Contratto di comodato immobiliare oneroso

Il contratto di comodato immobiliare oneroso è un tipo di contratto attraverso il quale una parte, proprietaria del bene immobile (comodante) concede ad un'altra parte (comodatario), la possibilità di utilizzarlo, con l'obbligo di restituzione al termine dell'uso, così come indicano le parti.

Il contratto di comodato non è un contratto di locazione, per il semplice fatto che il possesso dell'immobile da parte del comodatario è temporanea ed il comodante potrà sempre rientrare in possesso dell'immobile, qualora lo desideri.

Che cos'è il comodato oneroso

Il contratto di comodato è un contratto generalmente a titolo gratuito, ma può esservi anche la possibilità di avere un contratto di comodato oneroso. Questo documento riguarda il contratto di comodato a titolo oneroso. Infatti, a volte si ha la possibilità di poter inserire nel contratto la possibilità di un piccolo rimborso spese da parte del comodante al comodatario.

Il rimborso spese da parte del comodatario lo distingue nettamente dalla forma più comune di comodato, quella gratuita, introducendo un elemento di compenso che non si traduce in una vera e propria remunerazione, ma piuttosto in un equo ristoro delle spese vive sostenute dal comodante per la manutenzione o l'uso del bene.

Si pensi ad esempio al rimborso spese per IMU e TASI, così come al rimborso spese per eventuali lavori che devono essere effettuati nell'immobile. In tutti questi casi, è possibile prevedere un corrispettivo, che deve essere però minimo, ossia non deve configurare un contratto di locazione. Supponiamo che il valore dell'immobile affittato sia di 1000€, se il contratto di comodato prevede 100€ di rimborso spese, siamo sempre nell'ambito del contratto di comodato. Se invece, il contratto prevede un esborso di 600€, si potrebbe tranquillamente configurare un contratto di locazione.

E' fondamentale in questo tipo di contratto quindi che l'onerosità, ossia il fatto che il comodante dia un piccolo rimborso spese al comodatario, sia di una cifra bassa e modica, e semplicmente a titolo di rimborso spese o conguaglio.

Durata del contratto di comodato

Il contratto potrà essere a tempo determinato, ossia con un limite temporale, o a tempo indeterminato. Si può prevedere anche una forma di comodato con uno scopo preciso, dove, al concludersi lo scopo indicato nel contratto, il bene torna nel possesso del comodante. In ogni caso, il comodante potrà richiedere il bene ogni qualvolta egli lo ritenga opportuno, nel caso in cui non vi sia un termine nel contratto.

Il comodante potrà rientrare in possesso del bene in ogni momento nel caso in cui il contratto serva allo scopo del comodatario e quindi non vi sia un termine del comodato. Altrimenti potrà tornare in possesso del bene qualora sopravvenga un bisogno imprevisto e urgente.

Uso e destinazione

Il comodatario ha l'obbligo di custodire e conservare il bene con la diligenza richiesta per conseravare l'immobile nello stesso stato in cui è stato trovato, servirsene esclusivamente per l'uso determinato dal contratto, concederne l'uso ad una terza persona, ossia un subcomodato, solo con il consenso del comodante. Data la natura essenzialmente gratuita del contratto (abbiamo visto che anche l'onerosità si traduce semplicemente con un rimborso spese) il comodante non avrà obblighi, se non quello ovviamente di dare un bene immobile che sia agibile e conforme a normativa.

Sanzioni

Abbiamo visto che molto spesso il contratto di comodato viene utilizzato come un contratto di locazione mascherato per evitare di pagare le tasse corrispondenti.

Si pensa erroneamente, infatti, che in questa maniera le parti saranno coperte da eventuali abusi, e di non pagare quanto dovuto all'erario. Nel caso in cui le parti venissero scoperte, saranno responsabili solidali verso l'erario (cioè saranno entrambe responsabili). Le multe variano da un 60 a 120% dell'imposta evasa, nel caso in cui questa sia totale, o da un 90 fino al 180% nel caso in cui questa sia parziale, ovvero si sia erogato già una parte, e la multa sarà sulla parte restante che non è stata erogata.

Per avere maggiori informazioni riguardante il contratto di comodato, leggere la nostra guida sul comodato d'uso.

Come usare il documento?

Attraverso questo documento, si potrà indicare:

• Le parti del contratto, se persone fisiche, società, ditte o enti del terzo settore;

• Se il contratto è a tempo determinato o indeterminato o si basa sul raggiungimento di un determinato scopo;

• Indicare a quanto ammonta il rimborso spese per il comodante;

• Dare la possibilità o meno a terze persone di utilizzare il bene;

• Prevedere che le spese siano a carico del comodatario;

• Stabilire una penale in caso di mancata restituzione da parte del comodatario;

Una volta stipulato il contratto, questo deve essere stampato in triplice copia, una per parte e la terza per la registrazione, che può essere effettuata anche online entro 30 giorni dalla data di stipula dell'atto. Nel caso in cui il contratto venisse registrato online, questo potrà essere stampato in duplice copia.

Normativa di riferimento

Articoli da 1803 a 1812 del codice civile.

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