16 de mayo 2024
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16 de mayo 2024
La cancelación de la hipoteca supone su extinción definitiva, es decir, la hipoteca deja de existir a todos los efectos y, por tanto, el inmueble hipotecado se puede transmitir libremente a terceros ya que la deuda hipotecaria desaparece. La cancelación de la hipoteca se puede llevar a cabo cuando el deudor hipotecario, es decir, la persona en cuyo favor se concedió el préstamo hipotecario, abone la totalidad de la deuda hipotecaria, es decir, el pago de la cantidad total prestada por la entidad bancaria, o el pago de su última cuota.
En los siguientes apartados detallaremos los pasos que debemos seguir para llevar a cabo la cancelación hipoteca, según el tiempo que haya transcurrido desde el pago de la totalidad de la deuda hipotecaria:
Antes de entrar en detalle en los pasos que debemos seguir para llevar a cabo la cancelación de una hipoteca, vamos a señalar brevemente las personas que pueden solicitar la cancelación de una hipoteca:
En primer lugar, el propietario del inmueble hipotecado es el principal interesado o persona que puede llevar a cabo la cancelación de la hipoteca. Se incluye tanto el propietario, como el nudo propietario, es decir, aquella persona que es titular o propietaria del inmueble, pero que no puede hacer uso del mismo porque el derecho de uso se encuentra cedido a un tercero (p. ej. existe un usufructuario del inmueble).
En el caso de que existan varios propietarios del inmueble hipotecado, cualquiera de los copropietarios puede solicitar la cancelación de la hipoteca. Ahora bien, en el caso de que se hubiera concedido la hipoteca sobre varios deudores de forma solidaria, es decir, que el banco puede exigir el pago de la misma a cualquiera de las partes, la cancelación de la hipoteca se deberá realizar con el acuerdo de todos deudores hipotecarios.
Si el (co)propietario ha fallecido, la cancelación de la hipoteca también se puede llevar a cabo por sus herederos o legatarios.
Para ello, deberán aportar copia del testamento o del documento en el que se declare su nombramiento como heredero o legatario del inmueble sobre el que recae la hipoteca que se desea cancelar.
Todas aquellas personas que tengan un derecho real sobre el inmueble también pueden iniciar o solicitar la cancelación de la hipoteca (p. ej. un usufructuario del inmueble, la persona que tiene derecho a edificar sobre un terreno, etc.).
En este caso, el interesado deberá aportar el documento que demuestre que tiene un derecho real sobre el inmueble (p. ej la escritura pública en la que se establece el usufructo del inmueble).
El (co)propietario o interesado puede iniciar el trámite de cancelación de la hipoteca tan pronto como realice el pago de su última cuota o abone la cantidad total prestada por la entidad bancaria. La cancelación se puede solicitar en cualquier momento desde la fecha en la que se ha cumplido con el pago de la hipoteca.
Ahora bien, los pasos a seguir para llevar a cabo la cancelación de la hipoteca difieren dependiendo del tiempo que haya transcurrido desde el pago de la última cuota o de la cantidad total del préstamo hipotecario. En concreto, podemos distinguir dos situaciones:
En los siguientes apartados explicaremos cada uno de los procedimientos dependiendo del tiempo que haya transcurrido desde el pago en su totalidad el préstamo hipotecario.
Una vez que la hipoteca ha llegado a término, y que se ha realizado el pago de la totalidad de sus cuotas, el propietario o interesado debe seguir los siguientes pasos para formalizar la cancelación de la hipoteca:
El certificado de saldo o deuda cero es un documento emitido por la entidad bancaria o financiera que otorgó el préstamo hipotecario que reconoce que dicho préstamo ha sido pagado en su totalidad y que, por tanto, el propietario de la vivienda puede llevar a cabo la cancelación de la hipoteca. El propietario debe presentar este certificado de saldo cero ante el notario público, tal y como se verá en el siguiente paso.
Este documento es necesario para solicitar al registro de la propiedad la cancelación de una hipoteca, salvo que el propio contrato de préstamo hipotecario establezca que no es necesario.
Una vez que tenemos el certificado de saldo cero, el siguiente paso es coordinar una cita con un notario público para elevar a público una escritura de cancelación de la hipoteca. Tanto un representante de la entidad bancaria, como el propietario o interesado, deben presentarse en la oficina de un notario, ya sea personalmente o a través de una persona apoderada o autorizada. El propietario deberá presentar el certificado de saldo cero en el que se indica que el préstamo hipotecada ha sido pagada en su totalidad.
El notario preparará una escritura en la que se recoja, de forma expresa, el pago completo de la hipoteca y, por tanto, su finalización definitiva. El propietario deberá presentar una copia de esta escritura en el registro de la propiedad.
Una vez elevada a pública la cancelación de la hipoteca, el siguiente paso es presentar el modelo 600 de liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
La cancelación de la hipoteca es una operación sujeta a este impuesto, es decir, es necesario presentar el formulario de liquidación del impuesto, pero exenta, es decir, el propietario o interesado no debe realizar el pago de impuesto alguno a cambio de la cancelación de la hipoteca. El propietario o interesado solo debe preparar y presentar el modelo 600 del impuesto.
El propietario o interesado debe presentar esta liquidación en la oficina tributaria de la comunidad autónoma en la que se encuentra el inmueble sobre el que recae la hipoteca.
El último paso es acudir al registro de la propiedad en el que se encuentra inscrito el inmueble y solicitar la cancelación de la hipoteca, es decir, su eliminación definitiva.
En este caso, el propietario o interesado debe, o bien acudir personalmente al registro de la propiedad, o bien autorizar o apoderar a otra persona para que pueda solicitar la cancelación de la hipoteca en su nombre. El propietario debe aportar la escritura pública de cancelación y el modelo 600 de liquidación del impuesto antes señalado. El registro de la propiedad evaluará la escritura de cancelación, y procederá a realizar la cancelación de la hipoteca del registro de la propiedad. Desde este momento, la hipoteca dejará de existir por completo.
Si han transcurrido 21 años o más desde el pago de la última cuota de la hipoteca, el procedimiento que debemos seguir para llevar a cabo su cancelación es más sencillo. En este caso, el propietario o interesado puede acudir directamente al registro de la propiedad para solicitar la cancelación de la hipoteca, es decir, no es necesario solicitar el certificado de saldo cero a la entidad bancaria, ni acudir ante un notario para llevar a cabo su cancelación.
El propietario o interesado debe simplemente presentar una solicitud o instancia de cancelación de hipoteca por caducidad en el registro de la propiedad en el que se encuentra inscrita la hipoteca.
Al igual que en el caso anterior, el propietario o interesado puede acudir personalmente al registro de la propiedad, o a través de otra persona que actúe como representante del propietario. En este último caso, el representante debe estar apoderado, o contar con una autorización firmada.
Por último, el propietario debe aportar los documentos que el registro de la propiedad le pueda solicitar. Entre otros, el registro puede ser solicitar una copia de la escritura de la hipoteca o un justificante de que se ha finalizado el pago de la hipoteca, como puede ser el formulario de liquidación del impuesto de actos jurídicos documentados (modelo 600). En este punto, es aconsejable contactar con el registro de la propiedad correspondiente para confirmar los documentos necesarios antes de presentar la solicitud de cancelación de la hipoteca por caducidad.
En muchas ocasiones, el propietario o interesado no realiza o pospone la cancelación de la hipoteca en el registro de la propiedad por el coste que supone si no ha transcurrido 21 años desde la fecha de pago de la última cuota. El proceso de cancelación conlleva el pago de comisiones a la entidad bancaria, incluido el costo de solicitar el certificado de saldo cero, así como de los honorarios del notario. Además, si el propietario no tiene interés en vender su vivienda a corto plazo, le puede ser indiferente el hecho de que la hipoteca siga constando en el registro de la propiedad.
El problema aparece si, por el motivo que sea, deseamos transmitir o disponer del inmueble, p. ej. el propietario desea vender el inmueble, los herederos de la vivienda desean transmitir el inmueble, el propietario desea crear un usufructo sobre el inmueble en favor de un familiar, etc. La vigencia de la hipoteca en el registro de la propiedad restringe la realización de cualquiera de estas actividades, ya que la entidad bancaria tiene derecho a solicitar la venta del bien en el caso de que el deudor hipotecario incumpla la devolución del préstamo hipotecario.
En estos casos, el propietario o interesado debe proceder a la cancelación de la hipoteca de acuerdo con los procedimientos señalados en los apartados anteriores.
El procedimiento que debe seguir el propietario o interesado en realizar la cancelación de una hipoteca depende del número de años que haya transcurrido desde la fecha de la última cuota.
Por último, la cancelación de la hipoteca en el registro de la propiedad permite la transmisión o venta del inmueble a terceros sin restricción alguna.