17 de julio 2023
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A la hora de valorar si comprar una vivienda, pueden surgir muchas dudas sobre los gastos a los que va a tener que hacer frente la parte compradora. Aunque los costes totales dependen de muchos factores (como por ejemplo, la Comunidad Autónoma donde se encuentre la vivienda), sí que se puede hacer una estimación aproximada de los gastos e impuestos asociados a la compra de una vivienda.
La presente guía se divide en tres partes. Una primera parte donde se indicará los gastos asociaciones antes de comprar una vivienda. Una segunda parte donde se explicará los gastos asociados durante la compra de la vivienda (ej. contrato de arras, gastos de notaría, del Registro de la Propiedad, gastos de gestoría, etc). Por último, en la tercera parte se analizarán los impuestos que debe pagar el comprador en función de si compra una vivienda de obra nueva o de segunda mano.
El principal gasto al que puede incurrir el comprador antes de comprar una vivienda es la comisión inmobiliaria. Aunque suele ser decisión de la parte vendedora contratar una inmobiliaria para que gestione la venta de una vivienda, y, por tanto, lo lógico sería que fuera la parte vendedora la que abonara los servicios de la inmobiliaria, lo cierto es que la mayoría de veces quien acaba pagando esta comisión es el comprador (o ambas partes).
Los honorarios de las inmobiliarias suelen ser un porcentaje previamente establecido del precio final de venta de la vivienda. Aunque su coste varía de una comunidad a la otra, en general oscila entre el 3% y el 7% del precio de venta más IVA
Los contratos de intermediación inmobiliaria suelen tener una duración de entre tres y seis meses, independientemente de que exista o no una cláusula de exclusividad (es decir, la obligación de que la operación de la venta de ese inmueble solo pueda realizarse a través de la inmobiliaria durante un periodo de tiempo determinado). También presentan una cláusula de prórroga que especifica que el acuerdo se renueva automáticamente por períodos idénticos, salvo que se avise por escrito lo contrario con una antelación de entre 7 y 15 días.
Un contrato de arras es un acuerdo privado entre el propietario de una vivienda y un comprador, en el cual este último entrega una cantidad de dinero al vendedor para reservarse el derecho de compra de la vivienda. Es decir, tras el pago de las arras (la señal), el vendedor reservará la vivienda y no podrá venderla a otro comprador (ni enseñársela). Este anticipo de dinero se descontará posteriormente del precio final de la vivienda.
Una de las dudas frecuentes que se tiene a la hora de firmar un contrato de arras es la cantidad que hay que dejar en concepto de señal. No hay una cantidad específica sino que las partes tienen que llegar a un acuerdo; no obstante, habitualmente esta cantidad oscila entre el 5% y el 15% del valor de venta de la propiedad.
Una vez firmado el contrato de arras, las partes se comprometen a llevar a cabo la compraventa de la vivienda en un plazo determinado (normalmente 90 días). En caso de que alguna de las partes no cumpla con su obligación en el plazo estipulado, se tendrá la siguiente penalización: a) si incumple la parte vendedora, esta tendrá que devolver las arras penitenciales por duplicado a la parte compradora; b) si incumple la parte compradora, esta tendrá que renunciar a las arras penitenciales entregadas a la parte vendedora.
El contrato de arras puede realizarse por las propias partes, de forma gratuita, o a través de la intervención de un abogado o de la inmobiliaria. En caso de que lo redacte un abogado, el precio rondará los 100 euros; mientras que si lo redacta una inmobiliaria, el coste quedará incluido en su comisión de venta. El pago de esta cantidad de dinero puede dividirse por la mitad entre el comprador y el vendedor.
Si necesita más información sobre el contrato de arras y sus tipos, se recomienda la lectura de la siguiente guía: ¿Cómo reservar la compra de una vivienda?
Una de las obligaciones del comprador es que la compraventa de la vivienda se formalice en escritura pública ante un notario. La escritura es un documento público otorgado ante notario que dota de eficacia jurídica y seguridad a las partes contratantes.
De esta manera, a través de la escritura pública, el comprador y el vendedor declarán ante notario su intención de vender y comprar la vivienda. Además, el notario comprobará una serie de cuestiones tales como: a) la identidad y capacidad del comprador y del vendedor; b) que el vendedor tenga título de propiedad sobre la vivienda, ya sea una escritura, una sentencia judicial o un documento de la Administración pública; c) el estado arrendatario de la vivienda (si está libre de arrendamientos y ocupantes); d) la titularidad y las cargas que existen en el Registro de la Propiedad (solicitará una nota simple en la que conste quién es el propietario de la vivienda, y si está libre de cargas, o sobre ella pesan hipotecas, embargos, o cualquier otro gravamen), entre otras.
La intervención del notario tiene un coste (los aranceles) y suele oscilar entre el 0,2% y el 0,5% sobre el precio de la vivienda adquirida, aunque el notario puede aplicar un descuento del 10% si lo desea. Además, el coste podrá incrementarse o reducir su precio según el número de páginas que tenga la escritura y el número de copias de la misma.
Una vez comprada la vivienda, se deberá inscribir en el Registro de la Propiedad al nuevo propietario, el cual se anotará en el Registro en el plazo de 15 días hábiles. Una vez inscrita se comunicará al Catastro, y de esta manera el siguiente recibo del IBI ya se girará a nombre del comprador. El coste de la inscripción suele oscilar entre el 0,1% y el 0,25% sobre el precio de la vivienda adquirida.
Aunque no es un trámite obligatorio, sí que es importante que se realice para que la compraventa surta efectos contra terceros. Es decir, al inscribir al nuevo propietario en el Registro de la Propiedad, éste es considerado como único propietario y queda protegido frente a posibles reclamaciones de terceros, o frente a posibles cargas ocultas que puedan afectar la vivienda.
Además, en caso de que el comprador necesite un préstamo hipotecario para financiar la compra de la vivienda, entonces será obligatorio la inscripción en el Registro de la Propiedad. El trámite se lleva a cabo una vez se ha firmado en el notario.
Aunque la contratación de una gestoría no es obligatoria, pudiendo realizarse las gestiones por el propio comprador, sí que desempeñan un rol importante en la compraventa de una vivienda. Las gestorías tienen diferentes funciones, tales como inscribir al nuevo comprador en el Registro de la Propiedad o liquidar los impuestos obligatorios, garantizándose que se realizan los trámites en plazo y de forma correcta.
Las gestorías cobran unos 300/500 euros aproximádamente, aunque cada una establece sus propias tarifas.
Además, en el supuesto de que el comprador necesite un préstamo hipotecario para financiar la compra de la vivienda, entonces el banco obligará al comprador a realizar los trámites a través de una de sus gestorías de confianza. Es poco habitual que la entidad bancaria permita al comprador elegir otra gestoría o hacerlo por sí mismo, ya que deben asegurarse que el proceso de compraventa se realice de forma correcta y ágil.
Para la compra de una vivienda, los compradores suelen necesitar obtener un préstamo hipotecario con una entidad bancaria. La firma de este préstamo hipotecario también conlleva una serie de gastos: gastos por la tasación de la vivienda, la comisión de apertura, y los gastos de notaría, registro de propiedad y gestoría.
Hasta hace relativamente poco, todos estos gastos los pagaba el consumidor. No obstante, a partir del año 2015 algunas sentencias judiciales del Tribunal Supremo (y de la Unión Europea) empezaron a confirmar la abusividad de éstos gastos ya que no habían sido negociadas individualmente con el consumidor y además, en contra de la buena fe, causaban un importante desequilibrio entre las partes en cuanto a derechos y obligaciones.
Como consecuencia de lo anterior, ha entrado en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, donde se ha establecido que estos gastos asociados a la escritura de la hipoteca los asumirá el banco, salvo el coste de la tasación de la vivienda (esto dependerá de cada entidad bancaria) y la comisión de apertura.
¿Qué es la tasación de la vivienda?
La tasación consiste en establecer, de forma justificada y objetiva, el valor de un bien, de acuerdo con unos criterios previamente establecidos. Con la tasación hipotecaria, un profesional valora un inmueble para que el mismo sea objeto de garantía en un préstamo hipotecario. Por tanto, el valor de la tasación tiene como finalidad servir de garantía para el préstamo hipotecario, por lo que no tiene porqué coincidir con el valor de la hipotética transacción económica de compra-venta.
La tasación es un trámite obligatorio ya que permite a los bancos conocer el valor de la vivienda, y el consumidor puede elegir con qué empresa la quiere hacer. Por lo general, cabe destacar que los bancos prestan normalmente el 80% del valor de tasación.
Es importante no confundir los gastos de constitución de la hipoteca con los gastos de la compraventa, siendo estos segundos los que se generan al transmitir la propiedad del vendedor al comprador. Al contrario de lo que sucede con los primeros, de estos gastos se hace cargo mayoritariamente el comprador.
Si se desea obtener más información sobre los gastos que conlleva la firma de un préstamo hipotecario, se recomienda la lectura de la siguiente guía: ¿Quién tiene que pagar los gastos de hipoteca?
Por último, la compra de una vivienda lleva también aparejada el pago de unos tributos a abonar por el comprador. Estos tributos dependerán en función de si se ha comprado una vivienda nueva o una vivienda de segunda mano.
Si el comprador se ha comprado una vivienda de obra nueva, entonces tendrá que pagar el Impuesto de Valor Añadido (IVA), que es el 10% sobre el precio de la vivienda (salvo en las Islas Canarias, que no se pagará el IVA, si no el IGIC que será del 6,5%). Además, también deberá abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), cuyo coste puede ser entre el 0,4% y el 1,5% sobre el precio de la vivienda, dependiendo de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda.
Si el comprador se ha comprado una vivienda de segunda mano, entonces tendrá que pagar el Impuesto de Transmisión Patrimoniales (ITP), que cuesta entre el 4% y el 10% sobre el precio de la vivienda, dependiendo de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda.
Ejemplo:
Pablo y María se han comprado una vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid por valor de 200.000 euros. Tras la firma de la compraventa y la hipoteca, han tenido que pagar el Impuesto de Transmisión Patrimoniales. En la Comunidad de Madrid el Impuesto es el 6%, así que han tenido que abonar 12.000 euros.
En resumen, antes de comprar una vivienda, resulta fundamental que el comprador sepa qué gastos va a tener.
En primer lugar, en caso de que el vendedor haya decidido contratar a una inmobiliaria para que gestione la venta de la vivienda, el comprador tendrá que verificar si tiene que abonar una parte de la comisión inmobiliaria.
En segundo lugar, durante la venta de la vivienda, el comprador tendrá que abonar los gastos asociados a la compraventa de una vivienda: gastos de notaría, gastos de inscripción registral del inmueble y los gastos de la gestoría. Además, en caso de que el comprador tenga que obtener un préstamo hipotecario, tendrá que hacer frente a los gastos por la tasación de la vivienda, la comisión de apertura, y los gastos de notaría, registro de propiedad y gestoría.
Por último, una vez comprada la vivienda, el vendedor tendrá que abonar unos impuestos en función de si se ha comprado una vivienda nueva o una vivienda de segunda mano. Si se ha comprado una vivienda nueva, el comprador deberá pagar el Impuesto de Valor Añadido (IVA) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD); mientras que si se ha comprado una vivienda de segunda mano, entonces tendrá que pagar el Impuesto de Transmisión Patrimoniales (ITP).