6 de julio 2022
Índice
6 de julio 2022
Valoración
4,6 - 4 votos
En muchas ocasiones, para poder alquilar una vivienda se exige que uno o varios avalistas garanticen las obligaciones del arrendatario en caso de que este no las cumpla (ej. pago del alquiler, IBI, luz, agua, desperfectos, etc). Por tanto, el avalista en un contrato de arrendamiento es el garante del cumplimiento de las obligaciones del inquilino ante el propietario. Estos avalistas tienen que demostrar cierta solvencia económica para hacer frente a la futura deuda del arrendatario, por lo que es normal exigirles su contrato de trabajo y nóminas (entre otra documentación). De tal manera, cuando existen avalistas en un contrato de arrendamiento, el propietario podrá reclamar las cantidades adeudadas a dos personas en vez de una, asegurándose que cobra la deuda.
En la presente guía, se va a explicar, en primer lugar, el significado del concepto de "avalista". En segundo lugar, se analizarán cuáles son las obligaciones y los derechos de los avalistas, haciendo hincapié en los derechos de orden y excusión. En tercer lugar, se profundizará respecto al tema de cuándo puede el avalista dejar de serlo y si sus obligaciones continúan durante las prórrogas del contrato. El principal problema deriva cuando no hay una mención expresa en el contrato de alquiler sobre esta cuestión, dando lugar a interpretaciones divergentes. Para una línea jurisprudencial, el avalista deja de estar obligado cuando finaliza la duración inicial pactada (sin incluir las prórrogas). Por contra, otra línea jurisprudencial afirma que el avalista también tendrá que responder durante las prórrogas del contrato. A continuación se explicará en mayor detalle ambas posturas.
El avalista en un contrato de arrendamiento es la persona, física o jurídica, que se obliga frente al arrendador (el propietario) a cumplir las obligaciones del arrendatario (el inquilino) en caso de que éste no cumpla las suyas. El avalista puede ser una persona única o pueden ser varias. Además, el avalista tiene que tener solvencia económica (con su dinero y con sus bienes muebles e inmuebles) para que pueda fiar al inquilino ya que responderá con todos sus bienes, presentes y futuros (es decir, el avalista responderá de la deuda tanto con los bienes que tenga en ese momento, como con los bienes que adquiera posteriormente). En definitiva, se trata de un riesgo económico cuya conveniencia se debe valorar bien.
El avalista puede regularse en el propio contrato de arrendamiento o en un Anexo: contrato de fianza. Lo importante es que se tiene que pactar expresamente y haberlo acordado previamente con él/ella, aunque el Código Civil no exige que dicho acuerdo esté escrito. Por tanto, el pacto verbal de fianza también es válido, aunque posteriormente puede ser difícil demostrarlo.
Ejemplo: Juan quiere alquilar un piso de 600 euros en Madrid, pero al ser estudiante el propietario le exige que sus padres se pongan como avalistas. En este caso, si el hijo no paga la renta, estarán obligados los padres a hacerlo, respondiendo de esa obligación (o de cualquier otra que no haya cumplido Juan). Los padres de Juan responderán con todos sus bienes, presentes y futuros.
El avalista tiene la obligación de cubrir las mismas obligaciones que el arrendatario, aunque el Código Civil permite que se obligue a menos. Por tanto, las partes pueden acordar limitar el aval (ej. hasta una cantidad determinada; o por unos conceptos determinados tales como la renta del alquiler, etc), aunque esta circunstancia deberá quedar reflejada expresamente en el contrato. Si nada se expresa en el contrato, entonces se entiende que el avalista garantiza el cumplimiento de la totalidad de las obligaciones del arrendatario sin límite alguno.
En todo caso, el avalista estará obligado a cubrir los siguientes conceptos en caso de que el arrendatario no cumpla:
Esto significa que en caso de que el inquilino no cumpla con alguna de las anteriores obligaciones, el propietario tiene la garantía de que puede reclamar estos conceptos al avalista para su cumplimiento porque se ha comprometido a ello.
En caso de que existan varios avalistas, habrá que acudir a lo pactado en el contrato de arrendamiento o en el Anexo: contrato de fianza. En caso de que se haya pactado la solidaridad (todos los avalistas responden indistintamente por todas las obligaciones), entonces el arrendador podrá acudir a cualquiera de ellos para pedir la totalidad de la deuda. Posteriormente, el avalista que ha pagado la totalidad de la deuda, podrá solicitar la parte correspondiente al/los otro(s) avalistas. En caso de que no se haya pactado la solidaridad, entonces cada uno de los avalistas responde por una parte de la deuda.
El derecho principal del avalista consiste en ser indemnizado por el deudor-arrendatario en caso de que haya tenido que abonar la deuda de este. La indemnización comprende los siguientes conceptos:
Asimismo, el avalista tiene otra serie de derechos importantes: los derechos de orden y excusión. En primer lugar, el derecho de orden consiste en la obligación del propietario de exigir primero el pago de la deuda al inquilino, y solo en caso de que este no cumpla, entonces podrá exigir el pago al avalista. En segundo lugar, el derecho de excusión consiste en la obligación del propietario de solicitar primero el embargo de los bienes del arrendatario deudor, y solo cuando ya no haya bienes, solicitar el embargo de los bienes del avalista. Por tanto, el avalista tendrá estos dos derechos, salvo que se pacte en el contrato la renuncia expresa a esos derechos. En este supuesto, el arrendador podrá solicitar el pago de la deuda al avalista antes que al propio arrendatario, así como solicitar el embargo de sus bienes antes que embargar los bienes del inquilino.
IMPORTANTE: es una práctica muy habitual que el propietario o las inmobiliarias dispongan en el contrato con el avalista que éste renuncia a los derechos de orden y excusión, sin explicarle qué son esos derechos, y en qué consiste esa renuncia, aprovechándose de esa situación. Por tanto, es muy importante que el avalista lea detenidamente el contrato, entienda qué son esos derechos y qué es lo que está renunciando, y oponerse en caso de que no esté de acuerdo.
Por último, el artículo 437.4.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil otorga al avalista un derecho más que consiste en que cuando el propietario desee que el avalista pague la deuda generada por el arrendatario mediante un procedimiento judicial, este tiene que haberle requerido previamente al avalista el pago de la deuda. Por tanto, el arrendador no podrá iniciar un procedimiento judicial de reclamación contra el avalista inmediatamente a no ser que le haya requerido previamente. Para ello, es recomendable que el requerimiento se haya hecho de manera escrita y envíada mediante Burofax, para que quede constancia.
Por lo general, la obligación de ser avalista se extingue cuando transcurra todo el plazo de duración del contrato de arrendamiento que las partes hayan pactado, o por fallecimiento del arrendatario. Por tanto, sólo cuando se cumpla ese plazo, el avalista podrá dejar de ser avalista.
No obstante, surge la duda de qué ocurre con las prórrogas obligatorias y voluntarias que prevé la Ley de Arrenamientos Urbanos: ¿Queda el avalista obligado también durante las prórrogas?
Para contestar a la anterior pregunta, lo primero que hay que hacer es leer el contrato de arrendamiento o el Anexo: contrato de fianza puesto que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no lo regula expresamente, por lo que dependerá de lo que hayan pactado las partes. Por tanto, si el contrato indica que las obligaciones del avalista van a durar lo mismo que dure el contrato de arrendamiento, incluyendo las prórrogas, entonces el avalista quedará obligado durante toda la duración del contrato. Para ello, es obligatorio que el arrendador notifique al avalista informándole que el contrato va a entrar en periodo de prórroga.
Por contra, si no se indica nada respecto a la duración de las obligaciones del avalista entonces hay diferentes opiniones jurisprudenciales respecto al tema:
En resumen, el avalista no podrá renunciar a su condición de avalista durante el plazo de duración inicial pactado en el contrato de arrendamiento. Llegada la fecha de vencimiento, el avalista dejará de estar obligado a avalar al arrendatario únicamente en las siguientes situaciones: en primer lugar, que se haya pactado expresamente que las obligaciones del avalista únicamente estarán vigentes durante el periodo contractual inicial (sin prórrogas); en segundo lugar, que el arrendador no haya notificado expresamente al avalista que el contrato va a entrar en periodo de prórroga; y, en tercer lugar, cuando el contrato de arrendamiento no especifique la duración de las obligaciones del avalista (aplica el artículo 1851 del Código Civil), aunque dependerá de la línea jurisprudencial que se utilice.
Por tanto, siempre es recomendable que la duración de las obligaciones del avalista conste por escrito, de forma expresa, y se indique las condiciones a las que se obligan las partes.
En el contrato de arrendamiento que se firma, se estipulan una serie de términos y condiciones que deben cumplir el arrendador y el arrendatario. Algunos derechos y obligaciones se rigen por la voluntad de las partes (es decir, pueden pactar lo que quieran), pero otras veces vienen reguladas por la Ley de Arrendamientos Urbanos y no se puede pactar lo contrario. Concretamente, las partes pueden "establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público" (art. 1255 del Código Civil). En este sentido, pactar la obligatoriedad de aportar un avalista al contrato de arrendamiento no es un pacto contrario a la ley.
Por tanto, se las partes pactaron la obligatoriedad de que el contrato de arrendamiento cuente con avalista, entonces en caso de que el arrendatario no lo aporte finalmente, o el avalista no continúe con sus obligaciones (por cualquiera de las causas indicadas en el apartado 5), el arrendador podrá resolver el contrato en aplicación del artículo 27.1 de la LAU que dice lo siguiente: "El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil".