Vorvertrag - Immobilien

Was ist ein Vorvertrag für Immobilien?

Der Vorvertrag ist ein Vertrag, durch den die Verpflichtung der Vertragsparteien begründet wird, einen weiteren (anderen) Vertrag, z. B. den Hauskaufvertrag, Wohnungskaufvertrag oder Grundstückskaufvertrag, abzuschließen.

Es handelt sich also um ein Verpflichtungsgeschäft (das Verpflichtungsgeschäft ist ein Rechtsgeschäft, das eine Verpflichtung zum Inhalt hat), das durch den Abschluss des Hauptvertrags erfüllt wird. Es verpflichtet sich mithin jemand, sich später erneut zu verpflichten.

Vor allem beim Kauf von Immobilien kann ein solcher Vorvertrag von Bedeutung sein. Da diese Kaufverträge meist große Summen und besondere Bestimmungen beinhalten, kann ein Vorvertrag alle Parteien besser absichern. So hat der Verkäufer vom Käufer ein „Versprechen" den Kaufvertrag einzugehen, auf dem sich der Verkäufer auch verlassen kann.

Welche unterschiedlichen Typen von Vorverträgen gibt es?

Der Vorvertrag ist eine Sonderform des Vertrages, da er ein Vertrag ist, wodurch Parteien zum Abschluss eines Hauptvertrages verpflichtet werden. Bei diesem Vertrag kann man z. B. zum Abschluss eines Hauskaufvertrages, Wohnungskaufvertrages oder Grundstückskaufvertrages, verpflichtet werden.

Was ist der Unterschied zwischen einem Vorvertrag und einer Reservierungsvereinbarung über Immobilien?

Käufer verwechseln den Vorvertrag oft mit der Reservierungsvereinbarung. Dabei handelt es sich aber um eine Vereinbarung zwischen einem Käufer und einem Immobilienmakler, bei dem dieser überwiegend gegen ein Entgelt zusichert, die Immobilie in einem gewissen Zeitraum keinem anderen Interessenten anzubieten. Reservierungsvereinbarungen haben grundsätzlich eine geringere Bindungswirkung als der Vorvertrag.

Wann ist es sinnvoll, einen Vorvertrag für ein Grundstück aufzusetzen?

Ein Vorvertrag beim Immobilienkauf schützt den Verkäufer bzw. den Makler vor unnötigen Zeit- und Reiseaufwendungen und soll interessierte Käufer davon abhalten, im letzten Moment von der Kaufentscheidung zurückzutreten. Umgekehrt gilt das Gleiche auch für Käufer von Immobilien.

Ein Verkäufer kann sich bei starker Nachfrage und ungünstiger Marktlage damit ein günstiges Angebot absichern. Allerdings sollte man sich die Unterzeichnung als Käufer gut überlegen. Willkürliches Abspringen führt in aller Regel zu Schadensersatzzahlungen.

Kann man von einem Vorvertrag zurücktreten?

Ja, es ist grundsätzlich möglich, von einem Kaufvorvertrag noch zurückzutreten. Allerdings können dabei Vertragsstrafen oder Schadensersatzforderungen entstehen, je nachdem welche Bedingungen im Vorvertrag festgehalten wurden.

Was muss ein Vorvertrag enthalten?

Der Vorvortrag enthält im Grunde genau die Punkte, die sich auch im geplanten Kaufvertrag befinden. Daher sollte der Vorvertrag für einen Grundstückskauf folgende Eckdaten enthalten:

• Vorname, Nachname, Geburtsdatum, Anschrift von Verkäufer und Käufer,
• Konkrete und eindeutige Beschreibung des Kaufgegenstandes (Angaben des Grundbuchs zuzüglich möglicher Einbauten),
• Höhe des Kaufpreises, Zeitpunkt der Zahlung und Regelungen bei Zahlungsverzug,
• Name und Konditionen des Maklers (sofern dieser eingebunden wird),
• Name und Konditionen des Vertragserrichters (Rechtsanwalt oder Notar),
• Geplanter Übergabezeitpunkt,
• Gültigkeitsdauer des Vorvertrags,
• Umstände, die zum Abschluss des Hauptvertrags erforderlich sind, wie zum Beispiel die Finanzierungszusage. Laut Umstandsklausel können Änderungen dieser hier festgehaltenen notwendigen Bedingungen zur Ungültigkeit des Vertrags führen,
• Mögliche Angaben zu Gewährleistungen oder Zusicherungen.

Was sind die Voraussetzungen des Abschlusses eines Vorvertrages?

Die rechtlichen Voraussetzungen für den Abschluss eines Vorvertrag können variieren, aber grundsätzlich müssen folgende Punkte erfüllt sein:

• Einigung über die wesentlichen Vertragsbestandteile: Die Parteien müssen sich über die wichtigsten Punkte wie Kaufpreis, Objektbeschreibung, Zahlungsmodalitäten usw. einig sein.
• Formvorschriften: In Deutschland müssen Immobilienkaufverträge grundsätzlich notariell beurkundet werden.
• Einhaltung gesetzlicher Vorschriften: Der Vorvertrag muss mit den geltenden Gesetzen, insbesondere dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), vereinbar sein.
• Einhaltung der Willenserklärung: Die Parteien müssen ihre Zustimmung frei und ernsthaft abgeben.
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Was muss getan werden, wenn der Vorvertrag fertig ist?

Das Dokument sollte den Fragen entsprechend ausgefüllt und angepasst werden. Ein Vorvertrag über einen Immobilienkauf muss anschließend notariell beurkundet werden. Zwar sind prinzipiell auch die oben bereits erwähnten Absichtserklärungen ohne Mitwirkung eines Notars möglich. Diese sind jedoch nicht verbindlich und bieten somit keine ausreichende Rechtssicherheit.

Wie lange gilt ein Vorvertrag?

Der Zeitrahmen zwischen Abschluss des Vorvertrags und Abschluss des Kaufvertrags darf zwischen den Vertragsparteien frei verhandelt werden. Zusätzlich kann bei Bedarf auch eine Klausel eingeführt werden, die es ermöglicht, unter erneuter notarieller Bekundung die Frist im Vorvertrag zu verlängern.

Welche Dokumente sollen dem Vorvertrag angehängt werden?

Bei einem Vorvertrag für Immobilien sollten typischerweise folgende Dokumente beigefügt werden:

• Vorlage des Hauptvertrages (Kaufvertrag)
• Exposé oder Beschreibung der Immobilie
• Grundbuchauszug oder Grundrisse
• Energieausweis
• Baupläne oder Baugenehmigungen
• Wohnflächenberechnung
• Zustandsbericht oder Gutachten (falls vorhanden)
• Protokolle von eventuellen Vorbesichtigungen

Es ist wichtig, dass alle relevanten Dokumente sorgfältig geprüft und im Vorvertrag aufgenommen werden, um die Rechte und Pflichten der beteiligten Parteien klar zu regeln.

Ist eine notarielle Beglaubigung eines Vorvertrages erforderlich, damit es gültig ist?

Ja, Vorverträge bedürfen der notariellen Beurkundung, denn diese ist bei Immobilienkaufverträgen erforderlich. Wurde ein Vorvertrag korrekt geschlossen, so hat er die Funktion, beide Vertragsparteien zum Abschluss des Hauptvertrages zu verpflichten.

Achtung: Ein Vorvertrag – egal, ob beim Grundstücks- oder beim Hausverkauf, der ohne Notar aufgesetzt wurde, ist nicht gültig. Weil ein Vorvertrag für einen Grundstückskauf einer notariellen Beurkundung bedarf, bedeutet dies im Umkehrschluss, dass ein nicht notariell beurkundeter Vorvertrag formnichtig ist und damit keine Wirkung entfaltet.

Welche Kosten sind mit der Fertigstellung eines Vorvertrages verbunden?

Die Höhe der Rechtsanwalts- oder Notariatskosten für einen Kaufvertrag betragen ca. ein bis drei Prozent des Kaufpreises und sind durch die jeweiligen Kammertarife festgelegt.

Ist ein Vorvertrag verbindlich?

Ja, ein Vorvertrag über Immobilien ist grundsätzlich verbindlich. Ein Vorvertrag dient als Kaufabsichtserklärung und ist bindend, wenn er notariell beurkundet wird. Beide Vertragsparteien, Käufer und Verkäufer, verpflichten sich mit einem Vorvertrag zum späteren Abschluss eines Hauptvertrages.

Unter bestimmten Umständen, z. B. wenn dies im Vertrag vereinbart wird, können beide Parteien vom Vorvertrag zurücktreten (z. B. gegen Zahlung einer Gebühr, gegen Zahlung von Schadensersatz).

Welche Gesetze sind auf ein Vorvertrag anwendbar?

Relevantes Recht sind die Vorschriften zum Immobilienkauf in §§ 311 ff. Bürgerliches Gesetzbuch.

Die Vorlage ändern?

Sie füllen einen Vordruck aus. Das Dokument wird nach und nach vor Ihren Augen auf Grundlage Ihrer Antworten erstellt.

Am Ende erhalten Sie es in den Formaten Word und PDF. Sie können es ändern und es wiederverwenden.