สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์

สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์คืออะไร

สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน/อาคารพาณิชย์ หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ สัญญาซึ่งมีคู่สัญญา 2 ฝ่าย ได้แก่ ผู้จะขายและผู้จะซื้อ โดยที่ ผู้จะขายตกลงจะโอนกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้จะซื้อตามเงื่อนไขและระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา และผู้จะซื้อตกลงจะชำระราคาค่าอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้จะขายตามระยะเวลาและเงื่อนไขที่กำหนด

สัญญาจะซื้อจะขายมีกี่ประเภทและมีลักษณะใดบ้าง

สัญญาอาจแบ่งตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขายได้ ดังต่อไปนี้

• สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด เช่น คอนโดมิเนียม
• สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน เช่น ที่ดินว่างเปล่า
• สัญญาจะซื้อจะขายสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้าน อาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน คลังสินค้า โรงงาน
• สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้าน/อาคารพร้อมที่ดิน
  
  

สัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาเช่าซื้อแตกต่างกัน อย่างไร

สัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ แม้จะมีวัตถุประสงค์ในการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เหมือนกัน แต่สัญญามีความแตกต่างกัน ดังต่อไปนี้

• ในสัญญาเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้เช่าซื้อจะเช่าอสังหาริมทรัพย์จากผู้ให้เช่าซื้อ/เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการเช่าซื้อและชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าซื้อตามที่กำหนด เมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่าซื้อที่ตกลงกัน ผู้เช่าซื้อย่อมมีสิทธิจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าซื้อนั้น
• ในสัญญาจะซื้อจะขาย คู่สัญญาจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กันเด็ดขาด โดยไม่มีการเช่าใดๆ โดยอาจมีการกำหนดระยะเวลาสำคัญในการดำเนินการต่างๆ (เช่น วันที่ส่งมอบและตรวจรับอสังหาริมทรัพย์ วันที่จะไปดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์)

ในกรณีที่คู่สัญญาต้องการจะเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้ใช้งานอาจเลือกใช้สัญญาเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งถูกร่างขึ้นสำหรับการเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ

จำเป็นต้องทำสัญญา หรือไม่

จำเป็น เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ต้องมีอย่างใดอย่างหนึ่ง ดังต่อไปนี้ จึงจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ ในกรณีที่มีคู่สัญญาผิดสัญญา (เช่น ผู้จะซื้อไม่ยอมชำระเงินส่วนที่เหลือ ผู้จะขายไม่ยอมไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามระยะเวลาที่กำหนด)

• มีหลักฐานเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อของคู่สัญญา
• ได้มีการวางประจำ/มัดจำไว้
• ได้ชำระหนี้ไว้บางส่วนแล้ว
  
  

การรังวัดที่ดินคืออะไร

การรังวัดที่ดิน คือ การที่เจ้าหน้าที่ของกรมที่ดินหรือตัวแทนที่มีอำนาจ ดำเนินการตรวจสอบหลักหมุด และกำหนดแนวเขตของที่ดินเพื่อตรวจสอบความถูกต้องของขนาดและแนวเขตของที่ดิน ณ ปัจจุบันว่าตรงกับขนาดและแนวเขตที่ระบุไว้ในโฉนดที่ดิน หรือไม่ เนื่องจากในบางกรณี โดยเฉพาะในกรณีที่โฉนดที่ดินได้ถูกออกมาเป็นระยะเวลานานแล้ว ภายในระยะเวลาดังกล่าวอาจมีการขยับ เปลี่ยนแปลง หลักหมุด หรือแนวเขตของที่ดินโดยธรรมชาติอันอาจทำให้ที่ดินดังกล่าวมีขนาดพื้นที่ และ/หรือแนวเขตที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ ซึ่งไม่ตรงตามขนาดพื้นที่หรือแนวเขตที่ระบุไว้ในโฉนดที่ดิน อันอาจทำให้ผู้จะซื้อหรือผู้จะขายได้รับความเสียหายได้

คู่สัญญาจึงอาจกำหนดให้มีการรังวัดที่ดินก่อนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวกับที่ดิน (เช่น สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง)

จำเป็นจะต้องดำเนินการอย่างไรก่อนทำสัญญา

คู่สัญญาไม่จำเป็นจะต้องดำเนินการใดๆ ก่อนตามกฎหมายในการจัดทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ดี ก่อนการจัดทำสัญญา คู่สัญญาอาจมีข้อพิจารณา ดังต่อไปนี้

• ผู้จะซื้อควรตรวจสอบให้มั่นใจว่าผู้จะขายเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ โดยผู้จะซื้อสามารถตรวจสอบข้อมูลดังกล่าวได้จากเอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์/เอกสารทางทะเบียนที่กรมที่ดินออกให้ (เช่น โฉนดที่ดิน เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด)
• ผู้จะซื้อควรตรวจสอบให้มั่นใจว่าอสังหาริมทรัพย์ตกอยู่ภายใต้ภาระผูกพันตามสัญญาและ/หรือตามกฎหมาย หรือไม่ อย่างไร (เช่น มีผู้เช่า/ครอบครองอยู่ ติดจำนอง มีภาระจำยอมเรื่องทางเดิน/โรงเรือน) โดยผู้จะซื้อสามารถตรวจสอบข้อมูลดังกล่าวได้จากเอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์/เอกสารทางทะเบียนที่กรมที่ดินออกให้ (เช่น โฉนดที่ดิน เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด)
• ในกรณีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวกับที่ดิน (เช่น สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง) คู่สัญญาอาจกำหนดให้มีการรังวัดที่ดินเพื่อตรวจสอบความถูกต้องของหลักหมุดและแนวเขตของที่ดิน
  
  

สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับใครบ้าง

บุคคลที่เกี่ยวข้องกับการจัดทำสัญญา ได้แก่

• ผู้จะขาย (เช่น เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ผู้พัฒนาโครงการหมู่บ้านจัดสรร/อาคารชุดที่ต้องการจะขายอสังหาริมทรัพย์) ตัวแทนผู้มีอำนาจของผู้จะขาย (เช่น กรรมการ หุ้นส่วนผู้จัดการ) หรือตัวแทนที่ผู้จะขายมอบหมายให้รับผิดชอบเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์ (เช่น ผู้จัดการ/ผู้อำนวยการฝ่ายขาย) ซึ่งเป็นผู้ลงนามในสัญญาในฐานะผู้จะขาย
• ผู้จะซื้อ (เช่น ผู้ที่ต้องการจะซื้ออสังหาริมทรัพย์) ตัวแทนผู้มีอำนาจของผู้จะซื้อ (เช่น กรรมการ หุ้นส่วนผู้จัดการ) หรือตัวแทนที่ผู้จะซื้อมอบหมายให้รับผิดชอบเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ (เช่น ผู้จัดการ/ผู้อำนวยการฝ่ายจัดซื้อที่ดิน/อาคาร) ซึ่งเป็นผู้ลงนามในสัญญาในฐานะผู้จะซื้อ
• นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี) ในกรณีผู้จะขายแต่งตั้ง/ว่าจ้างนายหน้าในการขายอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้จะซื้อแต่งตั้ง/ว่าจ้างนายหน้าในการจัดหาอสังหาริมทรัพย์

ในกรณีผู้จะขายแต่งตั้ง/ว่าจ้างนายหน้าในการขายอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้จะซื้อแต่งตั้ง/ว่าจ้างนายหน้าในการจัดหาอสังหาริมทรัพย์ คู่สัญญาฝ่ายนั้นอาจจัดทำสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์กับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่แต่งตั้ง/ว่าจ้างนั้น

จะต้องทำอย่างไรต่อหลังจากที่ลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์แล้ว

คู่สัญญาควรจัดทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์เป็นลายลักษณ์อักษร และให้คู่สัญญาหรือตัวแทนผู้มีอำนาจของคู่สัญญา รวมถึงพยานด้วย (ถ้ามี) ลงนามในสัญญาฉบับดังกล่าวให้เรียบร้อย ทั้งนี้ เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้จะต้อง (ก) มีหลักฐานเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อของคู่สัญญา (ข) ได้มีการวางประจำ/มัดจำไว้ หรือ (ค) ได้ชำระหนี้ไว้บางส่วนแล้ว อย่างใดอย่างหนึ่ง จึงจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ ในกรณีที่มีคู่สัญญาผิดสัญญา (เช่น ผู้จะซื้อไม่ยอมชำระเงินส่วนที่เหลือ ผู้จะขายไม่ยอมไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามระยะเวลาที่กำหนด)

เมื่อจัดทำและลงนามในสัญญาเรียบร้อยแล้ว คู่สัญญาอาจพิจารณาดำเนินการ ดังต่อไปนี้

• คู่สัญญาอาจจัดทำคู่ฉบับของสัญญาอย่างน้อย 2 ฉบับ เพื่อให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายเก็บไว้ใช้อ้างอิงเป็นหลักฐานได้ฝ่ายละอย่างน้อย 1 ฉบับ
• คู่สัญญาแต่ละฝ่ายควรขอเอกสารแสดงตัวตนของคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งที่ลงนามรับรองสำเนาถูกต้องมาเก็บไว้ประกอบสัญญาฉบับที่ตนเองถือไว้ด้วย เช่น บัตรประจำตัวประชาชน หนังสือเดินทาง หนังสือรับรองและบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มีอำนาจกระทำการแทนนิติบุคคล (กรณีนิติบุคคล) รวมถึง หนังสือมอบอำนาจ ในกรณีที่มีการมอบอำนาจ
• คู่สัญญาอาจพิจารณาแนบเอกสารที่เกี่ยวข้องกับสัญญา
• คู่สัญญาดำเนินการส่งมอบ ตรวจรับ รวมถึงรับมอบซึ่งสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์ซื้อขายตามระยะเวลาและเงื่อนไขที่กำหนดในสัญญา โดยคู่สัญญาควรจัดทำบันทึกการตรวจรับสิ่งปลูกสร้างที่ซื้อขายในวันที่ตรวจรับดังกล่าวด้วยเพื่อเป็นหลักฐานการส่งมอบ และบันทึกสภาพ ความเรียบร้อย รวมถึงความชำรุดบกพร่อง (ถ้ามี) ของสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์ซื้อขายนั้น
• คู่สัญญาดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และนิติกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กับนายทะเบียนที่สำนักงานที่ดินภายในระยะเวลาและเขตที่คู่สัญญาตกลงกันตามแบบ วิธีการ หลักเกณฑ์ และเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ทั้งนี้ เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ (เช่น การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์) จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะมีผลสมบูรณ์
  
  

จะต้องแนบหลักฐานหรือเอกสารประกอบสัญญาด้วย หรือไม่

คู่สัญญาอาจพิจารณาแนบเอกสารที่เกี่ยวข้องกับสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ เพื่อความชัดเจนและความเข้าใจที่ตรงกันในอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขาย เช่น

• เอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์/เอกสารทางทะเบียนที่กรมที่ดินออกให้ (เช่น โฉนดที่ดิน เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด)
• รายละเอียดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขาย (เช่น ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร แผนผังอาคาร/โครงการ แบบบ้าน รายการวัสดุ/Bill of Quantity: BoQ)
• รายละเอียดเกี่ยวกับการชำระราคาอสังหาริมทรัพย์ (เช่น ใบเสนอราคา ตารางการผ่อนชำระ)
  
  

สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์จำเป็นจะต้องจดทะเบียนกับหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง หรือไม่

จำเป็น คู่สัญญาจะต้องไปดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และนิติกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กับนายทะเบียนที่สำนักงานที่ดินภายในระยะเวลาและเขตที่คู่สัญญาตกลงกันตามแบบ วิธีการ หลักเกณฑ์ และเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ทั้งนี้ เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ (เช่น การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์) จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะมีผลสมบูรณ์

สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์จำเป็นจะต้องมีพยานลงนามด้วย หรือไม่

ไม่จำเป็น กฎหมายไม่ได้กำหนดให้สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์จำเป็นจะต้องมีพยานลงนามด้วย

อย่างไรก็ดี คู่สัญญาอาจพิจารณาจัดให้มีพยานลงนามในสัญญาตามที่เห็นสมควรด้วยก็ได้ ในกรณีเช่นนี้ พยานควรเป็นบุคคลผู้มีความสามารถในการทำนิติกรรมอย่างสมบูรณ์ (เช่น ผู้บรรลุนิติภาวะ อายุครบ 20 ปีบริบูรณ์ ไม่เป็นบุคคลวิกลจริตหรือบุคคลซึ่งศาลสั่งให้เป็นผู้เสมือนไร้ความสามารถ ไม่เป็นผู้ทุพพลภาพ) และไม่ใช่บุคคลที่มีหน้าที่/ภาระผูกพันตามสัญญา (เช่น คู่สัญญา)

มีค่าใช้จ่ายใดบ้างที่เกี่ยวข้องในการจัดทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์

ในการดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และนิติกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ คู่สัญญาอาจมีค่าใช้จ่ายที่ต้องพิจารณาจัดเตรียม เช่น

• ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนตามอัตราที่กฎหมายกำหนด
• อากรแสตมป์ตามอัตราที่กฎหมายกำหนด หรือภาษีธุรกิจเฉพาะตามอัตราที่กฎหมายกำหนด แล้วแต่กรณี
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย ตามอัตราที่กฎหมายกำหนด
  
  

ต้องระบุข้อมูลสำคัญใดบ้างลงในสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์

คู่สัญญาควรระบุรายละเอียดและข้อความสำคัญในสัญญา ดังต่อไปนี้

• คู่สัญญา เช่น ชื่อ ที่อยู่ เพื่อการอ้างอิงที่ถูกต้อง
• อสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขาย เช่น ประเภท ลักษณะ ขนาดพื้นที่ แบบบ้าน ชื่อโครงการ สถานที่ตั้ง
• การดำเนินการทางทะเบียน เช่น กำหนดระยะเวลาที่คู่สัญญาจะไปดำเนินการจดทะเบียน สำนักงานที่ดินที่จะไปดำเนินการ หน้าที่การรับผิดชอบค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้องกับการจดทะเบียน
• ข้อมูลอ้างอิงสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ เช่น โฉนดที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
• ค่าตอบแทน เช่น ราคาค่าอสังหาริมทรัพย์ กำหนดชำระ วิธีการชำระเงิน และเงินมัดจำ (ถ้ามี)
• การส่งมอบ เช่น กำหนดส่งมอบ เงื่อนไขการตรวจรับ และรับมอบอสังหาริมทรัพย์
• ข้อตกลงอื่นๆ (ถ้ามี) เช่น การรังวัดที่ดิน การรับประกันความชำรุดบกพร่องของอาคาร/สิ่งปลูกสร้าง การให้คำรับรองเกี่ยวกับภาระผูกพันตามสัญญาและ/หรือตามกฎหมาย และค่าปรับในกรณีต่างๆ
  
  

กฎหมายใดบ้างที่เกี่ยวข้องกับสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการจัดทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์มี ดังต่อไปนี้

• กฎหมายว่าด้วยการซื้อขาย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
• กฎหมายว่าด้วยทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
• อากรแสตมป์ ประมวลรัษฎากร
  
  

ความช่วยเหลือจากทนายความ

คุณสามารถเลือกที่จะปรึกษาทนายความได้ในกรณีที่คุณต้องการความช่วยเหลือ

ทนายความสามารถช่วยคุณได้โดยทำการตอบคำถามของคุณหรือให้ความช่วยเหลือในกระบวนการต่าง ๆ จะมีการเสนอตัวเลือกดังกล่าวไว้ให้คุณในตอนท้ายของเอกสาร

แก้ไขแบบฟอร์มได้อย่างไร

คุณกรอกแบบสอบถามสำหรับป้อนข้อมูลแล้วจะเห็นได้ว่าระบบของเราจะค่อย ๆ สร้างเอกสารขึ้นเองโดยอัตโนมัติตามคำตอบที่คุณกรอกเข้าไป

ในตอนสุดท้าย คุณจะได้รับเอกสารในรูปแบบ Word และ PDF คุณสามารถแก้ไขและนำเอกสารไปใช้อีกได้