Notificação ao locatário para substituir a garantia

O que é uma notificação ao locatário para substituir a garantia?

Por meio da notificação, o locador (proprietário) de um imóvel comunica ao locatário (pessoa que utiliza o imóvel do locador) a necessidade de substituir o atual fiador ou a atual modalidade de garantia de acordo com as regras e prazos previstos em lei.

Por meio da notificação, o proprietário informa ao locatário o motivo pelo qual a garantia deverá ser substituída e indica se ela poderá ser substituída por uma garantia igual à atual ou por outra prevista na lei.

Essa substituição poderá ocorrer em qualquer tipo de contrato de locação, seja residencial, comercial, por temporada ou mesmo em sublocações, bastando que sejam atendidos os motivos legais.

O locatário é obrigado a enviar uma notificação por escrito para solicitar a substituição da garantia?

Sim. De acordo com a Lei do Inquilinato, parágrafo único do art. 40, a comunicação do locador ao locatário para que apresente nova garantia locatícia será feita por meio de notificação.

Quem pode fazer uma notificação para substituição da garantia?

A notificação para substituição da garantia deverá ser utilizada pelo proprietário, que disponibiliza o imóvel e recebe o valor do aluguel.

Nesse caso, o locador que envia a notificação pode ser uma pessoa física, um empresário individual (incluindo microempreendedores individuais - MEI), ou uma pessoa jurídica.

Para garantir um uso tranquilo do documento, quando forem pessoas físicas, as partes devem ter mais de dezoito anos.

Qual é o prazo para que haja a substituição da garantia pelo locatário?

Após o recebimento da notificação, o locatário terá até 30 (trinta) dias para providenciar nova garantia locatícia, sob pena de extinção do contrato e devolução do imóvel pelo inquilino.

Em quais casos será necessário substituir a modalidade de garantia?

A Lei do Inquilinato traz as hipóteses nas quais o locador poderá exigir do locatário a substituição da modalidade de garantia, que são as seguintes:

1) Morte do fiador;

2) Ausência, interdição ou insolvência do fiador, em caso de pessoa física: A ausência é a hipótese de desaparecimento da pessoa, em que não há notícias. A interdição, por sua vez, é quando uma pessoa não se encontra mais capaz de responder por si mesma. Por fim, a insolvência é uma espécie de falência para pessoas físicas, em que se verifica que o insolvente não consegue mais arcar com as dívidas que possui. Todos esses casos precisam ser atestados por meio de uma decisão judicial;

3) Recuperação judicial e falência, em caso de pessoa jurídica: A recuperação judicial é um procedimento especial em que se tenta organizar as dívidas de determinada pessoa jurídica, para que possa responder aos seus credores e permanecer em funcionamento. A falência, por sua vez, é quando não é mais possível que a pessoa jurídica funcione e é necessário seu encerramento. Ambos os casos precisam ser atestados judicialmente;

4) Transferência da propriedade ("alienação") ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador: A alienação ocorre quando o proprietário transfere seu bem para um terceiro (ex.: venda, doação, troca). Já a "gravação" significa que determinado bem está associado a uma responsabilidade pela qual deve responder. São exemplos, dentre outros, a hipoteca e a existência de dívida tributária. Por fim, a mudança de residência do fiador, sem comunicação, costuma não ser vista como motivo suficiente, por si só, para determinar a mudança da garantia, devendo estar associada a outros fatores que possam colocar em risco a capacidade do fiador de responder pela dívida, como a gravação de seus bens;

5) Saída do fiador ("exoneração"): A exoneração é a saída voluntária do fiador do contrato que se comprometeu a garantir. Nesse caso, o contrato ficaria sem garantia, razão pela qual seria necessária sua substituição. A possibilidade de saída do fiador de um contrato pode ocorrer, por exemplo, se essa hipótese for prevista no próprio contrato ou ao seu final, se as partes quiserem renová-lo mas o fiador não;

6) Prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança por prazo indeterminado: Nos contratos de locação por prazo determinado, em tese, a fiança se extinguiria quando do seu encerramento, razão pela qual o locador poderia solicitar outra garantia;

7) Desaparecimento dos bens móveis: No caso da locação ser garantida por bens móveis, o desaparecimento dos bens - seja por qualquer motivo - coloca em risco a garantia da locação, de modo que o locador poderá solicitar sua substituição;

8) Desapropriação ou transferência ("alienação") do imóvel: A desapropriação do imóvel ocorre quando o poder público indeniza o proprietário do imóvel e toma o imóvel para utilizar com alguma finalidade pública. Já a alienação é a transferência da propriedade do bem, seja por doação, troca, venda etc.;

9) Exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento: Ocorre quando o cedente das quotas de fundo de investimento (que pode ou não ser o próprio locatário) desfaz (exonera) a garantia, sendo necessária sua substituição;

10) Liquidação ou encerramento do fundo de investimento: Ainda na hipótese de garantia por meio de cessão de quotas por fundo de investimento, a substituição pode ocorrer também em caso de encerramento do fundo ou sua liquidação, que pode vir a ocorrer, por exemplo, por decisão do administrador ou por insuficiência de rendimentos da carteira;

11) Prorrogação da locação por prazo indeterminado, notificado o locador pelo fiador: nesse caso, ainda que a fiança seja determinada até a entrega das chaves, uma vez que ocorra a prorrogação do contrato por prazo indeterminado, o fiador tem o direito de notificar - por escrito - o locador, informando-o que não mais garantirá o contrato. Nesse caso, o fiador permanece ainda responsável pela garantia pelo prazo de 120 dias contados da notificação ao locador.

Quais são os tipos de garantia de um contrato de locação?

A garantia é um recurso que pode ser exigido pelo locador ao locatário com a finalidade de assegurar o cumprimento do contrato. Se o locatário não pagar o aluguel conforme o combinado, o locador poderá receber, por outros meios, a quantia que lhe é devida. Pela lei são previstas quatro modalidades de garantia: a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Na fiança, uma pessoa alheia à locação (fiador) se compromete a arcar com as dívidas do locatário. Em geral, o fiador é alguém próximo ao locatário, como um familiar ou amigo. Na caução, por sua vez, o próprio locatário indica um bem móvel (como um veículo) ou imóvel, de sua propriedade, para responder por dívidas relacionadas à locação. É comum a utilização da caução em dinheiro. Nesse caso, o valor da caução não poderá ultrapassar o valor de três alugueis.

O seguro de fiança locatícia, por sua vez, é a fiança prestada por uma empresa seguradora. Nesse caso, a pessoa contrata, junto a essa instituição, um serviço de seguro e, caso não pague os valores ao dono do imóvel, a seguradora o fará. Há, por fim, a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, na qual o locatário repassa ao locador determinados investimentos em fundos específicos de garantia locatícia.

Para saber mais sobre as modalidades de garantia dos contratos de locação, consulte o guia "Os diferentes tipos de garantia no contrato de locação".

O que deve ser feito depois que a notificação estiver pronta?

Depois de concluída, a notificação precisa ser assinada pelo locador (ou seja, pela pessoa que a enviará). A assinatura pode ser realizada à caneta no documento impresso ou de forma eletrônica.

Se a notificação for física, em papel, o locador deve imprimir e assinar duas vias. Ambas as vias devem ser apresentadas ao locatário, que deve assiná-las e, em cada uma delas, informar a data na qual foi notificado. Uma das vias originais ficará com o locador, e, a outra, com o locatário.

Se a notificação for eletrônica, o documento assinado eletronicamente deve ser remetido ao locatário por algum meio que permita comprovar seu envio e seu recebimento, como um e-mail respondido ou uma mensagem enviada por meio de um aplicativo que registre o envio e o recebimento de mensagens. Idealmente, o locatário deve assinar o documento, também eletronicamente, confirmando que recebeu a notificação.

Se o locador notificar o locatário e este não apresentar nova garantia dentro do prazo, poderá ser manejada uma ação de despejo com o auxílio de um advogado.

Quais documentos devem ser anexados à notificação?

Devem ser anexados à notificação os documentos que possam fazer prova da justificativa alegada para a mudança de garantia, como a decisão judicial em caso de interdição, insolvência ou ausência do fiador.

Além disso, se o locador for uma pessoa jurídica, é recomendado que sejam anexados documentos capazes de comprovar que a pessoa que assina a notificação possui poderes legais para tanto, como procuração, atas de eleição e atos constitutivos.

É necessário reconhecer firma na notificação?

O reconhecimento de firma não é obrigatório para a validade do documento.

O procedimento de reconhecimento de firma é feito junto a um cartório de notas e é pago. O preço varia de acordo com o local no qual o cartório se localiza.

 

É necessário registrar a notificação em cartório?

Não é necessário registrar a notificação. Para que a notificação tenha validade e produza seus efeitos, basta que seja feita por escrito e esclareça ao locatário as condições pelas quais a garantia deverá ser alterada - e que devem condizer com a realidade e os requisitos legais.

O registro é uma formalidade, exigida em alguns casos de negócios mais solenes. Os custos associados podem ser elevados e, por isso, deve ser avaliado com antecedência.

O que não pode faltar em uma notificação ao locatário para substituição da garantia?

A notificação ao locatário para substituição da garantia deve conter, ao menos:

• os dados básicos de qualificação (nome, endereço e documento) do notificante (locador) e do notificado (locatário);
• a data e o local em que a notificação foi assinada;
• o motivo para a substituição da garantia;
• a nova garantia que deverá ser oferecida; e
• a assinatura física ou eletrônica da parte.

Quais leis são aplicáveis à notificação ao locatário para substituição da garantia?

A substituição da modalidade de garantia é regulada pela Lei do Inquilinato (Lei Federal n. 8.245, de 18 de outubro de 1991), em seu artigo 40.

Como editar o modelo?

Você preenche um formulário. O documento é redigido diante dos seus olhos, conforme as suas respostas.

No fim, você o recebe nos formatos Word e PDF. Você pode editá-lo e reutilizá-lo.