Notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel pelo locatário

O que é uma notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel pelo locatário?

Por meio da notificação, a pessoa que utiliza um imóvel ("locatário"), seja residencial, comercial ou para temporada, comunica a sua intenção de devolvê-lo ao proprietário ("locador").

A rescisão de um contrato de locação deve ser planejada com atenção. O locatário que encerrar o contrato de locação antes do prazo e sem notificar o locador pode ter que pagar integralmente o aluguel e encargos do mês em que sair do imóvel e, eventualmente, multa contratual e/ou perdas e danos ao locador.

O locatário é o inquilino, a pessoa física ou jurídica que paga o aluguel e, em troca, utiliza o imóvel pelo prazo combinado. Por sua vez, a pessoa física ou jurídica que recebe o valor do aluguel e, em troca, disponibiliza o seu imóvel para uso, é chamada de locador.

Caso o locador deseje retomar o seu imóvel que está alugado, deverá fazer uma notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel pelo locador.

Em quais situações um contrato de locação de imóvel pode ser rescindido?

A rescisão do contrato de locação de imóvel pode ser feita pelo locatário ou pelo locador, a depender da circunstância.

No caso do locatário, é comum que a notificação seja utilizada quando:

• o locatário não possui mais interesse em continuar no imóvel;
• o locatário precisa se mudar para outra localidade por conta de transferência determinada por seu empregador;
• o locador violou a lei ou o contrato de locação.

No caso do locador, por sua vez, é comum que notifique o locatário nas seguintes situações:

• o prazo da locação acabou e o locatário não desocupou o imóvel;
• o locatário violou a lei ou o contrato de locação;
• o locatário deixou de pagar o aluguel ou demais encargos;
• o locador precisa fazer reparações urgentes determinadas pelo Poder Público e o locatário não pode ficar no imóvel ou não deixa que elas aconteçam.

 

O locatário é obrigado a enviar uma notificação por escrito para rescindir o contrato de locação?

É muito comum, em contratos de locação, que se defina que tanto o proprietário quanto o locatário devem notificar a outra parte por escrito quando quiserem encerrar o contrato. Nesses casos, a notificação apenas será válida se for feita de forma escrita.

A notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel, em geral, tem o objetivo de formalizar o desejo de encerramento do contrato de locação. No entanto, o documento pode ser utilizado também para registrar informações de interesse da parte, como a necessidade de devolução do valor pago a título de caução.

Além de ser uma ferramenta para atender aos requisitos da lei ou do contrato, a notificação é um importante meio de prova. Pode ser utilizada, principalmente, para comprovar a data em que o locatário notificou o locador, evitando eventuais cobranças de multa por descumprimento de aviso prévio.

Ademais, há casos específicos em que a notificação por escrito é obrigatória, por exemplo:

• se o motivo para o encerramento antecipado de um contrato por prazo determinado for a mudança do locatário em razão da transferência, por seu empregador, para prestação de serviço em localidade diferente daquela em que está o imóvel, o locatário pode ser dispensado do pagamento da multa, desde que avise ao locador, por escrito, com 30 dias de antecedência. É o caso, por exemplo, de uma pessoa que more no Rio de Janeiro e seja transferida, pela empresa empregadora, para trabalhar na filial de São Paulo. Nessa situação, a pessoa poderia rescindir o contrato, sem multa, do apartamento no Rio, mesmo que não tivesse ficado lá nem alguns meses;
  
  
• em caso de contrato por prazo indeterminado, o locatário deverá enviar ao locador aviso por escrito com antecedência mínima de 30 dias. Caso não o faça, o locador poderá cobrar quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos.

Quem pode fazer uma notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel?

A notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel pelo locatário somente deverá ser utilizada pelo inquilino, ou seja, aquele que utiliza o imóvel. Nesse caso, o inquilino que envia a notificação pode ser uma pessoa física, um empresário individual (incluindo microempreendedores individuais - MEI), ou uma pessoa jurídica. Para garantir um uso tranquilo do documento, quando forem pessoas físicas, as partes devem ter mais de dezoito anos.

A notificação para rescisão do contrato de locação poderá ser utilizada mesmo quando as partes não tiverem assinado um contrato de locação por escrito anteriormente. É importante, no entanto, manter disponíveis para apresentação ao locador outros documentos (mensagens ou e-mails trocados, bilhetes, comprovantes bancários etc.) que indiquem a data de início da locação e os termos combinados.

Com quanto tempo de antecedência a rescisão do contrato de locação deve ser feita?

Como regra geral, nos casos de locação com duração determinada, é esperado que o locatário permaneça no imóvel até pelo menos a data final. No entanto, caso queira desocupar o imóvel antes, o locatário deverá cumprir o prazo de aviso prévio fixado no contrato assinado entre as partes. Se não houver contrato ou cláusula específica sobre a rescisão antecipada, o ideal é que se notifique o locador com pelo menos 30 dias de antecedência antes da saída do imóvel. O locatário somente deixará o imóvel ao final do prazo do aviso prévio, cuja contagem iniciará da data de recebimento da notificação pelo locador.

A depender do que dispõe o contrato, o locatário poderá devolver o imóvel pagando o valor de uma multa, que deverá ser proporcional ao seu período de cumprimento. Caso não haja multa contratual definida, se o locador se sentir prejudicado pelo encerramento do contrato, poderá solicitar uma definição judicial.

Em alguns casos, o aviso prévio é obrigatório. No caso de locação residencial por prazo determinado, se o motivo para o encerramento antecipado for a necessidade de mudança do locatário em razão da transferência, por seu empregador, para prestação de serviço em localidade diferente da localidade em que está o imóvel, o locatário pode ser dispensado do pagamento da multa, desde que avise ao locador, por escrito, com 30 dias de antecedência.

Nos contratos por prazo indeterminado, também o locatário deverá enviar ao locador aviso por escrito com antecedência mínima de 30 dias. Caso não o faça, o locador poderá cobrar quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos.

 

O que deve ser feito pelo locatário depois que a notificação para rescisão do contrato de locação estiver pronta?

Depois de concluída, a notificação precisa ser assinada pelo locatário (ou seja, pela pessoa que a enviará). A assinatura pode ser realizada à caneta no documento impresso ou de forma eletrônica.

Se a notificação for física, em papel, o notificante deve imprimir e assinar duas vias. Ambas as vias devem ser apresentadas ao locador (proprietário do imóvel ou seu representante), que deve assiná-las e, em cada uma delas, informar a data na qual foi notificado. Uma das vias originais ficará com o locatário, e, a outra, com o locador.

Se a notificação for eletrônica, o documento assinado eletronicamente deve ser remetido ao locador por algum meio que permita comprovar seu envio e seu recebimento, como um e-mail respondido ou uma mensagem enviada por meio de um aplicativo que registre o envio e o recebimento de mensagens. Idealmente, o locador deve assinar o documento, também eletronicamente, confirmando que recebeu a notificação.

Quais documentos devem ser anexados à notificação?

De forma geral, não é necessário anexar documentos à notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel.

No entanto, se o locatário for uma pessoa jurídica, é recomendado que sejam anexados documentos capazes de comprovar que a pessoa que assina a notificação possui poderes legais para tanto, como procuração, atas de eleição e atos constitutivos.

Além disso, se o motivo da rescisão do contrato de locação for a transferência do locatário, por seu empregador, para outra localidade de trabalho (por exemplo, um empregado que é transferido de São Paulo para o Rio de Janeiro), deve-se anexar à notificação algum documento que comprove tal transferência.

É necessário reconhecer firma na notificação?

O reconhecimento de firma não é obrigatório para a validade do documento, mas pode ser realizado se as partes quiserem garantir que as assinaturas apostas ao documento de fato pertencem àqueles que o assinaram.

O procedimento de reconhecimento de firma é feito junto a um cartório de notas e é pago, sendo que o preço varia de acordo com o local no qual o cartório se localiza.

O que não pode faltar em uma notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel?

A notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel pelo locatário deve conter, ao menos:

• os dados de qualificação (nome, nacionalidade, endereço, documento etc.) do notificante (locatário) e do notificado (locador);
• a data e o local em que a notificação foi assinada;
• o prazo ou a data para desocupação;
• a assinatura física ou eletrônica das partes.

Além destas informações, pode-se fazer menção a outras questões relevantes, como o dispositivo do contrato ou da lei que justifica o envio da notificação (ou seja, o motivo que levará à rescisão do contrato).

Quais leis são aplicáveis à notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel pelo locatário?

A notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel é regulada pela Lei do Inquilinato (Lei Federal n. 8.245, de 18 de outubro de 1991).

Como editar o modelo?

Você preenche um formulário. O documento é redigido diante dos seus olhos, conforme as suas respostas.

No fim, você o recebe nos formatos Word e PDF. Você pode editá-lo e reutilizá-lo.