6 de julho de 2021
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A relação entre vizinhos em um condomínio edilício (ou seja, em um condomínio vertical, um prédio de salas ou de apartamentos) é regulamentada, no Brasil, principalmente pelo Código Civil (Lei Federal n. 10.406/2002).
Neste guia, tratamos brevemente de algumas das obrigações dos vizinhos, abordando alguns problemas comuns no cotidiano dos condomínios brasileiros.
De acordo com o Código Civil, o vizinho deve utilizar sua unidade em conformidade com a destinação da edificação.
A destinação das unidades de um edifício é determinada pela Convenção de Condomínio. Há casos em que todas as unidades são residenciais, em que todas as unidades são comerciais ou em que parte das unidades têm destinação comercial e parte residencial.
Sendo assim, se a edificação tem finalidade residencial, as unidades somente podem ser utilizadas para fins de moradia. Da mesma forma, se a destinação é comercial, o proprietário ou inquilino de uma sala ou andar não pode residir em sua unidade.
Em relação a este assunto, em específico, vale mencionar que existem decisões judiciais, inclusive do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que admitem a possibilidade de o condomínio residencial proibir a utilização de imóveis para fins de locação para hospedagem remunerada. Em casos deste tipo, a justiça tem entendido que o uso para tal finalidade contraria a destinação dada ao imóvel pelo condomínio.
A lei determina que o vizinho não pode utilizar sua unidade de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais. Além disso, diz que o vizinho deve agir de acordo com os bons costumes.
Estas obrigações, como se vê, têm um caráter extremamente genérico, mas, em alguns casos, algumas de suas consequências parecem ser bastante claras. Assim, o vizinho não pode, por exemplo, realizar obras durante a madrugada, fato que, se acontecesse, poderia comprometer o sossego dos demais. Além disso, não pode utilizar sua unidade para praticar crimes ou outras atividades ilícitas. Em geral, porém, a definição do que efetivamente compromete o sossego, a saúde ou a salubridade deve ser feita caso a caso.
Uma situação na qual esta discussão comumente vem à tona diz respeito à propriedade de animais de estimação em condomínios. Em geral, entende-se que o condomínio não pode proibir os moradores de terem animais de estimação, mas pode restringir a propriedade de animais que prejudiquem o sossego, a segurança ou a salubridade dos demais.
Para mais informações sobre a propriedade de animais em condomínios, veja nosso guia O condomínio pode proibir os moradores de terem animais de estimação?
De acordo com o Código Civil, o morador ou utilizador de um apartamento ou sala não podem alterar a fachada e as esquadrias externas do condomínio, exceto se todos os proprietários das unidades concordarem. Isso significa, por exemplo, que a pessoa ou empresa que desejar trocar as janelas de seu apartamento ou alterar as cores dos vidros de sua varanda não poderá fazê-lo a menos que todos os demais concordem.
Outra situação que tem sido cada vez mais comum diz respeito à instalação de ar condicionado. Em geral, se o aparelho (ou parte dele) é visível a partir do exterior do prédio, como acontece nos casos em que a condensadora do ar condicionado é instalada na parede externa do edifício, a instalação somente será permitida se todos os proprietários concordarem, justamente por impactar a fachada do prédio.
Em alguns casos, determinar o que constitui uma alteração de fachada ou não pode ser difícil, sobretudo em se tratando de coberturas, áreas privativas e varandas, assunto que comumente gera atritos em condomínios. Em que pese não existam parâmetros legais bem definidos para esta tarefa, ao que parece, obras e alterações feitas dentro da área do apartamento são permitidas independentemente de autorização, desde que não prejudiquem a composição arquitetônica da edificação.
Se a intervenção feita na cobertura ou na área privativa atingir, porém, os limites da área da edificação, aí sim será caso de alteração de fachada, dependente de autorização de todos os proprietários. Sobre este assunto, repita-se, não há parâmetro legal bem definido, motivo pelo qual pode ser que a justiça ou que o condomínio adotem interpretações diferentes da lei, inclusive mais restritivas que a adotada aqui.
Além das obrigações já mencionadas, o Código Civil impõe expressamente ao morador e ao utilizador de um apartamento ou sala o dever de não realizar obras ou intervenções que comprometam a estrutura da edificação.
Esta norma impede, por exemplo, que um morador realize obras que comprometam os pilares e vigas de sustentação de seus apartamentos, ou que sejam realizadas demolições de paredes em prédios não estruturados.
A previsão legal que impõe este dever pode servir de fundamento, inclusive, a normas condominiais que exijam a apresentação de projetos e de ART (anotação de responsabilidade técnica) ou de RRT (registro de responsabilidade técnica) previamente à realização de intervenções, justamente para evitar que haja comprometimento estrutural em virtude de obras mal feitas ou mal planejadas.
A lei determina que o proprietário tem o dever de contribuir para as despesas do condomínio, de forma proporcional ou não à sua fração ideal.
Além da metragem do apartamento ou da sala que o proprietário possui (ou seja, a área da parte que ele usa com exclusividade, que é só sua, que seria a área do apartamento ou da sala propriamente dita), a lei determina que o proprietário possui também uma fração do terreno e das áreas comuns do edifício. Esta fração recebe o nome de fração ideal.
Os proprietários podem contribuir para as despesas, cada um, pagando o mesmo valor (correspondente ao total das despesas dividido pelo número de salas ou de apartamentos) ou um valor proporcional às suas respectivas frações ideais, a depender do previsto na convenção de condomínio.
Situação corriqueira é a previsão, em convenção de condomínio, de que os proprietários de unidades com área maior (por exemplo, áreas privativas e coberturas) devem pagar mais que os outros em relação a algumas despesas (isso é muito comum no caso de despesas com água, quando não há individualização). Embora existam decisões judiciais que admitam ou que proíbam a prática, as decisões mais recentes do Superior Tribunal de Justiça têm sido no sentido de que o condomínio pode, por meio de sua convenção, estabelecer formas de rateio de despesas deste tipo, desde que os critérios utilizados sejam justos e não gerem enriquecimento sem causa de alguns proprietários em prejuízo dos demais.