Reservierungsvereinbarung - Immobilien

Was ist eine Reservierungsvereinbarung für Immobilien?

Eine Reservierungsvereinbarung für Immobilien ist eine Vereinbarung, die zwischen einem Kaufinteressenten und einem Makler abgeschlossen wird. Sie sichert einem Kaufinteressenten zu, dass die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum exklusiv für ihn reserviert wird, während er die Möglichkeit hat, eine Kaufentscheidung zu treffen.

Beachte: Diese Reservierungsvereinbarung ist für Makler und Kaufinteressenten gedacht, sie sollte also nicht zwischen einem Verkäufer (Eigentümer) und dem Käufer eingesetzt werden. Wollen ein Verkäufer und ein Käufer die Reservierung einer Immobilie vertraglich festlegen, so sollten sie einen Vorvertrag abschließen.

Was ist das Ziel einer Reservierungsvereinbarung für Immobilien?

Das Ziel einer Reservierungsvereinbarung für Immobilien ist es, eine Immobilie für einen bestimmten Zeitraum exklusiv für einen Kaufinteressenten zu reservieren. Hierbei verpflichtet sich der Makler, die Immobilie während dieser Reservierungsfrist nicht an andere Interessenten anzubieten oder zu verkaufen.

Durch eine Reservierungsvereinbarung können Makler keine weiteren Angebote für die Immobilie annehmen oder die Immobilie anderweitig vermarkten. Die Immobilie ist im Sinne der unterzeichnenden Parteien „gesperrt". Folgende Dokumente könnten weitergehend von Bedeutung sein:

• Kaufvertrag für Eigentumswohnungen
• Kaufvertrag für Häuser
• Kaufvertrag für Grundstücke
• Vorvertrag für Immobilien

Was ist der Unterschied zwischen einer Reservierungsvereinbarung und einem Vorvertrag für Immobilien?

Der Unterschied zwischen einer Reservierungsvereinbarung und einem Vorvertrag für Immobilien liegt in ihrer rechtlichen Verbindlichkeit und ihrem Zweck.

Ein Vorvertrag ist ein rechtlich bindender Vertrag, der die Absicht beider Parteien festhält, zu einem späteren Zeitpunkt einen endgültigen Kaufvertrag abzuschließen. Er enthält oft also alle wesentlichen Punkte, wie Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten, und dient der rechtlichen Absicherung der Parteien, indem er die Verkaufsbedingungen bereits im Voraus klärt. Der Vorvertrag legt damit die Grundlage für den späteren Kaufvertrag. Bei einem Vorvertrag sind die Parteien an die vereinbarten Bedingungen gebunden.

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei einer Reservierungsvereinbarung um eine informelle Regelung, die meist nicht rechtlich bindend ist. Sie garantiert dem Interessenten lediglich das Vorrecht, die Immobilie für eine gewisse Zeit zu reservieren.

Die Hauptfunktion der Reservierungsvereinbarung besteht zudem darin, einen potenziellen Käufer eine bestimmte Zeit lang zu sichern, in der er über den Kauf der Immobilie entscheiden kann, ohne dass diese anderen Interessenten angeboten wird. In der Regel können beide Parteien von einer Reservierungsvereinbarung zurücktreten, ohne rechtliche Konsequenzen fürchten zu müssen (außer z. B. der Zahlung einer Reservierungsgebühr).

Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass ein Vorvertrag rechtlich bindend ist und spezifische Verpflichtungen enthält, während eine Reservierungsvereinbarung eine eher unverbindliche Vereinbarung darstellt, die mehr Flexibilität für die Parteien bietet.

Ist eine schriftliche Reservierungsvereinbarung zwingend erforderlich?

Nein, eine schriftliche Reservierungsvereinbarung ist nicht zwingend erforderlich, jedoch sehr sinnvoll. Sie bietet mehrere Vorteile:

• Rechtliche Klarheit: Eine schriftliche Festlegung der Bedingungen sorgt für mehr Transparenz und rechtliche Sicherheit beider Parteien.
• Nachweis: Eine schriftliche Vereinbarung dient als Nachweis über die Bedingungen, unter denen die Immobilie reserviert wurde.
• Schutz der Interessen: Durch die Dokumentation der Reservierungsgebühr und der exklusiven Rechte des Käufers schützt man sich vor möglichen Missverständnissen oder Konflikten mit anderen Interessenten.

Insgesamt ist eine schriftliche Reservierungsvereinbarung sinnvoll, auch wenn sie nicht gesetzlich vorgeschrieben ist. Sie schafft Klarheit und kann rechtliche Probleme im Verlauf des Kaufprozesses vermeiden.

Was muss eine Reservierungsvereinbarung für Immobilien enthalten?

Eine Reservierungsvereinbarung für Immobilien sollte mehrere wichtige Punkte enthalten, um die Interessen beider Parteien klar zu definieren. Dazu gehören:

• Angaben zu den Parteien: Vollständige Namen und Adressen des Kaufinteressenten und des Verkäufers oder Maklers.
• Beschreibung der Immobilie: Eine klare und präzise Beschreibung der Immobilie, die reserviert wird, einschließlich Adresse und gegebenenfalls einer Referenznummer oder des Grundbuchauszugs.
• Reservierungsgebühr: Die Höhe der zu zahlenden Reservierungsgebühr, falls diese erhoben wird, sowie Bedingungen zu dieser Gebühr (z. B. ob sie als Anzahlung auf den Kaufpreis angerechnet wird).
• Dauer der Reservierung: Ein festgelegter Zeitraum, innerhalb dessen die Immobilie reserviert ist, und bis wann der Kaufinteressent eine Entscheidung treffen sollte (maximal 6 Monate).
• Rechte und Pflichten: Klare Angaben zu den Rechten und Pflichten beider Parteien während der Reservierungszeit, insbesondere, dass die Immobilie anderen Interessenten nicht angeboten wird.
• Bedingungen für den Kauf: Hinweise auf weitere Schritte, die nach der Reservierungszeit erfolgen müssen, z. B. die Vereinbarung eines Notartermins zur Unterzeichnung des Kaufvertrags.
• Unterschrift: Unterschriften aller beteiligten Parteien, um die Vereinbarung rechtsgültig zu machen.

Diese Bestandteile helfen, die Erwartungen und Bedingungen klar zu definieren und Missverständnisse während des Kaufprozesses zu vermeiden.

Was ist in einer Reservierungsvereinbarung über Immobilien nicht erlaubt?

In einer Reservierungsvereinbarung über Immobilien gibt es mehrere Aspekte, die nicht erlaubt oder rechtlich problematisch sein können:

• Unzulässige Reservierungsgebühren: Makler dürfen in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen keine erfolgsunabhängigen Reservierungsgebühren von Kaufinteressenten verlangen. Dies wurde durch verschiedene Gerichtsurteile klargestellt, die besagen, dass solche Gebühren nur in engen rechtlichen Grenzen zulässig sind.
• Verbindlichkeit zum Kauf: Eine Reservierungsvereinbarung sollte keine Verpflichtung zum Kauf für den Käufer enthalten. Obwohl die Vereinbarung dem Kaufinteressenten eine exklusive Reservierung bietet, verpflichtet sie diese nicht dazu, die Immobilie zu erwerben.
• Übermäßige Strafen: Vereinbarungen, die übermäßige Strafen oder Gebühren für den Rücktritt vom Kauf oder für das Nichteinhalten von Bedingungen vorsehen, können als unangemessen oder unzulässig angesehen werden.
• Unklare oder täuschende Angaben: Die Vereinbarung sollte keine falschen oder irreführenden Informationen enthalten, insbesondere hinsichtlich der Immobilie selbst oder der Bedingungen der Reservierung.
• Mangel an Transparenz: Es ist nicht zulässig, wichtige Informationen oder Bedingungen der Reservierungsvereinbarung undurchsichtig oder versteckt zu halten. Der Käufer sollte alle relevanten Informationen klar und deutlich erhalten.

Diese Punkte zeigen auf, dass Reservierungsvereinbarungen klar und fair strukturiert sein sollten, um rechtliche Probleme zu vermeiden und den Schutz der Interessen beider Parteien sicherzustellen.

Was sind die Voraussetzungen für eine Reservierungsvereinbarung über Immobilien?

Die wichtigsten rechtlichen Voraussetzungen sind folgende:

• Schriftform: Die Reservierungsvereinbarung sollte schriftlich vereinbart werden.
• Notarielle Beurkundung: Bei einer Reservierungsgebühr, die etwa 10–15 Prozent der fälligen Maklerprovision entspricht, ist eine notarielle Beurkundung erforderlich, um die Rechtswirksamkeit zu gewährleisten.
• Klar definierte Bedingungen: Die Vereinbarung sollte klare Bedingungen enthalten, unter denen die Reservierungsgebühr zurückgefordert werden kann, falls der Kauf nicht zustande kommt.
• Keine unzulässige Druckausübung: Die Vereinbarung darf keinen unzulässigen Druck auf den Kaufinteressenten ausüben.

Wer kann eine Reservierungsvereinbarung über Immobilien abschließen?

Eine Reservierungsvereinbarung über Immobilien kann in der Regel von einem Kaufinteressenten und einem Makler bzw. dem Eigentümer und Verkäufer der Immobilie, abgeschlossen werden.

Der Kaufinteressent ist die Person oder das Unternehmen, welches an einem Kauf der Immobilie interessiert ist. Der Makler hingegen ist die Person oder das Unternehmen, das im Auftrag des Verkäufers handelt und die Immobilie zum Verkauf anbietet und vermarktet. Ein Eigentümer einer Immobilie kann ebenfalls an der Reservierungsvereinbarung beteiligt sein, insbesondere wenn er direkt mit dem Kaufinteressenten verhandelt.

Es ist wichtig, dass der Makler eine entsprechende Vollmacht vom Eigentümer verfügt.

Hinweis: In der Praxis wird die Reservierungsvereinbarung meist zwischen dem Kaufinteressenten und dem Makler abgeschlossen, wobei der Verkäufer über die Reservierung informiert wird.

 

Über welche Dauer kann eine Reservierungsvereinbarung abgeschlossen werden?

Eine Reservierungsvereinbarung über Immobilien kann typischerweise für einen Zeitraum von 1 bis 6 Monaten abgeschlossen werden.

In der Praxis liegen die üblichen Fristen jedoch überwiegend zwischen vier und acht Wochen. Es ist wichtig zu beachten, dass eine Reservierungsvereinbarung nicht auf unbestimmte Zeit gültig sein kann, da dies als sittenwidrig und damit ungültig betrachtet werden könnte.

Die genaue Dauer kann jedoch verhandelt werden, je nach den Umständen und Wünschen der Vertragsparteien.

Was muss getan werden, wenn die Reservierungsvereinbarung über Immobilien fertig ist?

Das Dokument sollte von beiden Parteien entsprechend ausgefüllt und angepasst werden. Mit der Unterzeichnung beider Parteien ist die Vereinbarung zwischen den Parteien auch rechtswirksam. Besonders hervorzuheben ist, dass das Kaufobjekt und der Eigentümer klar und deutlich aus der Vereinbarung entnommen werden können.

Ist eine notarielle Beglaubigung erwünscht bzw. vorgeschrieben, dann sollte die entsprechende Beglaubigung bei einem Notar erfolgen.

Welche Dokumente sollten an eine Reservierungsvereinbarung über Immobilien angehängt werden?

An eine Reservierungsvereinbarung über Immobilien können folgende Dokumente angehängt werden:

• Kopien der Ausweise: Identitätsnachweise der Vertragsparteien, wie z. B. Personalausweis oder Reisepass.
• Objektbeschreibung: Eine detaillierte Beschreibung der Immobilie, einschließlich Adresse, Grundstücksnummer und relevanter Merkmale.
• Nachweis über die Reservierungsgebühr: Belege, Quittungen oder Zahlungsnachweise für die gezahlte Reservierungsgebühr, falls eine solche erhoben wird.
• Energieausweis: Ein gültiger Energieausweis für die Immobilie, der potenziellen Käufern Informationen über den Energieverbrauch und die Energieeffizienz der Immobilie gibt.
• Grundbuchauszug: Ein aktueller Grundbuchauszug kann wichtige Informationen über Eigentumsverhältnisse und etwaige Belastungen der Immobilie bereitstellen.
• Mögliche rechtliche Unterlagen: Falls relevant, Verträge oder Genehmigungen, die mit der Immobilie in Zusammenhang stehen, wie z. B. bestehende Mietverträge oder Bebauungspläne.

Diese Dokumente tragen dazu bei, die Reservierungsvereinbarung zu untermauern und die Absichten beider Parteien klar zu dokumentieren.

Ist eine notarielle Beglaubigung einer Reservierungsvereinbarung über Immobilien erforderlich, damit sie gültig ist?

Nein, für Reservierungsvereinbarungen gilt in der Regel keine gesetzliche Formvorschrift, außer wenn sie unzulässigen Druck auf den Kaufinteressenten ausüben. In solchen Fällen müssen die Vereinbarungen notariell beurkundet werden, um gültig zu sein; andernfalls sind sie nichtig.

Diese Regelung dient dem Schutz der Kaufinteressenten, damit sie nicht gezwungen werden, einen Kauf abzuschließen, ohne über die Risiken aufgeklärt worden zu sein. Ein unzulässiger Druck liegt insbesondere vor, wenn die Reservierungsgebühr mehr als 10 bis 15 Prozent der Provision beträgt. Diese Grenze wird nicht nur im Verbraucherbereich, sondern auch im gewerblichen Kauf angewandt.

Ist es notwendig, die Reservierung ins Grundbuch einzutragen?

Im Gegensatz zu einem Vorvertrag, muss die Reservierung nicht in das Grundbuch eingetragen werden.

Welche Kosten sind mit dem Abschluss einer Reservierungsvereinbarung für Immobilien verbunden?

Die Kosten, die mit dem Abschluss einer Reservierungsvereinbarung für Immobilien verbunden sind, umfassen in der Regel folgende Punkte:

• Reservierungsgebühr: Ein häufiges Element ist die Zahlung einer Reservierungsgebühr an den Makler. Diese Gebühr liegt in der Regel zwischen fünf und zehn Prozent der späteren Maklerprovision. Bei höheren Gebühren, ab zehn bis 15 Prozent, kann es jedoch erforderlich sein, die Vereinbarung notariell beurkunden zu lassen.
• Verrechnung mit der Maklerprovision: Wenn der endgültige Kaufvertrag innerhalb von sechs Monaten nach Abschluss der Reservierungsvereinbarung zustande kommt, kann die Reservierungsgebühr oft auf die Maklerprovision angerechnet werden. Kommt es jedoch nicht zu einem Kauf, kann die Gebühr zugunsten des Verkäufers verfallen.
• Sonstige Kosten: Je nach Vereinbarung können auch weitere Kosten anfallen, beispielsweise für die Erstellung der Vereinbarung selbst oder für rechtliche Beratungen.

Es ist wichtig, die Kosten und Bedingungen im Voraus klar zu kommunizieren, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.

Welche Gesetze sind auf eine Reservierungsvereinbarung über Immobilien anwendbar?

Für Reservierungsvereinbarungen über Immobilien in Deutschland sind mehrere Gesetze relevant:

• § 311 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Regelt die Voraussetzungen für die Entstehung von Schuldverhältnissen, insbesondere die Formbedürftigkeit bei bestimmten Verträgen, wie Immobilienkäufen.
• § 125 BGB: Behandelt die Formnichtigkeit von Verträgen, wenn die erforderliche Form nicht eingehalten wird.
• § 433 BGB: Regelung über den Kaufvertrag, der auch im Kontext von Reservierungsvereinbarungen Bedeutung hat, da die Absicht des Kaufs festgehalten wird.
• HGB (Handelsgesetzbuch): Relevant, wenn die Reservierungsvereinbarung im Kontext von gewerblichen Transaktionen getroffen wird.
• AGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen): Falls in der Reservierungsvereinbarung AGB integriert sind, müssen diese auch den Anforderungen des AGB-Rechts (§§ 305 ff. BGB) genügen.

Diese gesetzlichen Regelungen sind wichtig, um die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien in Bezug auf Reservierungsvereinbarungen klar zu definieren und rechtliche Sicherheit im Immobiliengeschäft zu gewährleisten. Daneben sind folgende die wichtigsten Gerichtsentscheidungen, die sich mit Reservierungsvereinbarungen befassen:

• BGH, Urteil vom 10.02.1988, Az. IVa ZR 268/86: Das BGH-Urteil stellt klar, dass Reservierungsgebühren im Immobilienbereich nicht über 10 bis 15 Prozent der Maklerprovision hinausgehen dürfen. Gebühren, die diese Grenze überschreiten, können als unzulässiger Druck auf Kaufinteressenten angesehen werden, was sittenwidrig ist. Das Urteil dient dem Schutz der Käuferinteressen und fördert faire Praktiken bei der Erhebung von Reservierungsgebühren.
• BGH, Urteil vom 20.04.2023, Az. I ZR 113/22: Das BGH-Urteil stellt klar, dass Immobilienmakler keine Reservierungsgebühren verlangen dürfen, die in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) festgelegt sind. Dies gilt auch, wenn zuvor eine schriftliche Vereinbarung getroffen wurde.
• LG Frankfurt, Urteil vom 02.04.1984, Az. 2–24 S 326/83: Insgesamt stellt diese Entscheidung klar, dass Reservierungsvereinbarungen klar geregelt und fair gestaltet sein sollten, um den Interessen beider Parteien gerecht zu werden.

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