Requerimiento al avalista por el impago del arrendatario

El presente documento es un requerimiento extrajudicial que el arrendador puede enviar al avalista para reclamarle el pago de la renta y demás cantidades cuyo pago le corresponde al arrendatario, las cuales no han sido abonadas por éste (incluso después de haberle requerido).

En muchas ocasiones, para poder alquilar un inmueble (vivienda, local de negocio, etc) se exige que uno o varios avalistas garanticen las obligaciones del arrendatario en caso de que este no las cumpla (ej. pago del alquiler, IBI, luz, agua, desperfectos, etc). Por tanto, el avalista en un contrato de arrendamiento es el garante del cumplimiento de las obligaciones del inquilino ante el propietario. De tal manera, cuando existen avalistas en un contrato de arrendamiento, el propietario podrá reclamar las cantidades adeudadas a dos personas en vez de una, asegurándose que cobra la deuda.

En todo caso, el avalista estará obligado a cubrir los siguientes conceptos en caso de que el arrendatario no cumpla:

• La renta del alquiler;
• Las facturas por las utilidades (luz, agua, gas, etc);
• El IBI o la Comunidad de Propietarios;
• Los desperfectos causados en el inmueble;
• La actualización de la renta.

Este requerimiento puede ser utilizado para exigir el pago de las rentas y de las cantidades asimiladas (impuestos, suministros) a los arrendatarios de fincas urbanas (principalmente, viviendas o locales de negocio) y de fincas rústicas.

Por tanto, este documento permite intentar resolver de forma amistosa el problema antes de recurrir a la vía judicial, lo cual será necesario si el arrendatario o el avalista continúan sin satisfacer la obligación de pago del alquiler al arrendador. Asimismo, podrá ser utilizada en un eventual procedimiento judicial como medio de prueba del incumplimiento del avalista ya que el artículo 438.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil indica que cuando el propietario desee que el avalista pague la deuda generada por el arrendatario mediante un procedimiento judicial, este tiene que haberle requerido previamente al avalista el pago de la deuda. Por tanto, el arrendador no podrá iniciar un procedimiento judicial de reclamación contra el avalista inmediatamente a no ser que le haya requerido previamente.

Para exigir el cumplimiento de las obligaciones que consistan en el pago de una cantidad de dinero cuyo origen sea distinto al de un contrato de arrendamiento de inmueble, los siguientes documentos se encuentran mejor adaptados: requerimiento de pago, para exigir el pago de cualquier cantidad de dinero (exista o no un contrato entre las partes); requerimiento de pago de una pensión alimenticia o compensatoria, para exigir el cumplimiento de estas obligaciones de pago reconocidas en una sentencia de separación o divorcio; y notificación de deuda a un propietario por la comunidad de propietarios, para reclamar a un propietario moroso el pago de las cuotas de la comunidad.

¿Cómo utilizar este documento?

Este documento permite reclamar o pedir extrajudicialmente al avalista el pago de la renta y/o de otras cantidades debidas por el arrendatario (por impuestos, suministros, gastos de comunidad), siempre que se trate de cantidades líquidas (cuyo importe se encuentre determinado) e impagadas. Es conveniente enviar un requerimiento extrajudicial antes de exigir el pago de la deuda por vía judicial, ya que esto permite, no solo resolver el conflicto de forma amistosa, sino también como medio de prueba para un eventual procedimiento judicial ya que la Ley de Enjuiciamiento Civil obliga al arrendador a requerir previamente al avalista el pago de la deuda antes de iniciar un procedimiento judicial.

Respecto al contenido del requerimiento, este documento contiene:

• Los datos completos del arrendador, el avalista y el arrendatario (nombre y apellidos);
• Identificación y datos del contrato de arrendamiento;
• La cantidad que adeuda el arrendatario y el concepto de los mismos (renta del alquiler, impuestos, suministros, etc).

Una vez redactado, este documento debe ser firmado por el arrendador.

A continuación, el requerimiento debe ser enviado al arrendatario. Para poder probar su envío, fecha y contenido en un eventual procedimiento judicial y para evitar la enervación de la acción de desahucio una vez se haya iniciado este, es necesario que se transmita mediante un medio de comunicación fehaciente. Además del envío de una carta certificada a través de notario y el requerimiento notarial, se considera fehaciente el envío por burofax (a través de copia física u online) si se hace con certificado de su contenido y acuse de recibo. El envío se debe hacer a la dirección indicada en el contrato a efecto de notificaciones o a la del inmueble si en el contrato no figura nada al respecto.

Legislación aplicable

De forma general, son aplicables las disposiciones del Código civil relativas a las obligaciones: especialmente, sus artículos 1100, 1101, 1108, 1124, 1152 y 1153.

En el caso de los arrendamientos urbanos (de viviendas, locales de negocio, trasteros), también es aplicable la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; en el caso de los arrendamientos rústicos (de fincas o explotaciones rústicas), también es de aplicación la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos.

Asimismo, los efectos procesales para el caso de avalistas se encuentran regulados en el artículo 438.3 la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (artículo 22.4).

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