Bail commercial

Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat de location portant sur un local dédié à l'exploitation d'un fonds de commerce (c'est-à-dire une activité commerciale, artisanale ou industrielle).

Ce type de bail est strictement encadré par la loi sur le statut des baux commerciaux qui vise à protéger le locataire (appelé le preneur) et le propriétaire (le bailleur) par un ensemble de règles auxquelles il n'est pas possible de déroger.

Quels sont les différents types de baux ?

Le bail commercial classique est le bail le plus fréquemment utilisé. Il est conclu pour une durée minimum de 9 ans et garantit au locataire un droit au renouvellement. Si le bail n'est pas renouvelé, le bailleur doit verser une compensation financière appelée indemnité d'éviction.

Il existe d'autres types de baux mieux adaptés à certaines situations :

• Le bail précaire (bail dérogatoire) est un bail de courte durée autorisant la location d'un local commercial pour une durée maximum de 3 ans (renouvellements compris). À la différence du bail commercial classique, le bail dérogatoire ne donne pas de droit au renouvellement ou à une indemnité d'éviction en fin du bail.
• Le bail professionnel est utilisé pour les locaux dédiés à une activité libérale (consultant, architecte, avocat, médecin…). Le bail professionnel est conclu pour une durée minimum de 6 ans et ne prévoit pas de droit au renouvellement ni indemnité d'éviction.

Lorsque la location porte sur un logement d'habitation, le bail à utiliser est le bail d'habitation vide ou meublée.

Quel est le bail commercial le plus courant ?

Le bail commercial le plus courant est le bail 3-6-9. C'est ainsi que l'on désigne le bail commercial conclu pour une durée de 9 ans avec une faculté de résiliation triennale qui donne au locataire la possibilité de résilier le bail tous les 3 ans.

Il permet également aux parties de demander une révision du loyer tous les 3 ans (révision triennale). En principe, cette révision est plafonnée et ne peut pas excéder la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Il est également possible de conclure un bail commercial pour une durée supérieure à 9 ans. Ce type de bail commercial est moins avantageux pour le locataire, car en cas de révision du loyer, celui-ci ne pourra pas bénéficier des règles sur le plafonnement.

À savoir : les baux d'une durée supérieure à 12 ans doivent obligatoirement être rédigés par un notaire.

La rédaction d'un contrat de bail commercial est-elle obligatoire ?

Il n'y a pas d'obligation d'établir un contrat de bail commercial par écrit. Le bail commercial peut être verbal.

En pratique, l'établissement d'un contrat de bail commercial est indispensable pour encadrer les relations entre le bailleur et le locataire. L'existence d'un contrat facilite le bon déroulement de la location, et pourra servir de preuve en cas de litige devant les tribunaux.

Qui peut conclure un bail commercial ?

Le bail commercial est conclu par le propriétaire du local (bailleur) et le locataire (preneur).

Si le local appartient à plusieurs personnes, la signature de tous les copropriétaires est requise. C'est le cas par exemple :

• lorsque le local appartient à un couple marié sous le régime de la communauté légale ou universelle ;
• lorsque le local est en indivision (par exemple à la suite d'une succession ou d'un divorce).

Le locataire doit obligatoirement être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au registre national des entreprises (RNE), selon son activité.

Quelle est la durée d'un bail commercial ?

Le bail commercial est conclu pour une durée minimum de 9 ans.

Le plus courant est le bail 3-6-9. Ce bail est conclu pour une durée de 9 ans, avec faculté de résiliation triennale pour le locataire.

Le bail peut également être conclu pour une durée supérieure à 9 ans. Attention cependant, les baux d'une durée supérieure à 12 ans doivent obligatoirement être conclus devant un notaire.

Que faut-il faire quand le contrat de bail commercial est prêt ?

Le contrat de bail doit être paraphé (initiales sur chaque page) et signé par le locataire et le bailleur.

1 exemplaire original est à prévoir pour chaque signataire.

Quels sont les documents à joindre au contrat de bail commercial ?

Les annexes suivantes sont à joindre au contrat de bail commercial à la signature :

État des lieux

Lors de la remise des clés, un état des lieux est réalisé à l'amiable par le bailleur et le locataire.

Inventaire des charges

Le bailleur doit remettre au locataire un inventaire précis des charges, impôts et taxes. Cet inventaire doit préciser comment les charges seront réparties entre le bailleur et le locataire.

Information sur les travaux effectués et prévisionnels

Le bailleur doit fournir au locataire :

• Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois prochaines années, avec un budget prévisionnel ;
• Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Ces documents sont à fournir même en l'absence de travaux.

Règlement de copropriété

Lorsque les locaux sont situés dans un immeuble collectif, le bailleur remet au locataire le règlement de copropriété. Ce document définit les règles d'organisation et de fonctionnement de l'immeuble que le locataire devra respecter.

Diagnostics techniques

Le bailleur doit fournir un dossier de diagnostics techniques. Les documents à fournir dépendent de la situation des locaux :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est requis dans tous les cas. Celui-ci doit être établi par un professionnel habilité ;
• Un état des risques est à fournir lorsque les locaux sont situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques et/ou naturels (risque minier, pollution, sismique, exposition au radon…). Les zones à risque sont définies par arrêté préfectoral à consulter en mairie ou en préfecture. L'état des risques est un formulaire rempli par le bailleur. Une aide est disponible sur le site gouvernemental Géorisques.
• Pour les locaux de plus de 2000 mètres carrés, une annexe environnementale ("annexe verte") doit être fournie par le bailleur. Cette annexe comporte notamment les informations sur les caractéristiques énergétiques des locaux et des équipements (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage...), leur consommation et la quantité de déchets générée.

Bon à savoir : la non-communication de ces différentes annexes pourrait être sanctionnée par le juge par la résolution du contrat ou la réduction du loyer.

Faut-il recourir à un notaire pour conclure un bail commercial ?

Le recours à un notaire n'est pas une obligation, sauf pour les baux commerciaux d'une durée supérieure à 12 ans.

Faut-il enregistrer le bail commercial ?

Non, le bail commercial ne nécessite pas d'enregistrement.

Qu'est-ce qu'une caution ?

La caution est une garantie facultative qui peut être demandée par le bailleur.

Il s'agit de l'engagement d'une personne tierce à régler les dettes du locataire en cas de non-paiement du loyer ou des charges, ou de dégradations du local. Le garant peut être une personne physique (par exemple le dirigeant de la société locatrice) ou une personne morale (par exemple une société ou une banque).

Cet engagement nécessite l'établissement d'un acte de cautionnement.

Qu'est-ce qu'un dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire pour garantir au bailleur le respect de ses obligations, notamment le paiement des loyers et le bon entretien des locaux. Le versement d'un dépôt de garantie n'est pas obligatoire, mais il est très fréquent en pratique.

Le montant du dépôt est libre. Il est généralement fixé à 3 mois de loyers.

Cette somme est restituée au locataire quand il quitte les lieux, sauf éventuelles déductions en cas de dégradations ou de loyers impayés.

Que doit contenir un bail commercial ?

Le bail commercial doit impérativement contenir les informations suivantes :

• Les informations du propriétaire (le bailleur) et du locataire (le preneur) ;
• L'adresse et la description des locaux ;
• La date de prise d'effet du bail ;
• La destination des locaux, c'est-à-dire le type d'activité pouvant être exploité dans les locaux. Si le bail ne prévoit pas de limitation, on parle de bail "tous commerces". Dans ce cas, le locataire est autorisé à exploiter n'importe quelle activité et peut en changer librement ;
• La durée du bail ;
• Le droit au renouvellement et les possibilités de résiliation anticipée ;
• Le loyer, qui peut être un montant fixe ou variable (proportionnel au chiffre d'affaires du locataire) ;
• La clause de révision du loyer.

Quelle est la loi applicable au bail commercial ?

Le bail commercial est régi par les articles L.145-1 à L. 145-60 et R.145-3 à R.145-33 du Code de commerce.

Aide d'un avocat

Vous pourrez choisir de consulter un avocat si vous avez besoin d'aide.

L'avocat pourra répondre à vos questions ou vous aider dans vos démarches. Cette option vous sera proposée à la fin du document.

Comment modifier le modèle ?

Vous remplissez un formulaire. Le document se rédige sous vos yeux au fur et à mesure de vos réponses.

A la fin, vous le recevez aux formats Word et PDF. Vous pouvez le modifier et le réutiliser.