สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์

สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์คืออะไร

สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ สัญญาขายฝากบ้าน หรือสัญญาขายฝากที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ สัญญาซึ่งมีคู่สัญญา 2 ฝ่าย ได้แก่ ผู้ขายฝาก (เช่น เจ้าของอสังหาริมทรัพย์) และผู้ซื้อฝาก (เช่น ผู้ที่รับซื้ออสังหาริมทรัพย์) โดยที่ผู้ขายฝากตกลงจะโอนกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ซื้อฝาก และผู้ซื้อฝากตกลงจะชำระราคาค่าอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ขายฝาก โดยมีเงื่อนไขว่าผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอน (เช่น ซื้อคืน) อสังหาริมทรัพย์ที่นำมาขายฝากนั้นจากผู้ซื้อฝากได้ภายในกำหนดระยะเวลาการขายฝากตามราคาที่คู่สัญญาตกลงกำหนดกันไว้ในสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ฉบับนี้

การขายฝากอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกเครื่องมือหนึ่งในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนสำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในการได้มาซึ่งแหล่งเงินทุน นอกเหนือไปจากการกู้ยืมเงินโดยนำอสังหาริมทรัพย์นั้นวางไว้เป็นหลักประกัน (จำนอง) ตามสัญญากู้ยืมเงิน

สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์มีกี่ประเภท

สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์อาจแบ่งตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์ได้ ดังต่อไปนี้

• สัญญาขายฝากห้องชุด เช่น การขายฝากห้องชุด/คอนโดมิเนียม
• สัญญาขายฝากที่ดิน เช่น การขายฝากที่ดินว่างเปล่า
• สัญญาขายฝากสิ่งปลูกสร้าง เช่น การขายฝากบ้าน การขายฝากอาคารพาณิชย์ การขายฝากอาคารสำนักงาน การขายฝากคลังสินค้า การขายฝากโรงงาน
• สัญญาขายฝากที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เช่น การขายฝากบ้านพร้อมที่ดิน การขายฝากอาคารพร้อมที่ดิน
  
  

สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์และสัญญาเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ แตกต่างกัน อย่างไร

แม้สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ สัญญาเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ (เช่น สัญญาเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์) จะเป็นนิติกรรม/สัญญาที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เหมือนกัน

อย่างไรก็ดี สัญญาที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้มีความแตกต่างกัน ดังต่อไปนี้

• สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ฉบับนี้ คู่สัญญาจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กัน โดยมีเงื่อนไขให้ผู้ขายฝากมีสิทธิสามารถไถ่ถอน/ซื้อคืนอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาขายฝากนั้นได้ภายในระยะเวลาและราคาที่กำหนด
• สัญญาเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้เช่าซื้อจะเช่าอสังหาริมทรัพย์จากผู้ให้เช่าซื้อ/เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการเช่าซื้อและชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าซื้อตามที่กำหนด เมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่าซื้อที่ตกลงกัน ผู้เช่าซื้อย่อมมีสิทธิจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าซื้อนั้น
• สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ คู่สัญญาจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กันโดยเสร็จเด็ดขาดจากกัน โดยไม่มีเงื่อนไขการไถ่ถอน/ซื้อคืน (เช่น ผู้ขายไม่มีสิทธิไถ่ถอน/ซื้อคืนอสังหาริมทรัพย์ในภายหลัง) และไม่มีการเช่าใดๆ โดยอาจมีการกำหนดระยะเวลาสำคัญในการดำเนินการต่างๆ (เช่น วันที่ส่งมอบและตรวจรับอสังหาริมทรัพย์ วันที่จะไปดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์)
  
  

จำเป็นต้องทำสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ หรือไม่

จำเป็น เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้การขายฝากอสังหาริมทรัพย์จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะมีผลสมบูรณ์ คู่สัญญาจึงควรจัดทำสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์เป็นลายลักษณ์อักษร และให้คู่สัญญาหรือตัวแทนผู้มีอำนาจของคู่สัญญาลงนามในสัญญาฉบับดังกล่าวให้เรียบร้อย

การรังวัดที่ดินคืออะไร

การรังวัดที่ดิน คือ การที่เจ้าหน้าที่ของกรมที่ดินหรือตัวแทนที่มีอำนาจ ดำเนินการตรวจสอบหลักหมุด และกำหนดแนวเขตของที่ดินเพื่อตรวจสอบความถูกต้องของขนาดและแนวเขตของที่ดิน ณ ปัจจุบันว่าตรงกับขนาดและแนวเขตที่ระบุไว้ในโฉนดที่ดิน หรือไม่ เนื่องจากในบางกรณี โดยเฉพาะในกรณีที่โฉนดที่ดินได้ถูกออกมาเป็นระยะเวลานานแล้ว ภายในระยะเวลาดังกล่าวอาจมีการขยับ เปลี่ยนแปลง หลักหมุดหรือแนวเขตของที่ดินโดยธรรมชาติอันอาจทำให้ที่ดินดังกล่าวมีขนาดพื้นที่และ/หรือแนวเขตที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ซึ่งไม่ตรงตามขนาดพื้นที่หรือแนวเขตที่ระบุไว้ในโฉนดที่ดินอันอาจทำให้ผู้ขายฝากหรือผู้ซื้อฝากได้รับความเสียหายได้

คู่สัญญาจึงอาจกำหนดให้มีการรังวัดที่ดินก่อนการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวกับที่ดิน (เช่น สัญญาขายฝากที่ดิน สัญญาขายฝากที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง)

ต้องระบุข้อมูลสำคัญใดบ้างลงในสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์

คู่สัญญาควรระบุรายละเอียดและข้อความสำคัญในสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ดังต่อไปนี้

• คู่สัญญา เช่น ชื่อ ที่อยู่ เพื่อการอ้างอิงที่ถูกต้อง
• อสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝาก เช่น ประเภท ลักษณะ ขนาดพื้นที่ แบบบ้าน ชื่อโครงการ สถานที่ตั้ง และสภาพอสังหาริมทรัพย์
• การดำเนินการทางทะเบียน เช่น กำหนดระยะเวลาที่คู่สัญญาจะไปดำเนินการจดทะเบียนขายฝาก/ไถ่ถอน สำนักงานที่ดินที่จะไปดำเนินการ หน้าที่การรับผิดชอบค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้องกับการจดทะเบียน
• ข้อมูลอ้างอิงสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ เช่น โฉนดที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด
• ค่าตอบแทน เช่น ราคาค่าอสังหาริมทรัพย์ กำหนดชำระ วิธีการชำระเงิน และเงินมัดจำ (ถ้ามี)
• การไถ่ถอน/ซื้อคืนอสังหาริมทรัพย์ เช่น ระยะเวลาการขายฝาก จำนวนเงินสินไถ่ ผู้มีสิทธิไถ่ถอน ดอกเบี้ย (ถ้ามี)
• ข้อตกลงอื่นๆ (ถ้ามี) เช่น การรังวัดที่ดิน การให้คำรับรองเกี่ยวกับภาระผูกพันตามสัญญาและ/หรือตามกฎหมาย กำหนดส่งมอบการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ และค่าปรับในกรณีต่างๆ
  
  

ไม่ควรระบุ/กำหนดข้อมูลลักษณะใดลงในสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์

คู่สัญญาไม่ควรระบุ/กำหนดข้อตกลงเกี่ยวกับการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ที่ขัดต่อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น

• ระยะเวลาการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายกำหนดให้คู่สัญญาสามารถตกลงกำหนดระยะเวลาการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ได้สูงสุดไม่เกิน 10 ปี โดย หากมีการตกลงระยะเวลาการขายฝากเกินกว่า 10 ปี กฎหมายกำหนดให้ลดลงมาเหลือเพียง 10 ปี
• ในกรณีที่คู่สัญญากำหนดจำนวนสินไถ่ไว้สูงกว่าราคาขายฝาก ราคาสินไถ่ที่เพิ่มขึ้นและประโยชน์ตอบแทน (เช่น ดอกเบี้ย) เมื่อรวมกันแล้วจะต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปีของราคาขายฝากที่แท้จริง โดยคำนวณตั้งแต่วันที่ขายฝากจนถึงวันครบกำหนดเวลาไถ่ และในกรณีที่ปรากฏในเวลาไถ่ถอนว่าสินไถ่ที่กำหนดไว้และประโยชน์ตอบแทน (เช่น ดอกเบี้ย) สูงกว่าอัตราร้อยละ 15 ต่อปีของราคาขายฝากที่แท้จริง คู่สัญญาจะสามารถไถ่ถอนได้ตามราคาขายฝากที่แท้จริงรวมประโยชน์ตอบแทน (เช่น ดอกเบี้ย) ในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี เท่านั้น
• ภายในระยะเวลาการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ผู้ขายฝากหรือผู้มีสิทธิไถ่ (เช่น ทายาทของผู้ขายฝาก) ย่อมสามารถใช้สิทธิไถ่ถอน/ซื้อคืนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจากผู้ซื้อฝากได้ตามราคาไถ่/ราคาซื้อคืนที่ตกลงกันไว้ในสัญญา

ในกรณีที่ผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดาและใช้ประโยชน์อสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝากอยู่ในเชิงเกษตรกรรม หรือเพื่อประโยชน์ในการอยู่อาศัย คู่สัญญาอาจมีสิทธิและหน้าที่เพิ่มขึ้นตามกฎหมายคุ้มครองผู้ขายฝากอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะดังกล่าว เช่น

• ผู้ซื้อฝากจะมีหน้าที่ต้องแจ้งให้ผู้ขายฝากทราบตามรูปแบบ/ระยะเวลาที่กำหนดก่อนครบกำหนดไถ่ถอน
• ผู้ขายฝากมีสิทธิสามารถไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์ได้ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน
• ผู้ขายฝากย่อมมีสิทธิครอบครอง/ใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝากในระหว่างการขายฝาก
  
  

จำเป็นจะต้องดำเนินการอย่างไรก่อนทำสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์

คู่สัญญาไม่จำเป็นจะต้องดำเนินการใดๆ ก่อนตามกฎหมายในการจัดทำสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ดี ก่อนการจัดทำสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ คู่สัญญาอาจมีข้อพิจารณา ดังต่อไปนี้

• ผู้ซื้อฝากควรตรวจสอบให้มั่นใจว่าผู้ขายฝากเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ โดยผู้ซื้อฝากสามารถตรวจสอบข้อมูลดังกล่าวได้จากเอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์/เอกสารทางทะเบียนที่กรมที่ดินออกให้ (เช่น โฉนดที่ดิน เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด)
• ผู้ซื้อฝากควรตรวจสอบให้มั่นใจว่าอสังหาริมทรัพย์ตกอยู่ภายใต้ภาระผูกพันตามสัญญาและ/หรือตามกฎหมาย หรือไม่ อย่างไร (เช่น มีผู้เช่า/ครอบครองอยู่ ติดจำนอง มีภาระจำยอมเรื่องทางเดิน/โรงเรือน) โดยผู้ซื้อฝากสามารถตรวจสอบข้อมูลดังกล่าวได้จากเอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์/เอกสารทางทะเบียนที่กรมที่ดินออกให้ (เช่น โฉนดที่ดิน เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด)
• ในกรณีการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวกับที่ดิน (เช่น สัญญาขายฝากที่ดิน สัญญาขายฝากที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง) คู่สัญญาอาจกำหนดให้มีการรังวัดที่ดินเพื่อตรวจสอบความถูกต้องของหลักหมุดและแนวเขตของที่ดิน
  
  

สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับใครบ้าง

บุคคลที่เกี่ยวข้องกับการจัดทำสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่

• ผู้ขายฝาก (เช่น เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการใช้เงินทุน) ตัวแทนผู้มีอำนาจของผู้ขายฝาก (เช่น กรรมการ หุ้นส่วนผู้จัดการ) หรือตัวแทนที่ผู้ขายฝากมอบหมายให้รับผิดชอบเกี่ยวกับการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ (เช่น ผู้จัดการ/ผู้อำนวยการฝ่ายการเงิน) ซึ่งเป็นผู้ลงนามในสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์และผูกพันคู่สัญญาในฐานะผู้ขายฝาก
• ผู้ซื้อฝาก (เช่น ธนาคาร สถาบันการเงิน นักลงทุน นายทุน บุคคลทั่วไปที่รับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์) ตัวแทนผู้มีอำนาจของผู้ซื้อฝาก (เช่น กรรมการ หุ้นส่วนผู้จัดการ) หรือตัวแทนที่ผู้ซื้อฝากมอบหมายให้รับผิดชอบเกี่ยวกับการซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์ (เช่น ผู้จัดการ/ผู้อำนวยการฝ่ายการลงทุน ผู้จัดการ/ผู้อำนวยการฝ่ายจัดซื้อที่ดิน/อาคาร) ซึ่งเป็นผู้ลงนามในสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์และผูกพันคู่สัญญาในฐานะผู้ซื้อฝาก
• นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี) ในกรณีผู้ขายฝากแต่งตั้ง/ว่าจ้างนายหน้าในการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ซื้อฝากแต่งตั้ง/ว่าจ้างนายหน้าในการจัดหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อซื้อ-ขายฝาก

ในกรณีผู้ขายฝากแต่งตั้ง/ว่าจ้างนายหน้าในการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ซื้อฝากแต่งตั้ง/ว่าจ้างนายหน้าในการจัดหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อซื้อ-ขายฝาก คู่สัญญาฝ่ายนั้นอาจจัดทำสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์กับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่แต่งตั้ง/ว่าจ้างนั้น

ควรกำหนดระยะเวลาของสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ อย่างไร

คู่สัญญาสามารถกำหนดระยะเวลาการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ได้ตามความต้องการของคู่สัญญาและ/หรือความสามารถในการไถ่ถอนของผู้ขายฝาก อย่างไรก็ดี กฎหมายกำหนดให้คู่สัญญาสามารถตกลงกำหนดระยะเวลาการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ได้สูงสุดไม่เกิน 10 ปี โดย หากมีการตกลงระยะเวลาการขายฝากเกินกว่า 10 ปี กฎหมายกำหนดให้ลดลงมาเหลือเพียง 10 ปี

จะต้องทำอย่างไรต่อหลังจากที่ลงนามในสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์แล้ว

คู่สัญญาควรจัดทำสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์เป็นลายลักษณ์อักษร และให้คู่สัญญาหรือตัวแทนผู้มีอำนาจของคู่สัญญา รวมถึงพยานด้วย (ถ้ามี) ลงนามในสัญญาฉบับดังกล่าวให้เรียบร้อย

เมื่อจัดทำและลงนามในสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์เรียบร้อยแล้ว คู่สัญญาอาจพิจารณาดำเนินการ ดังต่อไปนี้

• คู่สัญญาอาจจัดทำคู่ฉบับของสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์อย่างน้อย 2 ฉบับ เพื่อให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายเก็บไว้ใช้อ้างอิงเป็นหลักฐานได้ฝ่ายละอย่างน้อย 1 ฉบับ
• คู่สัญญาแต่ละฝ่ายควรขอเอกสารแสดงตัวตนของคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งที่ลงนามรับรองสำเนาถูกต้องมาเก็บไว้ประกอบสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ฉบับที่ตนเองถือไว้ด้วย เช่น บัตรประจำตัวประชาชน หนังสือเดินทาง หนังสือรับรองและบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มีอำนาจกระทำการแทนนิติบุคคล (กรณีนิติบุคคล) รวมถึง หนังสือมอบอำนาจ ในกรณีที่มีการมอบอำนาจ
• คู่สัญญาอาจพิจารณาแนบเอกสารที่เกี่ยวข้องกับสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์
• คู่สัญญาดำเนินการส่งมอบ ตรวจรับ รวมถึงรับมอบซึ่งสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝากตามระยะเวลาและเงื่อนไขที่กำหนดในสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี) โดยคู่สัญญาควรจัดทำบันทึกการตรวจรับสิ่งปลูกสร้างในวันที่ตรวจรับดังกล่าวด้วยเพื่อเป็นหลักฐานการส่งมอบ และบันทึกสภาพ ความเรียบร้อย รวมถึงความชำรุดบกพร่อง (ถ้ามี) ของสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝากนั้น
• คู่สัญญาไปดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และนิติกรรมการขายฝากอสังหาริมทรัพย์กับนายทะเบียนที่สำนักงานที่ดินภายในระยะเวลาและเขตที่คู่สัญญาตกลงกันตามแบบ วิธีการ หลักเกณฑ์ และเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ทั้งนี้ เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้การขายฝากอสังหาริมทรัพย์จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะมีผลสมบูรณ์

ข้อสำคัญ: เมื่อคู่สัญญาได้ดำเนินการจดทะเบียนการขายฝากแล้ว ผู้ซื้อฝากย่อมได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝากนั้นๆ ในวันที่จดทะเบียนการขายฝาก

• ในกรณีที่ผู้ขายฝาก/ผู้มีสิทธิไถ่ถอนใช้สิทธิไถ่ถอน/ซื้อคืนซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝากตามราคาไถ่ถอนและภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีเช่นนี้ คู่สัญญาจะต้องไปดำเนินการจดทะเบียนไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝากกับสำนักงานที่ดิน การไถ่ถอนจึงจะมีผลสมบูรณ์
  
  

จะต้องแนบหลักฐานหรือเอกสารประกอบสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ด้วย หรือไม่

คู่สัญญาอาจพิจารณาแนบเอกสารที่เกี่ยวข้องกับสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ เพื่อความชัดเจนและความเข้าใจที่ถูกต้องตรงกันระหว่างคู่สัญญา เช่น

• เอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์/เอกสารทางทะเบียนที่กรมที่ดินออกให้ (เช่น โฉนดที่ดิน เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด)
• รายละเอียดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝาก (เช่น ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร แผนผังอาคาร/โครงการ แบบบ้าน รายการวัสดุ/Bill of Quantity: BoQ)
• รายละเอียดเกี่ยวกับราคาอสังหาริมทรัพย์ (เช่น ใบเสนอราคา ตารางกำหนดการชำระดอกเบี้ย)
  
  

สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์จำเป็นจะต้องจดทะเบียนกับหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง หรือไม่

จำเป็น คู่สัญญาจะต้องไปดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และนิติกรรมการขายฝากอสังหาริมทรัพย์กับนายทะเบียนที่สำนักงานที่ดินภายในระยะเวลาและเขตที่คู่สัญญาตกลงกันตามแบบ วิธีการ หลักเกณฑ์ และเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ทั้งนี้ เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้การขายฝากอสังหาริมทรัพย์จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะมีผลสมบูรณ์

สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์จำเป็นจะต้องมีพยานลงนามด้วย หรือไม่

ไม่จำเป็น กฎหมายไม่ได้กำหนดให้สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์จำเป็นจะต้องมีพยานลงนามด้วย

อย่างไรก็ดี คู่สัญญาอาจพิจารณาจัดให้มีพยานลงนามในสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ตามที่เห็นสมควรด้วยก็ได้ ในกรณีเช่นนี้ พยานควรเป็นบุคคลผู้มีความสามารถในการทำนิติกรรมอย่างสมบูรณ์ (เช่น ผู้บรรลุนิติภาวะ อายุครบ 20 ปีบริบูรณ์ ไม่เป็นบุคคลวิกลจริตหรือบุคคลซึ่งศาลสั่งให้เป็นผู้เสมือนไร้ความสามารถ ไม่เป็นผู้ทุพพลภาพ) และไม่ใช่บุคคลที่มีหน้าที่/ภาระผูกพันตามสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ (เช่น คู่สัญญา)

มีค่าใช้จ่ายใดบ้างที่เกี่ยวข้องในการจัดทำสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์

เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ (เช่น การซื้อขายฝากอสังหาริมทรัพย์) จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะมีผลสมบูรณ์ โดยในการดำเนินการจดทะเบียน คู่สัญญาอาจมีค่าใช้จ่ายที่ต้องพิจารณาจัดเตรียม เช่น

• ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนตามอัตราที่กฎหมายกำหนด
• อากรแสตมป์ตามอัตราที่กฎหมายกำหนด หรือภาษีธุรกิจเฉพาะตามอัตราที่กฎหมายกำหนด แล้วแต่กรณี
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขายฝาก ตามอัตราที่กฎหมายกำหนด
  
  

กฎหมายใดบ้างที่เกี่ยวข้องกับสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการจัดทำสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์มี ดังต่อไปนี้

• กฎหมายว่าด้วยการขายฝาก ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
• กฎหมายว่าด้วยทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
• พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย
• อากรแสตมป์ ประมวลรัษฎากร
  
  

ความช่วยเหลือจากทนายความ

คุณสามารถเลือกที่จะปรึกษาทนายความได้ในกรณีที่คุณต้องการความช่วยเหลือ

ทนายความสามารถช่วยคุณได้โดยทำการตอบคำถามของคุณหรือให้ความช่วยเหลือในกระบวนการต่าง ๆ จะมีการเสนอตัวเลือกดังกล่าวไว้ให้คุณในตอนท้ายของเอกสาร

แก้ไขแบบฟอร์มได้อย่างไร

คุณกรอกแบบสอบถามสำหรับป้อนข้อมูลแล้วจะเห็นได้ว่าระบบของเราจะค่อย ๆ สร้างเอกสารขึ้นเองโดยอัตโนมัติตามคำตอบที่คุณกรอกเข้าไป

ในตอนสุดท้าย คุณจะได้รับเอกสารในรูปแบบ Word และ PDF คุณสามารถแก้ไขและนำเอกสารไปใช้อีกได้