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13/11/2024
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Última revisão: 13/11/2024
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Por meio de um contrato de síndico profissional, um condomínio formaliza a contratação de uma pessoa física ou jurídica que exercerá sua administração na função de síndico.
Nesse documento será possível estabelecer as tarefas do síndico contratado, sua remuneração e os limites da sua atuação em relação ao condomínio e seus condôminos.
A função de síndico pode ser desempenhada tanto por um morador do próprio condomínio quanto por uma pessoa externa. O contrato de síndico profissional é utilizado na segunda situação, quando o síndico não possui relação com o condomínio. Para o caso de síndicos moradores, não será necessária a assinatura de um contrato, bastando apenas a sua eleição pela Assembleia Geral.
O contrato de síndico profissional também é um contrato que formaliza de uma prestação de serviços. No entanto, sua redação é adaptada para as especificidades desse tipo de contratação, definindo, por exemplo, limites financeiros para atuação do síndico sem autorização da Assembleia Geral, estabelecendo a responsabilidade de zelar pelo cumprimento da Convenção de Condomínio e Regimento Interno, dentre outros.
Por outro lado, o contrato de prestação de serviços deve ser utilizado nos casos de prestação de serviços com características mais gerais, como serviços de consultoria, limpeza, manutenção de equipamentos etc.
Além do contrato de síndico profissional, há outros contratos específicos de prestação de serviços como contrato de prestação de serviço de criação de site, contrato de manutenção de software, contrato de prestação de serviço de babysitter e o contrato de prestação de serviços de diarista, dentre outros.
Não. O contrato de trabalho é sempre firmado entre um empregador (que pode ser pessoa física ou jurídica) e um empregado (que é sempre pessoa física), enquanto o contrato de síndico profissional pode possuir pessoas físicas ou jurídicas como prestadoras do serviço.
O contrato de síndico profissional é um contrato de prestação de serviços em que a pessoa contratada trabalha de forma autônoma, sem subordinação ao condomínio. Embora no contrato possa haver a definição de horários específicos para o comparecimento presencial do síndico ao condomínio, esse tipo de obrigação é uma particularidade do contrato (o síndico precisa estar presente no ambiente para verificar sua conformidade), mas não há controle de jornada ou ponto.
Mais informações sobre os requisitos para a verificação de uma relação de emprego pode ser consultados no guia "As diferenças entre o trabalhador empregado e o trabalhador autônomo".
Não há lei que determine a necessidade de assinatura de contrato por escrito. No entanto, o síndico é eleito pela Assembleia Geral do condomínio, de modo que para a aprovação da contratação - que considerará o valor cobrado pelo serviço e o orçamento condominial -, certamente será necessária a apresentação e vinculação a um contrato escrito.
É possível que a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno determinem a formalização de um contrato escrito. Nesse caso, tais regras deverão ser cumpridas.
Por outro lado, ainda que não seja necessário, um contrato de síndico profissional feito por escrito garante mais seguranças às partes, que terão sua relação jurídica registrada em um documento que poderá, se for o caso, ser utilizado como objeto de prova em eventual disputa judicial.
O contrato de síndico profissional deverá ser utilizado por um condomínio regularizado (com CNPJ), na figura de contratante, e por pessoas físicas ou jurídicas na condição de contratado, como síndico profissional. Quando se tratar de pessoa física, a parte deve ter mais de dezoito anos.
Para que seja possível a contratação de um síndico profissional, é necessário que uma pessoa represente o condomínio nessa contratação. Nesse caso, tanto o representante quanto a contratação do síndico profissional devem ser autorizadas pela Assembleia Geral.
A pessoa que representará o condomínio poderá ser o atual síndico (que será substituído), um conselheiro ou procurador, desde que em conformidade com a Convenção de Condomínio e/ou Regimento Interno.
Depois de redigido, o contrato precisa ser impresso em duas vias, a ser assinado pelo condomínio (por meio de seu representante), pelo síndico contratado (em caso de pessoa jurídica, por seu representante legal ou procurador) e, preferencialmente, por duas testemunhas.
Há a possibilidade de efetuar a assinatura eletrônica do documento, por meio de um provedor que garanta a autenticidade das assinaturas. Se o documento for físico, cada parte deve ficar com uma via original, assinada por todos de forma manuscrita; se for eletrônico, cada parte deve armazenar consigo uma cópia do arquivo original.
O contrato deverá ser armazenado pelas partes para que possam recorrer a ele sempre que for necessário - inclusive para fins de cobrança posterior, caso o síndico deixe de cumprir alguma de suas obrigações da forma como deveria, ou caso o condomínio deixe de efetuar ou atrase algum pagamento.
Após a assinatura, a Assembleia deverá eleger o síndico contratado como síndico do condomínio. Uma boa prática antes da assinatura é convocar a Assembleia Geral e disponibilizar o rascunho do contrato, para leitura dos condôminos. Se aprovado, o contrato poderá ser assinado pelas partes e o síndico poderá ser eleito também no mesmo dia. Todos esses assuntos devem constar na "ordem do dia" da convocação.
Para a assinatura deste contrato, convocação da Assembleia e eleição do síndico, outros procedimentos ou etapas complementares podem ser necessárias. Consulte a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno.
Após a eleição, a ata deverá, preferencialmente, ser levada a registro em um Cartório de Títulos e Documentos, para que se dê publicidade à eleição.
De forma geral, não é necessário anexar qualquer documento ao contrato de síndico profissional. No entanto, logo após a contratação, é necessário garantir acesso ao síndico a todos os documentos normativos do condomínio, como sua Convenção e Regimento.
Não é necessário. No entanto, o reconhecimento de firma pode ser realizado se as partes quiserem garantir que as assinaturas apostas ao documento de fato pertencem àqueles que o assinaram.
O procedimento de reconhecimento de firma é feito junto a um cartório de notas e é pago. O preço varia de acordo com o local no qual o cartório se localiza.
Não é necessário registrar o contrato em cartório. No entanto, depois de assinado, o síndico deverá ser eleito pela Assembleia Geral e a respectiva ata deverá, preferencialmente, ser levada a registro em um Cartório de Títulos e Documentos.
O registro da ata de eleição, apesar de não ser um requisito legal, costuma ser solicitado por exemplo, por instituições financeiras, para criação e movimentação de contas bancárias do condomínio, por proporcionar mais segurança ao documento.
Por lei, o síndico possui um mandato limitado a 2 anos, podendo ser reeleito se assim decidir a Assembleia. Nesse sentido, um contrato de síndico profissional não poderá estabelecer tempo superior a 2 anos de vigência.
Além disso, é comum nos contratos que se defina a contratação pelo prazo de 1 ano, para que a Assembleia avalie o trabalho do síndico e decida pela sua permanência ou não na função.
O contrato de síndico profissional deve conter as seguintes principais informações:
As atribuições de um síndico e dos demais órgãos do condomínio encontram-se na Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e principalmente nos artigos 1.347 a 1.356 do Código Civil brasileiro (Lei Federal nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002).
Você preenche um formulário. O documento é redigido diante dos seus olhos, conforme as suas respostas.
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Contrato de síndico profissional - Modelo - Word e PDF
País: Brasil