Contrato de sublocação para temporada

O que é um contrato de sublocação para temporada?

O contrato de sublocação para temporada é aquele por meio do qual a pessoa que está alugando um imóvel (locatário ou inquilino) aluga este mesmo imóvel para outra pessoa, em parte ou em totalidade, mediante consentimento prévio e escrito do proprietário (locador original), para uso temporário. É o caso, por exemplo, de um aluguel para que uma família passe suas férias de verão, para que amigos passem um final de semana juntos ou para uma pessoa que queira oferecer um curso prático de três dias.

Neste documento, o locatário do contrato principal, celebrado com o proprietário (locador original), recebe o nome de sublocador, e a pessoa física que subaluga o imóvel recebe o nome de sublocatário.

O contrato deverá fixar o valor do aluguel a ser pago pelo sublocatário, a duração total da locação, bem como os direitos e deveres de cada uma das partes envolvidas, tal como a responsabilidade pelo pagamento de tributos.

A sublocação por temporada pode durar, no máximo, 90 (noventa) dias. Caso o prazo de sublocação seja superior, deve-se utilizar um contrato de sublocação residencial.

Quais são os tipos de contrato de sublocação?

O tipo de sublocação (e, consequentemente, as regras que lhe são aplicáveis) varia de acordo com a finalidade para a qual o imóvel será utilizado:

• se o sublocatário for morar no imóvel, será uma sublocação residencial;
• se o imóvel for utilizado para uma estadia temporária, de até 90 dias (por exemplo, durante as férias de verão ou durante o tempo em que uma obra é realizada na moradia principal da família), trata-se de uma sublocação para temporada;
• se o imóvel for utilizado para a instalação de uma atividade comercial, como a sede de uma empresa ou uma loja de roupas, será uma sublocação comercial (ou não-residencial).

No contrato de sublocação por temporada, a sublocação deverá manter a finalidade prevista no contrato de locação original. Assim, se um imóvel é alugado com finalidade comercial ou não residencial, o sublocador poderá sublocá-lo para a realização de cursos ou eventos, mas não poderá sublocá-lo, por exemplo, para moradia de uma família.

 

Qual é a diferença entre um contrato de locação e um contrato de sublocação?

Um contrato de locação, seja residencial ou comercial, é um documento em que o proprietário do imóvel (ou seu representante) aluga diretamente o imóvel ao locatário, que é a pessoa que utilizará o imóvel.

Em um contrato de sublocação (residencial, comercial ou por temporada), por sua vez, o locatário, pessoa física que reside no imóvel (chamado, nesse caso, de "sublocador"), decide alugá-lo para outra pessoa, que deverá também ser uma pessoa física, chamada de "sublocatário". Assim, no contrato de sublocação, o locatário originário repassa a um terceiro o direito de usar o imóvel.

Exemplo: Maria, locadora e proprietária do imóvel, alugou uma casa para residência de João, seu locatário. Após algum tempo, João decidiu que passaria suas férias na casa de sua mãe. Assim, como teria que pagar o aluguel correspondente ao tempo em que não utilizaria o imóvel, decidiu sublocá-lo para José, que buscava um imóvel para residir, por um mês, durante as obras que estava realizando em sua casa. Após o prazo definido na sublocação, José devolverá o imóvel para João, que retomará normalmente o seu uso como locatário e, quando encerrar o seu prazo, o devolverá para Maria, que é a proprietária.

A sublocação apenas poderá ocorrer se houver autorização expressa do proprietário.

 

Qual é a diferença entre uma sublocação e uma cessão de locação?

A sublocação ocorre quando o locatário aluga o imóvel em que reside para uma outra pessoa, tornando-se o locatário uma espécie de locador ("sublocador") em relação ao terceiro, que se torna seu locatário ("sublocatário"). Nesse caso, o inquilino do contrato original ainda faz parte do contrato e responde perante o locador (por exemplo, pelo pagamento do aluguel ou se danos forem causados ao imóvel).

Já na cessão da locação, o que ocorre é a transferência da posição de locatário/inquilino para um terceiro, que o substitui. Nesse caso, o inquilino original deixa de ter relação com o contrato, que agora possui um novo locatário.

Por exemplo: Maria, locadora e proprietária do imóvel, alugou uma casa para residência de João, seu locatário. Após algum tempo, João decidiu que passaria suas férias na casa de sua mãe. Assim, como teria que pagar o aluguel correspondente ao mês em que não utilizaria o imóvel, decidiu sublocá-lo para José, que buscava um imóvel para passar suas férias de verão na mesma cidade do imóvel em que João morava. Após o prazo definido no contrato, José devolverá o imóvel para João, que retomará normalmente o seu uso como locatário. No entanto, se João decidisse não ter mais nenhuma relação com o contrato ou com Maria, poderia ceder o contrato de locação para José. Nesse caso, João não seria mais inquilino ou locatário, sendo totalmente substituído por José.

 

É obrigatório ter um contrato de sublocação para temporada por escrito?

Não. De acordo com a legislação atual, não é necessário que o contrato de sublocação para temporada seja escrito. No entanto, a utilização de um documento escrito traz diversos benefícios às partes e, por isso, a maior parte das pessoas opta por fazê-lo.

Embora o contrato de sublocação não precise ocorrer por escrito, é necessário que haja, por escrito e de forma prévia, a autorização do locador para a realização da sublocação.

De toda forma, o contrato de sublocação para temporada na forma escrita proporciona segurança tanto ao sublocador quanto ao sublocatário, pois deixa corretamente registrado aquilo que ambos combinaram no início da sublocação. Se ocorrer algum desentendimento, as partes poderão consultar o documento e utilizá-lo como prova, inclusive em processos judiciais.

Além disso, o contrato de sublocação firmado por escrito, se assinado por duas testemunhas, vale como título executivo extrajudicial. Isto que dizer que, se o sublocatário deixar de pagar os aluguéis, o sublocador poderá:

• levar o contrato a protesto em um cartório de protesto de títulos; ou
• acionar a justiça de maneira facilitada, por meio de um processo que tramita, em geral, mais rapidamente.

Protesto é o ato formal que prova que uma pessoa tem uma dívida com outra. O protesto pode ter uma série de consequências negativas para o devedor, na medida em que ele terá dificuldades na obtenção de crédito (incluindo empréstimos, financiamentos e cartões de crédito) e pode ter seu nome incluído em cadastros de proteção ao crédito, como SPC e Serasa.

 

O que não é permitido em um contrato de sublocação para temporada?

No contrato de sublocação, as partes devem estabelecer o valor a ser pago pelo sublocatário, a título de aluguel. Esta quantia não poderá ser maior que a prevista no contrato de locação principal. Ela também não poderá ser estipulada em moeda estrangeira e, igualmente, não poderá estar vinculada à variação cambial ou ao salário mínimo.

O mesmo ocorre com o prazo de duração da sublocação, que não pode ultrapassar o período previsto no contrato de locação principal. Isso porque o contrato de sublocação, por ser acessório ao de locação principal, acaba tão logo este termine. Além disso, na sublocação para temporada, o contrato não pode ter prazo maior do que 90 (noventa) dias.

É necessário que o contrato de sublocação para temporada tenha as mesmas finalidades (residencial ou comercial) do contrato de locação original.

Quais são os pré-requisitos de um contrato de sublocação para temporada?

O contrato de sublocação para temporada deve ter as mesmas finalidades (residencial ou comercial) do contrato de locação original. Além disso, deve-se sempre consultar a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno do imóvel para garantir que a sublocação está em acordo com o estabelecido nesses documentos.

Além disso, a Lei do Inquilinato autoriza a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel alugado, em parte ou em totalidade. Contudo, todas essas medidas dependem da autorização prévia e por escrito do proprietário, que pode inclusive proibi-las. Assim, é necessário verificar no contrato de locação principal se a sublocação do imóvel é permitida e, em seguida, enviar ao proprietário uma solicitação de autorização de sublocação do imóvel.

A solicitação deve ser enviada pelo meio previsto no contrato de locação original ou, na sua falta, por qualquer meio que permita a comprovação do envio e do recebimento, como correspondência com aviso de recebimento (AR) ou mensagem por aplicativo de mensagens eletrônicas com aviso de leitura habilitado.

A partir do recebimento da solicitação, o proprietário tem 30 (trinta) dias para respondê-la. Caso não haja resposta neste prazo, considera-se que a sublocação não foi autorizada.

 

É necessário ter a autorização do proprietário para sublocar um imóvel?

Sim, é necessário. Por força de lei, para que uma sublocação seja realizada, é preciso que o locador original concorde de forma prévia e por escrito com a realização da sublocação.

 

Quem assina um contrato de sublocação para temporada?

As partes de um contrato de sublocação para temporada são o sublocador (pessoa física que aluga o imóvel) e o sublocatário (pessoa física que vai utilizar o imóvel e pagar o aluguel).

Ainda que não seja obrigatório, é comum que duas testemunhas assinem o contrato, para conferir maior segurança ao documento.

Em quaisquer dos casos, seja para as partes ou para demais assinantes, todos devem ser maiores de idade e possuir os respectivos documentos de identificação.

 

Qual é a duração máxima de uma sublocação para temporada?

Para o contrato de sublocação para temporada, obrigatoriamente, o prazo da sublocação deve ser igual ou inferior ao prazo da locação principal e, ainda, igual ou inferior a 90 dias. Uma vez encerrada a locação principal, também se encerrará a sublocação.

 

O aluguel na sublocação pode ser maior do que o aluguel da locação principal?

Não pode. Além disso, o valor do aluguel também não poderá ser estipulado em moeda estrangeira e, igualmente, não poderá estar vinculado à variação cambial ou ao salário mínimo.

 

O que deve ser feito depois que o contrato de sublocação para temporada estiver pronto?

Após lerem atentamente todas as cláusulas do contrato, as partes contratantes devem assinar o documento. Depois, deve-se encaminhar uma cópia do documento a cada um dos sublocadores e dos sublocatários.

A assinatura de duas testemunhas no contrato de sublocação para temporada não é obrigatória para a sua validade, mas poderá ser feita pelas partes se assim o quiserem.

A assinatura pode ser feita de forma física ou eletrônica. Para assinatura física, o documento deve ser impresso em tantas vias quanto forem as partes, para que cada uma delas guarde uma via assinada. Para assinatura eletrônica, deve-se utilizar um meio capaz de garantir a identificação das partes.

Quais documentos deverão ser anexados ao contrato de sublocação para temporada?

Ao contrato de sublocação para temporada deverão ser anexados os seguintes documentos:

• contrato de locação principal;
• declaração do proprietário do imóvel (locador original) autorizando a sublocação; e
• laudo de vistoria do imóvel alugado.

Além disso, é comum que para a verificação da regularidade e capacidade civil da outra parte sejam apresentados os seguintes documentos:

• carteira de identificação de todos os signatários (sublocadores, sublocatários e testemunhas);
• CPF de todos que assinam o contrato;
• no caso de pessoa física incapaz, certidão de nascimento (se menor não emancipado) ou termo de tutela ou curatela, que comprove serem os signatários pessoas habilitadas a representá-la.

Um dos principais deveres do sublocatário é a devolução do imóvel ao sublocador no mesmo estado em que o recebeu. Durante o tempo em que permanece no local, ele deverá, assim, prezar por sua conservação. Para comprovar as condições nas quais o imóvel se encontrava, na época em que o sublocatário passou a utilizá-lo, é recomendável a realização da vistoria. Ao final desta inspeção, produz-se um laudo, que descreve, de maneira detalhada, as características e o estado de conservação do imóvel. Este documento deverá ser anexado ao contrato de sublocação.

É necessário reconhecer firma no contrato de sublocação para temporada?

Não é necessário reconhecer firma do contrato de sublocação para temporada para a sua validade. No entanto, caso queiram, as partes poderão fazê-lo.

O reconhecimento de firma garante a identidade das partes que assinam e pode ser um meio de conferir maior segurança na assinatura do documento.

É necessário registrar em cartório o contrato de sublocação para temporada?

Não é necessário registrar em cartório o contrato de sublocação para temporada para a sua validade.

No entanto, o contrato poderá ser registrado ou averbado no Cartório de Registro de Imóveis, para maior segurança. Os custos associados podem ser elevados e, por isso, devem ser avaliados pelas partes conjuntamente.

Quanto custa para formalizar um contrato de sublocação para temporada?

Após a finalização do contrato de sublocação para temporada, não há custos obrigatórios associados, necessários à sua validação, exceto se as partes decidirem pelo reconhecimento de firma ou registro do documento. Nesse caso, o valor de cada ato pode ser verificado junto de cada cartório, com as respectivas tabelas de valores definidos pelos Estados.

Pode haver, ainda, custos relacionados às obrigações estabelecidas pelas partes dentro do próprio contrato, como a caução em dinheiro, ou, ainda, aqueles relativos à impressão do contrato e de seus documentos anexos.

Nesses casos, sublocador e sublocatário deverão estabelecer, com antecedência, quais serão os custos envolvidos e os valores deverão ser consultados na instituição privada pertinente.

 

O que não pode faltar em um contrato de sublocação para temporada?

Um contrato de sublocação para temporada deve conter, pelo menos, as seguintes cláusulas ou informações:

• Qualificação completa das partes: Devem ser indicados os dados completos de identificação das partes envolvidas no contrato, como o nome completo, CPF, RG, estado civil, profissão e seu endereço completo;
• Objeto do contrato: Essa cláusula especifica a finalidade de utilização do imóvel, bem como seu endereço e suas características (número de cômodos, mobiliário etc.);
• Valor do aluguel, despesas e tributos: Deve ser definido o valor do aluguel do imóvel, a data e a forma de pagamento, se será mensal, em apenas uma parcela, bem como as eventuais obrigações de cada parte com o pagamento de tributos e taxas;
• Prazo do aluguel: Define o período de tempo durante o qual o sublocatário poderá utilizar o imóvel (limitado a 90 dias); e
• Garantia: Define se há ou não garantia e qual será ela.

 

Quais são as leis aplicáveis ao contrato de sublocação para temporada?

As relações entre sublocadores e sublocatários são regidas pela Lei do Inquilinato (Lei Federal n. 8.245, de 18 de outubro de 1991), cuja principal revisão ocorreu por meio da Lei Federal n. 12.112, de 09 de dezembro de 2009.

 

Como editar o modelo?

Você preenche um formulário. O documento é redigido diante dos seus olhos, conforme as suas respostas.

No fim, você o recebe nos formatos Word e PDF. Você pode editá-lo e reutilizá-lo.