae sobre casi todos los actos, contratos y operaciones de carácter oneroso o susceptibles de apreciación económica. Este impuesto se establece como un porcentaje sobre el monto de la operación. El porcentaje que se deberá aplicar para calcularlo dependerá de lo que se establezca en la Ley Impositiva o Código Fiscal de la provincia donde se firme el contrato o donde se encuentre el bien, según lo que disponga la legislación correspondiente. En el caso de los inmuebles se tomará la ley de la provincia donde se encuentre el mismo.
• Honorarios del escribano público: Si la cosa vendida es un inmueble, deberán abonarse los honorarios profesionales del escribano público por la redacción de la escritura pública y demás labores. Si la cosa vendida es distinta a un inmueble y se acordó la intervención de un escribano público para certificar las firmas de las partes, deberán abonarse también los honorarios del mismo.
• Tasa de inscripción: Se deberá en caso de que la cosa vendida sea inmueble, ya que es una tasa que se paga por inscribir el mismo en el Registro de la Propiedad.

¿Qué debe contener un Contrato de Compraventa de Cosas?

Para completar este Contrato de Compraventa de Cosas se deberán indicar datos e información relativa a lo siguiente:

• Comprador y vendedor: Nombres completos, identificación civil (DNI o pasaporte) y fiscal (CUIL o CUIT), estado civil, correo electrónico y domicilio;
• La cosa vendida: Cantidad, características y estado de dominio (por ej. si tiene algún embargo o si hay un condominio);
• El precio, modalidad y lugar de pago;
• Según el caso, las condiciones que se deben cumplir para concretar la compraventa;
• Indicación de la parte que pagará los gastos e impuestos relativos a la compraventa.

¿Cuál es la ley aplicable al Contrato de Compraventa de Cosas?

Este Contrato de Compraventa de Cosas se rige por las disposiciones del Libro Tercero, Título IV, Capítulo 1, artículos 1.123 a 1.169 del Código Civil y Comercial de la Nación.

¿Cómo modificar el modelo?

Completás un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Podés modificarlo y volver a utilizarlo.