Kaufvertrag - Eigentumswohnung

Mit dieser Vorlage kann ein Kaufvertrag für Eigentumswohnungen erstellt werden. Immobilien, darunter auch Eigentumswohnungen, sind ein Klassiker der beständigen Geldanlage. Allerdings müssen beim Kauf einige rechtliche Besonderheiten beachtet werden, damit es später nicht zum Streit zwischen dem Verkäufer und Eigentümer kommt.

Soll ein beweglicher Gegenstand (alle körperlichen Gegenstände, die einer Ortsveränderung zugänglich und nicht unselbstständiger Teil eines Grundstücks sind) verkauft werden, sollte der entsprechende Kaufvertrag verwendet werden. Handelt es sich beim Kaufgegenstand um z. B. ein Einfamilienhaus oder ein Grundstück, sollte auch die entsprechende Vorlage verwendet werden.

WAS SOLLTE BEACHTET WERDEN?

Zum Kauf einer Eigentumswohnung gehört auch immer ein Kaufvertrag. Er bildet die juristische Grundlage für den Immobilienkauf und schafft Rechtssicherung sowohl für Käufer als auch für Verkäufer. Durch seine verbindliche Wirkung schützt er vor Risiken, wie einer plötzlichen Erhöhung des Kaufpreises oder einer zusätzlichen Belastung der Immobilie. Dies ist gerade bei einer so bedeutenden finanziellen Entscheidung, wie der für eine Eigentumswohnung, wichtig.

Der Kaufvertrag für die Wohnung besiegelt einen einmaligen Vorgang: Der Verkäufer verpflichtet sich, sein Eigentum zu übertragen, der Käufer verpflichtet sich, dieses zu erwerben. Zwar übernimmt der Notar die Gestaltung des Immobilienkaufvertrages, dennoch ist es auch hier wichtig zu wissen, was eigentlich im Vertrag enthalten sein sollte. Zu den generellen Punkten, die der Kaufvertrag enthält, gehören z. B. die Namen von Käufer und Verkäufer, der Kaufpreis und dessen Fälligkeit und die Beschreibung der Immobilie und dessen Lage etc.

Gemeinschaftseigentum

Des Weiteren wird der Käufer mit einem Wohnungskauf Teil der Eigentümergemeinschaft und erhält somit einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Deshalb werden folgende Aspekte noch in den Kaufvertrag für die Eigentumswohnung mit aufgenommen: Räume, die zum Sondereigentum gehören, zum Beispiel ein Keller oder eine Garage, die Sondernutzungsrechte, das Gemeinschaftseigentum und die Nutzungsrechte daran, wie auch die Gemeinschaftsordnung, Hausgeld usw.

Zusätzlich kann auch noch eine Auflassungsvormerkung in den Kaufvertrag mit aufgenommen werden. Somit kann verhindert werden, dass die Immobilie eventuell noch belastet oder anderweitig verkauft wird. Rechtmäßiger Eigentümer der Wohnung wird man zudem erst, wenn die gesamte Kaufsumme überwiesen wurde und danach vom Notar die Eintragung ins Grundbuch veranlasst wird.

Das Miteigentum am Gemeinschaftseigentum

Nach dem deutschen Recht kann an einem Gebäude oder einer einzelnen Eigentumswohnung kein Eigentum begründet werden. Das Gebäude oder die Eigentumswohnungen gelten als wesentliche Bestandteile des Grundstückes, auf dem es steht. Es kann deshalb immer nur das Sondereigentum an einer einzelnen Eigentumswohnung in Verbindung mit dem Gemeinschaftseigentum erworben werden.

Damit Sondereigentum an einer Eigentumswohnung gebildet werden kann, müssen sich hinter der Tür mindestens eine Kochgelegenheit, ein Bad mit WC und ein Wohnraum befinden. Die Teile, Anlagen und Einrichtungen, die nicht im Sondereigentum stehen, gehören zum Gemeinschaftseigentum. Das sind alle Flächen, die für den Bestand des Gebäudes wesentlich sind.

Beispiel: Das Dach, das Treppenhaus der die Fenster. Aber auch tragende Wände in der Eigentumswohnung gehören zum Gemeinschaftseigentum. Die Aufteilung ist deshalb so wichtig, weil das Gemeinschaftseigentum von allen Eigentümern gemeinsam verwaltet und instand gehalten werden muss.

Teilungserklärung

Es sollte beachtet werden, dass Käufer einer Eigentumswohnung teils eine Teilungserklärung brauchen. In dieser werden Lage und Größe der Eigentumswohnungen innerhalb des Wohngebäudes beschrieben. Zudem geht es darin um Nutzungsrechte und Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum. Diese Angaben können in dieser Vorlage direkt im Kaufvertrag beschrieben werden.

Was sollte vor einem Wohnungskauf beachtet werden?

Die Eigentumswohnung kann reserviert werden. Steht der Kauf der Wohnung fest, kann sie durch eine Reservierungsvereinbarung oder einen Vorvertrag gesichert werden. Mit einer Reservierungsvereinbarung sichert der Makler zu, die Immobilie keinem anderen Käufer anzubieten. Die Vereinbarung wird mit dem Makler direkt abgeschlossen, dafür kann eine Gebühr zwischen fünf und zehn Prozent des Kaufpreises anfallen.

Daneben kann auch ein Vorvertrag erstellt werden, dieser muss aber - genauso wie der Kaufvertrag selbst - notariell beurkundet werden. Die Wirkung ist vergleichbar wie bei einer Reservierungsvereinbarung.

WIR WIRD DAS DOKUMENT VERWENDET?

Der Kaufvertrag sollte zunächst von den Parteien ausgedrückt und angepasst werden. In Deutschland wird nach dem Ausfüllen eines Kaufvertrags für eine Wohnung als nächster Schritt in der Regel der Notar eingeschaltet. Der Notar prüft den Vertrag, stellt sicher, dass alle Bedingungen vereinbart und klar formuliert sind, und organisiert dann einen Termin, an dem sich beide Parteien treffen und den Vertrag in seiner Anwesenheit unterzeichnen.

Die Aufgabe des Notars besteht darin, sicherzustellen, dass der Verkauf für beide Parteien rechtmäßig und fair ist. Nachdem der Vertrag unterzeichnet und vom Notar beglaubigt wurde, besteht der letzte Schritt darin, das Eigentum zu übertragen und die finanzielle Transaktion abzuschließen.

Eine Einigung per Handschlag oder mündlich ist daher nicht möglich: Jegliche Partei hat somit keinen Rechtsanspruch, wenn die Bedingungen für den Kauf der Eigentumswohnung einseitig plötzlich geändert werden.

Daneben sollte die Grundbucheintragung herangezogen werden, denn dort befinden sich die wichtigsten Angaben zu jeder Immobilie. So können die Angaben in den bestimmten Abteilungen des Grundbuchs (II./III.) direkt zitiert und herangezogen werden.

RELEVANTES RECHT:

Beim Abschluss eines Kaufvertrages über eine Wohnung in Deutschland sind verschiedene Gesetze und Vorschriften zu beachten. Hier sind einige wichtige Gesetze, die berücksichtigt werden sollten:

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Das BGB regelt verschiedene Aspekte von Kaufverträgen, einschließlich des Kaufgegenstands, des Kaufpreises und der rechtlichen Bindung. Der Kaufvertrag sollte also dementsprechend den Bestimmungen des BGB entsprechen. Relevant sind z. B.:
  • § 433 BGB - Kaufvertrag
  • §§ 434-437 BGB - Sachmängelhaftung
  • § 535 BGB - Mietvertrag
  • § 571 BGB - Wohneigentumsvertrag
  • § 873 BGB - Grundbuch
• Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Das WEG regelt das Wohnungseigentum und die gemeinschaftliche Nutzung von Gebäuden. Dies ist insbesondere relevant, wenn es um den Verkauf von gemischt genutzten Gebäuden oder um die gemeinsame Nutzung von Einrichtungen wie etwa Gemeinschaftsräumen geht.
• BauGB (Baugesetzbuch): Das BauGB regelt die Entwicklung und Nutzung von Bauflächen und Gebäuden in Deutschland, einschließlich der städtebaulichen Vorgaben und Bebauungspläne. Es kann erforderlich sein zu prüfen, ob das Gebäude den lokalen Baubestimmungen entspricht.
• Grunderwerbssteuergesetz (GrEStG): Das GrEStG regelt die Erhebung der Grunderwerbssteuer, welche beim Kauf von Immobilien in Deutschland fällig wird.
• Energieeinsparverordnung (EnEV): Die EnEV definiert Mindeststandards für Energieeffizienz und Wärmedämmung von Gebäuden und sollte speziell dann beachtet werden, wenn es um den Kauf von älteren Immobilien geht.
• Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV): Die MaBV regelt die Tätigkeit von Maklern und Bauträgern und stellt sicher, dass sie bestimmte Standards einhalten.

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