Contrato de empreitada

O que é um contrato de empreitada?

O contrato de empreitada é uma modalidade de fornecimento de serviço na qual uma pessoa - dita empreiteira - compromete-se a executar determinada obra para uma outra pessoa.

A empreitada mais comum é aquela que envolve a construção de um imóvel (como uma casa ou um prédio) ou de parte de um imóvel (como uma sala, um banheiro ou um muro), mas é possível que um contrato de empreitada seja utilizado para outros tipos de obra, como as intelectuais, que envolveriam, por exemplo, a criação de um filme ou de um livro.

Qual é a diferença entre um contrato de empreitada e um contrato de prestação de serviços?

Ao contrário do que ocorre no contrato de empreitada, na prestação de serviço, o prestador é contratado para a realização de determinados serviços e, por isso, diz-se que a sua obrigação é de meio. Isso quer dizer que, por força do contrato de prestação de serviço, o contratado não será obrigado a entregar, ao final, determinada obra ou resultado, mas sim a executar os serviços combinados. O prestador será, assim, remunerado conforme se dedique à realização destas atividades, não possuindo a obrigação de apresentar ao tomador do serviço um resultado final. Um contrato de prestação de serviços pode ser utilizado, por exemplo, para a contratação de serviços advocatícios, de consultoria, de marketing, entre tantos outros.

No caso da empreitada, não basta que o empreiteiro realize as atividades, mas sim que apresente, ao final, a obra concluída. Por isso, diz-se ser uma obrigação de resultado, já que apenas com a entrega da obra finalizada é que o contrato terá sido plenamente cumprido. Assim, a remuneração da empreitada será comumente definida em razão da obra contratada. Um dos principais casos de uso do contrato de empreitada é aquele que tem por objeto a construção de um imóvel, como uma casa ou um prédio.

No contrato de prestação de serviços, o que importa é o caminho; na empreitada, o que interessa é o resultado.

Qual é a diferença entre um contrato de empreitada e um contrato de trabalho?

O contrato de empreitada não cria entre as partes um vínculo trabalhista, já que a relação existente entre elas não será marcada pela subordinação. Ou seja, o empreiteiro é autônomo em relação ao dono da obra e terá, portanto, certa margem de escolha sobre as circunstâncias de sua execução.

O contrário se verifica em uma relação de emprego surgida no âmbito de um contrato de trabalho, na qual o trabalhador deve obedecer estritamente as instruções passadas por seu superior, no que tange à jornada de trabalho, à maneira de realização do serviço etc.

Mais informações sobre os requisitos para a verificação de uma relação de emprego pode ser consultados no guia "As diferenças entre o trabalhador empregado e o trabalhador autônomo".

É obrigatório fazer um contrato de empreitada por escrito?

A empreitada não precisa ser formalizada por escrito, mas a existência do contrato dá mais segurança às partes. Isso porque o contrato registrará todos os combinados feitos entre as partes, sobretudo quanto aos prazos de execução da obra, ao preço, a forma e as condições de pagamento, as responsabilidades pela aquisição de materiais, as especificações da obra a ser entregue, entre outros assuntos.

Nos contratos de empreitada, os pontos que costumam gerar as maiores discussões são os prazos combinados e as especificações da obra. Assim, é comum que as partes tenham desentendimentos quando há atrasos ou divergências entre o que foi e o que deveria ser entregue pelo empreiteiro, de modo que um contrato bem escrito ajuda a diminuir o risco de tais questões aparecerem, protegendo tanto o empreiteiro quanto o dono da obra, na medida em que eles poderão recorrer ao documento para saber o que foi exatamente o combinado.

Além disso, o contrato de empreitada firmado por escrito, se for assinado por duas testemunhas, vale como título executivo extrajudicial. Isto que dizer que, se o contratante deixar de pagar alguma das parcelas do preço, o empreiteiro poderá:

• levar o contrato a protesto em um cartório de protesto de títulos; ou
• acionar a justiça de maneira facilitada, por meio de um processo que tramita, em geral, mais rapidamente.

Protesto é o ato formal que prova que uma pessoa tem uma dívida com outra. O protesto pode ter uma série de consequências negativas para o devedor, na medida em que ele terá dificuldades na obtenção de crédito (incluindo empréstimos, financiamentos e cartões de crédito) e pode ter seu nome incluído em cadastros de proteção ao crédito, como SPC e Serasa.

O contrato de empreitada está sujeito ao Código de Defesa do Consumidor?

O contrato de empreitada pode ou não estar sujeito ao Código de Defesa do Consumidor. Se o empreiteiro for uma empresa que oferece seus serviços no mercado e o contratante for a pessoa física destinatária destes produtos e serviços, então a relação será, muito provavelmente, uma relação de consumo e estará sujeita ao Código de Defesa do Consumidor.

Para mais informações sobre quando o Código de Defesa do Consumidor se aplica a um contrato, consulte nosso guia "Como saber quando o Código de Defesa do Consumidor deve ser aplicado a um contrato?".

Quem não pode assinar um contrato de empreitada?

O Estatuto da Criança e do Adolescente proíbe que crianças e adolescentes com menos de 14 anos prestem serviços.

O que não pode faltar em um contrato de empreitada?

O contrato de empreitada deve conter:

• os dados de qualificação (nome, nacionalidade, endereço, documento etc.) das partes;
• a data e o local em que o contrato foi assinado;
• a descrição da obra que será realizada;
• o prazo de conclusão da obra;
• o preço que será pago ao empreiteiro;
• a forma de pagamento, incluindo as datas;
• a assinatura física ou eletrônica das partes.

No entanto, é possível inserir outras informações para dar maior segurança ao negócio, como aquelas que dizem respeito à responsabilidade pela aquisição dos materiais, equipamentos e demais recursos necessários à execução da obra.

Quem pode utilizar um contrato de empreitada?

Tanto a pessoa que executa a obra quanto a que a contrata podem ser pessoas físicas, empresários individuais (incluindo microempreendedores individuais - MEI), ou pessoas jurídicas. Para garantir um uso tranquilo do documento, quando forem pessoas físicas, as partes devem ter mais de dezoito anos.

O que deve ser feito depois que o contrato de empreitada estiver pronto?

Depois de redigido, o contrato precisa ser impresso em tantas vias quantas forem as partes, as quais deverão ser todas assinadas por elas e por duas testemunhas. Há também a possibilidade de efetuar a assinatura eletrônica do documento. Se o documento for físico, cada parte deve ficar com uma via original, assinada por todos; se for eletrônico, cada parte deve armazenar consigo uma cópia do arquivo original.

Depois de assinado, o contrato deverá ser armazenado pelas partes para que possam recorrer a ele sempre que for necessário - inclusive para fins de cobrança posterior caso o empreiteiro deixe de executar alguma de suas obrigações da forma como deveria, ou caso o contratante deixe de efetuar ou atrase algum pagamento.

Quais documentos devem ser anexados a um contrato de empreitada?

Em geral, o contrato deve estar acompanhado dos originais ou cópias dos seguintes documentos:

• Documento de identificação de cada uma das partes;
• Comprovante de endereço de cada uma das partes;
• Projetos que deverão ser seguidos pelo empreiteiro;
• Cronograma de execução da obra, se houver.

Em alguns casos, podem ser anexados outros documentos, como orçamentos que tenham sido apresentados pelo empreiteiro ao contratante. Em qualquer caso, é importante que as disposições do contrato estejam de acordo com o que foi definido nos projetos, cronogramas e orçamentos, a fim de que não haja contradições entre os documentos.

Depois de assinado o contrato de empreitada, as partes podem desistir do negócio?

As partes podem desistir do contrato se ele contiver uma cláusula que permita a desistência. No entanto, nenhuma parte poderá abandonar o contrato gerando prejuízo para a outra: se o contratante desiste, por exemplo, deverá pagar ao empreiteiro pelas atividades já executadas até então; se a desistência for do empreiteiro, deverá devolver os valores eventualmente recebidos por serviços não executados ou que não possam ser aproveitados.

O que fazer se o empreiteiro não entrega uma obra dentro do prazo?

Se o empreiteiro não entregar a obra dentro do prazo previsto no contrato, o contratante poderá notificá-lo para que a termine o mais rápido possível e para que pague a multa e demais penalidades previstas no contrato. A notificação pode ser enviada por qualquer meio que permita comprovar que o empreiteiro de fato a recebeu, como um e-mail que seja respondido pelo destinatário acusando o recebimento, uma mensagem enviada por aplicativo de mensagens eletrônicas com comprovação de leitura habilitada ou uma notificação extrajudicial enviada por um cartório de registro de títulos e documentos.

O envio de notificação via cartório é um procedimento pago, e o valor deve ser consultado junto ao cartório com competência para entregar a notificação no endereço do empreiteiro.

O contratante poderá, ainda, desde que observadas todas as disposições do contrato, entrar na justiça para rescindi-lo, exigindo a devolução integral ou parcial dos valores pagos, a depender do caso concreto.

Em caso de dúvidas, um advogado deverá ser consultado.

É necessário reconhecer firma no contrato de empreitada?

O reconhecimento de firma não é obrigatório para a validade do contrato, mas pode ser realizado se as partes quiserem garantir que as assinaturas apostas ao documento de fato pertencem àqueles que o assinaram.

O procedimento de reconhecimento de firma é feito junto a um cartório de notas e é pago, sendo que o preço varia de acordo com o local no qual o cartório se localiza.

É necessário registrar o contrato de empreitada?

Para que o contrato seja válido e possa ser utilizado, não é necessário qualquer registro.

Quais leis são aplicáveis ao contrato de empreitada?

A empreitada é regulada pelo Código Civil (Lei federal n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002), entre os arts. 610 e 626.

Quando a relação entre o empreiteiro e o dono da obra for caracterizada como uma relação de consumo, serão ainda aplicados os dispositivos do Código de Defesa do Consumidor (Lei federal n. 8.078, de 11 de setembro de 1990).

Como editar o modelo?

Você preenche um formulário. O documento é redigido diante dos seus olhos, conforme as suas respostas.

No fim, você o recebe nos formatos Word e PDF. Você pode editá-lo e reutilizá-lo.