Bail commercial précaire (de courte durée)

Qu'est-ce qu'un bail précaire ?

Le bail précaire, aussi appelé bail dérogatoire, est un contrat de location portant sur un local commercial qui permet de déroger aux règles du bail commercial classique.

En particulier, le bail précaire peut être conclu pour une durée totale de 3 ans maximum. Il n'y a pas de durée minimum.

Le bail précaire ne permet pas au locataire de bénéficier du droit au renouvellement ou de l'indemnité d'éviction en fin du bail.

Quels sont les différents types de baux ?

Il existe différents types de contrat de bail adaptés à des besoins spécifiques :

• Le bail précaire pour la location de local commercial de courte durée.
• Le bail commercial classique pour la location de local commercial de longue durée.
• Le bail professionnel pour les locaux dédiés à une activité libérale (consultant, architecte, avocat, médecin…). Il est d'une durée minimum de 6 ans et ne prévoit pas de droit au renouvellement ni indemnité d'éviction.
• Le bail d'habitation vide ou meublée pour la location de résidence principale (appartement ou maison).
• Le bail de location saisonnière pour la location de tourisme ou de courte durée.
• Le bail rural pour la location de fonds agricole.
• Le bail code civil pour la location d'entrepôt, garage, parking…

Quel est le bail commercial le plus courant ?

Le bail commercial le plus courant est le bail 3-6-9. C'est ainsi que l'on désigne le bail commercial conclu pour une durée de 9 ans avec une faculté de résiliation triennale qui donne au locataire la possibilité de résilier le bail tous les 3 ans.

Il garantit au locataire un droit au renouvellement. Si le bail n'est pas renouvelé, le bailleur doit verser une compensation financière appelée indemnité d'éviction.

Quelle est la différence entre le bail commercial classique et le bail précaire ?

Le bail commercial classique (bail 3-6-9) et le bail précaire portent tous les deux sur la location d'un local destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce. Cependant, les différences entre ces deux contrats sont importantes.

En effet, contrairement au bail commercial classique, le bail précaire est conclu pour une durée inférieure ou égale à 3 ans. Contrairement au bail commercial classique, il ne donne pas de droit au renouvellement ou à une indemnité d'éviction en fin du bail. Le bail précaire est donc adapté à la location de courte durée, par exemple dans le cas d'un magasin éphémère ou pop up store ou pour tester un nouveau concept commercial.

La rédaction d'un contrat de bail précaire est-elle obligatoire ?

Oui, l'établissement d'un contrat écrit est obligatoire pour conclure un bail précaire.

Que doit contenir un bail précaire ?

Le bail commercial doit impérativement contenir les informations suivantes :

• Les informations du propriétaire (le bailleur) et du locataire (le preneur) ;
• L'adresse et la description des locaux (superficie, nombre de pièces, installations...) ;
• La date de prise d'effet du bail ;
• La destination des locaux, c'est-à-dire le type d'activité pouvant être exploité dans les locaux. Si le bail ne prévoit pas de limitation, on parle de bail "tous commerces". Dans ce cas, le locataire est autorisé à exploiter n'importe quelle activité et peut en changer librement ;
• La mention expresse que les parties souhaitent déroger à la réglementation sur les baux commerciaux ;
• La durée du bail (3 ans maximum) ;
• Le loyer, qui peut être un montant fixe ou variable (proportionnel au chiffre d'affaires du locataire) ;
• La répartition des charges et travaux entre le bailleur et le locataire ;
• Les garanties (dépôt de garantie et/ou caution d'un tiers).

Qui peut conclure un bail précaire ?

Le bail précaire est conclu entre le propriétaire du local (bailleur) et le locataire (preneur).

Le locataire doit obligatoirement être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au registre national des entreprises (RNE), selon son activité.

Quelle est la durée d'un bail précaire ?

Le bail précaire peut être conclu pour une durée totale de 3 ans maximum. Il n'y a pas de durée minimum.

Le bail précaire se termine automatiquement à la date prévue par le contrat, sans droit au renouvellement pour le locataire.

Attention : si le locataire continue d'occuper le local après la fin du bail, le bailleur dispose d'un délai de 1 mois pour le mettre en demeure de quitter les lieux, par lettre recommandée avec accusé de réception. Passé ce délai sans action de la part du bailleur, le bail est automatiquement renouvelé sous la forme d'un bail 3-6-9.

Que faut-il faire quand le contrat de bail précaire est prêt ?

Le contrat de bail doit être paraphé (initiales sur chaque page) et signé par le locataire et le bailleur.

1 exemplaire original est à prévoir pour chaque signataire.

Quels sont les documents à joindre au contrat de bail précaire ?

Le bailleur doit fournir les documents suivants à la signature :

- Le Règlement intérieur de la copropriété dans laquelle est situé le local.

- Le Dossier des diagnostics techniques comprenant :

• Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) établi par un professionnel habilité.
• L'État des risques lorsque les locaux sont situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques et/ou naturels (risque minier, pollution, sismique, exposition au radon…). Les zones à risque sont définies par arrêté préfectoral à consulter en mairie ou en préfecture. L'état des risques est un formulaire rempli par le bailleur. Une aide est disponible sur le site gouvernemental Géorisques.
• Pour les locaux de plus de 2000 mètres carrés, l'Annexe environnementale ("annexe verte") comportant les informations sur les caractéristiques énergétiques des locaux et des équipements (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage...), leur consommation et la quantité de déchets générée.

Bon à savoir : la non-communication de ces différentes annexes pourrait être sanctionnée par le juge par la résolution du contrat ou la réduction du loyer.

Faut-il recourir à un notaire pour conclure un bail précaire ?

Non, le recours à un notaire n'est pas obligatoire pour conclure un bail précaire.

Faut-il enregistrer le bail précaire ?

Non, le bail commercial ne nécessite pas d'enregistrement.

Un état des lieux doit-il être réalisé pour un bail précaire ?

Lors de la remise des clés au locataire, un état des lieux doit être réalisé à l'amiable ou par un professionnel.

Une caution est-elle nécessaire pour un bail précaire ?

La caution est une garantie facultative qui peut être demandée par le bailleur.

Il s'agit de l'engagement d'une personne tierce à régler les dettes du locataire en cas de non-paiement du loyer ou des charges, ou de dégradations du local. Le garant peut être une personne physique (par exemple le dirigeant de la société locatrice) ou une personne morale (par exemple une société ou une banque).

Cet engagement nécessite l'établissement d'un acte de cautionnement.

Un dépôt de garantie est-il nécessaire pour un bail précaire ?

Le versement d'un dépôt de garantie n'est pas obligatoire, mais il est très fréquent en pratique.

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire pour garantir au bailleur le respect de ses obligations, notamment le paiement des loyers et le bon entretien des locaux.

Le montant du dépôt est libre. Il est restitué au locataire quand il quitte les lieux, sauf éventuelles déductions en cas de dégradations ou de loyers impayés.

Le bail précaire peut-il être renouvelé ?

Contrairement au bail commercial classique, le bail précaire ne donne pas de droit au renouvellement pour le locataire. Cela signifie que le locataire doit quitter les lieux à la date de fin prévue par le contrat de bail, à part si les parties acceptent de renouveler le bail d'un commun accord. Dans ce cas, le renouvellement nécessite la signature d'un avenant.

Cependant, la durée totale du bail précaire et de ses renouvellements ne doit pas dépasser la limite de durée totale de 3 ans.

Le bail précaire peut-il être résilié ?

Le bail précaire est signé pour une durée ferme et ne peut pas être résilié avant la date prévue, à part en cas de résiliation amiable d'un commun accord.

Quelle est la loi applicable au bail précaire ?

Code de commerce : article L. 145-5 du Code de commerce

Code civil : article 1737.

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