¿Se pueden reclamar la existencia de defectos tras la compra de una vivienda?

Tras la compra de una vivienda, es posible que aparezcan desperfectos o defectos en la vivienda que no fueron observados durante las visitas o comprobaciones previas a la compra. En estos casos, el comprador puede actuar y reclamar dichos desperfectos al vendedor. Ahora bien, a la hora de reclamar estos desperfectos, es importante distinguir si la vivienda es de nueva construcción o se encuentra en garantía, o si bien, se realizó la compra de una vivienda usada o de segunda mano que carece de garantía.

A continuación, repasaremos los pasos a seguir en cada caso, y las acciones judiciales que el comprador dispondrá para reclamar estos defectos:

1. Reclamación de defectos en viviendas de nueva construcción

Las viviendas de nueva construcción se encuentran sujetas a un periodo de garantía por los posibles defectos o desperfectos que puedan aparecer tras realizarse su entrega al comprador. En el siguiente apartado, detallaremos el contenido y duración de dicho periodo:

1.1. ¿Cuál es la garantía de los inmuebles de nueva construcción?

Los constructores, subcontratas, promotores, o cualquier otro interviniente en la construcción, deben responder ante los posibles defectos que aparezcan en las viviendas construidas tras realizarse su entrega en favor del comprador (o desde el momento en que se emite el acta de recepción de la vivienda) y que tengan su origen en la propia construcción:

Durante diez años, por los daños materiales causados en el inmueble derivados de vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad de la vivienda. Se trata de defectos graves que puedan afectar a la vivienda y que pueden, incluso, poner en peligro su habitabilidad.

Durante tres años, por los daños materiales causados en la vivienda por vicios o defectos de los elementos constructivos que no afecten a la estructura de la vivienda, o bien, por fallos en sus instalaciones (p. ej. defectos en el sistema de calefacción, el sistema eléctrico, etc.) que impidan vivir en la vivienda de forma adecuada (p. ej. un error en el sistema de calefacción que impide su uso en invierno, problemas con las ventanas que no están bien selladas y permiten la entrada del frío, fallos en el sistema eléctrico que hacen que los enchufen no funcionen correctamente, etc.).

Durante el plazo de un año en el caso de vicios o defectos que afecten a elementos decorativos de la vivienda. En este caso, el constructor responderá por los daños estéticos que puedan aparecer en el inmueble, como puede ser pequeñas grietas en las paredes, caída de molduras, problemas con enchufes, el fallo en el funcionamiento de las puertas de un armario, etc.

En todo caso, las acciones para exigir la responsabilidad por los vicios o defectos antes indicados al vendedor prescribirán en el plazo de dos años a contar desde la fecha en que se descubran los defectos. De esta forma, no pueden transcurrir más de dos años desde la fecha en la que aparezcan los defectos graves o en los elementos de la construcción para presentar la correspondiente acción judicial.

1.2. ¿Qué acciones puede ejercer el comprador en el caso de los inmuebles de nueva construcción?

El propietario de la vivienda, o cualquiera de sus sucesivos adquirentes (p. ej. si al año de comprar el inmueble este se vende a un tercero, este nuevo adquirente podrá reclamar los daños que surjan en dicho inmueble derivados de la construcción) pueden reclamar a cualquiera de las empresas que participen en la construcción que asuman la reparación de los desperfectos.

Además de lo anterior, el propietario de la vivienda puede reclamar una indemnización por todos los daños y perjuicios que haya sufrido como consecuencia de los defectos (p. ej. se podrán reclamar los daños que haya sufrido el mobiliario de la vivienda por culpa de los defectos en la construcción). En todo caso, en el siguiente apartado tercero se indicará el procedimiento para poder reclamar la reparación de estos daños.

2. Reclamación de defectos en viviendas que carecen de garantía de obra nueva

Una vez transcurridos los plazos antes señalados de duración de la garantía de las nuevas construcciones, las viviendas usadas o de segunda mano carecen de garantía, limitándose la obligación del vendedor a comunicar al comprador todos los desperfectos no visibles de la vivienda antes de la fecha acordada de la entrega.

Únicamente en el caso de que las viviendas que hayan sufrido una reforma integral o una modificación en su estructura (p. ej. se ha realizado una ampliación de la vivienda, se ha modificado la distribución de sus habitaciones, etc.) se podrán reclamar los posibles defectos que surjan en la edificación al profesional que hubiera ejecutado las obras.

2.1. ¿Qué tipos de defectos o vicios se pueden reclamar al vendedor?

El comprador puede reclamar únicamente defectos que cumplan con los siguientes requisitos:

Deben haberse originado con anterioridad a la fecha de entrega de la vivienda. Una de las obligaciones del comprador es demostrar, ya sea con un informe pericial o con una hoja de servicios de un profesional, que dichos desperfectos se originaron con anterioridad a la fecha de entrega, y que no son, por tanto, consecuencia del propio uso de la vivienda.

No pueden ser visibles o fácilmente detectables a simple vista (p. ej. un defecto oculto pueden ser fallos en el sistema electrico, roturas de tuberías que no generen humedades en las paredes, problemas de cimentación de la vivienda, etc.). Si el defecto hubiera generado señales exteriores antes de la entrega de la vivienda (p. ej. la rotura de tuberías había provocado humedades en varias paredes, el cuadro de luces era claramente anticuado, etc.), estos no podrán ser reclamables ya que el comprador los podía haber detectado fácilmente si hubiera realizado una pequeña comprobación.

Deben ser de tal entidad o gravedad que afecten al uso de la vivienda o a su valor económico. Este defecto debe afectar de tal manera que, de haber conocido el comprador de la existencia de ese defecto, se habría negado a adquirir la vivienda (p. ej. la caída puntual de varios azulejos de la cocina no sería un defecto oculto, pero un defecto estructural que provoque grietas en las paredes si que produciría una clara depreciación en el valor económico de la vivienda).

2.2. ¿Qué tipos de defectos o vicios no se podrán reclamar, en ningún caso, al vendedor?

Siguiendo lo anterior, se entenderán que no existen defectos ocultos en los siguientes casos:

Cuando el comprador hubiera podido detectar fácilmente los defectos debido a su profesión (p. ej. si el comprador es un electricista se considera que tiene los conocimientos para detectar que el sistema eléctrico de la vivienda no había sido cambiado como afirmaba el comprador. De esta forma, se entiende que el vicio no era tan oculto ya que, por su profesión, podía haberlo fácilmente detectado).
Cuando en el contrato o escritura de compraventa del inmueble se recogiera de forma expresa la existencia del defecto oculto que se desea reclamar. En este caso, el comprador habría cumplido con su obligación de informar sobre dichos defectos, y por tanto, no el comprador no le puede reclamar responsabilidad alguna.
Cuando en el contrato o escritura de compraventa del inmueble se hubiera acordado, de forma específica, que el vendedor no responderá de los posibles defectos ocultos en el inmueble.

Además, a diferencia de las viviendas de nueva construcción, el comprador solo puede reclamar los vicios ocultos en el plazo de seis meses desde la fecha de entrega del inmueble.

3. Procedimiento para reclamar la existencia de vicios ocultos o defectos en la construcción

En ambos casos, tanto en el de las viviendas de nueva construcción como en las viviendas usadas o de segunda mano sin garantía, se deben cumplir los siguientes pasos para reclamar los posibles vicios ocultos que pueden existir sobre la vivienda:

En primer lugar, es necesario comunicar al vendedor la existencia de defectos o vicios en el inmueble tan pronto como estos sean detectados. Esta comunicación se podrá hacer con la correspondiente carta de reclamación de vicios ocultos dirigida al vendedor, enviándose por un método que garantice su recepción (p. ej. burofax). Junto a esta carta, el comprador puede adjuntar el informe pericial o la hoja de trabajo presupuesto de un profesional (p. ej. de un electricista, de un fontanero, etc.) en la que se detallen los defectos y se justifique que su origen es anterior a la fecha en la que se entregó la vivienda. Esta carta se deberá remitir antes del plazo máximo indicado en los apartados anteriores para reclamar vicios ocultos.

Una vez remitida la anterior comunicación, si el vendedor ignora la misma o se niega a asumir los costes, el comprador puede acudir a la vía judicial pudiendo reclamar lo siguiente:

La reparación de los defectos ocultos de la vivienda, debiendo el vendedor hacerse cargo de la totalidad de los costes necesarios para arreglar dicho defecto. Esta será la vía a seguir en el caso de las viviendas de nueva contrucción o en garantía, ya que el constructor está obligado a hacer frente a dichas reparaciones de forma diligente.

Una rebaja en el precio pagado por el comprador o una compensación económica de acuerdo con la reducción en el valor del inmueble provocado por los daños. Esta estimación de la reducción del valor de la vivienda se deberá recoger en el informe pericial correspondiente.

La resolución (terminación) del contrato (y, por tanto, la devolución del precio pagado por el inmueble más los gastos en los que haya podido incurrir el comprador). Esto se podrá exigir en los casos de defectos más graves y tendrá como resultado la obligación de devolver el precio recibido por la vivienda, incluyendo los gastos asumidos por el comprador, y la obligación de este último de devolver las llaves de la vivienda al vendedor.

Además de ejercer las acciones anteriores, el comprador puede exigir el pago de una indemnización por daños y perjuicios que haya sufrido el comprador como consecuencia de la existencia de estos defectos (p. ej. si por culpa de los daños, el comprador se ve obligado a alojarse en un hotel, se podrán reclamar dichos gastos al vendedor).

Si se decide acudir a la vía judicial, será necesario contar con un informe pericial en el que se detallen los vicios ocultos existentes, su origen, y el coste de su reparación.

4. Conclusión

El vendedor de una vivienda debe responder por los posibles defectos o vicios ocultos de la misma antes de su entrega al comprador. Ahora bien, la responsabilidad del vendedor variará dependiendo de si nos encontramos ante una vivienda de nueva construcción o no.

En el caso de las viviendas de nueva construcción, estas dispondrán de un período de garantía en el que el constructor, o cualquier otra persona o entidad participante en el proceso de construcción, debe responder por los desperfectos que aparezcan en la vivienda tras su entrega derivados de fallos o errores en la construcción. Los plazos de garantía variarán según el tipo de desperfecto.

Por otro lado, en el caso de las viviendas usadas o de segunda mano que se encuentren fuera de la garantía correspondiente a los inmuebles de nueva construcción, el vendedor únicamente responderá, en el plazo máximo de seis meses desde la fecha de entrega de la vivienda, de los defectos ocultos existentes en el momento de la venta que no pudiesen ser visibles o evidentes.