Contrato de arrendamiento de local de negocio

¿Qué es un contrato de arrendamiento de local de negocio?

El contrato de arrendamiento de local de negocio es un contrato o acuerdo entre las partes mediante el cual, la parte arrendadora (que es la propietaria del local de negocio) se obliga a poner a disposición o ceder el uso y disfrute de dicho local a la parte arrendataria (inquilina) para que éste inicie la actividad comercial que quiera.

La parte arrendataria podrá destinar el local para el ejercicio de una actividad económica, por ejemplo: actividades industriales, comerciales, artesanales, profesionales, recreativas, asistenciales, culturales, docentes, etc., y lo hará por un periodo temporal concreto y, a cambio, se compromete a satisfacer una serie de pagos conocidos como renta o de forma más común, alquiler.

¿Qué tipos de contratos de arrendamiento existen?

Existen diferentes tipos de arrendamiento, dependiendo de cuál sea el espacio que se alquila:

• Contrato de arrendamiento de local de negocio: es aquel acuerdo mediante el cual el arrendador entrega o cede uno o varios inmuebles a la parte arrendataria para que inicie la actividad comercial que se quiera, a cambio del pago de una renta.
• Contrato de arrendamiento de vivienda por temporada vacacional (turístico): es aquel acuerdo mediante el cual el arrendador cede el uso del inmueble, de manera temporal, para uso vacacional, de ocio o turismo, durante un tiempo limitado.
• Contrato de arrendamiento de habitación: se trata de un acuerdo mediante el cual el arrendatario tiene el derecho a usar una habitación ubicada al interior de una vivienda, así como el derecho a utilizar de forma compartida con otras personas (es decir, no en exclusiva) las zonas comunes de la vivienda (cocina, salón y cuarto de baño) por un tiempo determinado y a cambio del pago de una renta.
• Contrato de arrendamiento de vivienda habitual: es aquel acuerdo mediante el cual el arrendador entrega o cede un inmueble a la parte arrendataria para que éste lo ocupe como su vivienda principal o habitual, a cambio del pago de una renta.

¿Es obligatoria la celebración por escrito de un contrato de arrendamiento de local de negocio?

No, no es obligatoria. Las partes puede acordar un contrato de arrendamiento de local de negocio de forma oral, es decir, acordar verbalmente el alquiler del local comercial.

Ahora bien, la firma del contrato por escrito permite fijar los acuerdos del arrendamiento entre el arrendador y el arrendatario, y facilita la prueba de su contenido en el caso de que cualquiera de las partes tenga que reclamar en vía judicial el cumplimiento del contrato.

¿Qué debe incluir un contrato de arrendamiento de local de negocio?

El contrato de arrendamiento de local de negocio debe incluir, como mínimo, los siguientes puntos:

• La descripción de las partes, arrendador(es) y arrendatario(s) (consistirán en el nombre, apellidos, DNI, domicilio e indicación de si actúan en nombre propio o por representación);
• La identificación del local de negocio, indicando su dirección y referencia catastral;
• La duración del contrato, que será la pactada entre las partes, aunque teniendo en cuenta las prórrogas previstas en la Ley;
• El importe de la renta y su forma de pago (por lo general, el pago será mensual y durante los primeros siete días del mes);
• El uso que se le va a dar al local (es decir, qué tipo de actividad se va a realizar);
• A qué parte serán atribuibles qué gastos (se debe desglosar quién asumirá los gastos generales y extraordinarias, así como los gastos de luz, agua, gas, etc);
• La introducción o no de la figura del fiador (una persona que garantice el alquiler en caso de que el arrendatario no lo abone);
• El derecho o no de subarriendo de la parte arrendataria y/o la cesión del contrato mismo.

¿Quién puede firmar un contrato de arrendamiento de local de negocio?

El contrato de arrendamiento de local de negocio se puede formalizar tanto por personas jurídicas o empresas como por personas físicas o individuales.

No deben cumplir con requisitos especiales para la firma de un contrato de arrendamiento de local de negocio. En todo caso, las partes deben disponer de la capacidad suficiente para la firma del contrato. En relación con esto, es importante tener en cuenta lo siguiente:

• Las partes, tanto el arrendador como el arrendatario, deben ser mayores de edad, es decir, mayores de 18 años, o en caso contrario, contar con la autorización de sus padres o tutores.
• Si una de las partes es una persona jurídica, la firma de este contrato se debe por su representante o persona autorizada por la persona jurídica (p. ej. por un administrador de la empresa).
• Las personas incapacitadas por sentencia judicial o declaradas pródigas deben contar con la autorización de la persona designada para representarles.

¿Cuál es el plazo de duración de un contrato de arrendamiento de local de negocio?

Este tipo de contratos se rige por la voluntad de las partes, por lo que el plazo de duración será el pactado entre las partes.

No obstante, si a la fecha de vencimiento del contrato ninguna de las partes le comunica a la otra, por escrito, y con al menos un mes de antelación, su deseo de no renovarlo, el contrato se irá prorrogando hasta que alguna de ellas decida ponerle fin.

¿Qué es necesario realizar una vez el contrato de arrendamiento de local de negocio esté preparado?

El contrato de arrendamiento debe ser firmado por las partes o, en su caso, por sus representantes, que deberán exhibir la autorización, o en su caso poder notarial, que les habilita a ello en el momento de la firma. Para dotarlo de un mayor nivel de seguridad, las firmas han de figurar no sólo en la sección final del documento, sino también en el borde izquierdo de cada página que compone el documento, incluyendo, en su caso, las páginas de los anexos en los que se pudiera adjuntar todo otro documento suplementario que también formaría parte del contrato.

No es necesario realizar ningún tipo de formalidad o trámite adicional tras la firma del contrato. Tras su firma, el arrendador estará obligado a poner a disposición del arrendatario el local de negocio, y éste deberá abonar la renta pactada.

¿Qué documentos deben adjuntar las partes a este contrato de arrendamiento de local de negocio?

Las partes pueden adjuntar libremente los documentos que deseen para clarificar el contenido del contrato, así como para demostrar la capacidad para la firma del contrato de un representante o apoderado del cliente o profesional.

Un documento habitual para incluir como anexo es un inventario de bienes muebles si se entrega con mobiliario (por ejemplo, una barra de un bar, máquinas expendedoras, etc).

Asimismo, en el momento de la celebración de este contrato es necesario que el propietario o parte arrendadora facilite la copia del Certificado de Eficiencia Energética.

¿Es necesario firmar este contrato de arrendamiento de local de negocio ante notario público?

No es necesario firmar el contrato de arrendamiento de local de negocio ante notario ni registrarlo ante el Registro de la Propiedad, ya que tiene validez por sí mismo.

En general, la firma de estos documentos no se realiza ante notario ya que supone un importante coste (las partes tienen que pagar los honorarios del notario), e implica una dilación en el tiempo necesario para llevar a cabo la firma del contrato.

¿Cuál es la legislación aplicable a un contrato de arrendamiento de local de negocio?

De forma específica será aplicable al contrato de arrendamiento:

• La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

En todo lo no previsto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se podrán aplicar también las disposiciones del Código Civil.

Si se tienen dudas sobre el arrendamiento de local de negocio, se recomienda la lectura de las siguientes guías: Consejos para alquilar un local de negocio y ¿Cuáles son las diferencias entre el contrato de arrendamiento de industria y de arrendamiento de local de negocio?

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