Convenção de condomínio

O que é uma convenção de condomínio?

A convenção de condomínio é o documento utilizado para se criar e regular o funcionamento de um condomínio edilício (ou seja, àqueles condomínios constituídos por um ou mais prédios de apartamentos, salas comerciais, lojas, entre outros), seja ele de finalidade comercial, residencial ou misto. O condomínio se caracteriza pelo domínio simultâneo de mais de uma pessoa - chamadas condôminas - sobre o mesmo bem ou suas partes. Em um edifício, por exemplo, os possuidores das unidades autônomas (apartamento, sala etc.) exercem, todos, domínio sobre as partes comuns do prédio, como as áreas de lazer e de circulação comum (elevadores, portaria, corredores etc.).

Qual é a diferença entre "convenção de condomínio" e "regimento interno"?

A convenção de condomínio é a principal norma dentro de um condomínio, sendo ela, assim, hierarquicamente superior a todas as outras regras que disciplinam a vida dos condôminos, incluindo o regimento interno e as deliberações da assembleia geral de condôminos. A convenção retira sua força da própria lei, que determina os assuntos que podem ou que devem ser nela tratados, sendo um de seus papéis mais importantes o de definir os principais direitos e deveres dos condôminos.

A convenção de condomínio não se sobrepõe à lei, exceto se a própria legislação contiver norma em sentido contrário.

O regimento interno, por sua vez, é o conjunto de normas que tem por objetivo estabelecer regras de utilização e de convivência aplicáveis àqueles que frequentam as dependências de um condomínio. O regimento trata de assuntos mais pontuais, enquanto a convenção de temas mais gerais.

É obrigatório fazer uma convenção de condomínio por escrito?

Todo condomínio precisa ter uma convenção de condomínio por escrito, a qual deve, ainda, ser registrada no cartório de registro de imóveis com atribuições para o registro de atos relativos à edificação.

O que não pode faltar em uma convenção de condomínio?

A convenção deve ter:

• a discriminação e a individualização das unidades de propriedade exclusiva (ou seja, das unidades autônomas, como apartamentos, salas etc.) e das partes comuns;
• a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns (ou seja, o quanto proporcionalmente cada proprietário de uma unidade autônoma possui da área total comum);
• o fim a que as unidades se destinam, que pode ser residencial, comercial ou misto.

Além disso, ela deve prever:

• a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio (taxa de condomínio);
• a forma de administração do condomínio;
• a competência das assembléias, a forma de sua convocação e o quórum exigido para as deliberações;
• as penalidades a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores (como os locatários, ou seja, as pessoas que alugam as unidades autônomas).

A convenção pode tratar, ainda, de outros assuntos, a depender do que os condôminos definirem em conjunto.

A lei dispõe, ainda, que a convenção de condomínio determinará o regimento interno, de modo que este documento (o regimento) pode constar diretamente da convenção ou em documento separado. Entre as disposições que podem ser incluídas no regimento interno de condomínio, tem-se os seguintes exemplos, entre inúmeros outros possíveis:

• proibição de produzir ruídos que possam prejudicar o sossego em determinados horários;
• proibição de realizar reformas em determinados dias da semana e horários;
• normas gerais relacionadas ao uso das áreas de lazer (ex.: salão de festas, piscinas, áreas gourmet etc.), se houver, incluindo regras pré-definidas para reserva e utilização.
• regras sobre o uso das portarias, dos elevadores e das áreas destinadas ao estacionamento de veículos, se houver;
• normas sobre o trânsito de animais no interior de condomínio.

Quem pode utilizar uma convenção de condomínio?

A convencão de condomínio pode ser utilizada por condomínios constituídos de uma ou mais edificações (prédios) compostas por apartamentos, salas comerciais, lojas, entre outros.

O que fazer depois que a convenção de condomínio estiver pronta?

Para que a convenção de condomínio seja plenamente válida, ela deverá ser aprovada em Assembleia Geral, pelos votos favoráveis dos condôminos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais do condomínio (exceto se a convenção que estiver em vigor no condomínio no momento da votação, que será substituída pela nova, previr um quórum maior do que esse).

A ata desta Assembleia Geral, bem como a lista com a qualificação (para as pessoas físicas: nome, estado civil, profissão, nacionalidade, documento de identificação e órgão expedidor, número de CPF, endereço, data de nascimento; para as pessoas jurídicas: nome, endereço completo, número do CNPJ, número do NIRE ou do registro no Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas) e a assinatura das pessoas então presentes deverão ser anexadas à convenção aprovada.

Em seguida, com a convenção pronta, pode-se iniciar seu processo de registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis referente à região em que se localiza o edifício. Para o registro da convenção, será necessário fornecer documentos complementares (como a certidão negativa emitida pelo INSS ou o Habite-se expedido pela prefeitura), a depender da situação em que se encontra o imóvel. Informe-se junto ao respectivo cartório sobre a lista de documentos a providenciar.

É necessário reconhecer firma na convenção de condomínio?

A convenção propriamente dita não precisa necessariamente conter assinaturas, mas a lista de pessoas que a aprovaram em assembleia geral deve ser devidamente assinada por todos, sendo que todas as assinaturas devem vir com reconhecimento de firma.

O procedimento de reconhecimento de firma é feito junto a um cartório de notas e é pago, sendo que o preço varia de acordo com o local no qual o cartório se localiza.

É necessário registrar a convenção de condomínio?

A convenção de condomínio deve ser registrada junto ao cartório de registro de imóveis com atribuições para o registro e a averbação de atos relativos ao condomínio. Para saber em qual cartório o registro deve ser realizado, bem como quais documentos devem ser apresentados, basta consultar qualquer cartório de registro de imóveis da cidade na qual a edificação se localiza.

Quais leis são aplicáveis à convenção de condomínio?

A regulação sobre os condomínios encontra-se presente no Código Civil (Lei Federal n.10.406, de 10 de janeiro de 2002) e na Lei do Condomínio (Lei federal n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964).

Como editar o modelo?

Você preenche um formulário. O documento é redigido diante dos seus olhos, conforme as suas respostas.

No fim, você o recebe nos formatos Word e PDF. Você pode editá-lo e reutilizá-lo.