20 มกราคม 2021
20 มกราคม 2021
คะแนน
4.5 - 92 คะแนนโหวต
ในการที่เจ้าของหรือผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์จะนำอสังหาริมทรัพย์ออกให้เช่า ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภท บ้าน ห้องชุด ห้องอยู่อาศัย พื้นที่ร้านค้า อาคารสำนักงาน อาคารพาณิชย์ หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ สิ่งที่เจ้าของหรือผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มักมีข้อกังวลมากที่สุดก็คือ ปัญหาผู้เช่าไม่ยอมจ่ายค่าเช่า ซึ่งเป็นปัญหาตั้งต้นอันดับหนึ่งอันนำไปสู่ปัญหาอื่นๆ ที่จะเกิดตามมาอีกจำนวนมาก ซึ่งผู้ให้เช่าอาจทั้งเคยได้ยินคำบอกเล่ามาจากบุคคลอื่นหรืออาจเคยประสบพบเจอปัญหาเหล่านี้ด้วยตนเองมาแล้ว
ดังนั้น ก่อนการให้เช่าซึ่งอสังหาริมทรัพย์แก่บุคคลใดๆ เจ้าของหรือผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์จึงควรศึกษาและพิจารณาถึงสิทธิของตนในการดำเนินการต่างๆ โดยชอบด้วยกฎหมาย ในกรณีที่ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ทั้งนี้ เพื่อเจ้าของหรือผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์สามารถนำไปใช้ในการป้องกันและแก้ไขปัญหาดังกล่าวได้อย่างมีประสิทธิภาพ อย่างทันท่วงที และที่สำคัญอย่างถูกกฎหมาย เนื่องจาก ในบางกรณีการดำเนินการที่ขัดต่อกฎหมายโดยเจ้าของหรือผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์อาจทำให้เจ้าของหรือผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์มีความรับผิดทางกฎหมาย เช่น ความรับผิดทางแพ่งหรือโทษทางอาญาก็ได้
การที่ผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่า อาจเป็นไปได้ทั้งกรณีที่
โดยไม่ว่าจะเป็นการผิดนัดในกรณีใดย่อมไม่เป็นที่ประสงค์ของผู้ให้เช่าและย่อมก่อให้เกิดความเสียหายต่อผู้ให้เช่ามากน้อยทั้งสิ้น โดยที่ กำหนดชำระค่าเช่าหรือรูปแบบและวิธีการชำระค่าเช่า คู่สัญญา (ผู้ให้เช่าและผู้เช่า) สามารถกำหนดตกลงระยะเวลา รูปแบบ และวิธีการชำระค่าเช่าได้ตามที่คู่สัญญาต้องการได้ในสัญญาเช่า ไม่ว่าจะเป็น สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ หรือสัญญาเช่าช่วง
อย่างไรก็ดี ในกรณีที่คู่สัญญาไม่ได้มีการกำหนดตกลงระยะเวลาการชำระค่าเช่าเอาไว้ในสัญญา กฎหมายการเช่ากำหนดให้ยึดถือกำหนดระยะเวลาการชำระค่าเช่าตามจารีตประเพณีที่เกี่ยวข้องกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าดังกล่าวนั้น ในกรณีที่ไม่ปรากฏจารีตประเพณีดังกล่าว กฎหมายก็ได้กำหนดให้ ผู้เช่าชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการเช่าแต่ละคราว เช่น คู่สัญญาตกลงเช่าบ้านกันเป็นรายปี ผู้เช่าจะต้องชำระค่าเช่าให้ผู้ให้เช่าเมื่อสิ้นปีที่เช่านั้น หรือคู่สัญญาตกลงเช่าบ้านกันเป็นรายเดือน ผู้เช่าจะต้องชำระค่าเช่าให้ผู้ให้เช่าเมื่อสิ้นเดือนที่เช่านั้น
อนึ่ง สาเหตุที่ผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่านั้นอาจมีสาเหตุมาจากการหลงลืมชำระค่าเช่าเพียงเท่านั้น ความไม่ชัดเจนของข้อตกลงการเช่า (เช่น อัตราค่าเช่า กำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่า รูปแบบและวิธีการชำระค่าเช่า) ผู้เช่าขาดสภาพคล่องทางการเงิน หรือผู้เช่าอาจมีเจตนาจงใจไม่ชำค่าเช่าเพื่อฉ้อโกงผู้ให้เช่าก็ได้
เพื่อหลีกเลี่ยงความไม่ชัดเจนเกี่ยวกับระยะเวลา รูปแบบ และวิธีการชำระค่าเช่า ซึ่งอาจเป็นสาเหตุหนึ่งที่ผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่า คู่สัญญาควรกำหนด ระยะเวลา รูปแบบ และวิธีการชำระค่าเช่าไว้ในสัญญาเช่า (เช่น สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ หรือสัญญาเช่าช่วง)
เมื่อผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าอาจพิจารณาดำเนินการ ดังต่อไปนี้
เมื่อค่าเช่าถึงกำหนดชำระตามที่คู่สัญญาตกลงกันแล้ว (หรือตามกฎหมายในกรณีที่คู่สัญญาไม่ได้กำหนดระยะเวลาการชำระค่าเช่ากันเอาไว้) ผู้ให้เช่าย่อมมีสิทธิได้รับชำระค่าเช่าจากผู้เช่าและผู้เช่าย่อมมีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าทันที อย่างไรก็ดี หากปรากฏว่าเมื่อครบกำหนดระยะเวลาการชำระค่าเช่าแล้ว ผู้ให้เช่ายังไม่ได้รับชำระค่าเช่าจากผู้เช่า ผู้ให้เช่าก็ย่อมมีสิทธิที่จะติดตามทวงถามค่าเช่าที่ค้างชำระนั้นจากผู้เช่าตามรูปแบบ วิธีการบอกกล่าว และที่อยู่ที่ตกลงกันไว้ในสัญญาเช่า (ถ้ามี) เช่น จัดทำหนังสือเตือนชำระค่าเช่าล่าช้าเป็นลายลักษณ์อักษรส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียน หรือจดหมายอิเล็กทรอนิกส์ ในกรณีที่ไม่มีข้อตกลงเรื่องคำบอกกล่าวไว้โดยเฉพาะในสัญญา ผู้ให้เช่าควรจัดทำหนังสือเตือนชำระค่าเช่าล่าช้าเป็นลายลักษณ์อักษรส่งด้วยไปรษณีย์ลงทะเบียนหรือมอบให้กับตัวผู้เช่าเอง โดยมีหลักฐานการส่ง-รับมอบ
นอกจากสิทธิในการเรียกร้องให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าแล้ว ผู้ให้เช่ายังมีสิทธิเรียกร้องให้ผู้เช่าชำระค่าดอกเบี้ยผิดนัดในระหว่างระยะเวลาที่ผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่านั้นได้อีกด้วย โดยที่อาจแบ่งพิจารณาเป็น 2 กรณี ดังต่อไปนี้
ผู้ให้เช่าอาจจัดทำ หนังสือเตือนชำระค่าเช่าล่าช้า เพื่อติดตามทวงถามค่าเช่าที่ค้างชำระนั้นจากผู้เช่า รวมถึงแจ้งให้ผู้เช่าทราบถึงมาตรการและบทลงโทษจากการที่ผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่าดังกล่าวนั้น (เช่น ดอกเบี้ยผิดนัดหรือค่าปรับ)
ในกรณีที่คู่สัญญาได้มีการกำหนดตกลงเกี่ยวกับค่าปรับการชำระค่าเช่าล่าช้าหรือค่าปรับการไม่ชำระค่าเช่าเอาไว้ในสัญญาเช่า ผู้ให้เช่ายังมีสิทธิเรียกเอาค่าปรับดังกล่าวจากผู้เช่า ตามอัตรา วิธี และเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าได้อีกด้วย อย่างไรก็ดี ค่าปรับตามกฎหมาย หากสูงเกินความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นจริง ศาลอาจมีอำนาจสั่งให้ลดลงได้ตามที่ศาลเห็นสมควร ทั้งนี้ เพื่อสอดคล้องกับความเสียหายที่เกิดขึ้นจริง
ผู้ให้เช่าอาจกำหนดอัตรา วิธี และเงื่อนไขการคิดค่าปรับการชำระค่าเช่าล่าช้าและค่าปรับการไม่ชำระค่าเช่าเอาไว้ในสัญญาเช่า (เช่น สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ หรือสัญญาเช่าช่วง) เพื่อให้ครอบคลุมความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นจากการที่ผู้เช่าชำระค่าเช่าล่าช้าหรือไม่ชำระค่าเช่า
ในกรณีที่ผู้ให้เช่าได้รับความเสียหายอย่างอื่นมากกว่าที่เงินค่าดอกเบี้ยผิดนัดและ/หรือค่าปรับจะสามารถเยียวยาผู้ให้เช่าได้ ในกรณีเช่นนี้ ผู้ให้เช่ายังมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายที่เกิดขึ้นนั้นเพิ่มเติมจากผู้เช่าได้อีกด้วย โดยผู้ให้เช่าจะต้องมีหลักฐานและสามารถพิสูจน์ให้ได้ว่าผู้ให้เช่าเกิดความเสียหายอย่างไรและเท่าใด
ในกรณีที่ผู้เช่าได้มีการวางเงินประกันการเช่าไว้ให้แก่ผู้ให้เช่าในวันทำสัญญาเช่า และคู่สัญญาตกลงให้เงินประกันนั้นเป็นหลักประกันการปฏิบัติตามสัญญาของผู้เช่า ในกรณีเช่นนี้ ผู้ให้เช่าอาจริบเงินประกันการเช่าดังกล่าวมาชดใช้ค่าเช่าที่ผู้เช่าผิดนัดชำระได้ นอกจากนี้ผู้ให้เช่ายังมีสิทธิที่จะเรียกให้ผู้เช่านำเงินหลักประกันการเช่ามาวางเพิ่มเติมให้ครบตามจำนวนเดิมที่ตกลงกันแทนที่เงินที่ริบนั้นได้ด้วย
ในกรณีที่ผู้ให้เช่าได้ดำเนินการข้างต้นแล้วแต่ผู้ให้เช่าก็ยังไม่ได้รับค่าเช่าที่ผิดนัดชำระจากผู้ให้เช่า ผู้ให้เช่าอาจบอกเลิกสัญญาเช่าดังกล่าวได้ โดยสามารถแบ่งพิจารณาได้ ดังต่อไปนี้
ในกรณีที่ผู้ให้เช่าได้มีการติดตามทวงถาม ไม่ว่าจะเป็น การติดตามทวงถามค่าเช่า ดอกเบี้ยผิดนัด ค่าปรับ (ถ้ามี) ค่าเสียหาย (ถ้ามี) โดยการทำ หนังสือเตือนชำระค่าเช่าล่าช้า แล้วแต่ผู้ให้เช่าก็ยังไม่ได้รับการตอบรับ ยังไม่ได้รับชำระค่าเช่าและ/หรือเงินอื่นๆ หรือมากไปกว่านั้น ในกรณีที่ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว แต่ผู้เช่าก็ยังไม่ยอมย้ายออกจากสถานที่เช่า ในกรณีเหล่านี้ ผู้ให้เช่าอาจดำเนินการฟ้องดำเนินคดีกับผู้เช่าต่อศาล ดังต่อไปนี้
โดยที่ในการฟ้องคดี จะมีกระบวนการและระยะเวลา รวมถึงค่าใช้จ่าย (เช่น ค่าธรรมเนียมศาลและค่าทนายความ) ที่มากพอสมควร ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับจำนวนคดีภายในศาล มูลค่าและความซับซ้อนของคดี นอกจากนี้ หากศาลมีคำพิพากษาให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าแล้ว แต่ผู้เช่าก็ยังไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าก็จะต้องดำเนินการบังคับคดีกับผู้เช่าต่อไป (เช่น การสืบทรัพย์ การยึดทรัพย์ และขายทอดตลาด เพื่อนำเงินมาชำระหนี้ค่าเช่าที่ค้างชำระต่อไป)
สำคัญ: สิทธิในการฟ้องดำเนินคดีเรียกร้องค่าเช่ากรณีทั่วไปมีกำหนดอายุความ 5 ปี ดังนั้น ผู้ให้เช่าจะต้องดำเนินการฟ้องร้องดำเนินคดีภายในกำหนด 5 ปี นับตั้งแต่วันที่ผิดนัดชำระค่าเช่า และ 2 ปี ในกรณีที่ผู้ให้เช่าเป็นผู้ประกอบธุรกิจในการให้เช่าสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ดี สิทธิในการฟ้องดำเนินคดีเรียกร้องตามสัญญาเช่า (เช่น ค่าปรับ ค่าเสียหายกับทรัพย์ที่เช่า) จะมีอายุความเพียง 6 เดือนนับตั้งแต่วันที่ส่งคืนทรัพย์สินที่เช่านั้น
ผู้ให้เช่าอาจดำเนินการดังต่อไปนี้ได้โดยผู้เช่าจะต้องดำเนินการด้วยความระมัดระวังและสอดคล้องกับกฎหมายอย่างที่สุด มิฉะนั้นแล้วผู้ให้เช่าอาจมีความรับผิดตามกฎหมาย ไม่ว่าทางแพ่ง (เช่น ชดใช้ค่าเสียหาย) และ/หรือทางอาญา (เช่น โทษปรับและ/หรือจำคุก) โดยที่ก่อนการดำเนินการในกรณีเช่นนี้ ผู้ให้เช่าจะต้องแน่ใจว่า ผู้ให้เช่าได้ดำเนินการจนครบเงื่อนไขดังต่อไปนี้ครบถ้วนแล้ว ได้แก่
แม้ว่าผู้ให้เช่าจะเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์เหนือทรัพย์ที่ให้เช่านั้น แต่โดยการเช่านั้น ผู้เช่าย่อมมีสิทธิครอบครองเหนือทรัพย์ที่เช่านั้น การที่ผู้ให้เช่าเข้าไปในสถานที่เช่าดังกล่าวอาจทำให้ผู้เช่ามีความรับผิดทางแพ่งฐานละเมิดและความผิดทางอาญาฐานบุกรุกได้ อย่างไรก็ดี หากผู้ให้เช่ามีการบอกเลิกสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมายและคู่สัญญาได้กำหนดสิทธิให้แก่ผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะเข้าไปในสถานที่เช่าได้ ในกรณีเช่นนี้ ผู้ให้เช่าอาจเข้าไปในสถานที่เช่าเพื่อนดำเนินการที่จำเป็นต่างๆ ได้ ทั้งนี้ ผู้ให้เช่าจะต้องดำเนินการด้วยความระมัดระวังและไม่เป็นการทำลายหรือทำให้ทรัพย์สินของผู้เช่าเสียหาย
เช่นเดียวกับการเข้าไปในสถานที่เช่า หากผู้ให้เช่ามีการบอกเลิกสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมายและคู่สัญญาได้กำหนดสิทธิให้แก่ผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะดำเนินการปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าสามารถเข้าไปในสถานที่เช่าได้ (เช่น การปิดกัน การใส่กุญแจปิดทางเข้าออก หรือการเปลี่ยนกลอนประตูใหม่) ในกรณีเช่นนี้ ผู้ให้เช่าอาจดำเนินการปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าสามารถเข้าไปในสถานที่เช่าได้ ทั้งนี้ ผู้ให้เช่าจะต้องดำเนินการด้วยความระมัดระวังและไม่เป็นการทำร้ายหรือกักขังผู้เช่าไว้ในสถานที่เช่าซึ่งอาจเป็นอันตรายต่อร่างกายหรือชีวิตของผู้เช่า
ทรัพย์สินของผู้เช่าแม้จะอยู่ภายในสถานที่เช่าแต่ทรัพย์สินดังกล่าวก็ยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้เช่า ผู้ให้เช่าย่อมไม่มีสิทธิไปเคลื่อนย้ายทรัพย์สินของผู้อื่นซึ่งการกระทำดังกล่าวอาจมีความรับผิดตามกฎหมายได้ อย่างไรก็ดี หากผู้ให้เช่ามีการบอกเลิกสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมายและคู่สัญญาได้กำหนดสิทธิให้แก่ผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะเคลื่อนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกจากสถานที่เช่าได้ ในกรณีเช่นนี้ ผู้ให้เช่าอาจดำเนินการเคลื่อนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกจากในสถานที่เช่าไปเก็บไว้ที่อื่นได้ ทั้งนี้ ผู้ให้เช่าจะต้องดำเนินการด้วยความระมัดระวังและไม่เป็นการทำลายหรือทำให้ทรัพย์สินของผู้เช่าเสียหาย
เช่นเดียวกับกรณีก่อนหน้า การยุติการให้บริการสาธารณูปโภคต่างๆ (เช่น การตัดน้ำ ตัดไฟ หรือตัดอินเตอร์เน็ต) ย่อมเป็นการรบกวนสิทธิของผู้เช่าในการครอบครองสถานที่เช่า การดำเนินการดังกล่าวอาจทำให้ผู้ให้เช่ามีความรับผิดตามกฎหมายได้ อย่างไรก็ดี หากผู้ให้เช่ามีการบอกเลิกสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมายและคู่สัญญาได้กำหนดสิทธิให้แก่ผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะยุติการให้บริการสาธารณูปโภคได้ ในกรณีเช่นนี้ ผู้ให้เช่าอาจยุติการให้บริการสาธารณูปโภคได้ ทั้งนี้ ผู้ให้เช่าจะต้องดำเนินการด้วยความระมัดระวังและควรแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าก่อนการดำเนินการ
ผู้ให้เช่าไม่สามารถดำเนินการดังต่อไปนี้ได้โดยเด็ดขาด เนื่องจากเป็นการกระทำที่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและขัดต่อกฎหมาย มิฉะนั้นแล้วผู้ให้เช่าอาจมีความรับผิดตามกฎหมายไม่ว่าทางแพ่ง (เช่น ชดใช้ค่าเสียหาย) และ/หรือทางอาญา (เช่น โทษปรับและ/หรือจำคุก) ไม่ว่าในกรณีใดๆ ดังต่อไปนี้
ภายหลังจากที่ผู้ให้เช่าได้ดำเนินมาตรการข้างทั้งสิ้นแล้ว หากผู้เช่ายังคงไม่ยอมย้ายออกจากสถานที่เช่า ผู้ให้เช่าไม่สามารถขับไล่ผู้เช่าออกจากสถานที่เช่าได้ด้วยตนเองเนื่องจากอาจเป็นความผิดทางอาญา (เช่น ความผิดฐานทำให้เสียทรัพย์ หรือฐานบุกรุก) โดยที่ผู้ให้เช่าสามารถฟ้องร้องดำเนินคดีทางศาล (เช่น ฟ้องขับไล่ และฟ้องเรียกค่าเช่าค้างชำระ) และดำเนินการบังคับคดีตามขั้นตอนของกฎหมายต่อไปตามที่ได้อธิบายไว้แล้วข้างต้น
การทำร้ายร่างกายและ/หรือทรัพย์สินของผู้เช่าโดยเฉพาะการใช้กำลังประทุษร้ายต่อตัวผู้เช่า ย่อมเป็นการกระทำที่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและเป็นความผิดตามกฎหมาย ผู้ให้เช่าจึงไม่สามารถทำร้ายร่างกายและ/หรือทำลายทรัพย์สินของผู้เช่า แม้ว่าผู้เช่าจะได้ยินยอมไว้ในสัญญาเช่าล่วงหน้าแล้วก็ตาม
จากที่กล่าวมาข้างต้น จะเห็นได้ว่าผู้ให้เช่ามีมาตรการมากมายที่จะเลือกใช้ในการรับมือกับปัญหาผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่า หากมีการวางแผนทำสัญญาเช่าที่ให้สิทธิแก่ผู้ให้เช่าในการดำเนินการต่างๆ ได้ ดังนั้น ในการที่ผู้ให้เช่าจะดำเนินการให้เช่าซึ่งอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ผู้ให้เช่าควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าตนได้กำหนดสิทธิและมาตรการสำคัญดังกล่าวไว้ในสัญญาเช่าแล้วด้วย (เช่น สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ หรือสัญญาเช่าช่วง)