5 ottobre 2021
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Nell'ambito di un contratto di locazione, sia ad uso abitativo che ad uso commerciale, vi sono due parti, il locatore proprietario da una parte, e l'inquilino conduttore dall'altra. Nel rapporto che sorge dal contratto, il conduttore dovrà pagare un canone mensile al locatore per tutto il periodo in cui il primo abiti o utilizzi l'immobile di proprietà del secondo.
Il locatore, ovviamente, avrà anche la possibilità di tutelare la sua proprietà a fronte di eventuali morosità da parte del conduttore, ossia da possibili mancati pagamenti dell'affitto. Inoltre, deve tutelarsi anche nel caso in cui il comportamento del conduttore non sia consono alla gestione ordinaria di un appartamento, provocando danni ai mobili, pavimenti e a tutte le pertinenze dell'immobile.
A fronte quindi di questa tutela che necessita il locatore, si prevede il pagamento di un deposito cauzionale, o cauzione, impropriamente chiamato comunemente caparra. Questo serve a far si che il locatore possa tutelarsi come abbiamo visto da eventuali danni e/o mancati pagamenti da parte del conduttore.
Il pagamento della cauzione, non è obbligatorio, pertanto è rimesso alla volontà negoziale delle parti che stipuleranno il contratto.
Vediamo ora in breve quali sono tutti gli elementi fondamentali del deposito cauzionale, partendo, dalla differenza con la caparra.
Come abbiamo visto, la cauzione che deposita il conduttore a garanzia dell'adempimento delle obbligazioni derivanti dagli obblighi del contratto è detta comunemente, nel linguaggio comune, caparra, anche se, da un punto di vista prettamente semantico, non si tratta della stessa cosa.
La caparra, a differenza del deposito cauzionale, è una somma in denaro che può essere temporaneamente versata all'agenzia immobiliare o al proprietario dell'immobile da parte del futuro conduttore come interesse ed impegno alla stipula di un futuro contratto di affitto. Il che significa che una volta che le parti stipuleranno il contratto di locazione, la caparra può essere considerata o come un anticipo delle prime mensilità della locazione, oppure dovrà essere restituita al conduttore. Ciò significa che per il locatore non si ha nessuna garanzia riguardo al contratto di locazione, ma la caparra serviva come una funzione di sicurezza giuridica di buona fede precontrattuale.
Il deposito cauzionale o cauzione, invece, come abbiamo visto, è quel tipo di garanzia che il proprietario richiede nel momento della stipula del contratto di locazione.
Ora che abbiamo visto quali sono le differenze tra caparra e deposito cauzionale o cauzione, entriamo nel dettaglio sul come versare la cauzione e come restituirlo.
Quando si stipula un contratto di affitto, sorgono degli obblighi nei confronti di entrambe le parti. Come abbiamo visto nel caso in cui l'inquilino non paghi l'affitto, il locatore, dopo aver inviato una lettera di sollecito di pagamento della locazione, dovrà ricorrere alla via giudiziaria per riottenere la proprietà del suo immobile.
Ma, la prima forma di garanzia in caso di mancato pagamento da parte del conduttore, così come da eventuali danni, è appunto quello di richiedere un deposito cauzionale. Questa fattispecie giuridica svolge quindi una forma di garanzia importante a tutela del conduttore.
Come abbiamo già visto, il deposito cauzionale serve a garantire il locatore da eventuali mancati pagamenti da parte del conduttore, comprese anche le spese accessorie quali le utenze di luce, acqua e gas, e/o quote condominiali, così come da eventuali danni che questo possa causare all'immobile. Come vedremo nel paragrafo successivo, il locatore non sarà sempre libero di poter trattenere la somma, ma vi saranno alcuni limiti.
Il locatore non è libero di poter richiedere il pagamento del deposito cauzionale al conduttore senza nessun tipo di limite. E' previsto infatti che questo non può essere superiore alle 3 mensilità della locazione. La stessa normativa vale anche per quanto riguarda le locazioni dei contratti non ad uso abitativo. Ciò significa che se di fronte ad un affitto di 500€ mensili, il conduttore ha versato 2000€ di cauzione (e quindi 4 volte tanto l'ammontare della locazione mensile) questi ha diritto alla restituzione dell'eccesso, o, nel caso in cui lo volesse, potrebbe richiedere che questa somma venga considerata come mensilità dell'affitto.
Art. 11, legge 392/78: "Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno."
Il deposito cauzionale può essere pagato in varie forme, e non solamente in contanti. E' previsto infatti, che questo venga pagato:
Queste sono le forme accettate nel nostro ordinamento per il pagamento della cauzione, anche se quella più semplice e comune è sicuramente quella del pagamento in contanti.
Molto spesso, il problema che sorge nell'ambito di un rapporto di locazione, riguarda la restituzione della cauzione da parte del locatore al conduttore.
Per legge, il locatore deve restituire al conduttore il deposito cauzionale versato in relazione gli obblighi contrattuali, al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato. Una volta avvenuto ciò, può inviare al conduttore una lettera di avvenuto pagamento della stessa.
Il conduttore quindi, come spesso erroneamente si pensa, non ha diritto di poter utilizzare la cauzione come pagamento delle ultime mensilità. Il locatore ha pertanto tutto il diritto di esigere il pagamento delle mensilità corrispondenti, per poi restituire la cauzione al termine del contratto.
Allo stesso tempo il locatore non può trattenere la somma dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, neanche se l'immobile rilasciato presenta dei danni, a meno che non intervenga con un domanda giudiziale, come vedremo nel capitolo successivo.
Il conduttore ha quindi diritto a che la cauzione venga rilasciata ma questo diritto sussiste solo se il conduttore abbia integralmente adempiuto le proprie obbligazioni derivanti dal contratto di locazione. Il che significa che, qualora il locatore abbia agito per i danni da inadempimento del conduttore, il suo obbligo restitutorio sarà esigibile solo all'esito del relativo giudizio.
Nel caso in cui il conduttore avesse diritto alla restituzione della cauzione, potrà inviare al locatore una richiesta specifica di restituzione, prima di agire per vie legali.
Insieme alla cauzione, il locatore deve versare all'inquilino anche gli interessi legali annui, che ammontano al 0,3% nel 2018, anche se quest'ultimo non ne fa espressa richiesta. Gli interessi possono essere versati anno per anno oppure tutti in una volta alla scadenza del contratto. Gli interessi possono tuttavia essere compensati dal locatore con i canoni non pagati. Anche se sul punto vi è dibattito giurisprudenziale, dato che si considerano i due crediti in un rapporto di autonomia.
Il diritto del conduttore alla restituzione degli interessi maturati sul deposito cauzionale si prescrive in dieci anni.
L'obbligo del locatore di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale, ha natura imperativa e mira a tutelare il contraente più debole, impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un surrettizio incremento del corrispettivo della locazione (Cass. sent. n. 12117/2003). Per quanto riguarda gli interessi sugli interessi sul deposito cauzionale ben possono essere dal locatore corrisposti non già alla fine di ogni anno, bensì unitamente alla restituzione di quest'ultimo (del deposito cauzionale) alla scadenza definitiva del contratto di locazione (Cass. sent. n. 25136/2006).
Ricapitolando quanto detto prima, la cauzione è una forma di garanzia per il locatore per eventuali danni e/o mancati pagamenti. Allo stesso tempo, la restituzione della cauzione è un obbligo legale per il locatore nei confronti del conduttore.
Che fare quindi nel caso in cui vi sia un mancato pagamento da parte del conduttore o nel caso in cui quest'ultimo abbia provocato danni all'interno dell'immobile del locatore?
Nel caso in cui vi siano dei mancati pagamenti della locazione da parte del conduttore, il locatore avrà la possibilità di trattenere automaticamente la somma della cauzione versata dal conduttore, fino a raggiungere l'importo per il quale ne è creditore. Nel caso in cui il conduttore non fosse d'accordo, dovrà essere quest'ultimo a dimostrare che non vi era nessun credito per il locatore, e che egli effettivamente ha adempiuto a tutte le obbligazioni.
Il problema sorge, come scritto anteriormente, nel caso in cui vi fossero danni all'interno dell'immobile. Dato che molto spesso non viene indicato nel contratto qual è lo stato in cui si trova l'immobile al momento dell'inserimento da parte dell'inquilino, nel momento in cui questo lascia l'immobile si hanno notevoli problemi di valutazione sullo stato dello stesso.
L'ideale sarebbe quello di redigere un "verbale di consegna" in cui vengono accuratamente descritte tutte le condizioni in cui versa l'immobile che viene affittato. Questo verbale è vera e propria parte integrante dello stesso contratto e viene, altresì, firmato sia dal locatore che dal conduttore. Alla fine del periodo previsto per la locazione, la prassi è quella di effettuare nuovamente un sopralluogo in cui verrà redatto un nuovo "verbale di riconsegna" al cui interno si dovranno evidenziare, e se è possibile anche comprovare, tutti gli eventuali danni apportati ai locali quantificando, quindi, la cauzione che è necessario trattenere.
Dato che, appunto, non si hanno visioni unitarie sul tipo di manutenzione che il conduttore avrebbe dovuto tenere all'interno dell'immobile, e che questa fattispecie è una delle principali fonti di discussione delle parti, la Corte di Cassazione è intervenuta stabilendo che il locatore non può, in nessun caso, trattenere la somma per eventuali danni del conduttore, senza aver allo stesso tempo instaurato una causa, ossia agire in giudizio, contro il conduttore. In caso contrario, si potrebbe configurare un comportamento abusivo da parte del locatore.
"Una volta che la locazione si è conclusa con la restituzione del bene, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito sulla base di generiche contestazioni o, semplicemente, riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni. Il locatore, pertanto, per poter legittimamente trattenere la cauzione a copertura dei danni subiti, deve promuovere un apposito giudizio ed ottenere l'attribuzione totale o parziale di quanto conseguito con il deposito cauzionale" (cfr. Cass. sent. n. 9442/2010).
Dato che l'importo dei danni non è di facile individuazione, il locatore non potrà trattenere una somma da lui stabilita. Pertanto, durante il processo per accertare eventuali inadempimenti del conduttore, il locatore ha il diritto di trattenere in tutto o in parte la somma detenuta a titolo di deposito. Se invece il locatore trattenesse la somma in deposito a titolo di rimborso danni, senza proporre contestualmente la causa, il conduttore può ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo per riavere indietro la cauzione; tale causa va avviata entro massimo dieci anni, oltre i quali il suo diritto cade in prescrizione.
Abbiamo visto quindi a cosa serve la cauzione e le sue differenze con la caparra. Così come abbiamo visto come e quando questa può o non può essere restituita dal locatore, e tutte le soluzioni legislative e giudiziali a disposizione delle parti. La soluzione migliore, in ogni caso, è sempre quella di agire con buon senso, senza intasare ulteriormente i Tribunali, e di arrivare ad una soluzione che possa accontentare entrambe le parti.
Legge 9 dicembre 1998, n. 431, "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo"
Legge 27 luglio 1978, n. 392, "Disciplina delle locazioni di immobili urbani."
Corte di Cassazione, sentenza 9442/2010 ed altre.