¿Cuándo finalizan los contratos de alquiler de renta antigua?

1. Introducción

Actualmente, siguen vigentes miles de contratos de arrendamiento de renta antigua. Estos contratos son aquellos firmados antes del 9 de mayo de 1985, y que se caracterizaban porque tenían una duración indefinida, ya que el arrendador (propietario) tenía que prorrogar el contrato hasta el fallecimiento del arrendatario (inquilino). Con la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU), se reguló la duración y la extinción de estos contratos de renta antigua.

La presente guía se estructura de la siguiente manera: en primer lugar, se definirá el concepto de alquiler de renta antigua; en segundo lugar, se analizarán los contratos de alquiler de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 con el objetivo de saber cuándo finalizan estos contratos y las posibles subrogaciones, además de estudiar otros motivos para finalizar estos contratos; en tercer y último lugar, se analizarán los contratos de alquiler de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, los cuales a su vez, se dividen entre aquellos cuyo arrendatario es una persona física y aquellos en que es una persona jurídica (empresas).

2. ¿Qué es un contrato de alquiler de renta antigua?

Los contratos de alquiler de renta antigua son todos aquellos contratos firmados antes del 9 de mayo de 1985. Se caracterizaban porque debían prorrogarse forzosamente por el propietario hasta que falleciera el inquilino (o su cónyuge o descendientes).

Para resolver esta situación, en el año 1985 se elaboró el llamado Decreto Boyer que puso fin a los contratos de arrendamiento indefinidos, eliminando la prórroga forzosa. Por tanto, los contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 se les empezó a aplicar este Decreto.

Posteriormente, entró en vigor la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 que estableció una duración mínima del contrato de vivienda de 5 años, que fue modificada en 2013 para establecer una duración de 3 años (con las prórrogas de 3 años y de 1 año, respectivamente, según los casos). Esta duración mínima se ha visto modificada recientemente (en varias ocasiones). Con la reforma de diciembre de 2018 (y que se mantiene con la nueva reforma de marzo de 2019), el plazo se amplía hasta los cinco años de duración si el arrendador es persona física, y siete si el arrendador es persona jurídica. Si se quiere saber más sobre la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos se recomienda la lectura de la siguiente guía: Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ¿cómo afecta al inquilino y propietario?

Resumen:
- Los inmuebles alquilados antes del 9 de mayo de 1985: se regulaban por la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 (los denominados contratos de alquiler de renta antigua).
- Los inmuebles alquilados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995: se regulaban por el Decreto Boyer.
- Los inmuebles alquilados a partir del 1 de enero de 1995: se regulan por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU). No obstante, en las llamadas Disposiciones Transitorias, se regula qué es lo que iba a pasar con todos los contratos que ya estaban en vigor en esa fecha.

Así, cada disposición transitoria de la LAU del 94 se ocupaba de un tipo distinto de contrato de arrendamiento:
- Disposición transitoria primera: se ocupa de los contratos de alquiler de vivienda y de local de negocio firmados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995. Por lo general, se van a regular por el Decreto Boyer de 1985 y por la LAU del 64.
- Disposición transitoria segunda: se ocupa de lo que iba a ocurrir con los contratos de arrendamiento de vivienda que entraron en vigor antes del 9 de mayo de 1985 y que a fecha de 1 de enero de 1995 aún estaban vigentes.
- Disposición transitoria tercera: se ocupa de lo que iba a ocurrir con los contratos de arrendamiento de local de negocio que entraron en vigor antes del 9 de mayo de 1985 y que a 1 de enero de 1995 seguían todavía vigentes.

3. Contratos de alquiler de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985

3.1. ¿Cuándo finalizan estos contratos?

Los contratos de alquiler de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que a fecha de 1 de enero de 1995 aún estaban vigentes se rigen por lo estipulado en la Disposición Transitoria 2ª de la LAU.

Por regla general, estos contratos finalizan cuando el inquilino fallece puesto que se aplica la prórroga forzosa regulada en la antigua LAU de 1964. Por tanto, el propietario tendrá la obligación de prórrogar el contrato indefinidamente en función de la voluntad del inquilino. No obstante, la Disposición Transitoria 2ª prevé la posibilidad de que se produzcan subrogaciones.

3.2. ¿Qué es la subrogación?

La Disposición Transitoria 2ª prevé la posibilidad de que se produzcan subrogaciones, es decir, que después del fallecimiento del inquilino, otras personas (familiares) tengan derecho a permanecer en la vivienda. El número máximo de subrogaciones posibles son DOS.

En primer lugar, si cuando entró en vigor la LAU actual (1 de enero de 1995), aún no se había producido ninguna subrogación, entones se podían dar dos subrogaciones; si se había producido una subrogación, entonces solo cabría la posibilidad de subrogarse una vez más y, por útimo, si ya se habían producido dos subrogaciones, no cabría más subrogaciones.

Respecto a las personas que tienen derecho a subrogarse (PRIMERA subrogación):

a) el cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho o de la persona que hubiese convivido con el arrendatario con una relación de afectividad igual a la del cónyuge;
b) si no hay cónyuge, entonces tienen derecho de subrogación los hijos que hayan convivido con el arrendatario en los 2 años anteriores a su fallecimiento;
c) en el caso en que no haya cónyuges o hijos, la subrogación se puede producir a favor de los ascendientes que el arrendatario hubiera tenido a su cargo y conviviesen con él durante los 3 años anteriores al fallecimiento.

En caso de que la subrogación hubiera sido del cónyuge o de la pareja de hecho conviviente, cabría una SEGUNDA subrogación a favor del hijo del arrendatario en su caso, siempre que hubiera convivido los dos años previos, y la subrogación será por una duración máxima de 2 años o de por vida si tienen una minusvalía del 65%.

Fecha de extinción de la subrogación: a) el cónyuge tiene un plazo de permanencia de por vida; b) los hijos tienen un plazo de permanencia en la vivienda de dos años o hasta que cumpla 25 años si es menor, excepto que tengan una minusvalía superior al 65%, en cuyo caso será de por vida; c) los ascendientes tienen un plazo de permanencia de por vida.

Tanto si ha fallecido el inquilino originario y no hay más subrogaciones, como si ha fallecido la primera o segunda subrogación, las partes (y el heredero, en su caso) podrán utilizar el siguiente documento: Acuerdo de terminación de un contrato de arrendamiento de vivienda de renta antigua.

Ejemplo 1: Juan está casado con María, y tienen un hijo en el año 1995 llamado Pepito. Juan firmó un contrato de arrendamiento de vivienda el 1 de enero de 1980, por lo que la duración del contrato era de duración indefinida al ser de renta antigua. Juan falleció en el año 2000, y su cónyuge María se subrogó en el contrato de arrendamento (primera subrogación). Durante toda la vida, Pepito ha vivido con ellos. Cuando fallece María en el año 2015, Pepito se subroga (segunda y última subrogación) en el contrato de arrendamiento. Pepito tiene entonces 20 años, por lo que podrá vivir en esa casa hasta que cumpla los 25 años de edad. Posteriormente ya no habría posibilidad de ninguna otra subrogación.

Ejemplo 2: Juan está casado con María, y tienen un hijo en el año 1995 llamado Pepito. Juan firmó un contrato de arrendamiento de vivienda el 1 de enero de 1980, por lo que la duración del contrato era de duración indefinida al ser de renta antigua. Juan falleció en el año 2000, y su cónyuge María decide no subrogarse en el contrato de arrendamiento. No obstante, su hijo Pepito decide subrogarse, por lo que podrá vivir en esa casa hasta que cumpla los 25 años de edad. Posteriormente ya no habría posibilidad de ninguna otra subrogación.

Ejemplo 3: Juan nunca se casó, ni tuvo hijos, pero sus dos padres siguen vivos. Juan firmó un contrato de arrendamiento de vivienda el 1 de enero de 1980, por lo que la duración del contrato era de duración indefinida al ser de renta antigua. Durante los últimos cinco años de vida de Juan, sus padres vivieron con él porque necesitaban ayuda. Juan falleció en el año 2000, y sus padres decidieron subrogarse en el contrato de arrendamiento. Los padres subrogados podrán estar en la vivienda indefinidamente hasta su fallecimiento. Posteriormente ya no habría posibilidad de ninguna otra subrogación.

3.3. ¿Cuáles son las formalidades para la subrogación?

Las personas que deseen subrogarse en el contrato deberán comunicar por escrito su intención al propietario de la vivienda en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento.

Además, aquellas personas que tengan derecho a subrogación y no quieran subrogarse, deben comunicar al propietario la renuncia de la subrogación ya que si no lo hace, el contrato se extinguirá pero todas las personas con derecho a subrogación quedarán solidariamente obligadas al pago de la renta de los 3 meses posteriores al fallecimiento.

3.4. ¿Hay más motivos para finalizar estos contratos?

Se prevé la posibilidad de denegar la prórroga forzosa por determinadas causas previstas en el artículo 62 de la LAU de 1964. Estos motivos de excepción a la prórroga son los siguientes:

Por necesidad de la vivienda por el arrendador (el propietario) o sus descendientes o ascendientes.
Cuando se proyecte el derribo de la finca, siempre que se proyecte edificar otra y el nuevo edificio tenga un tercio o más de viviendas que las que tenía el edificio derribado.
Si la vivienda se encuentra desocupada por tiempo de seis meses en el periodo de un año.
En caso de que el inquilino ocupe dos o más vivienda en la misma población y su uso no sea indispensable
Si se da la situación de que el inquilino tuviera a su libre disposición otra vivienda de análogas características, en el plazo de seis meses inmediatamente anterior a la presentación de la demanda.

Si ambas partes deciden finalizar el contrato de alquiler, se podrá utilizar el siguiente documento: Acuerdo de terminación de un contrato de arrendamiento de vivienda de renta antigua.

4. Contratos de alquiler de locales de negocios celebrados antes del 9 de mayo de 1985

Los contratos de locales de negocios alquilados antes del 9 de mayo de 1985, y que a 1 de enero de 1995 siguieran vigentes, se regulan en la Disposición Transitoria 3ª de la LAU 1994, en la cual se establece el momento de extinción de estos contratos. Su momento de extinción se diferencia en función de si el inquilino es una persona física o una persona jurídica (empresas).

4.1. Contratos cuyo arrendatario es persona física

Como regla general, el contrato de alquiler de local de negocio se extinguirá cuando el inquilino fallezca o se jubile. No obstante, se prevé determinados supuestos a tener en cuenta:

1. Si el inquilino fallece o se jubila después del 31 de diciembre de 2014:

El contrato finaliza en la fecha de fallecimiento o jubilación del inquilino:

No obstante, el cónyuge podrá subrogarse en el contrato para realizar la misma actividad, continuando entonces el contrato como de renta antigua y se extinguirá a la fecha de fallecimiento o jubilación del cónyuge subrogado. No habrá posibilidad de posteriores subrogaciones;
El cónyuge no podrá subrogarse si ya se hubiesen producido dos subrogaciones antes del 31-12-1994, por lo que el contrato de alquiler de local de negocio finalizará cuando fallezca o se jubile el inquilino;
Si solo se hubiera producido una subrogación antes del 31-12-1994, entonces sí cabe una nueva subrogación tras el fallecimiento o jubilación del inquilino (pero solo en favor del cónyuge, y no de los hijos).

2. Si el inquilino fallece o se jubila antes del 31 de diciembre de 2014:

El contrato finaliza también en la fecha del fallecimiento o jubilación del inquilino:

No obstante, el cónyuge podrá subrogarse en el contrato y se extinguirá a la fecha de fallecimiento o jubilación del cónyuge subrogado. Si se jubilara o extinguiera después del 31 de diciembre de 2014, ya no habría posibilidad de posteriores subrogaciones;
Si a la fecha de fallecimiento o jubilación del inquilino no hay cónyuge o habiéndolo, no quiere subrogarse, se podrá subrogar un hijo del inquilino. Si ningún hijo quisiera subrogarse entonces el contrato se extingue al fallecimiento o jubilación del inquilino. En caso de que se haya subrogado un hijo, el contrato de alquiler de local de negocio finalizará el 31 de diciembre de 2014 (se extinguirá antes si el hijo se jubila o fallece antes de esa fecha);
Ni el cónyuge ni los descendientes podrían subrogarse si ya se hubiesen producido dos subrogaciones antes del 31-12-1994, por lo que el contrato de alquiler de local de negocio finalizará cuando fallezca o se jubile el inquilino.

Cabe la posibilidad de dos subrogaciones si el inquilino fallece antes del 31 de diciembre de 2014, y su cónyuge subrogado fallece o se jubila también antes del 31 de diciembre de 2014. En este caso, podrá haber una segunda subrogación a favor del hijo del inqulino, aunque el contrato se extinguirá como muy tarde el 31 de diciembre de 2014 (o antes si este descendiente subrogado fallece o se jubila antes de esa fecha).

4.2. Contratos cuyo arrendatario es persona jurídica

La Disposición Transitoria 3ª de la Ley 29/1994 regula las siguientes tres posibilidades:

1. Aquellos contratos de arrendamientos de locales en los que se desarrollasen actividades comerciales, finalizaron el 31 de diciembre de 2014. No obstante, aquellos locales cuya superficie fuera superior a 2.500 metros cuadrados, la extinción se produjo a los cinco años, es decir, la extinción se produjo el 31 de diciembre de 1999.

2. Aquellos contratos de arrendamientos de locales en los que no se desarrollasen actividad comercial, finalizaron como máximo el 31 de diciembre de 2014.

3. Asimismo, los contratos que se encontraran en situación de prórroga a fecha 1 de enero de 1995, estos se extinguieron el 31 de diciembre de 2014, por haber transcurrido los 20 años previsto en la Ley. Si por el contrario, el contrato no se encontraba en prórroga a fecha 1 de enero de 1995, estos se extinguieron cuando llegara la fecha de terminación del contrato tras cumplir los 20 años desde el inicio de la prórroga. Por ejemplo, si la prórroga inició el 15 de abril de 1995, el contrato se extinguió el 15 de abril de 2015.

En todo caso, y como acabamos de observar, todos los contratos de arrendamiento de local de negocio cuyo arrendatario es persona jurídica ya no siguen vigentes.