Untervermietungserlaubnis

Was ist eine Untervermietungserlaubnis?

Eine Untervermietungserlaubnis ist die schriftliche Erlaubnis, die ein Vermieter seinem Mieter erteilt, seinen gemieteten Wohnraum unterzuvermieten. Die Untermiete kann einen Teil oder den gesamten Wohnraum umfassen. Der Hauptunterschied zwischen der Untermiete einer gesamten Wohnung und nur eines Teils liegt in der Verfügungsgewalt über den gemieteten Raum:

• Untermiete der gesamten Wohnung: Der Untermieter hat die alleinige Nutzung und Kontrolle über die gesamte Wohnung, d. h. der Untermieter hat meist ein eigenständiges Mietverhältnis mit dem Vermieter und ist für die gesamte Miete verantwortlich.
  Beispiel: Eine Person vermietet ihre Wohnung für die Dauer ihres Auslandsaufenthalts komplett an einen Untermieter.
• Teilweise Untermiete: Der Untermieter nutzt nur einen Teil der Wohnung, z. B. ein Zimmer. Der Hauptmieter behält die Kontrolle über die restlichen Räume und Gemeinschaftsflächen und bleibt gegenüber dem Vermieter verantwortlich für die Gesamtmiete.
  Beispiel: Ein Student vermietet ein Zimmer in seiner Wohnung an einen anderen Studenten.

Der entscheidende Unterschied ist also, ob der Untermieter die alleinige Kontrolle über den gesamten gemieteten Raum hat oder nur über einen Teil davon. Die rechtlichen Konstellationen und Verantwortlichkeiten unterscheiden sich entsprechend.

Die Erlaubnis regelt die Bedingungen und Voraussetzungen, unter denen der Mieter seine Mieträume an einen Untermieter vermieten darf.

Welche Arten von Untervermietungserlaubnissen gibt es?

Die Erlaubnis wird im Rahmen eines Untermietvertrages erteilt. Sie stellt das Gegenstück zu einem Antrag auf Untermiete dar. Weitere Dokumente, die relevant sein können, sind z. B.

• Untermietvertrag über Wohnraum: Untermietvertrag, wo z. B. eine gesamte Wohnung und nicht nur ein WG-Zimmer vermietet wird.
• Mietvertrag über Wohnraum: Normaler Mietvertrag über Wohnraum, zur befristeten oder unbefristeten Anmietung einer Wohnung, eines Hauses oder Loft.
• Mietvertrag über Büroräume: Gewerbemietvertrag über Büroräume, also Mieträume, die als Arbeitsplätze geeignet sind.

Wann kann um die Erlaubnis gebeten werden, einen Untermietvertrag abzuschließen?

Um wirksam den Wohnraum unterzuvermieten, muss eine Erlaubnis des (Haupt-)Vermieters eingeholt werden. Ohne eine Zustimmung des (Haupt-)Vermieters kann der Wohnraum nicht an einen Untermieter vermietet werden. Der Vermieter muss zustimmen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. In diesem Fall ist keine Erlaubnis notwendig.

Wann hat der Untermieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung?

Eins vom Gesetz anerkanntes berechtigtes Interesse des Mieters ist vorauszusetzen, bei persönlichen, wirtschaftlichen oder berufsbedingten Gründen. Hierzu zählen z. B.:

• Die Aufnahme eines Lebenspartners oder naher Familienangehöriger in die Wohnung,
• Das Vorhandensein einer zumutbaren, möblierten Wohnung aufgrund eines beruflichen Ortswechsels,
• Die Verringerung der finanziellen Belastung für den Mieter durch eine Teiluntervermietung,
• Das Absolvieren eines Auslandssemesters bzw. -praktikums oder einer längeren Dienstreise.

Die Untervermietung bedarf immer der Zustimmung des Vermieters. Grundsätzlich muss der Vermieter diese Zustimmung nicht erteilen.

Bei einer nachträglichen und nur teilweisen Untervermietung einer Wohnung hat der Vermieter ein eingeschränktes Recht, der Untervermietung die Zustimmung zu verweigern. Laut dem Gesetz darf der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung nur dann verweigern, wenn:

• Für den Vermieter selbst ist die Untervermietung unzumutbar. Das kann z. B. der Fall sein, wenn der Untermieter ein störendes Verhalten zeigt oder Schäden verursacht.
• Berechtigte Interessen des Vermieters der Untervermietung entgegenstehen. Etwa, wenn dadurch eine Überbelegung der Wohnung entsteht.

Ansonsten muss der Vermieter der teilweisen Untervermietung zustimmen, auch wenn er sie ohne triftigen Grund ablehnen möchte. Der Schutz des Mieters vor willkürlicher Verweigerung der Zustimmung steht hier im Vordergrund.

Beachte: Wird die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung nicht eingeholt, so kann der Mieter schadensersatzpflichtig werden. Daneben ist unerlaubte Untervermietung ein außerordentlicher Kündigungsgrund.

Welchen Inhalt hat die Erlaubnis zur Untervermietung?

Die Erlaubnis zur Untervermietung beinhaltet normalerweise, neben den persönlichen Angaben der Partien, Angaben zur Dauer der Untervermietung, die Anzahl der erlaubten Untermieter, die Höhe der Miete und auch die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung.

Beachte: Der Mietvertrag sollte als Referenz herangezogen werden, um genau zu prüfen, unter welchen Bedingungen die Untervermietung möglich ist.

Welche Voraussetzungen hat die Erlaubnis zur Untervermietung bzw. der Abschluss eines Untermietvertrages?

Für den Abschluss eines Untermietvertrages müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, z. B.:

• Antrag des Hauptmieters: Normalerweise sollte vor der Erteilung einer Erlaubnis, auch ein Antrag auf Untervermietung gestellt worden sein.
• Einverständnis des Untermieters: Der Untermieter muss mit den Bedingungen des Untermietvertrages einverstanden sein, bevor er diesen unterzeichnet.
• Klare Vereinbarung: Alle Vereinbarungen sollten klar und verständlich sein, dies gilt z. B. für Regelungen über Miete, Nebenkosten, Mietdauer und Nutzung der Wohnung.

Wer kann eine Erlaubnis zur Untervermietung erteilen?

Die Erlaubnis zur Untervermietung kann nur von einem Vermieter erteilt werden. Der Vermieter kann dabei eine natürliche Person, d. h. jeder Mensch, oder juristische Person (z. B. Unternehmen) sein.

Was sind die nächsten Schritte, nachdem die Erlaubnis ausgefüllt wurde?

Die Erlaubnis sollte den Fragen entsprechend ausgefüllt und angepasst werden. Anschließend sollte sie vom Vermieter unterschrieben werden, nur so ist die Erlaubnis rechtswirksam.

Zuletzt sollte die Erlaubnis entweder auf dem Postweg oder per E-Mail an den Mieter verschickt werden, der um die Untervermietungserlaubnis gebeten hat.

Jede Partei sollte eine Abschrift der Erlaubnis sorgfältig aufbewahren.

Welche Dokumente sollten dem Untermietvertrag als Anlage beigefügt werden?

Bei der Erlaubnis zur Untervermietung, die der Vermieter an seinen Mieter verschickt, können folgende Dokumente beigefügt werden:

• Eine Kopie des geänderten Mietvertrages, die alle spezifischen Details zur Untervermietung enthält.
• Informationen über das Verfahren und die Fristen im Zusammenhang mit der Untervermietung.
• Anweisungen zur Handhabung von Mietzahlungen während der Untervermietung.
• Kontaktinformationen für eventuelle Rückfragen oder Unterstützung seitens des Vermieters.

Die genauen Anlagen zum Untermietvertrag können je nach individueller Situation und Vereinbarung variieren.

Welche Vorschriften und​​ Gesetze sind auf die Erlaubnis zur Untervermietung und den Untermietvertrag anwendbar?

Für den Untermietvertrag gelten maßgeblich die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches, der Wohnflächenverordnung, der Betriebskostenverordnung und des Wohnungseigentumsgesetzes, genauer z. B.:

• § 540 BGB – Erlaubnis des Eigentümers zur Untervermietung ist erforderlich.
• § 553 BGB – Berechtigtes Interesse des Hauptmieters an der Erlaubnis zur Untervermietung eines Teiles der Wohnung bei Wohnräumen.
• § 559 BGB – Möglichkeit der Mieterhöhung durch den Vermieter aufgrund der Zustimmung zur Untervermietung.

Anwendbar sind auch folgende Entscheidungen der deutschen Gerichte:

• BGH RE WuM 1985, 7; BGHZ 1992, 218: Zum Nachweis des berechtigten Interesses genügen sämtliche vernünftigen, auch höchstpersönlichen Gründe des Mieters im weitesten Sinne. Es braucht kein dringendes Interesse zu sein.
• AG München 322 C 13968/13: Der Mieter hat Anspruch auf die Untervermietungserlaubnis, wenn sich seine Vermögensverhältnisse nach Mietvertragsabschluss so sehr verschlechtern, dass er die Miete nicht mehr zahlen kann (z. B. Scheidung, Arbeitslosigkeit, Krankheit).
• BayObLG RE WuM 1997, 603: Die Untervermietung ist nicht erlaubnispflichtig, wenn der Mieter den Ehegatten nach der Heirat oder eigene Kinder in die Wohnung aufnehmen möchte.
• AG Berlin-Schöneberg GE 1990, 549; LG Berlin NJW-RR 1994, 1289: Der Mieter hat Anspruch auf Untervermietung, wenn er berufsbedingt für ein bis zwei Jahre ins Ausland geht.
• BGH Urt.v.5.11.2003, VIII ZR 371/02: Grundsätzliche Erlaubnispflicht des Vermieters zur Untervermietung.

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