Contrato de Compraventa de Inmueble

¿Qué es un Contrato de Compraventa de Inmueble?

Es un documento que permite a una o más personas y/o entidades dueñas de un inmueble acordar su venta con otra persona o entidad compradora, quien pagará un precio en dinero.

Este contrato permite documentar el acuerdo de venta entre el Vendedor y el Comprador, que luego deberá ser transcripto en escritura pública por un escribano público para que se pueda concretar la venta.

¿Cuál es la diferencia entre un Boleto de Compraventa y un Contrato de Compraventa de Inmueble?

Si bien ambos documentos se suelen utilizar durante la compraventa de un inmueble, tienen diferencias fundamentales, tanto en el momento en que se realiza cada uno como en sus efectos:

• El boleto de compraventa tiene por finalidad establecer los términos básicos de la compraventa del inmueble que se va a realizar. Además, permite al Comprador que haya pagado por lo menos el 25% del monto del boleto de compraventa impedir que otras personas embarguen el inmueble que pretende comprar. El boleto no transmite la propiedad del inmueble, sino que deja constancia (y podrá ser exigible judicialmente) que el Comprador pagará el saldo del precio restante y que tanto él como el Vendedor firmarán la escritura pública de compraventa posterior, salvo que alguno de ellos decida cancelar la operación de compraventa (siempre que esto estuviera permitido en el boleto).
• El contrato de compraventa inmobiliaria tiene por finalidad ser la escritura pública necesaria para que se inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia donde se encuentre el inmueble y concretar así la transmisión de la propiedad del mismo. Por eso el contrato de compraventa inmobiliaria debe ser transcripto en una escritura pública por un escribano público. Una vez inscripta la escritura pública en el registro mencionado, el Comprador pasa a ser dueño.

¿Es obligatorio hacer un Contrato de Compraventa de Inmueble por escrito?

Sí, es obligatorio que el Contrato de Compraventa de Inmueble esté hecho por escrito. De esa manera podrá ser luego transcripto por un escribano público en la escritura pública necesaria para que el Comprador efectivamente se pueda convertir en dueño del inmueble.

¿Qué no se permite en un Contrato de Compraventa de Inmueble?

No está permitido para el Vendedor vender un inmueble que no sea de su propiedad, salvo que esté expresamente autorizado por el legítimo dueño para hacerlo, por ejemplo mediante un poder general amplio.

Tampoco está permitido que una persona casada o en unión convivencial inscripta venda un inmueble que es la vivienda familiar sin la autorización de su cónyuge o conviviente. Si fueran personas casadas y el inmueble es un bien ganancial, también se requerirá la autorización del cónyuge incluso cuando el inmueble no sea la vivienda familiar. Para más información puede consultarse la guía legal "¿Cuándo debe el cónyuge/conviviente firmar también un contrato?".

¿Quiénes son parte de un Contrato de Compraventa de Inmueble?

Por ley siempre hay dos: La parte dueña de la cosa y que la vende ("Vendedor") y la parte que compra la cosa y paga el precio ("Comprador"). El contrato puede ser firmado por una persona distinta de las anteriores en su representación siempre que esté suficientemente autorizada a tales efectos, por ejemplo mediante un poder general amplio. Si el Vendedor es una persona menor de 18 años de edad no emancipada, entonces deberán firmar el contrato sus padres o tutores legales en su representación.

Al tratarse de un inmueble, el Vendedor es el dueño de la cosa solo si es quien figura como tal en el título de propiedad. Un boleto de compraventa inmobiliaria no convierte al Comprador en dueño.

Según el caso, es posible que el cónyuge o conviviente del Vendedor también deba firmar el contrato brindando su autorización para la venta, cuando no figure como dueño en el título de propiedad.

Este contrato asume que tanto el Vendedor como el Comprador no son Personas Expuestas Políticamente. En caso que sí lo sean, el escribano público deberá indicarlo al transcribir este documento en la escritura pública correspondiente.

¿Cuándo debe el cónyuge o conviviente del Vendedor firmar también el contrato?

Firma del Cónyuge del Vendedor

Si el Vendedor es una persona casada (ya sea conviviendo o separada de hecho) entonces su esposa o esposo también debe firmar el contrato si la cosa vendida es un inmueble que por ley se considera un "bien ganancial" del Vendedor o, excepcionalmente, un "bien propio" suyo (por ej., porque es dueño del inmueble desde antes de casarse o lo heredó después de casarse) pero, en este último caso, el inmueble es la vivienda permanente del Vendedor y su cónyuge.

Firma del Conviviente del Vendedor

Si el Vendedor es una persona en unión convivencial inscripta en el Registro Civil entonces su conviviente también debe firmar el contrato si la cosa vendida es un inmueble que es la vivienda permanente del Vendedor y su conviviente.

Para más información puede consultarse la guía legal ¿Cuándo debe el cónyuge/conviviente firmar también un contrato?, disponible separadamente de este documento.

¿Qué hacer una vez completado un Contrato de Compraventa de Inmueble?

Una vez finalizado este contrato sin datos ni información en blanco, debe ser llevado ante un escribano público para que lo transcriba en una escritura pública. El escribano se encargará de verificar que todo lo dicho en el contrato sea cierto y que el Vendedor puede efectivamente vender el inmueble; luego, mandará a inscribir la venta en el Registro de la Propiedad Inmueble. Una vez cumplidos todos estos pasos, el Comprador se convertirá en dueño.

Hasta tanto este contrato no se transcriba y firme en una escritura pública ante un escribano público, el Comprador no será dueño del inmueble.

¿Es necesario realizar un Contrato de Compraventa de Inmueble ante un escribano público?

Sí, por ley es obligatorio realizar este contrato mediante escritura pública por un escribano público, ya que esa es la única forma válida para que el Comprador se convierta en dueño del inmueble.

¿Es necesario registrar un Contrato de Compraventa de Inmueble?

Si, por ley es obligatorio registrar este contrato realizado en escritura pública por un escribano público, en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia donde se encuentra el inmueble vendido. Sin embargo, será el escribano público el que se encargue de esta inscripción.

¿Qué costos conlleva realizar un Contrato de Compraventa de Inmueble?

Los costos que finalmente deberán abonarse por firmar este contrato dependerán en cada caso de:

• Impuesto de sellos (o "sellado"): Este impuesto se establece como un porcentaje sobre el monto de la operación. El porcentaje que se deberá aplicar para calcularlo dependerá de lo que se establezca en la Ley Impositiva o Código Fiscal de la provincia donde se encuentre el inmueble.
• Honorarios del escribano público: Deberán abonarse los honorarios profesionales del escribano público por el análisis del título de propiedad, la redacción de la escritura pública y demás labores.
• Tasa de inscripción: Es una tasa que se paga por inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad.

¿Qué debe contener un Contrato de Compraventa de Inmueble?

Para completar este contrato se deberán indicar datos e información relativa a lo siguiente:

• Comprador y Vendedor: Nombres completos, identificación civil (DNI o pasaporte) y fiscal (CUIL o CUIT), estado civil, correo electrónico y domicilio;
  • También deberán completar declaraciones juradas en cuanto a su condición de Persona Expuesta Políticamente y de sujeto obligado de informar a la Unidad de Información Financiera.
• Inmueble vendido: Ubicación y matrícula de inscripción;
• El precio, modalidad y lugar de pago;
• Si se firmó con anterioridad un boleto de compraventa;

¿Cuál es la ley aplicable a un Contrato de Compraventa de Inmueble?

Este Contrato de Compraventa de Inmueble se rige por las disposiciones del Libro Tercero, Título IV, Capítulo 1, artículos 1.123 a 1.169 del Código Civil y Comercial de la Nación.

¿Cómo modificar el modelo?

Completás un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Podés modificarlo y volver a utilizarlo.