Contrato de promesa de compraventa de bien

¿Qué es un contrato de promesa de compraventa de bien?

Un contrato de promesa de compraventa de bien es un acuerdo entre el propietario de un bien (vendedor) y un comprador, en el cual este último entrega una cantidad de dinero al vendedor con el fin de reservar un bien. En concreto, el comprador se compromete a realizar el pago de una cantidad al vendedor como reserva de un bien, de tal forma que el vendedor no podrá mostrarlo ni transmitirlo a otro comprador. Esta cantidad de dinero pagada como reserva se descontará posteriormente del precio final del bien.

El contrato de promesa de compraventa de bien es un precontrato en el que el vendedor y el comprador se comprometen a firmar un contrato de compraventa en un plazo determinado.

 

¿En qué se diferencia un contrato de promesa de compraventa de bien y un contrato de arras?

La diferencia entre ambos tipos de contratos se encuentra en el bien que se desea reservar. Así, el contrato de arras penitenciales o señal permite realizar la reserva de un inmueble (p. ej. una vivienda, un terreno, etc.), mientras que el
contrato de promesa de compraventa permite realizar la reserva de un bien mueble (p. ej. mobiliario de oficina, un vehículo, etc.).

¿En qué se diferencia un contrato de promesa de compraventa de bien y un contrato de opción de compra?

La firma de un contrato de opción de compra tiene lugar cuando el vendedor desea conceder a un potencial comprador, la posibilidad adquirir, durante un periodo de tiempo, un bien de acuerdo con las condiciones pactadas por las partes. Así, el vendedor se obliga a vender el inmueble al comprador optante de forma prioritaria y preferente sobre cualquier otra persona.

Así, a diferencia del contrato de promesa de compraventa, en la opción de compra la venta del bien tendrá lugar si así lo decide finalmente el comprador, es decir, la compraventa tendrá un lugar si así lo decide el comprador.

En contraste con lo anterior, el contrato de promesa de compraventa de bien es una mera reserva del bien durante un periodo de tiempo, pudiendo cualquiera de las partes negarse a la futura firma del contrato de compraventa. En este caso, el único efecto de negarse a la firma del contrato de compraventa será la pérdida de la reserva pagada por el comprador o la obligación del vendedor de pagar el doble de la reserva al comprador.

¿El contrato de promesa de compraventa de bien se debe celebrar por escrito?

No, no es necesario. Las partes pueden acordar el pago de una reserva de forma oral, es decir, acordar verbalmente las condiciones en las que las partes acuerdan la realización del contrato de promesa de compraventa.

Ahora bien, la firma del contrato de promesa de compraventa por escrito permite fijar las condiciones concretas del futuro contrato de compraventa, así como detallar el plazo en el que se deberá realizar la compra del bien, y facilita la prueba de su contenido en el caso de que cualquiera de las partes tenga que reclamar en vía judicial el cumplimiento de este contrato.

¿Quién puede firmar un contrato de promesa de compraventa de bien?

El contrato de promesa de compraventa de bien se puede formalizar tanto entre personas jurídicas o empresas, como entre personas físicas o individuales.

En el caso de que cualquiera de los firmantes sea una persona jurídica, este contrato debe ser firmado por un administrador de la empresa o una persona apoderada para representar a la empresa.

Las personas físicas pueden firmar este contrato personalmente, siempre que sean mayores de 18 años o mayores de 16 años emancipados (es decir, menores que no viven junto a sus padres) y tengan capacidad plena para la firma de documentos jurídicos. En los casos de menores de edad, o de personas incapacitadas judicialmente o declaradas como pródigos, este contrato deberá ser firmado por las personas que ejerzan la patria potestad o por sus representantes legales (p. ej. por un tutor o curador).

¿Cuál es el plazo de duración de un contrato de promesa de compraventa de bien?

Las partes deben firmar el contrato de promesa de venta por un periodo de tiempo determinado concreto (p. ej. por 3 meses).

En todo caso, las partes pueden pactar en el contrato la posibilidad de prorrogar el tiempo de duración del contrato de promesa de compraventa de bien. A la hora de demostrar el incumplimiento del contrato, es importante tener en cuenta que el mero retraso no se considera incumplimiento, sino que se tiene que demostrar la imposibilidad de que se pueda ejecutar la voluntad del contrato. Por ello, puede ser recomendable pactar la posibilidad de prórroga del contrato si existe buena fe.

¿Qué es necesario realizar una vez que he completado este contrato de promesa de compraventa de bien?

Una vez preparado, tanto el vendedor como el comprador deben firmar este contrato de promesa de compraventa de bien. En cualquier caso, pueden realizar la firma personalmente o a través de su representante (p. ej. la persona apoderada para actuar en nombre del vendedor).

La firma se debe realizar en la parte señalada al final de contrato, así como en el margen izquierdo de cada una de sus páginas. Asimismo, la firma de este contrato se puede realizar a mano o con un certificado digital.

Por último, las partes deben firmar este contrato en dos ejemplares, ya que cada una de ellas debe conservar una copia.

¿Qué documentos deben adjuntar las partes a este contrato de promesa de compraventa de bien?

Las partes pueden adjuntar libremente los documentos que deseen para clarificar el contenido del contrato o facilitar su interpretación, así como para demostrar la capacidad para la firma del contrato de un representante o apoderado del vendedor o comprador. Así, las partes pueden adjuntar, entre otros, los siguientes documentos:

• Una nota simple del registro de bienes muebles en el que se encuentre inscrito el bien.
  
  
• Una copia del justificante bancario en el que se recoge la transferencia de la cantidad pagada como reserva del bien.
  
  
• La copia de la autorización o poder que permite a una de las partes firmar en nombre de la persona o empresa que representa, así como de sus documentos de identificación.

¿Cuándo pueden las partes firmar un contrato de promesa de compraventa de bien?

Las partes pueden decidir libremente el momento en el que firmarán el contrato de promesa de compraventa de bien. Es más, las partes puede llevar a cabo directamente la compra de un bien sin la necesidad de firmar un contrato de promesa de compraventa de bien.

¿Es necesario firmar este contrato de promesa de compraventa de bien ante notario público?

No, no es necesario, la firma de este acuerdo ante notario es opcional. En todo caso, la firma de un contrato de promesa de compraventa de bien ante notario público otorga una mayor garantía sobre su contenido y sobre su aplicación. Asimismo, facilita su ejecución directa en vía judicial en el caso de que el vendedor se niegue a devolver la cantidad pagada en reserva o a pagar el doble en el caso de haber cumplido.

¿Qué consecuencias tiene el incumplimiento de este contrato de promesa de compraventa de bien?

La consecuencia del incumplimiento de este contrato de promesa de compraventa depende de la parte que se niegue a firmar el contrato de compraventa en el plazo pactado:

• Si el comprador rechaza realizar la compra, el vendedor podrá quedarse con la cantidad pagada como reserva como compensación por el incumplimiento.
  
  
• Si el vendedor se niega a transmitir el bien, este deberá devolver al comprador el doble de la cantidad pagada como reserva por el comprador (p. ej. si el comprador entregó como reserva 100 euros, el vendedor deberá entregar al comprador un total de 200 euros).

¿Qué debe incluir el contrato de promesa de compraventa de bien?

El contrato de promesa de compraventa de bien debe incluir la siguiente información básica:

• La información detallada sobre el bien, incluyendo sus principales características.
  
  
• El precio de venta final y la forma de pago (este precio no podrá variar en el futuro).
  
  
• La señal acordada o reserva, es decir, la cantidad de dinero que el comprador entrega con la firma de este contrato de promesa de venta (la cual se descontará del precio final).
  
  
• El plazo máximo que tiene las partes para formalizar la venta del bien.
  
  
• Las cargas e impuestos que afecten al bien (p. ej. una reserva de dominio).
  
  
• Los gastos relacionados con la compraventa: en el contrato debe quedar claro quién se hará cargo de los gastos de la compraventa.

¿Cuál es la legislación aplicable a un contrato de promesa de compraventa de bien?

En general, el contrato de promesa de compraventa de bien se encuentra regulado en el artículo 1.454 del Código Civil. Así pues, le serán de aplicación este artículo y sus concordantes.

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