17 dicembre 2019
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Come abbiamo visto nella nostra guida sugli affitti, questo tipo di contratto è sicuramente uno dei più comuni nel nostro panorama giuridico. Vi sono due parti, il conduttore inquilino, che vivrà nell'immobile del locatore proprietario, il quale, per la cessione temporanea della sua proprietà, riceverà un canone di locazione, o affitto.
Ma cosa succede se l'inquilino volesse subaffittare l'appartamento oggetto del contratto d'affitto, ossia voler dare ad un'altra persona la possibilità di potere vivere nell'immobile già affittato? E' possibile? Il locatore deve essere informato? E cosa succede nel caso in cui il subinquilino, ossia la persona che subaffitta l'immobile chiamato anche subconduttore, non paghi o non rispetti quanto previsto nel contratto di locazione?
Andiamo per ordine e rispondiamo a tutte le domande, dato che il subaffitto è uno strumento estremamente utilizzato, ma molto spesso viene utilizzato in maniera non conforme alla legge.
Partiamo subito da una constatazione: il subaffitto nel nostro Ordinamento è assolutamente legale. Questo è disciplinato dall'art. 1594 del Codice Civile, e, pertanto, chi vuole subaffittare l'appartamento potrà farlo, con le precisazioni che vedremo.
Articolo 1594 Codice Civile: "Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore. Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi"
Dalla lettura dell'articolo si evince che vi sono due importanti limiti alla sublocazione senza freni, ovvero:
a) il fatto che la sublocazione potrà essere proibita da un eventuale patto tra le parti, ossia inserendo una clausola direttamente nel contratto d'affitto, e
b) si potrà effettuare nei limiti consentiti dalla legge.
Il subaffitto quindi è un contratto assolutamente legale e può essere utilizzato quando il contratto principale d'affitto sia un contratto ordinario 4+4 o un contratto a canone concordato 3+2.
E' importante sottolineare che non sarà possibile sublocare l'immobile nel caso in cui il contratto di locazione principale tra locatore e inquilino sia un contratto di natura transitoria o contratto a studenti universitari.
E' fondamentale sottolineare che il contratto di subaffitto è un contratto totalmente indipendente rispetto a quello principale di locazione. Questo significa che il contratto vincola il conduttore ed il sub-conduttore, non avendo il locatore nulla a che fare con quest'ultimo, se non per quanto riguarda il pagamento del subaffitto e il diritto di potersi tutelare in ambito giudiziale nel caso in cui il sub-conduttore non paghi o danneggi l'immobile.
Art. 1595, c.1, Codice Civile: "il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione"
Nonostante l'indipendenza dei due contratti, il contratto di subaffitto può esistere fino a quando esisterà il contratto d'affitto principale, essendo i due contratti strettamente connessi e legati. Questo significa che la durata del contratto non potrà essere superiore rispetto al contratto principale, ossia il contratto di subaffitto potrà avere una durata inferiore o uguale a quella prevista nel contratto di locazione tra locatore e conduttore.
Inoltre, nel caso in cui venisse meno per qualsiasi ragione il contratto principale, anche il contratto di subaffitto non produrrà più effetti giuridici, dovendo il sub-conduttore restituire immediatamente l'immobile al locatore.
Art. 1595, c.3, Codice Civile: "Senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore, la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui"
Per quanto riguarda la locazione ad uso abitativo, ossia l'affitto di appartamenti, si hanno due tipi di subaffitto: totale e parziale. Come si evince direttamente dal nome il subaffitto totale implica che il conduttore subaffitterà totalmente l'appartamento al sub-conduttore, mentre per quanto implica il subaffitto parziale, questo avverrà solamente per una parte dell'immobile.
a) Subaffitto Totale: quando si procede ad un subaffitto totale, se non vietato da contratto, il conduttore firmatario dovrà comunque attendere il consenso del locatore proprietario affinché avvenga il subaffitto. Ciò significa che le parti sono libere di stabilire nel contratto la possibilità o meno di subaffittare totalmente l'appartamento. Secondo le disposizioni legislative, nel caso in cui le parti non disciplinassero nulla, il subaffitto sarà si legale, ma a condizione che il proprietario dia il suo consenso.
b) Subaffitto Parziale: per questo tipo di subaffitto, nel caso in cui non venga previsto nulla nel contratto d'affitto, questo è ammesso sempre, prevedendo che il conduttore debba solamente informare il locatore dell'avvenuta sublocazione, comunicando il nome del subconduttore, la durata del contratto (che, come visto, non potrà essere superiore a quella prevista nel contratto d'affitto principale), e il numero di stanze sublocate.
Art. 2, legge 392/1978: "Il conduttore non può sublocare totalmente l'immobile, né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore. Salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l'immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati."
Se il locatore non volesse concedere la sublocazione, potrà sempre inserire una clausola all'interno del contratto dove si proibisce la sublocazione, sia totale che parziale.
Nel caso in cui invece, le parti pattuiscano la possibilità della sublocazione, il locatore potrà comunque rifiutarsi di consentire il subaffitto al conduttore, generalmente per le seguenti motivazioni:
a) quando il conduttore non comunica le condizione precise di subaffitto al subconduttore, e quindi questi potrebbe mettere in atto comportamenti non conformi a quanto previsto nel contratto principale;
b) quando le condizioni sono abusive o comunque non corrispondenti a quanto pattuito nel contratto di locazione originario tra conduttore e locatore;
c) quando il contratto di sublocazione contiene la previsione di un mutamento dell'uso o destinazione del locale. Ad esempio, dall'utilizzo abitativo passa ad un utilizzo come ufficio.
In questi casi, si ritiene che il locatore abbia diritto a rifiutare il subaffitto. Al di fuori di queste ipotesi, il locatore potrà sempre rifiutarsi di locare nel caso in cui non avvenisse la comunicazione di subaffitto da parte del conduttore. Questa infatti dovrà essere per iscritto e tramite una lettera raccomandata A/R da parte del conduttore.
Il subaffitto sta diventando una pratica sempre più comune nel nostro panorama giuridico-economico, data la possibilità di poter accedere anche a piattaforme stile Airbnb per poter affittare per periodi brevissimi, spesso ad un prezzo molto più elevato rispetto a quanto previsto nel contratto di locazione principale.
Infatti il conduttore è libero di poter richiedere il prezzo che ritiene più opportuno, non avendo nessun vincolo e nessun limite nei confronti del subconduttore.
Il fattore prezzo costituisce sicuramente l'elemento più importante per quanto riguarda il conduttore, dato che molto spesso, grazie al subaffitto, questi può coprire parte del suo affitto principale nei confronti del locatore. Altri vantaggi possono nascere dal fatto di condividere le varie spese delle utenze, nel caso si subaffitto parziale. In ogni caso, il conduttore sarà obbligato alla dichiarazione dei redditi relativi al guadagno effettuato con il subaffitto
Ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera h del TUIR, cioè il Testo unico delle imposte sui redditi, Dpr 917/1986 "chi subaffitta stanze della propria abitazione deve dichiarare l'affitto percepito come reddito diverso che impone l'obbligo di inserire nella dichiarazione i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla sublocazione di beni immobili."
L'unica differenza rispetto a un normale contratto d'affitto è che il reddito percepito non va dichiarato come un reddito immobiliare (quadro B Redditi da fabbricati), perché il locatore non è il proprietario dell'immobile, ma come altro reddito (quadro D del 730 e quadro RL del modello Unico).
Ma non sono solo vantaggi quelli del subaffitto, anzi, molto spesso, si verificano delle situazioni molto spiacevoli per il conduttore, il quale sarà direttamente responsabile per eventuali inadempienze o comportamenti scorretti e/o illegali da parte del subconduttore.
Ad esempio, il conduttore sarà responsabile direttamente quando:
a) il subconduttore non paghi la sua quota d'affitto, il conduttore sarà responsabile nei confronti del locatore del pagamento;
b) il subconduttore effettui dei cambiamenti non autorizzati all'interno dell'immobile o danneggi lo stesso, il conduttore sarà responsabile di ripagare i danni;
c) vi sia uno sfratto o finisca il contratto principale di locazione e il subconduttore non liberi tempestivamente l'immobile locato. In questo caso tutte le spese relative allo sfratto saranno a carico del conduttore.
Occorre quindi fare molta attenzione nel verificare prima le reali condizioni economiche del subconduttore, in quando, come visto, potrebbero esservi responsabilità per il conduttore.
Il subconduttore, nel caso in cui firmasse il contratto di subaffitto e rispettasse il pagamento dei canoni, oltre a non danneggiare l'immobile, non avrà nessun problema nel godere l'immobile. Il suo rapporto sarà direttamente con il conduttore e non avrà nessun rapporto diretto con il locatore, per lo meno da un punto di vista giuridico.
Egli dovrà in ogni caso ispezionare i luoghi subaffittati per verificare se vi siano dei difetti o meno. In caso in cui vi siano dei difetti, questi lo dovrà comunicare immediatamente al conduttore per far si che questi vengano sanati, ossia riparati, altrimenti si procederà con l'annullamento del contratto.
Altro problema per il subconduttore può nascere nel momento in cui il conduttore principale non paghi l'affitto o non comunichi lo stesso al locatore. Nel primo caso, il locatore potrà rifarsi direttamente sul subconduttore, in quanto secondo obbligato al pagamento dell'affitto. Nel secondo caso, vedremo cosa succede nel prossimo capitolo.
Il contratto di subaffitto, così come il contratto d'affitto principale, qualora sia superiore ai 30 giorni, dovrà essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate, pagando l'imposta di registro del 2% sul canone. La registrazione riguarda tutti i beni immobili e anche i fondi rustici, e va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto, o dalla sua decorrenza, se antecedente.
Non è possibile sublocare optando per la cedolare secca. In caso di locazione originaria con opzione per il regime agevolato, l'imposta di registro deve essere comunque versata se l'immobile è sublocato.
La cedolare secca, nei contratti d'affitto, permette infatti locatore di pagare una quota fissa del 21% o del 10% di imposte relative al contratto d'affitto, separandolo dal patrimonio soggetto al reddito IRPEF. La quota del 21% o 10% cambierà in base alla scelta di stipulare un contratto di locazione concordato o meno. Nel caso in cui, per il concordato, si scegliesse la cedolare secca, non si pagheranno le imposte di bollo e imposte di registro, e, nel caso in cui il canone fosse concordato, si applicherà una riduzione del 25% su IMU e TASI come vedremo meglio in seguito. L'unico obbligo per il locatore è quello di rinunciare all'aumento del canone in base all'aggiornamento ISTAT.
Il conduttore sarà responsabile della registrazione del contratto di subaffitto. Nel caso in cui il conduttore decida di subaffittare senza registrazione, e quindi effettuando un subaffitto "in nero", e ometta altresì di comunicarlo al locatore, quest'ultimo potrà agire in giudizio per ottenere lo sfratto del conduttore stesso.
Quando si agisce per richiedere lo sfratto, questo sarà comune, ovvero riguarderà sia il conduttore principale, titolare del contratto di locazione, e automaticamente, anche del subconduttore, titolare del contratto di sublocazione direttamente connesso al contratto di locazione principale. Quindi, il subconduttore non avrà nessun mezzo per tutelarsi, e dovrà eseguire quanto previsto nella sentenza di sfratto.
Sul punto è intervenuta la Corte di appello civile Trieste, sez. II, 19 maggio 2018, sentenza n.2, stabilendo che: "La sentenza o la convalida dello sfratto, che comportino l'estinzione della locazione, per nullità, risoluzione, scadenza del termine, sebbene pronunciate nei confronti del solo originario conduttore, esplicano anche nei confronti del subconduttore gli effetti della cosa giudicata sostanziale e costituiscono titolo per il rilascio, ancorché il subconduttore sia rimasto estraneo al giudizio."
Nonostante il divieto di sublocare previsto nei contratti agli studenti, questo è sicuramente il contratto di sublocazione in nero più sovente ed utilizzato. E' necessario ricordare che nel caso in cui vi sia un affitto in nero, si rischiano multe molto elevate. Nel caso in cui le parti venissero scoperte, saranno responsabili solidali verso l'erario, ossia saranno entrambe responsabili verso l'Agenzia delle Entrate. Le multe variano da un 60 a 120% dell'imposta evasa, nel caso in cui questa sia totale, o da un 90 fino al 180% nel caso in cui questa sia parziale, ovvero si sia erogato già una parte, e la multa sarà sulla parte restante che non è stata erogata.
Abbiamo visto quindi che il subaffitto nel nostro ordinamento è un istituto giuridico perfettamente legale. Di certo, l'utilizzo di questo strumento è molte volte diverso rispetto a quanto previsto dalla normativa. Pertanto, il problema non si pone da un punto di vista legale, ma dal suo utilizzo molto spesso contrario alla legge.
Quando vengono rispettati tutti i punti previsti dalla legge stessa, non si avranno problemi, e tutte le parti potranno godere tranquillamente della sublocazione. Occorre quindi rispettare la normativa in materia, ed evitare soluzioni "ad hoc" se si vogliono evitare spiacevoli sanzioni, quali lo sfratto, o, nel caso, sanzioni amministrative.
Articoli 1594-1597 Codice Civile;
Art. 2, legge 27 luglio 1978, n. 392, "Disciplina delle locazioni di immobili urbani";
Art. 14, Legge 9 dicembre 1998, n. 431 "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo".