Contrato de sublocação residencial

O que é um contrato de sublocação residencial?

O contrato de sublocação residencial é aquele por meio do qual a pessoa que está alugando um imóvel (locatário ou inquilino) aluga este mesmo imóvel para outra pessoa, em parte ou em totalidade, mediante consentimento prévio e escrito do proprietário (locador original).

Neste documento, o locatário do contrato principal, celebrado com o proprietário (locador original), recebe o nome de sublocador, e a pessoa que subaluga o imóvel recebe o nome de sublocatário.

O contrato deverá fixar o valor do aluguel a ser pago pelo sublocatário, a duração total da locação, bem como os direitos e deveres de cada uma das partes envolvidas, tal como a responsabilidade pelo pagamento de tributos.

Quais são os tipos de contrato de sublocação?

O tipo de sublocação (e, consequentemente, as regras que lhe são aplicáveis) varia de acordo com a finalidade para a qual o imóvel será utilizado:

• se o sublocatário for morar no imóvel, será uma sublocação residencial;
• se o imóvel for utilizado para uma estadia temporária, de até 90 dias (por exemplo, durante as férias de verão ou durante o tempo em que uma obra é realizada na moradia principal da família), trata-se de uma sublocação para temporada;
• se o imóvel for utilizado para a instalação de uma atividade comercial, como a sede de uma empresa ou uma loja de roupas, será uma sublocação comercial (ou não-residencial).

 

Qual é a diferença entre um contrato de locação e um contrato de sublocação?

Um contrato de locação, seja residencial ou comercial, é um documento em que o proprietário do imóvel (ou seu representante) aluga diretamente o imóvel ao locatário, que é a pessoa que residirá no imóvel.

Em um contrato de sublocação (residencial ou comercial), por sua vez, o locatário que reside no imóvel (chamado, nesse caso, de "sublocador") decide alugá-lo para outra pessoa, chamada de "sublocatário". Assim, no contrato de sublocação, o locatário originário repassa a um terceiro o direito de usar o imóvel.

Exemplo: Maria, locadora e proprietária do imóvel, alugou uma casa para João, seu locatário. João, após algum tempo, decidiu que voltaria a morar na casa de sua mãe. Para não sofrer as consequências de um encerramento de contrato com Maria, que lhe custaria o pagamento de uma multa, decidiu alugar o imóvel para José, que passa a ser sublocatário.

A sublocação apenas poderá ocorrer se houver autorização expressa do proprietário.

 

Qual é a diferença entre uma sublocação e uma cessão de locação?

A sublocação ocorre quando o locatário aluga o imóvel em que reside para uma outra pessoa, tornando-se o locatário uma espécie de locador ("sublocador") em relação ao terceiro, que se torna seu locatário ("sublocatário"). Nesse caso, o inquilino do contrato original ainda faz parte do contrato e responde perante o locador (por exemplo, pelo pagamento do aluguel ou se danos forem causados ao imóvel).

Já na cessão da locação, o que ocorre é a transferência da posição de locatário/inquilino para um terceiro, que o substitui. Nesse caso, o inquilino original deixa de ter relação com o contrato, que agora possui um novo locatário.

Por exemplo: Maria, locadora e proprietária do imóvel, alugou uma casa para João, seu locatário. João, após algum tempo, decidiu que voltaria a morar na casa de sua mãe. Para não sofrer as consequências de um encerramento de contrato com Maria, que lhe custaria o pagamento de uma multa, decidiu alugar o imóvel para José, que passa a ser sublocatário. No entanto, se João decidisse não ter mais nenhuma relação com o contrato ou com Maria, poderia ceder o contrato de locação para José. Nesse caso, João não seria mais inquilino ou locatário, sendo totalmente substituído por José.

 

É obrigatório ter um contrato de sublocação residencial por escrito?

Não. De acordo com a legislação atual, não é necessário que o contrato de sublocação residencial seja escrito. No entanto, a utilização de um documento escrito traz diversos benefícios às partes e, por isso, a maior parte das pessoas opta por fazê-lo.

Embora o contrato de sublocação não precise ocorrer por escrito, é necessário que haja, por escrito e de forma prévia, a autorização do locador para a realização da sublocação.

De toda forma, o contrato de sublocação residencial na forma escrita proporciona segurança tanto ao sublocador quanto ao sublocatário, pois deixa corretamente registrado aquilo que ambos combinaram no início da sublocação. Se ocorrer algum desentendimento, as partes poderão consultar o documento e utilizá-lo como prova, inclusive em processos judiciais.

Além disso, o contrato de sublocação firmado por escrito, se assinado por duas testemunhas, vale como título executivo extrajudicial. Isto que dizer que, se o sublocatário deixar de pagar os aluguéis, o sublocador poderá:

• levar o contrato a protesto em um cartório de protesto de títulos; ou
• acionar a justiça de maneira facilitada, por meio de um processo que tramita, em geral, mais rapidamente.

Protesto é o ato formal que prova que uma pessoa tem uma dívida com outra. O protesto pode ter uma série de consequências negativas para o devedor, na medida em que ele terá dificuldades na obtenção de crédito (incluindo empréstimos, financiamentos e cartões de crédito) e pode ter seu nome incluído em cadastros de proteção ao crédito, como SPC e Serasa.

 

O que não é permitido em um contrato de sublocação residencial?

No contrato de sublocação, as partes devem estabelecer o valor mensal a ser pago pelo sublocatário, a título de aluguel. Esta quantia não poderá ser maior que a prevista no contrato de locação principal. Ela também não poderá ser estipulada em moeda estrangeira e, igualmente, não poderá estar vinculada à variação cambial ou ao salário mínimo.

Esta limitação de valor, porém, tem uma exceção. Se a sublocação se der no contexto de habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação principal.

O mesmo ocorre com o prazo de duração da sublocação, que não pode ultrapassar o período previsto no contrato de locação principal. Isso porque o contrato de sublocação, por ser acessório ao de locação principal, acaba tão logo este termine.

Quais são os pré-requisitos de um contrato de sublocação residencial?

O contrato de sublocação residencial estará sujeito às regras do contrato de locação residencial.

Além disso, a Lei do Inquilinato autoriza a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel alugado, em parte ou em totalidade. Contudo, todas essas medidas dependem da autorização prévia e por escrito do proprietário, que pode inclusive proibi-las. Assim, é necessário verificar no contrato de locação principal se a sublocação do imóvel é permitida e, em seguida, enviar ao proprietário uma solicitação de autorização de sublocação do imóvel.

A solicitação deve ser enviada pelo meio previsto no contrato de locação original ou, na sua falta, por qualquer meio que permita a comprovação do envio e do recebimento, como correspondência com aviso de recebimento (AR) ou mensagem por aplicativo de mensagens eletrônicas com aviso de leitura habilitado.

A partir do recebimento da solicitação, o proprietário tem 30 (trinta) dias para respondê-la. Caso não haja resposta neste prazo, considera-se que a sublocação não foi autorizada.

 

É necessário ter a autorização do proprietário para sublocar um imóvel?

Sim, é necessário. Por força de lei, para que uma sublocação seja realizada, é preciso que o locador original concorde de forma prévia e por escrito com a realização da sublocação.

 

Quem assina um contrato de sublocação residencial?

No contrato de sublocação residencial, apenas pessoas físicas podem ser locatárias e sublocatárias. Então, como o sublocador é o locatário do contrato principal, por consequência, haverá apenas pessoas físicas nessa modalidade de contrato.

 

Qual é a duração máxima de uma sublocação residencial?

Para o contrato de sublocação residencial, obrigatoriamente, o prazo da sublocação deve ser igual ou inferior ao prazo da locação principal. Uma vez encerrada a locação principal, também se encerrará a sublocação.

 

O aluguel na sublocação pode ser maior do que o aluguel da locação principal?

Não pode. Além disso, o valor do aluguel também não poderá ser estipulado em moeda estrangeira e, igualmente, não poderá estar vinculado à variação cambial ou ao salário mínimo.

No entanto, se a sublocação se der no contexto de habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação principal.

 

O que deve ser feito depois que o contrato de sublocação residencial estiver pronto?

Após lerem atentamente todas as cláusulas do contrato, as partes contratantes e os fiadores - caso seja esta a modalidade de garantia estabelecida - devem assinar o documento. Depois, deve-se encaminhar uma cópia do documento a cada um dos sublocadores e dos sublocatários.

A assinatura de duas testemunhas no contrato de sublocação residencial não é obrigatória para a sua validade, mas poderá ser feita pelas partes se assim o quiserem.

A assinatura pode ser feita de forma física ou eletrônica. Para assinatura física, o documento deve ser impresso em tantas vias quanto forem as partes, para que cada uma delas guarde uma via assinada. Para assinatura eletrônica, deve-se utilizar um meio capaz de garantir a identificação das partes.

Quais documentos deverão ser anexados ao contrato de sublocação residencial?

Ao contrato de sublocação residencial deverão ser anexados os seguintes documentos:

• contrato de locação principal;
• declaração do proprietário do imóvel (locador original) autorizando a sublocação;
• laudo de vistoria do imóvel alugado;
• quando as partes fixarem garantia, documento que comprove o tipo de garantia e as condições em que ela foi dada (valor, bem imóvel ou móvel atingido, documentos pessoais do fiador, etc.).

Além disso, é comum que para a verificação da regularidade e capacidade civil da outra parte sejam apresentados os seguintes documentos:

• carteira de identificação de todos os signatários (sublocadores, sublocatários, testemunhas e, eventualmente, fiadores);
• CPF de todos que assinam o contrato;
• no caso de pessoa física incapaz, certidão de nascimento (se menor não emancipado) ou termo de tutela ou curatela, que comprove serem os signatários pessoas habilitadas a representá-la.

Um dos principais deveres do sublocatário é a devolução do imóvel ao sublocador no mesmo estado em que o recebeu. Durante o tempo em que permanece no local, ele deverá, assim, prezar por sua conservação. Para comprovar as condições nas quais o imóvel se encontrava, na época em que o sublocatário passou a utilizá-lo, é recomendável a realização da vistoria. Ao final desta inspeção, produz-se um laudo, que descreve, de maneira detalhada, as características e o estado de conservação do imóvel. Este documento deverá ser anexado ao contrato de sublocação.

É necessário reconhecer firma no contrato de sublocação residencial?

Não é necessário reconhecer firma do contrato de sublocação residencial para a sua validade. No entanto, caso queiram, as partes poderão fazê-lo.

O reconhecimento de firma garante a identidade das partes que assinam e pode ser um meio de conferir maior segurança na assinatura do documento.

É necessário registrar em cartório o contrato de sublocação residencial?

Não é necessário registrar em cartório o contrato de sublocação residencial para a sua validade.

No entanto, o contrato poderá ser registrado ou averbado no Cartório de Registro de Imóveis, para maior segurança. Os custos associados podem ser elevados e, por isso, devem ser avaliados pelas partes conjuntamente.

Quanto custa para formalizar um contrato de sublocação residencial?

Após a finalização do contrato de sublocação residencial, não há custos obrigatórios associados, necessários à sua validação, exceto se as partes decidirem pelo reconhecimento de firma ou registro do documento. Nesse caso, o valor de cada ato pode ser verificado junto de cada cartório, com as respectivas tabelas de valores definidos pelos Estados.

Pode haver, ainda, custos relacionados às obrigações estabelecidas pelas partes dentro do próprio contrato, como a constituição de garantias como o seguro fiança locatícia ou a caução em dinheiro, ou, ainda, aqueles relativos à impressão do contrato e de seus documentos anexos.

Nesses casos, sublocador e sublocatário deverão estabelecer, com antecedência, quais serão os custos envolvidos e os valores deverão ser consultados na instituição privada pertinente.

 

Quais são os tipos de garantia de um contrato de sublocação residencial?

A garantia é um recurso que pode ser exigido pelo sublocador ao sublocatário com a finalidade de assegurar o cumprimento do contrato. Se o sublocatário não pagar o aluguel conforme o combinado, o sublocador poderá receber, por outros meios, a quantia que lhe é devida. Pela lei são previstas quatro modalidades de garantia: a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Na fiança, uma pessoa alheia à sublocação (fiador) se compromete a arcar com as dívidas do locatário. Em geral, o fiador é alguém próximo ao sublocatário, como um familiar ou amigo. Na caução, por sua vez, o próprio sublocatário indica um bem móvel (como um veículo) ou imóvel, de sua propriedade, para responder por dívidas relacionadas à sublocação. É comum a utilização da caução em dinheiro. Nesse caso, o valor da caução não poderá ultrapassar o valor de três alugueis.

O seguro de fiança locatícia, por sua vez, é a fiança prestada por uma empresa seguradora. Nesse caso, a pessoa contrata, junto a essa instituição, um serviço de seguro e, caso não pague os valores ao dono do imóvel, a seguradora o fará. Há, por fim, a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, na qual o sublocatário repassa ao locador determinados investimentos em fundos específicos de garantia locatícia.

Para mais informações, consulte o guia "Os diferentes tipos de garantia no contrato de locação".

 

O que não pode faltar em um contrato de sublocação residencial?

Um contrato de sublocação residencial deve conter, pelo menos, as seguintes cláusulas ou informações:

• Qualificação completa das partes: Devem ser indicados os dados completos de identificação das partes envolvidas no contrato, como o nome completo, CPF, RG, estado civil, profissão e seu endereço completo;
• Objeto do contrato: Essa cláusula especifica a finalidade de utilização do imóvel, bem como seu endereço e suas características (número de cômodos, mobiliário etc.);
• Valor do aluguel, despesas e tributos: Deve ser definido o valor do aluguel mensal do imóvel, a data e a forma de pagamento, bem como as eventuais obrigações de cada parte com o pagamento de seguros e tributos (ex.: IPTU);
• Prazo do aluguel: Define o período de tempo durante o qual o sublocatário poderá utilizar o imóvel; e
• Garantia: Define se há ou não garantia e qual será ela (fiança, caução de valores ou bens, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento).

Caso o contrato de sublocação possua um fiador, será necessário incluir também sua qualificação e sua assinatura. Se for casado, a depender do regime de bens, o cônjuge do fiador também deverá ser qualificado e assinar o contrato.

 

Quais são as leis aplicáveis ao contrato de sublocação residencial?

As relações entre sublocadores e sublocatários são regidas pela Lei do Inquilinato (Lei Federal n. 8.245, de 18 de outubro de 1991), cuja principal revisão ocorreu por meio da Lei Federal n. 12.112, de 09 de dezembro de 2009.

 

Como editar o modelo?

Você preenche um formulário. O documento é redigido diante dos seus olhos, conforme as suas respostas.

No fim, você o recebe nos formatos Word e PDF. Você pode editá-lo e reutilizá-lo.