16 Dezember 2019
16 Dezember 2019
Angesichts steigender Mietpreise entscheiden sich nicht nur Studenten, sondern immer häufiger auch Berufstätige oder Senioren für das Wohnen in einer Wohngemeinschaft (WG). Besonders in den wachsenden Großstädten entsteht immer mehr Bedürfnis nach Wohngemeinschaften. Worauf beim Mietvertrag in der WG zu achten ist und welche Varianten es gibt wird in diesem Guide geschildert.
Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch einer Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
Die Gründe, warum Menschen in eine WG ziehen, sind sehr unterschiedlich. Manche wollen einfach nicht alleine wohnen, andere wünschen sich Anschluss und wieder andere können sich keine eigene Wohnung leisten, jedenfalls aber ein ein Zimmer in einer WG. Dieser finanzielle Aspekt ist ein Hauptgrund, schließlich kann eine WG eine größere und teurere Wohnung anmieten, denn die Kosten werden ja geteilt.
Grundsätzlich besteht eine WG, wenn mindestens drei Personen auf beschränkte Dauer zusammenziehen. Dabei wohnt jeder Mitbewohner in einem eigenen Zimmer, nur die Küche, das Bad und das Wohnzimmer werden grundsätzlich gemeinsam genutzt.
Dringend beachten sollten die WG-Bewohner, dass sie, wenn sie gemeinschaftliche eine Wohnung anmieten, implizit oftmals eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen. Weiterhin schließen sie miteinander implizit einen Gesellschaftsvertrag, wenn sie in verschiedenen Bereichen des Zusammenlebens Regelungen aufstellen – insbesondere solche zum Putzdienst, zur Nutzung der Küche, des Bads und des Wohnzimmers und zur Mietzahlung.
Variante 1: Haupt- und Untermieter
Variante 2: Alle WG-Mitglieder sind Hauptmieter
Variante 3: Einzelmietverträge
Bei dieser Variante schließt nur einer den Mietvertrag mit dem Vermieter ab. Die anderen Bewohner sind Untermieter des Hauptmieters. Hierfür muss der Hauptmieter oftmals einen Antrag auf Untervermietung stellen. Hierauf kann der Vermieter dann seine Untervermietungserlaubnis erteilen.
Die erste Möglichkeit für einen WG-Mietvertrag ist die, dass ein Mieter als Hauptmieter den Mietvertrag abschließt und – mit einer Untermieterlaubnis des Vermieters – mit den weiteren Bewohnern einen Untermietvertrag macht.
Diese Konstellation hat für den Vermieter den Vorteil, dass er nur den Hauptmieter als Vertragspartner hat und dieser seine Untermieter selbst suchen muss. Bei der Auswahl der Mieter hat er nur dann ein Mitspracherecht, wenn ein wichtiger Grund (wie die fehlende Bonität bei einem neuen Mitbewohner) vorliegt. Eine Kündigung muss er nur dem Hauptmieter gegenüber aussprechen, die Untermieter müssen automatisch mit ausziehen. Hier ist keine gesonderte Kündigung notwendig.
Von Vorteil ist auch, dass er nur den Hauptmieter als alleinigen Schuldner der Miete hat, was dann allerdings problematisch wird, wenn dieser zahlungsunfähig wird, denn von den Untermietern kann er keine Mietzahlung verlangen.
Für den Hauptmieter hat diese Art der vertraglichen Gestaltung den Vorteil, dass er als Hauptmieter im Verhältnis zu seinen Untermietern das Sagen hat. Problematisch ist aber, dass nur er Vertragspartner des Vermieters wird und zur Zahlung der Miete verpflichtet ist, auch wenn ein Untermieter seine Miete nicht mehr zahlen kann.
Bereits bei Abschluss des Mietvertrags sollte der Hauptmieter eine Eintrittsklausel zugunsten der Untermieter mit in den Vertrag aufnehmen lassen, damit bei seinem Auszug die Untermieter Vertragspartner des Vermieters werden.
Alle Bewohner der künftigen WG stehen im WG-Mietvertrag und sind damit Hauptmieter.
Eine zweite Möglichkeit der Vertragsgestaltung ist die, dass zwischen dem Vermieter und allen Mitbewohnern ein Mietvertrag geschlossen wird, in dem alle Mitbewohner namentlich genannt sind und dadurch Hauptmieter werden.
Diese Vertragsart hat für den Vermieter den Vorteil, dass er mehrere Schuldner hat. So kann er die Miete von einem anderen Mieter verlangen, wenn einer der Mitbewohner seine Miete nicht zahlen kann. Außerdem kann der Vermieter bei dieser Art der Vertragsgestaltung kontrollieren und mitbestimmen, wer sein Mieter wird. Dies kann er nicht, wenn die Mieter nur Untermieter sind.
Für die Mieter ist diese Variante eher nachteilig, da alle Entscheidungen bezüglich der Wohnung gemeinsam getroffen werden müssen. Problematisch ist hierbei vor allem, wenn nur ein Mitmieter kündigen und ausziehen möchte, denn ein gemeinsam abgeschlossener Vertrag kann grundsätzlich auch nur gemeinsam gekündigt werden. Die einfachste Möglichkeit hierfür ist, dass bei Abschluss des Mietvertrags bereits eine sogenannte Nachfolgeklausel mit in den Vertrag aufgenommen wird, durch die geregelt wird, dass ein Mieter durch einen neuen ersetzt werden kann.
Für die Varianten 1 und 2 gilt: Wechseln einzelne Bewohner, bedarf es der Zustimmung des Vermieters. Grundsätzlich muss der Vermieter aber einen solchen Mitgliederwechsel akzeptieren, dies gilt allerdings nicht immer. Der Vermieter darf einen neuen WG-Bewohner zum Beispiel dann ablehnen, wenn es begründete Zweifel an seiner Zahlungsfähigkeit gibt. Idealerweise sollten Details, wie ein Bewohnerwechsel gehandhabt werden soll, schon im WG-Mietvertrag geregelt werden.
Solche Einzelmietverträge sind hauptsächlich bei Studentenwohnheimen gängig. Bei normalen Mietwohnungen spielen sie kaum eine Rolle. Bei dieser Vertragsvariante ist der Aufwand am höchsten, da der Vermieter mit jedem Bewohner der WG einen eigenen Mietvertrag abschließt.
Für den Vermieter bedeutet das vor allem einen höheren Verwaltungsaufwand, da er für jeden Mietvertrag insbesondere eine separate Nebenkostenabrechnung stellen muss.
Für die Mieter ist diese Variante insofern praktisch, da sie nicht für eventuelle Schulden ihrer Mitbewohner haften müssen. Wenn ein WG-Mitbewohner ausziehen möchte, ist dies unproblematisch möglich, denn er muss nur seinen eigenen Mietvertrag kündigen – Auswirkungen auf die anderen Mitbewohner hat dies nicht.
In der Regel müssen Mieter einer Wohnung eine Kautionszahlung an ihren Vermieter leisten. Diese beträgt maximal drei Nettokaltmieten und muss zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden. Auf diese Weise sichern sich Vermieter gegen Mietausfälle oder Schäden an der Wohnung ab.
In Sachen Mietkaution hängt es bei der Wohngemeinschaft von der Art des Mietvertrages ab, an wen und in welcher Höhe die einzelnen WG-Mitglieder ihre Mietkaution entrichten müssen.
Wenn der Mieter auszieht und die Wohnung unversehrt übergibt, bekommt er die Kaution inklusive aufgelaufener Zinsen wieder zurück. Kam es allerdings zu Mietrückständen oder zu Beschädigungen an der Wohnung, wird die Summe, beziehungsweise das Beheben der Schäden, mit dem Kautionsbetrag aufgerechnet.
Generell stehen Mietern in einer Wohngemeinschaft drei Optionen zu:
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Wohngemeinschaften stellen für viele Menschen eine einfachere und günstigere Lebensweise dar. Von Studenten zu Singles und Pendler, es gibt viele Gründe um eine einzugehen. Allerdings sollte man vorher alle Vorteile und Nachteile für die alle Parteien, also sowohl Vermieter und Mieter, vergleichen und entsprechend eine Entscheidung treffen.