Statuts SCI

Qu'est-ce qu'une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une société constituée par 2 associés au minimum dans le but de gérer un patrimoine immobilier.

Dans une SCI, chaque associé possède un nombre de parts sociales selon sa participation au capital social. La responsabilité des associés est illimitée. Autrement dit, le patrimoine personnel des associés peut être engagé pour rembourser les dettes de la SCI.

La SCI est une société civile. Son activité principale peut être la construction ou la gestion de biens immobiliers, mais elle ne doit pas être de nature commerciale comme l'achat-revente à but lucratif ou les services d'hôtellerie.

La SAS et la SARL sont les formes de sociétés les plus courantes pour les activités commerciales.

Qu'est-ce que les statuts de SCI ?

Les statuts représentent le contrat fondateur qui formalise la volonté des associés de créer ensemble une société. Ils regroupent ses informations légales et règles d'organisation : dénomination, objet, capital, décisions collectives, gouvernance...

La rédaction des statuts de SCI est-elle obligatoire ?

Oui. La rédaction des statuts est la première étape obligatoire pour créer une SCI. Ils donnent une existence légale à la société et sont enregistrés au registre du commerce et des sociétés (via le Guichet unique).

Qui peut être associé d'une SCI ?

Une SCI peut être constituée par 2 associés au minimum. Il n'y a pas de nombre maximum d'associés.

Les associés de SCI peuvent être des personnes physiques (particuliers) ou morales (sociétés ou associations), françaises ou étrangères.

La SCI familiale est une SCI dont tous les associés sont unis par un lien de parenté ou d'alliance (parents, enfants, conjoints...). Elle est identique à la SCI classique, mais bénéficie du statut de bailleur particulier lorsqu'elle gère un bien locatif. Cela lui permet notamment de conclure des baux d'une durée de 3 ans minimum, au lieu de 6 ans minimum pour une SCI classique.

Quelle est la durée d'une SCI ?

La durée de la SCI est fixée librement par les associés, dans une limite de 99 ans.

Indépendamment de la durée indiquée dans les statuts, les associés peuvent décider à tout moment de mettre fin à la SCI en prononçant sa dissolution.

Info pratique : les statuts de SCI fixent généralement une durée de 99 ans.

Quel est le capital social minimum d'une SCI ?

La loi ne prévoit pas de montant minimum pour le capital social de la SCI. Cela signifie qu'une SCI peut être constituée avec un capital social de 1 euro.

En pratique, le capital social doit être suffisant pour couvrir les frais et dépenses de démarrage de la société.

Comment est constitué le capital social d'une SCI ?

Le capital social est défini comme le montant total des apports en argent (apports en numéraire) et des biens (apports en nature) engagés par les associés au capital de la SCI. Le montant total du capital social est libre.

Apports en numéraire

Les apports en numéraire sont effectués sous forme de liquidités (argent).

Ces fonds doivent être déposés sur un compte bancaire ouvert au nom de la SCI. On parle de libération des apports. Le versement peut avoir lieu avant la signature des statuts ou plus tard, sans limite de délai. Il est constaté par une attestation de dépôt remise par la banque.

À savoir : pour les SCI, la loi ne fixe pas de délai pour déposer le capital social. Le dépôt peut être réalisé à la création de la SCI ou plus tard, sans limite de durée.

Apports en nature

Les apports en nature sont les biens mobiliers ou immobiliers transférés à la société et dont la valeur est intégrée au capital social de la SCI. Il peut s'agir de meubles, de véhicules, de logements...

Les apports en nature doivent faire l'objet d'une évaluation. Pour la SCI, le commissaire aux apports n'est pas obligatoire. Les associés sont donc libres de réaliser eux-mêmes cette évaluation.

Tout apport en nature doit être constaté par un contrat d'apport signé par l'associé et la SCI. Enfin, les apports en nature doivent être transférés à la SCI avant la signature des statuts.

L'intervention d'un notaire est obligatoire en cas d'apport en nature d'un bien immobilier.

Quel est l'objet social d'une SCI ?

L'objet social correspond au type d'activités que la SCI va exercer. Il est rédigé par les associés et sert de limitation des pouvoirs du gérant. En effet, le gérant a l'obligation de respecter l'objet social de la SCI et de ne pas développer d'activités en dehors de celui-ci.

En général, l'objet social d'une SCI est rédigé de manière suffisamment large pour permettre à la société d'effectuer tout type d'opération en matière de gestion de patrimoine immobilier. En revanche, la SCI étant une société civile, son objet social ne doit pas correspondre à une activité de nature commerciale comme l'achat-revente ou l'hôtellerie.

Exemple de rédaction d'objet social de SCI :

"La Société a pour objet :
- l'acquisition, la construction, la rénovation, la transformation, l'administration, l'exploitation, la location, la vente, en totalité ou en partie, de tous biens immobiliers, en France et à l'étranger ;
- et, plus généralement, toutes opérations, de quelque nature qu'elles soient, utiles à la réalisation de son objet social, directement ou indirectement, pourvu qu'elles ne modifient pas son caractère civil."

Quelles sont les étapes pour créer une SCI ?

1. Choix du siège social

Le siège social est l'adresse administrative de la SCI. Il peut s'agir d'un local loué par la société ou dont elle est propriétaire. Il est aussi possible de conclure un contrat de domiciliation avec une entreprise spécialisée.

Le siège social d'une SCI peut être fixé au domicile personnel de son gérant, sans limite de durée.

2. Information des conjoints

Les associés mariés sous un régime de la communauté légale ou universelle doivent obtenir l'autorisation de leur conjoint pour réaliser un apport au capital d'une SCI.

En pratique, il faut envoyer au conjoint une lettre recommandée avec accusé de réception. Une copie de la lettre devra être annexée aux statuts.

3. Dépôt du capital social

Le capital social en numéraire (argent) doit être déposé sur un compte bancaire ouvert au nom de la SCI. Bien qu'il n'y ait pas de dépôt minimum à réaliser à la création, un premier dépôt est souvent réalisé pour couvrir les frais et coûts initiaux de la SCI.

Les apports en nature en revanche doivent être transmis à la SCI dès sa création.

4. Signature des statuts

Les statuts de la SCI sont à faire parapher (initiales sur chaque page) et signer par les associés.

Le gérant nommé dans les statuts les signe également.

Plusieurs exemplaires sont à établir :

• 1 exemplaire est à conserver au siège de la société ;
• 1 exemplaire est à établir pour l'immatriculation au Guichet unique ;
• Il est également possible de prévoir 1 exemplaire pour chaque associé.

5. Publication dans un journal d'annonces légales

La création de la SCI doit être publiée dans un journal d'annonces légales dans le département de la société.

6. Immatriculation de la SCI

La SCI doit être immatriculée auprès du Guichet unique des formalités d'entreprises.

Comment publier la création d'une SCI ?

Le gérant doit demander la publication d'un avis de constitution de SCI dans un journal d'annonces légales du département de la société.

La demande de publication doit préciser les mentions suivantes :

• La dénomination sociale (nom officiel) ;
• La forme (SCI) ;
• Le montant du capital social ;
• L'adresse du siège social ;
• L'objet social ;
• La durée de la société ;
• Le nom et l'adresse du gérant ;
• La ville du Greffe où la SCI est immatriculée.

Les frais de publication sont d'environ 200 euros.

Comment immatriculer une SCI ?

Le gérant doit demander l'immatriculation de la société directement sur le Guichet unique.

Pour cette demande, les documents suivants seront à transmettre :

• Les statuts datés et signés par les associés et le gérant nommé ;
• L'attestation de parution dans un journal d'annonces légales ;
• Le justificatif de domiciliation de la SCI (bail, contrat de domiciliation, facture d'électricité...) ;
• La pièce d'identité du gérant et une déclaration de non-condamnation et de filiation.

Les frais d'immatriculation sont d'environ 100 euros.

Dans quel cas l'intervention du notaire est obligatoire pour une création de SCI ?

Pour la création d'une SCI, l'intervention du notaire est obligatoire uniquement si un associé réalise un apport en nature d'un bien immobilier.

S'il n'y a pas d'apport de bien immobilier, les statuts de SARL peuvent être signés sous seing privé (autrement dit sans notaire).

Quels sont les frais de création d'une SCI ?

Les frais suivants sont à prévoir pour la création d'une SCI :

• Frais de publication de l'annonce légale d'environ 200 euros ;
• Frais d'immatriculation d'environ 100 euros.

Quel est l'intérêt de créer une SCI ?

La SCI est la structure privilégiée pour optimiser la gestion d'un patrimoine immobilier appartenant à plusieurs personnes.

Le fonctionnement d'une SCI est plus simple que celui de la copropriété en indivision, qui est le régime par défaut de la copropriété. Dans la SCI, c'est la société qui est directement propriétaire du ou des biens immobiliers, tandis que les associés sont propriétaires de parts sociales de la société. Les décisions collectives sont prises par un vote en assemblée générale selon les règles prévues par les statuts. Le recours à la SCI facilite également les transmissions de parts entre associés.

Enfin, la SCI permet de choisir entre l'impôt sur les revenus (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS).

Quelle est la fiscalité d'une SCI ?

En matière fiscale, les associés d'une SCI ont le choix entre l'impôt sur les revenus (IR) et l'impôt sur les sociétés (IS) :

• SCI à l'IR : l'imposition de la SCI est dite transparente. Cela signifie que les associés sont directement imposés sur les résultats de la SCI. Chaque associé doit intégrer dans sa déclaration de revenus la part des bénéfices qui lui revient selon son pourcentage au capital de la SCI.
• SCI à IS : la SCI est directement imposée sur ses bénéfices. Les associés ne sont imposés que dans le cas d'un versement de dividendes (distribution de bénéfices).

Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?

La SCI familiale est une SCI dont tous les associés sont unis par un lien de parenté ou d'alliance (parents, enfants, conjoints...).

Sur le plan juridique, la SCI familiale est identique à la SCI classique. La seule exception est que la SCI familiale est traitée comme un bailleur particulier (et non une personne morale) lorsqu'elle gère un bien locatif. Cela lui permet notamment de conclure des baux d'une durée de 3 ans minimum, au lieu de 6 ans minimum pour une SCI classique.

Qui est le dirigeant de la SCI ?

La SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants nommés par les associés. Le gérant peut être une personne physique ou morale, choisie parmi les associés ou en dehors. Il doit obligatoirement résider en France.

C'est lui qui a tous les pouvoirs pour prendre les décisions relatives à la gestion courante du ou des biens immobiliers de la société. Par exemple, il peut conclure des contrats avec des locataires, des fournisseurs, souscrire un emprunt ou engager les frais et dépenses nécessaires.

Le gérant est le représentant légal de la société. Cela signifie qu'il peut engager la société par sa signature et la représenter auprès des tiers (locataires, fournisseurs, autorités publiques…).

Il est possible de nommer un seul ou plusieurs co-gérants. Les co-gérants partagent les mêmes pouvoirs et ont les mêmes responsabilités.

Quelle est la responsabilité des associés d'une SCI ?

Dans une SCI, la responsabilité des associés est illimitée. En cas de faillite, le patrimoine personnel des associés peut être engagé pour rembourser les dettes de la SCI.

En revanche, cette responsabilité n'est pas solidaire. Cela signifie que la responsabilité est toujours partagée entre les associés et que chacun devra participer au remboursement des dettes, selon son pourcentage au capital social de la SCI.

Que doivent contenir les statuts de SCI ?

Les statuts mentionnent les informations légales de la SCI :

• La dénomination sociale (nom officiel de la société) et la forme juridique (SCI) ;
• L'adresse du siège social ;
• L'identité des associés et les apports de chacun (sommes ou biens) ;
• Le montant du capital social ;
• L'objet social ;
• La durée de la société : en général 99 ans, avec possibilité de la dissoudre avant si les associés le souhaitent.

Les statuts précisent également les règles de fonctionnement et d'organisation de la SCI :

• Les règles de convocation des assemblées générales des associés ;
• La majorité pour les décisions ordinaires (approbation des comptes, changement de gérant) et les décisions extraordinaires (modification des informations légales ou du capital de la société, cession de parts à des tiers...) ;
• La procédure pour les transmissions des parts : respect d'un agrément (autorisation) ou d'un droit de préemption (acquisition prioritaire) des associés ;
• La désignation du premier gérant de la SCI.

Quelle est la loi applicable aux statuts de SCI ?

La SCI est soumise aux articles 1845 et suivants du Code civil.

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