Contratto di sublocazione

Che cos'è il contratto di sublocazione?

Il contratto di sublocazione è un tipo di contratto dove una parte (il conduttore o sub-locatore), che ha precedentemente firmato un contratto di locazione con altra parte (il locatore), firma un contratto di sub-locazione con una terza parte (il sub-conduttore) per l'affitto totale o parziale dell'immobile di cui ne ha possesso attraverso il contratto di locazione.

Il contratto può riguardare sia un immobile ad uso abitativo che ad uso commerciale.

Qual è la differenza tra sublocazione ad uso abitativo e sublocazione ad uso commerciale?

La sublocazione è differente in base al tipo di contratto di locazione.

Generalmente nei contratti di locazione ad uso abitativo è proibita la sublocazione totale dell'immobile, salvo consenso espresso da parte del propreitario. Differente procedura invece per quanto riguarda i contratti di sub-locazione parziale, dato che il sub-locatore può comunicarlo direttamente al locatore, a meno che questo non sia proibitio nel contratto.

Il contratto di sub-locazione ad uso commerciale è possibile la sub-locazione totale dell'immobile e la normativa consente altresì al sub-locatore di cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore se insieme venga locata o ceduta, anche parzialmente l'azienda. In ogni caso il locatore dovrà essere informato dell'avvenuta sub-locazione entro 30 giorni, ma questa non è condizione di nullità della sublocazione.

Qual è la differenza tra contratto di sublocazione e contratto di locazione?

Il contratto di sublocazione e il contratto di locazione sono entrambi contratti dove una persona concede la possibilità ad un'altra persona di vivere in un immobile, ma con una differenza ben marcata.

Infatti, mentre nel contratto di locazione il locatore è il proprietario dell'immobile, che concedede al conduttore inquilino, la possibilità di vivere dentro l'immobile di cui lui è proprietario, nel contratto di sublocazione sarà il conduttore a concedere ad un'altra persona, la possibilità di poter vivere dentro l'immobile del locatore.

Quindi nel primo caso si ha un locatore-conduttore (inquilino), mentre nel caso di una sublocazione si ha un conduttore con un subconduttore.

E' obbligatorio firmare il contratto di sublocazione?

Si, è obbligatorio firmare il contratto di sublocazione per iscritto.

Così come per il contratto di locazione, le parti dovranno registrarlo entro 30 giorni dalla firma presso l'agenzia delle entrate.

Nel caso in cui il contratto non venga firmato dalle parti, il conduttore può avere una sanzione che può arrivare fino al 120% dell'imposta non pagata per mancata registrazione.

Anche nel caso in cui le parti firmino il contratto ma questo non venga registrato presso l'agenzia delle entrate, il contratto si considererà nullo e come se non fosse stato firmato dalle parti.

Che cosa è proibito in un contratto di sublocazione?

In un contratto di sublocazione è proibito apporre clausole diverse rispetto a quelle del contratto principale.

Ad esempio, se il contratto principale prevede che non è possibile avere animali in casa, non si potrà inserire nel contratto di sublocazione la possibilità di poterli avere. Così come non si può avere un contratto di sublocazione di una durata superiore rispetto al contratto principale.

Ovviamente, valgono anche tutte le proibizioni previste per il contratto di locazione generale, come il deposito cauzionale che non può superare i tre mesi di locazione.

Quali sono i prerequisiti del contratto di sublocazione?

Sia il conduttore che il subconduttore inquilino dovranno fornire all'altra parte i documenti per identificarsi, come carta d'identità e codice fiscale.

Il subconduttore dovrà fornire la visura catastale e il certificato di prestazione energetica (APE) che ha ricevuto dal locatore e dovrà mostrarlo al nuov subconduttore. Inoltre, nel caso in cui l'immobile sia un appartamento all'interno di un condomino, dovrà fornire anche il regolamento condominiale all'inquilino.

Il subconduttore dovrà dimostrare di avere le capacità economiche per poter sostenere le spese della locazione.

Nel caso di sublocazione commerciale, occorrerà che il conduttore abbia un'azienda e che questa venga ceduta parzialmente o totalmente al nuovo conduttore.

Qual è la durata della sublocazione?

Non si può sapere con certezza quanto dura una sublocazione in quanto questa dipende dal tipo di contratto di locazione principale.

Nel caso si sublocazione ad uso abitativo, questa può essere massimo di 4 anni (più 4) in caso di affitto a canone libero o di 3anni (più 2) in caso di affitto a canone concordato.

Nel contratto di sublocazione ad uso commerciale generalmetne questo interviene sempre in un secondo momento rispetto all'inizio dell'attività aziendale, pertanto sarà sempre inferiore ai 6 anni (più 6) in caso di affitto di locali o uffici, e di 9 anni (più 9) in caso di affitto di alberghi o attività ricettive.

Che cosa si deve fare dopo la firma del contratto?

Una volta compilato il contratto di sublocazione, questo dovrà essere firmato da entrambe le parti, conduttore e subconduttore, in tutti i fogli con le iniziali, e nell'ultima pagina con le firme complete.

Deve essere portato a conoscenza del locatore che deve firmarlo nell'ultima pagina.

Il contratto di sublocazione va registrato presso il sito dell'agenzia delle entrate o personalmente presso una delle sedi, entro 30 giorni dalla stipula dello stesso. Nella registrazione online basta allegare una copia del contratto. Nel caso di registrazione cartacea sarà necessario averne due firmati, compresi eventuali allegati.

Le spese di registrazione del contratto di sublocazione immobiliare corrisponde all'imposta di registro con l'aliquota del 2% sul canone annuo stabilito, con un minimo di 67 euro.

Nel caso di sublocazione commerciale, l'imposta di registro è pari all'1% del canone complessivo, qualora il locatore sia un soggetto passivo Iva. In tutti gli altri casi, invece, l'aliquota fissata è pari al 2% del canone complessivo.

Quali documenti devono essere presentati con il contratto di locazione?

Nessun documento deve essere presentato, valgono i documenti presentati al momento della registrazione del contratto di locazione principale.

Si deve andare dal notaio per il contratto di sublocazione?

No, non si deve andare dal Notaio per la sublocazione ad uso abitativo, le parti possono firmare privatamente, o tramite agenzia immobiliare, il contratto di locazione ad uso comerciale e poi registrarlo presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma dello stesso.Ovviamente, nulla vieta alle parti di poter adire al Notaio e firmare il contratto davanti a lui, ma ciò non è obbligatorio.

Nel caso di sublocazione commerciale, se a questa è accompagnata la cessione parziale o totale dell'azienda, si dovrà invece ricorrer al Notaio per la cessione parziale o totale dell'azienda, e nello stesso momento firmare il contratto di sublocazione.

Nel caso in cui non ci fosse una cessione totale o parziale di azienda, non si dovrà ricorrere al Notaio.

Quali sono i rapporti tra locatore, conduttore e subconduttore?

Con la sublocazione si entra quindi in un ulteriore rapporto giuridico tra conduttore e subconduttore, che si affianca al rapporto tra locatore e conduttore.

Quindi, il subconduttore si dovrà comportare come il conduttore nei confronti del locatore. Questo significa che per quanto riguarda le spese di ordinaria amminsitrazione, queste saranno a suo carico se previsto dal contratto principale, così come le spese di straordinaria amministrazione saranno a carico del locatore.

Il locatore non avrà rapporti diretti con il subconduttore, ma il conduttore sarà sempre responsabile nei confronti del locatore. Ad esempio, nel caso in cui il subconduttore non paghi la sua parte di affitto, il proprietario potrà esigere la somma al conduttore per intero, salvo poi quest'ultimo potersi rifare sul subconduttore.

Elementi della sublocazione

Tra gli elementi caratterizzanti della sublocazione vi è la totale dipendenza del contratto di sublocazione rispetto a quello di locazione, dato che un'eventuale risoluzione o conclusione di quest'ultimo, comporterà l'automatica risoluzione o conclusione del contratto di sub-locazione.

Nonostante ciò, il contratto di locazione e sublocazione, seppur collegati, conservano tuttavia la propria indipendenza per cui fra i debiti del sub-conduttore verso il conduttore e quest'ultimo verso il locatore concernenti il canone, opera la compensazione legale.

Il che significa che il proprietario non può chiedere direttamente il pagamento al sub-conduttore, ma qualora il conduttore non pagasse il canone di locazione, allora si che il proprietario può agire direttamente nel credito che ha il conduttore nei confronti del subconduttore.

Che cosa deve contenere un contratto di sublocazione?

Un contratto di sublocazione deve contenere:

• Il nome ed identificazione delle parti, sia il conduttore che il subconduttore, attraverso il codice fiscale e residenza. Per entrambi è richiesto il documento di identità. Dovrà in ogni caso essere menzionato anche il proprietario dell'immobile.
• L'identificazione dell'immobile, attraverso i dati catastali, indirizzo ed eventuali beni accessori, come cantina e garage.
• La durata del contratto, che dipenderà dal tipo di contratto di locazione scelto dalle parti. Ovviamente il contratto di sublocazione non potrà durare più del contratto di locazione. Alla scadenza del contratto principale di locazione, si estinguerà anche il contratto di sublocazione.
• L'importo della sublocazione: deve essere indicato l'importo del pagamento che effettuerà il subconduttore al conduttore
• Deposito cauzionale: deve essere indicato se viene versato come protezione per il conduttore per eventuali mancati pagamenti da parte del subconduttore, anche se questa opzione non è obbligatoria.
• Obblighi delle parti: il subconduttore si accollerà gli stessi obblighi del conduttore rispetto al proprietario. Ciò significa che anche egli sarà responsabile nei confronti del proprietario in caso di mancato pagamento o di rottura di mobili o infissi dell'immobile. Nel caso in cui il subcontture non possa pagare, il proprietario potrà rifarsi sul conduttore in base al contratto principale di locazione
• Altre clausole: Altre clausole possono includere la presenza o meno di animali domestici, la possibilità di fumare, o la possibilità di poter utilizzare la stanza ad uso turistico. Ovviamente queste clausole dovranno essere conformi al contratto principale di locazione.

Normativa di riferimento

Legge 9 dicembre 1998, n. 431; "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo."

Legge 27 luglio 1978, n. 392; "Equo Canone. Disciplina delle locazioni di immobili urbani."

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