Contrato de promessa de compra e venda de imóvel

O que é um contrato de promessa de compra e venda de imóvel?

Por meio do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, uma parte - chamada de "promitente vendedora" - se compromete a vender a uma outra - chamada de "promissária compradora" - determinado bem imóvel, como um apartamento, uma casa, um lote ou um terreno.

Considera-se "bem imóvel" todo aquele que se encontra vinculado ao solo e, portanto, não pode ser removido. Ao contrário, "bens móveis" são os que podem ser transportados de um lugar a outro, sem afetar as suas características e utilidade.

Para a compra e venda de bens móveis, existem outros contratos, por exemplo:
- para veículos (carros, motos etc.), contrato de compra e venda de veículo;
- para venda de animal de estimação, contrato de compra e venda de animal de estimação;
- para outras bens móveis, tais como joias, equipamentos eletrônicos ou eletrodomésticos, contrato de compra e venda de bens móveis.

Neste contrato, a principal obrigação do vendedor é assinar uma escritura pública de compra e venda, enquanto a do comprador é pagar o preço combinado.

A exigência de escritura pública de compra e venda para a transferência de bens imóveis é regra geral para a validade deste tipo de negócio. Porém, os contratos de financiamento imobiliário firmados no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) - submetidos, portanto, à Lei Federal n.º 9514/1997 - podem ser levados a registro diretamente, sem que haja a necessidade de se fazer uma escritura pública de compra e venda.

Qual é a diferença entre "contrato de promessa de compra e venda de imóvel" e "escritura pública de compra e venda de imóvel"?

Os "contratos de promessa" são contratos preliminares a outros contratos, ou seja, são contratos nos quais o objetivo principal é que se firme um outro contrato no futuro. Assim, na promessa de compra e venda de imóvel, a principal finalidade é garantir que as partes (promitente vendedora e promitente compradora) assinarão o contrato definitivo de compra e venda posteriormente, sendo que este contrato definitivo é justamente a escritura pública de compra e venda.

A escritura pública nada mais é que um contrato revestido de uma formalidade especial. Nos contratos comuns, basta que os contratantes imprimam e assinem o contrato em uma folha de papel normal para que suas disposições passem a valer entre as partes. A escritura pública, por outro lado, é um contrato feito diretamente em um cartório de notas, na presença do tabelião ou do funcionário por ele designado; ela é emitida no papel timbrado do cartório e submetida a um procedimento que garante a autenticidade das assinaturas e de seu conteúdo, a segurança do documento e a regularidade do ato praticado.

No caso dos bens imóveis, considerando que se tratam, em geral, de bens de grande valor e sujeitos a um alto grau de controle por parte do Poder Público, a lei exige que a compra e venda seja formalizada por meio de uma escritura pública - não bastando, portanto, um simples contrato comum para que um imóvel seja transferido por uma pessoa a outra. Porém, como garantir que o vendedor, depois de receber o pagamento, comparecerá ao cartório de notas para assinar a escritura pública? A promessa de compra e venda tem justamente esta função, qual seja, a de impor ao vendedor a obrigação de outorgar (ou assinar) a escritura pública de compra e venda, e é largamente utilizada no mercado imobiliário. Assim, ela confere maior segurança ao negócio, já que via de regra este tipo de contrato proíbe que as partes desistam da compra e venda após a sua assinatura.

Se o imóvel tiver valor inferior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, não será necessária escritura pública de compra e venda nem, portanto, promessa de compra e venda de imóvel.

É obrigatório fazer um contrato de promessa de compra e venda por escrito?

O contrato de promessa de compra e venda, em si, não é obrigatório (já que o que efetivamente poderá ser utilizado para transferir a propriedade do imóvel é a escritura pública de compra e venda), mas, quando for feito, deve ser formalizado por escrito para dar segurança às partes contratantes. Isso porque o contrato registrará todos os combinados feitos entre as partes, sobretudo quanto ao preço, à forma e às condições de pagamento, às responsabilidades por eventuais dívidas relacionadas ao imóvel, à impossibilidade de se arrepender do negócio, entre outros assuntos.

Além disso, o contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado por escrito, se for assinado por duas testemunhas, vale como título executivo extrajudicial. Isto que dizer que, se o promissário comprador deixar de pagar alguma das parcelas do preço, o promitente vendedor poderá:

• levar o contrato a protesto em um cartório de protesto de títulos; ou
• acionar a justiça de maneira facilitada, por meio de um processo que tramita, em geral, mais rapidamente.

Protesto é o ato formal que prova que uma pessoa tem uma dívida com outra. O protesto pode ter uma série de consequências negativas para o devedor, na medida em que ele terá dificuldades na obtenção de crédito (incluindo empréstimos, financiamentos e cartões de crédito) e pode ter seu nome incluído em cadastros de proteção ao crédito, como SPC e Serasa.

O promissário comprador, por sua vez, se tiver honrado todas as suas obrigações, e se o proprietário ainda assim se recusar a assinar a escritura pública de compra e venda, poderá se valer de um tipo de ação judicial denominado ação de adjudicação compulsória, por meio da qual o promitente vendedor poderá ser obrigado a outorgar a escritura pública, de modo que o promissário comprador possa posteriormente registrá-la no cartório de registro de imóveis, tornando-se, assim, o legítimo proprietário do bem.

O que não pode faltar em um contrato de promessa de compra e venda de imóvel?

O contrato deve conter:

• os dados de qualificação (nome, nacionalidade, endereço, documento etc.) das partes;
• a data e o local em que o contrato foi assinado;
• a identificação do imóvel;
• o momento em que as chaves serão entregues;
• o preço pelo qual o imóvel é vendido;
• a forma de pagamento;
• a data ou período em que a escritura pública ou o contrato de financiamento deverão ser assinados;
• a assinatura física ou eletrônica das partes.

Quanto à forma de pagamento, entre outras questões possíveis, deve ser definido se o comprador pagará um sinal ao vendedor, e se o pagamento será realizado em parte ou no todo com recursos provenientes de um financiamento imobiliário. Além disso, é possível inserir outras informações para dar maior segurança ao negócio, como aquelas que dizem respeito:

• ao prazo que o comprador terá para providenciar o registro da escritura pública ou do contrato de financiamento;
• à possibilidade (ou não) de as partes desistirem do negócio;
• à responsabilidade pelo pagamento de tributos e despesas relativas ao imóvel antes e após a entrega das chaves;
• ao estado de conservação em que o imóvel se encontra na data da assinatura do contrato.

É possível que um contrato de promessa de compra e venda de imóvel diga respeito a um imóvel na planta (ou seja, um imóvel ainda não totalmente construído), objeto de uma incorporação imobiliária. Em casos como este, é importante indicar no contrato, entre outras questões, a data prevista para o término da construção, já que, em caso de grande atraso na entrega do imóvel, o comprador poderá eventualmente acionar a justiça para que a construtora arque com os prejuízos por ele sofridos.

Uma incorporação imobiliária, pela lei, é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. Um exemplo clássico de incorporação imobiliária é a construção de um prédio de apartamentos ou de salas comerciais realizada com o objetivo de vendê-los. A compra e venda de imóveis no âmbito de uma incorporação imobiliária possui regras específicas, notadamente as previstas na Lei Federal n.º 4591/1964.

Além disso, esteja o imóvel construído ou não, quando uma imobiliária atua na intermediação do negócio, o contrato pode conter disposições sobre o pagamento da taxa de corretagem, que é, em regra, arcada pelo vendedor, muito embora as partes possam definir outra forma de divisão desta despesa.

Quando a promessa de compra e venda for firmada por uma construtora ou mediante intermediação de uma imobiliária, provavelmente se estará diante de uma relação de consumo, o que significa que serão aplicáveis ao contrato, ainda, as normas previstas no Código de Defesa do Consumidor.

Em caso de dúvidas sobre o enquadramento da compra e venda em uma relação de consumo, um advogado deverá ser consultado. Para mais informações, consulte também o nosso guia "Como saber quando o Código de Defesa do Consumidor deve ser aplicado a um contrato?".

Quem pode utilizar um contrato de promessa de compra e venda de imóvel?

A princípio, qualquer pessoa física ou jurídica pode ser promitente vendedora ou promissária compradora.

O promitente vendedor deve ser o proprietário do imóvel, tendo em vista que só o dono pode assinar a escritura pública de compra e venda posteriormente. A informação sobre quem é o atual proprietário de um imóvel pode ser consultada na matrícula atualizada do bem. A matrícula funciona como um livro em que se registram todos os acontecimentos relativos ao imóvel, incluindo as transferências de um proprietário a outro. Todo imóvel regularmente constituído deve ter uma matrícula em um cartório de registro de imóveis, sendo que, em muitas cidades, há mais de um cartório deste tipo, de modo que cada um terá atribuições para cuidar das matrículas de imóveis situados em locais pré-determinados (por exemplo, um bairro ou uma região da cidade). Para saber em qual cartório um imóvel está matriculado, basta consultar o cartório de registro de imóveis mais próximo.

Para garantir um uso tranquilo do documento, o vendedor e o comprador, se pessoas físicas, devem, como regra geral, ter mais de dezoito anos. Se a parte for pessoa jurídica, deve-se garantir que o negócio ocorra em conformidade com o que está previsto nos seus documentos de constituição (ex.: estatuto social, contrato social etc.), sobretudo quanto ao fato de que quem assinará o contrato em nome da pessoa jurídica deve ser pessoa autorizada a fazê-lo, sob pena de o negócio ser considerado inválido posteriormente. Além disso, é comum que contratos sociais ou documentos do gênero imponham restrições ou condições especiais à compra e venda de imóveis por pessoas jurídicas.

O que deve ser observado antes de assinar um contrato de promessa de compra e venda de imóvel?

Antes de assinar o contrato de promessa de compra e venda (ou mesmo antes de elaborá-lo), é importante que o comprador tome alguns cuidados para garantir que não terá problemas para receber e utilizar o imóvel no futuro. As principais precauções que devem ser observadas estão descritas no guia "Cuidados na hora de comprar um imóvel".

O que deve ser feito depois que o contrato de promessa de compra e venda de imóvel estiver pronto?

Depois de redigido, o contrato precisa ser impresso em tantas vias quantas forem as partes, as quais deverão ser todas assinadas por elas e por duas testemunhas. Há também a possibilidade de efetuar a assinatura eletrônica do documento. Se o documento for físico, cada parte deve ficar com uma via original, assinada por todos; se for eletrônico, cada parte deve armazenar consigo uma cópia do arquivo original.

Caso se trate da venda de bem imóvel cujo proprietário seja casado ou viva em união estável, será necessário que o seu cônjuge ou companheiro concorde expressamente com a compra e venda prometida. Assim, o contrato precisará, também, vir assinado pela esposa, marido ou companheiro daquele que detém o bem imóvel vendido. Essa exigência é dispensada apenas quando o casamento ou união estável for regida pela separação total de bens.

Se as partes tiverem feito um laudo de vistoria do imóvel, este documento deverá ser anexado ao contrato e rubricado pelas partes.

Depois de assinado, o contrato poderá:

• Ser apenas armazenado por cada uma das partes; ou
• Ser registrado na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis competente.

Em qualquer caso, independentemente do registro, ou não, da promessa de compra e venda, as partes deverão posteriormente assinar uma escritura pública de compra e venda em um cartório de notas ou, se o promissário comprador adquirir o imóvel com recursos provenientes de financiamento obtido no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), um contrato de financiamento imobiliário junto à instituição financeira responsável. Este documento (a escritura ou o contrato), depois de assinado, deverá ser obrigatoriamente registrado na matrícula do imóvel comprado, a qual é de responsabilidade do cartório de registro de imóveis com atribuições para registrar os atos relativos ao imóvel negociado.

O processo de compra e venda só é efetivamente concluído com o registro da escritura pública ou do contrato de financiamento da matrícula do imóvel, o que significa que o comprador só passará a ser o novo proprietário do imóvel depois que o registro estiver pronto.

Ainda hoje, é muito comum que uma pessoa firme um contrato de promessa de compra e venda ou uma escritura pública e acredite que, pelo simples fato de ter assinado este documento e de ter realizado os pagamentos, já é dona do imóvel. Formalmente, isto não é verdade: a propriedade só é efetivamente adquirida após o registro na matrícula do imóvel.

Quais documentos devem ser anexados a um contrato de promessa de compra e venda de imóvel?

Em geral, o contrato deve estar acompanhado dos originais ou cópias dos seguintes documentos:

• Documento de identificação de cada uma das partes;
• Comprovante de endereço de cada uma das partes;
• Laudo de vistoria firmado entre as partes, se houver;
• Certidão de matrícula atualizada do imóvel com ônus e ações;
• Certidões tributárias relativas ao imóvel e às partes;
• Certidões judiciais relativas às partes;
• Declaração de quitação de condomínio expedida pelo síndico, se o imóvel for uma unidade imobiliária em um prédio (ex.: sala comercial, apartamento etc.)

Para maiores detalhes quanto aos documentos que podem ser analisados para conferir maior segurança ao negócio, inclusive quanto à forma de sua obtenção, consulte o guia "Cuidados na hora de comprar um imóvel".

Depois de assinada a promessa de compra e venda, o comprador ou o vendedor podem desistir do negócio?

Via de regra, comprador e vendedor só podem desistir do negócio se pagarem a multa prevista no contrato, ou seja, o contrato não prevê a possibilidade de desistência. Quando o contrato prevê o pagamento de um sinal, a lei determina que, se o comprador desistir, perderá o sinal; mas, se o vendedor desistir, devolverá o sinal em dobro ao comprador.

É possível que as partes resolvam inserir no contrato uma cláusula de arrependimento que permita o desfazimento do negócio sem o pagamento de quaisquer valores, mas este tipo de cláusula não é tão frequente em promessas de compra e venda de imóveis.

É necessário reconhecer firma no contrato de promessa de compra e venda de imóvel?

O reconhecimento de firma não é obrigatório para a validade do documento, mas pode ser realizado se as partes quiserem garantir que as assinaturas apostas ao documento de fato pertencem àqueles que o assinaram. Em se tratando de um documento que diz respeito a um bem de valor elevado, o reconhecimento de firma pode ser interessante, sobretudo para documentos assinados em papel.

O procedimento de reconhecimento de firma é feito junto a um cartório de notas e é pago, sendo que o preço varia de acordo com o local no qual o cartório se localiza.

É necessário registrar o contrato de promessa de compra e venda de imóvel?

O registro não é necessário para que o contrato seja válido entre as partes. Porém, se as partes desejarem que o contrato surta efeitos também em relação a terceiros, o contrato deve ser levado a registro junto à matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis competente.

Sem o registro, se o vendedor vender o mesmo imóvel para duas pessoas diferentes, a que o recebeu sem saber da outra venda provavelmente não poderá ser obrigada a devolvê-lo se tiver agido de boa-fé. Por outro lado, com o registro, a parte que comprou o imóvel que já havia sido prometido a outra pessoa por meio de contrato registrado poderá perdê-lo.

Quanto custa para registrar o contrato de promessa de compra e venda de imóvel?

O valor que um cartório de registro de imóveis cobra para registrar um contrato de promessa de compra e venda varia de estado para estado, de modo que o montante exato deve ser consultado diretamente no cartório responsável pela matrícula do imóvel negociado. Pode haver, ainda, custos particulares, como aqueles relacionados à impressão do documento e de seus anexos.

Assim, deve-se verificar, com antecedência, todos os custos envolvidos e consultar os valores nas instituições pertinentes.

O Direito aplicável

O contrato de promessa de compra e venda é regulado pelo Código Civil (Lei federal n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002), especialmente em seus arts. 462 a 466 e arts. 1.417 e 1.418.

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