Contrato de Subarriendo

¿Qué es un contrato de subarriendo?

El contrato de subarriendo o de subarrendamiento es aquel por medio del cual una persona, que es arrendatario en un contrato de arriendo principal y subarrendador en el contrato de subarriendo, entrega el uso del inmueble que a ella le ha sido cedido como arrendatario, a un subarrendatario, que no es parte del contrato de arriendo principal, a cambio del pago de una renta.

El contrato de subarriendo solo puede existir en la medida que exista un contrato de arriendo principal por medio del cual la persona dueña de un inmueble, la arrendadora, haya cedido el uso sobre ese inmueble a otra persona, la arrendataria, también a cambio del pago de una renta. El contrato de arriendo principal se acompañará como anexo al contrato de subarriendo.

¿Quiénes son las partes involucradas en un contrato de subarriendo?

En el contrato de subarriendo se encuentran involucradas las siguientes partes:

• El propietario: Es el dueño del inmueble arrendado y el arrendador en el contrato de arriendo principal.
• El subarrendador: Es el arrendatario en el contrato de arriendo principal. En el contrato de subarriendo es el arrendador del inmueble.
• El subarrendatario: Es el arrendatario del contrato de subarriendo, a quien se le entrega el uso del inmueble. No es parte del contrato de arriendo principal.

El contrato de subarriendo será firmado por el subarrendador y el subarrendatario. El propietario, a pesar de ser dueño del inmueble, no firmará el contrato de subarriendo.

¿Cuáles son los distintos tipos de contrato de arriendo?

Existen distintos contratos de arriendo de inmuebles, entre los que se encuentran:

• Contrato de arriendo de locales comerciales, para el arriendo de inmuebles que se utilizarán para realizar una actividad económica, comercial o mercantil.
• Contrato de arriendo de casa o departamento, para el arriendo una vivienda de forma permanente o habitual para uso habitacional.

En cualquiera de estos contratos y cuando se tenga la facultad, existe la posibilidad de celebrar un contrato de subarriendo.

¿De qué forma se puede subarrendar un inmueble?

El contrato de subarriendo permite que se subarriende la totalidad o una parte del inmueble arrendado, y que este subarriendo sea respecto de un inmueble destinado a vivir en él o a explotarlo como local comercial. Para saber si el inmueble tiene un destino u otro, se considerarán las siguientes reglas:

• Las municipalidades definen el destino de los inmuebles al momento de otorgar los respectivos permisos municipales para su construcción. Para conseguir esta información, cualquier persona puede solicitar el documento denominado "Certificado de Informaciones Previas" en la Dirección de Obras Municipales del lugar donde se ubica el inmueble, presentando el Rol de Avalúo y dirección del inmueble.
• Si un inmueble fue autorizado para su uso como vivienda, no podrá ser destinado a otros fines, a menos que la municipalidad respectiva autorice el cambio de destino.
• En los inmuebles destinados a un uso habitacional (vivienda), no se considera cambio de destino la instalación de pequeños comercios o industrias artesanales o el ejercicio de una actividad profesional, siempre que se mantenga como principal destinación su uso como vivienda.

¿Es obligatorio celebrar un contrato de subarriendo?

No es obligatorio redactar un contrato de subarriendo, esto debido a que los contratos de palabra son válidos. Sin embargo, cuando se celebra por escrito es obligatorio otorgar el contrato de subarriendo ante Notario Público, elevando los estándares de formalidad para este tipo de contratos.

Se recomienda redactar el contrato de subarriendo para la seguridad del subarrendador y el subarrendatario. Existen consecuencias en el caso de que no se cuente con el contrato por escrito, entre ellas:

• Presunción del valor de la renta: Se presumirá el valor de la renta a partir de los depósitos o comprobantes de pago y, de no existir estos, se considerará la declaración del subarrendatario para determinar el valor de la renta.
• Prueba de incumplimiento del contrato: Se dificulta probar que existen obligaciones entre las partes cuando no existe un documento por escrito.
  
  

¿Qué está prohibido en el contrato de subarriendo?

Se deben respetar las prohibiciones que consten en el contrato de arriendo principal, o en el documento donde conste que la persona arrendadora (dueña del inmueble) autoriza expresamente a la persona arrendataria a subarrendar el inmueble, o bien en el reglamento de copropiedad inmobiliaria del condominio respectivo, si es que el inmueble subarrendado pertenece a una comunidad.

¿Cuáles son los requisitos previos a la celebración del contrato de subarriendo?

El arrendatario tiene que observar si el subarrendamiento se encuentra regulado expresamente en el contrato de arrendamiento, y si se permite o no.

En caso de que no conste en el contrato, el arrendatario deberá pedir consentimiento previo y por escrito del arrendador para subarrendar parcialmente la vivienda, el cual puede pedirse utilizando la solicitud al arrendador de autorización para el subarriendo de su vivienda.

¿Quién tiene autorización para celebrar un contrato de subarriendo?

Las partes que están autorizadas para subarrendar son las siguientes:

• El arrendatario del contrato de arriendo principal que hará uso del inmueble con fines habitacionales (para vivir en él) por un plazo fijo superior a un año. En este caso, la facultad que tiene para subarrendar este inmueble existe, aunque no esté expresada. A menos que en el mismo contrato de arriendo principal se haya establecido la prohibición de subarrendar.
• El arrendatario que haya sido autorizado para subarrendar el inmueble en el contrato de arriendo principal, en los casos en que la vivienda se arrendó por un plazo inferior a un año o de manera indefinida, o se trata de un inmueble destinado a la explotación comercial.

Si nada se dice en el contrato de arriendo principal, será necesario que la arrendadora emita un documento autorizando a la arrendataria a subarrendar el inmueble arrendado, en todo o parte, y para los fines que se especifiquen. Esta autorización se acompañará como anexo del contrato de subarriendo junto con el contrato de arriendo principal.

Excepcionalmente, si el contrato de arriendo principal se trata de un inmueble con fines habitacionales por un plazo fijo superior a un año, se podrá celebrar el contrato de subarriendo sin necesidad de una autorización adicional, si el contrato de arriendo principal no prohíbe el subarriendo en alguna de sus cláusulas.

¿Por cuánto tiempo se puede extender el contrato de subarriendo?

El contrato de subarriendo puede extenderse por un período determinado y fijado por las partes. La extensión del contrato de subarriendo dependerá de la decisión de las partes, quienes tienen la libertad de determinar la duración de su relación contractual.

A pesar de que las partes pueden fijar la extensión del contrato de subarriendo, este jamás podrá extenderse más allá que el contrato de arriendo principal. Esto ocurre porque el contrato de subarriendo depende de la existencia del contrato de arriendo principal.

¿Qué se debe llevar a cabo una vez que el contrato de subarriendo esté listo?

Una vez que el contrato de subarriendo este listo, deberá ser firmado por el subarrendador y el subarrendatario. Se deben firmar al menos dos copias del contrato de subarriendo, de modo que cada parte conserve una de ellas. Asimismo, se deberá firmar y entregar copia a las partes de todos los documentos anexos al contrato de subarriendo, cuando corresponda.

En el caso de que las partes actúen representadas, corresponderá a sus representantes firmar contrato de subarriendo.

El contrato de subarriendo debe ser presentado ante Notario Público para ser autorizado y firmado.

¿Qué documentos deben acompañarse al contrato de subarriendo?

Se adjuntará como anexo al contrato de subarriendo el contrato de arriendo principal. Si fuera procedente, también se adjuntarán como anexo el documento donde conste la autorización expresa para subarrendar concedida por la arrendadora, el inventario de los bienes muebles que se entregan junto al inmueble, en caso de subarrendarse amoblado, y el reglamento de copropiedad de la comunidad, cuando corresponda.

¿Es necesario otorgar el contrato de subarriendo ante notario?

El contrato de subarriendo requiere de la intervención de un Notario Público en su celebración, esto quiere decir, que las partes deben asistir a una notaría a firmar este documento. En esa ocasión se revisará la identidad de los firmantes y se comprobará que el subarrendador tiene los derechos para entregar el uso del inmueble objeto del contrato de subarriendo.

¿Qué debe contener el contrato de subarriendo?

El contrato de subarriendo debe contar con la siguiente información:

• Identificación del subarrendador y del subarrendatario: Indicando el nombre o razón social, domicilio y RUT o cédula de identidad.
• Objeto del contrato: Descripción inmueble o de la parte o zona del inmueble que se subarrendará (ubicación, especificación de la parte del inmueble a subarrendar, si no se subarrienda la totalidad del inmueble).
• Contrato de arriendo principal: Datos del contrato por medio del cual la parte subarrendadora obtuvo el uso del inmueble que por este contrato entregan en subarriendo.
• Valor del subarriendo mensual y sus reajustes: El precio en dinero que se pagará por el uso del inmueble, sus reajustes y la fecha de pago.
• Duración del arriendo: El tiempo de extensión por el cual se cede el uso del inmueble.
• Garantía: Definición del valor del mes de garantía para garantizar el cumplimiento del contrato.

Adicionalmente, es posible agregar cláusulas que especifiquen otros acuerdos, por ejemplo:

• Si se constituye un aval para cumplir con las obligaciones del contrato.
• Si la propiedad se arrienda amoblada o no.
• Si el inmueble se rige por la ley sobre copropiedad inmobiliaria o no.
• Si se acompaña como anexo un inventario de los bienes y su estado.

¿Cuál es la normativa aplicable a contrato de subarriendo?

El contrato de subarriendo es regulado por el Código Civil en su título XXVI denominado "del contrato de arrendamiento", además de la Ley N° 18.101, que fija normas especiales sobre el arrendamiento de predios urbanos. También se aplican las normas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, principalmente en cuanto regula el destino de los inmuebles, así como las sanciones en caso de que el inmueble sea utilizado para fines no permitidos.

¿Cómo modificar el modelo?

Completas un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Puedes modificarlo y volver a utilizarlo.