Acuerdo de terminación del contrato de arrendamiento de vivienda de renta antigua

El acuerdo de terminación de un contrato de arrendamiento de vivienda de renta antigua es el documento mediante el cual el arrendador (propietario) y el arrendatario (inquilino) de una vivienda (o el heredero del arrendatario) establecen el fin de un contrato de alquiler firmado con anterioridad al 9 de mayo de 1985. Además, mediante este documento las partes pueden regular cómo se encuentran el cumplimiento de las obligaciones (la fianza y/o depósitos, los posibles desperfectos de la casa, el pago de las facturas, etc).

¿Qué son los arrendamientos de renta antigua? Son aquellos contratos de arrendamientos celebrados antes del 9 de mayo de 1985. Se caracterizan porque debían prorrogarse indefinidamente por el propietario hasta que falleciera el inquilino (o su cónyuge o descendientes). Por tanto, todos estos contratos se mantendrán vigentes hasta el fallecimiento del inquilino principial. No obstante, la Disposición Transitoria Segunda de la LAU prevé la posibilidad de que se produzcan subrogaciones a favor del cónyuge, del descendiente o del ascendiente, por lo que, fallecido el inquilino originario, el contrato se mantiene vigente hasta la finalización de la subrogación. Asimismo, el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 prevé diferentes motivos para que el arrendador finalice antes el contrato de arrendamiento.

Un aspecto importante de este acuerdo es el relacionado con la entrega de llaves o entrega material del inmueble objeto del arrendamiento por el arrendatario al arrendador. Otro aspecto importante es el relativo a la devolución o retención de la fianza, la cual debe ser obligatoriamente entregada por el inquilino al propietario al comienzo del contrato de arrendamiento.

Si se tiene dudas acerca de los contratos de arrendamiento de vivienda de renta antigua, se recomienda la lectura de la siguiente guía: ¿Cuándo finalizan los contratos de alquiler de renta antigua?

Si lo que se desea es firmar un acuerdo para terminar los contratos de arrendamiento de fincas urbanas (viviendas posteriores al 1 de enero de 1995, habitaciones, locales de negocio, plazas de garaje y trasteros) y de fincas rústicas (y explotaciones rústicas), el documento que se encuentra mejor adaptado es el siguiente: Acuerdo de terminación de un contrato de arrendamiento.

Si no se desea finalizar el contrato de arrendamiento de renta antigua, sino que se desea celebrar un nuevo contrato de alquiler, se puede utilizar el contrato de arrendamiento de vivienda, el contrato de arrendamiento de local de negocio, el contrato de arrendamiento de habitación, el contrato de arrendamiento de alojamiento turístico, el contrato de arrendamiento de plaza de garaje, el contrato de arrendamiento de trastero o el contrato de arrendamiento rústico, dependiendo del tipo de inmueble de que se trate.

¿Cómo utilizar este documento?

Aunque la ley no lo exige, al finalizar el alquiler, es conveniente formalizar un acuerdo de terminación del contrato de arrendamiento por escrito para evitar posibles controversias en el futuro acerca de la finalización del contrato o del cumplimiento de las obligaciones por cada una de las partes (por ejemplo, acerca del estado del inmueble, las cantidades impagadas). Este modelo permite prever y regular aspectos clave de un acuerdo de terminación, como son:

• las rentas o cantidades asimiladas adeudadas por el inquilino y sus condiciones de pago;
• la finalización expresa del contrato;
• la devolución del inmueble ("entrega de llaves");
• el estado del inmueble al momento de su devolución (señalando, en su caso, los desperfectos que presenta);
• y, en caso de haberse entregado al celebrar el contrato de arrendamiento, el destino de la fianza.

Este documento puede ser utilizado por los diferentes motivos que prevé la Disposición Adicional Segunda de la LAU 1994 y las causas previstas en el artículo 62 de la LAU de 1964. Entre ellas:

• por mutuo acuerdo antes del término previsto;
• por el fallecimiento del inquilino principal o la finalización de la primera o segunda subrogación (en este caso, el heredero del arrendatario será quien firme el documento);
• por necesidad de la vivienda por el arrendador o sus descendientes o ascendientes;
• por el derribo de la finca, siempre que se proyecte edificar otra y el nuevo edificio tenga un tercio o más de viviendas que las que tenía el edificio derribado;
• porque la vivienda se encuentra desocupada por tiempo de seis meses en el periodo de un año;
• y en caso de que el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y su uso no sea indispensable.

En todo caso, es importante que exista un acuerdo entre las partes acerca de los términos de la finalización del contrato (rentas pendientes, devolución y estado del inmueble, destino de la fianza), ya que el documento debe ser firmado por el arrendador y por el arrendatario (o su heredero).

• Entrega y estado del inmueble

El inmueble alquilado debe ser devuelto al arrendador al momento de firmar este acuerdo de terminación, porque en esta fecha se da por finalizado el contrato de arrendamiento. Asimismo, es muy importante que antes de redactar y firmar el acuerdo de terminación, ambas partes revisen detalladamente el inmueble, porque en este documento se establecerá la existencia o ausencia de desperfectos en el mismo, y en su caso, la consiguiente responsabilidad económica del arrendatario.

• Destino de la fianza y de otras garantías

La fianza es una cantidad de dinero (en general, equivalente a una mensualidad de la renta) que el arrendatario entrega al arrendador para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones contractuales. Uno de los aspectos más relevantes del acuerdo de terminación es el relativo al destino de la fianza. Si al finalizar el contrato, el inquilino ha cumplido con todas su obligaciones, esta cantidad le será devuelta, y así se hará constar en el acuerdo de terminación. En cambio, si al finalizar el contrato, el inquilino no ha cumplido con todas sus obligaciones (ha entregado el inmueble con desperfectos, adeudada cantidades al arrendador), el propietario retendrá total o parcialmente la fianza, y así se hará constar en el acuerdo de terminación. El mismo régimen es aplicable al depósito de garantía; es decir, a la cantidad de dinero que el arrendatario entrega al arrendador al comienzo del contrato de arrendamiento como complemento de la fianza legal.

Si se tiene dudas sobre la fianza, se recomienda la lectura de la siguiente guía: ¿Cómo se regula la fianza en los contratos de alquiler?

Una vez cumplimentado el documento con las informaciones necesarias relativas a las partes, al contrato de arrendamiento y a las condiciones en las que se pone fin al mismo, el acuerdo debe ser firmado por las partes.

Para un mayor nivel de seguridad, las firmas han de figurar no sólo en la sección final del documento, sino también en el borde izquierdo de cada página que compone el documento, incluyendo, en su caso, las páginas de los anexos en los que se pudiera adjuntar todo otro documento suplementario que también formaría parte del acuerdo. El mismo debe ser firmado al menos en dos ejemplares (tres, si existía aval o fiador solidario), para que cada una de las partes conserve una copia.

Legislación aplicable

De forma general, son aplicables las disposiciones del Código civil relativas al arrendamiento de inmuebles (particularmente, su artículo 1569), a la autonomía de la voluntad (artículo 1255) y a la validez de los contratos (artículos 1261 a 1277).

También es aplicable la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y el artículo 62 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

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