8 de julio 2022
8 de julio 2022
Uno de las grandes preocupaciones del propietario de una vivienda (arrendador) es el impago de la renta del alquiler por parte del inquilino (arrendatario). Para hacer frente este miedo, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé la obligación de que el inquilino entregue una fianza, y la posibilidad de requerirle garantías adicionales. Entre las garantías adicionales, nos podemos encontrar con el aval bancario, una figura desconocida en este ámbito.
En la presente guía, se analizará la diferencia entre la fianza legal y el aval bancario. Se especificará los pasos a seguir para obtenerlo, y la diferencia con el aval personal. Finalmente, se examinarán las demás garantías adicionales, tales como el depósito en garantía, la carta de patrocinio y el seguro de alquiler, indicando las ventajas de caa una de estas figuras.
La fianza es una garantía en metálico que el inquilino debe entregar al arrendador en el momento de formalización del contrato de alquiler, y que asciende a una mensualidad de renta en los casos de alquiler de vivienda y de dos mensualidades en los contratos de uso distinto al de vivienda (oficinas, locales comerciales, etc), la cual deberá ser depositado por el propietario en el organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma, en el plazo de 30 días desde la firma del contrato. Por tanto, la fianza legal es una obligación exigida por la LAU (no puede pactarse lo contrario), que impone al inquilino entregar al propietario una cantidad de dinero en concepto de fianza.
En el ámbito del arrendamiento, la fianza es obligatoria (no es opcional ni se puede pactar lo contrario), y tiene como objetivo cubrir los costes de los posibles daños o desperfectos causados por el arrendatario en la propiedad o la falta de pago del alquiler por parte del arrendatario. En caso de que el inquilino cumpla con todas sus obligaciones, y tras la finalización del contrato, el propietario deberá devolver la fianza al inquilino (en caso de que no lo devuelva, el inquilino podrá enviar una carta solicitando la devolución de la fianza). Si por el contrario, el inquilino no ha cumplido con alguna de sus obligaciones (hay desperfectos en la vivienda, el impago de alguna renta, etcétera), el propietario tiene pleno derecho a no devolver la fianza o a devolver solo una parte.
Ahora bien, aparte de la fianza en metálico, el propietario podrá exigir garantías adicionales, que no deberán ser en metálico, ni depositarse en ningún organismo.
El aval bancario es un documento mediante el cual un banco garantiza el cumplimiento de las obligaciones del inquilino derivadas del contrato de alquiler. Por tanto, se trata de una garantía voluntaria adicional, diferente a la fianza legal (la cual es obligatoria). En el aval bancario se especificarán las obligaciones del arrendatario que estén cubiertas, las cuales normalmente consistirán en el pago de la renta y pago de cantidades asimiladas (facturas de agua, luz, etc), aunque puede preverse cualquier obligación que se pacte. Por ejemplo, en caso de que el inquilino no abone la renta del alquiler, la entidad bancaria procederá al pago de la misma cuando el arrendador lo requiera. Se trata de una de las garantías adicionales posibles indicadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El aval bancario suele ser a primer requerimiento, es decir, basta el simple requerimiento del arrendador para que el banco avalista ejecute el aval y pague al arrendador. Se trata del mejor tipo de aval que garantiza las obligaciones del arrendador.
La cuantía del aval dependerán de lo que pacten las partes. Es importante destacar que la regulación de las garantías adicionales ha sufrido cambios tras las últimas reformas de la LAU. Hasta antes de la reforma, la ley no ponía límites a las garantías adicionales, por lo que las partes podían pactar en los contratos de arrendamiento, por ejemplo, el mes de fianza y seis meses de garantías adicionales, obligando al arrendatario a abonar siete rentas. No obstante, tras la reforma de la LAU, el importe máximo que puede exigir el arrendador son dos mensualidades.
La regulación quedaría de la siguiente manera:
- Los alquileres firmados desde el 1 de enero de 1995 (tras la modificación introducida por la Ley 4/2013) hasta el 18 de diciembre de 2018: un mes de fianza, y tantas garantías adicionales como se quisiera.
- Los alquileres firmados desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019: un mes de fianza, y dos mensualidades máximo de garantía adicional en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador es persona jurídica.
- Los alquileres firmados desde el 24 de enero de 2019 hasta el 5 de marzo de 2019: un mes de fianza, y tantas garantías adicionales como se quisiera.
- Los alquileres firmados desde el 6 de marzo de 2019 hasta hoy en día: un mes de fianza, y dos mensualidades máximo de garantía adicional en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador es persona jurídica.
Respecto a la duración del aval, esta dependerá asimismo de lo que pacten las partes. Por ejemplo, puede pactarse una duración de un año, y si el contrato tiene una duración superior entonces deberá renovarse el aval año tras año. Otra opción es que el aval bancario tenga una duración igual a la del contrato de arrendamiento.
Los pasos que tiene que seguir el arrendatario para solicitar un aval bancario son los siguientes:
En primer lugar, se tendrá que acudir a la entidad bancaria donde el inquilino sea cliente. Posteriormente, el banco solicitará la documentación correspondiente (por ejemplo, información sobre la situación laboral del inquilino, su estado de cuentas, otros préstamos que tenga, ect) para evaluar su solvencia y analizar si podría hacer frente a los pagos comprometidos, así como reintegrar las cantidades que tengan que ser avaladas por el banco.
Si el banco acepta conceder el aval bancario, informará de las condiciones del mismo, e informará sobre las posibles comisiones e intereses que lleve aparejado la concesión del aval bancario. Una vez concedido el aval y aceptadas las condiciones, ambas partes firmarán un contrato en el que se recojan las condiciones de dicho aval. A continuación, se formalizará ante notario recogiendo el importe, la duración y la condición necesaria para cobrar el aval. Acudir al notario presenta una serie de costes asociados (comisión de apertura, estudio del riesgo), los cuales suelen ser costosas para el inquilino.
Finalmente, ese aval bancario para el alquiler es facilitado al propietario de la vivienda a arrendar.
El aval personal se diferencia del aval bancario porque quien responde por la deuda que genere el arrendatario es una tercera persona (cualquier persona, aunque suelen ser personas cercana tales como los padres del arrendatario), mientras que en el aval bancario quien responde es el banco.
Esta tercera persona, el avalista, responde con todos sus bienes presentes y futuros en caso de que el arrendatario no cumpla con sus obligaciones. Al igual que en el aval bancario, se puede pactar las obligaciones del arrendatario que están cubiertas, y la duración del aval. Por tanto, en caso de que se incluyera en el contrato de arrendamiento un aval persona, en el supuesto de que el arrendatario no abone la renta en el plazo acordado, el arrendador podrá solicitar al avalista mediante carta el cumplimiento de las obligaciones.
Si se desea obtener más información sobre los derechos y las obligaciones del avalista, se recomienda la lectura de la siguiente guía: ¿Qué obligaciones tiene el avalista de un contrato de alquiler?.
Además del aval bancario, el arrendador puede exigir otras garantías adicionales para el buen cumplimiento de las obligaciones del contrato. Las otras más comunes son las siguientes: depósitos, carta de patrocinio, y seguros de impago de alquiler, entre otros.
El depósito en garantía es una cantidad de dinero que el inquilino entrega al arrendador en el momento de la firma del contrato, y que sirve como garantía para cubrir cualquier daño que pueda dejar en el inmueble cuando lo abandone. Es igual que la fianza legal, y tiene la misma función, pero se diferencia que la fianza legal es obligatoria, y el deposito es una garantía voluntaria (lo tiene que pactar expresamente las partes). El importe del depósito dependerá de lo que pacten las partes aunque al igual que ocurre con el aval bancario, se tiene que respetar lo dispuesto en la LAU. Por tanto, tras la última actualización de la ley, el depósito en garantía no podrá superar las dos mensualidades.
En el propio contrato de arrendamiento se regulará la cuantía del depósito y las obligaciones que cubre. La entrega de la cantidad por parte del arrendatario podrá realizarse por cualquier medio en derecho: metálico, cheque bancario, transferencia bancaria, etc.
Tras la finalización del contrato de arrendamiento, en caso de que el inmueble no tenga ningún daño o desperfecto, el arrendador deberá devolver la cantidad total en concepto de depósito. Si el arrendador decide no devolver ese depósito deberá justificarlo debidamente, y en todo caso, jamás debe ser considerado como un adelanto de la renta.
En el supuesto de que el inquilino sea una sociedad y ésta pertenezca a un grupo de sociedades, una de las garantías que se puede entregar es una carta de patrocinio. En esta carta la sociedad matriz del grupo asume las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento en el caso en que la sociedad arrendataria (filial) no cumpla.
Otra posible garantía es el seguro de impago de alquiler, la cual se está extendiendo en gran medida en los últimos años. Se trata de un seguro mediante el cual si el inquilino no cumple con su obligación de pagar la renta, el arrendador no deja de recibirla porque la aseguradora se hará cargo de ella por el periodo de tiempo que se haya contratado (generalmente, un máximo de 12 meses).
La prima del seguro se calcula en función del montante de la renta, el número de meses de cobertura, y si se pactan coberturas adicionales tales como daños provocados por actos vandálicos o cambio de cerradura y gastos de cerrajero. En todo caso, la entidad aseguradora tendrá que dar el visto bueno al inquilino antes de la firma del contrato, para lo que se realiza un estudio de solvencia. A través del estudio de solvencia, la aseguradora analizará la situación financiera (su situación laboral, sus nóminas, etc) del futuro inquilino para saber si podrá hacer frente al pago de la vivienda y sus gastos.
Por lo general, es el arrendador quien asume la obligación de abonar las cuotas del seguro. No obstante, es posible realizar un pacto en contrario y que sea el arrendatario quien asuma esta obligación.