13 de septiembre 2022
13 de septiembre 2022
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El derecho agrario se ha modifiicado y transformado en gran medida en los últimos años como consecuencia de la industria y la tecnología aplicada a la agricultura. Hoy en día, todo lo relativo a las modalidades de la agricultura viene regulado en la Ley de Arrendamientos Rústicos. Aunque esta Ley tiene una regulación muy extensa, en esta guía nos vamos a centrar en las dos formas de explotación agraria más importantes: los arrendamientos rústicos, por un lado, y el contrato de aparcería, por otro.
Por tanto, en base a lo anterior, una persona que sea titular de una(s) finca(s) rústica(s) podrá dedicir si alquiler su(s) finca(s) para que un agricultor desarrolle una actividad agrícola a cambio de un alquiler (por lo que el titular de la finca no intervendrá en la producción), o por el contrario, podrá plantearse desarrollarla por medio de una aparcería agrícola. Cada una de estas modalidades tendrá una implicación fiscal distinta que deberá evaluarse, además de las restantes variables no fiscales que inciden al momento de la decisión.
En la presente guía, se explicará en detalle cada una de estas dos modalidades: el contrato de arrendamiento rústico y el contrato de aparcería, haciendo hincapié en el contenido del contrato y en las explicaciones físcales y con la Seguridad Social de cada una de ellas. Posteriormente, se analizará las diferencias de cada una de ellas.
El contrato de arrendamiento rústico es un acuerdo mediante el cual el titular de una o varias fincas (propietario) cede temporalmente a una o varios agricultores (cesionario) su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta. Por tanto, se trata de de una o varias fincas que estén destinadas a explotación agrícola, ganadera o forestal a cambio de un alquiler. Los frutos que se obtengan de dicha explotación serán propiedad única y exclusivamente del agricultor.
Respecto al precio del alquiler, este será en dinero y será la que libremente quieran las partes. Si se pactara una remuneración en especie o una remuneración mixta (dinero en metálico y en especie), las partes tendrán que convertir el producto obtenido en dinero (ej. si se pacta que el alquiler se pagará con 100 kilos de patatas, se tendrá que calcular el valor de esos 100 kilos de patatas a dinero). También se puede acordar que en lugar de un pago en dinero, el agricultor ayude con la mejora, modernización o transformación de la finca como una forma de 'pagar' la renta en parte o en su totalidad.
La finca tiene que tener la calificación de "rústica" (lo contrario a suelo urbano); es decir, tiene que ser una superficie de terreno que se destine a la explotación agraria, pecuaria o forestal, no siendo apto para construir edificios. Por tanto, si la finca no es rústica, ni se cede para un aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal, entonces estaremos hablando de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual o de un contrato de local comercial.
El contrato de arrendamiento rústico tiene que realizarse obligatoriamente por escrito, y debe estar firmado por todas las partes, donde se estipulará el nombre y la identificación de las partes, los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad y su referencia catastral, el aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal que se va a realizar. Además, se podrá pactar la posibilidad de cesión y subarriendo de la explotación a un tercero distinto al arrendatario, pudiendo pactarse la obligatoriedad de obtener el consentimiento por escrito del arrendador, y ha referirse a toda la finca o explotación, por todo el tiempo que quede de arrendamiento y por renta no superior a la pactada entre arrendador y arrendatario.
tica dirigida al sector agrario por parte de la Unión Europea. Con ella se busca proteger el medio ambiente y generar mejores condiciones tanto para el productor como para el consumidor
¿Quién tiene derecho a cobrar los derechos de la Política Agraria Común (PAC)?
La Política Agraria Común es una política dirigida al sector agrario por parte de la Unión Europea, y que tiene como objetivo proteger a los productores locales mediante ayudas directas y subsidios. En España, las ayudas directas de la PAC constituyen alrededor del 90 % de los pagos totales anuales del Fondo Europeo Agrícola de Garantía (FEAGA), superando en el año 2021 más de 4.009 millones de euros.
Estas ayudas se asignan únicamente a los agricultores, y no a las tierras ni a sus propietarios. Es decir, únicamente el agricultor tendrá derecho a cobrar los derechos de la PAC por ser el que explota la finca. El propietario y titular de la finca no puede cobrar la PAC de estas fincas porque no las cultiva ni tiene la consideración de agricultor.
Respecto a la Seguridad Social, es obligatorio que el arrendatario esté dado de alta como agricultor (una persona que se dedica a trabajar y cultivar la tierra). El propietario no tiene que estar dado de alta salvo que su actividad profesional sea el arrendamiento de inmuebles.
En cuanto a Hacienda, el arrendatario tiene que estar dado de alta en el censo de empresario en el epígrafe correspondiente como agricultor, mientras que el propietario únicamente tendrá que declarar anualmente en el impuesto sobre la Renta de Personas Físicas las cantidades recibidas en concepto de alquiler como rendimiento de capital inmobiliario.
El contrato de aparcería es el acuerdo mediante el cual el titular de una finca (propietario - aparcerista) cede temporalmente a otra persona (llamada aparcero) el uso y disfrute de una finca rústica, así como los elementos de la explotación, ganado, maquinaria o capital circulante, acordando con el aparcero repartirse los productos en proporción a sus aportaciones. Por tanto, el propietario suministrará la maquinaria, las semillas, el ganado, y los gastos de la finca rústica, entre otras cosas, mientras que el aparcero aportará su trabajo, así como otros gastos, y repartirá y liquidará los frutos obtenidos (ej. al final del año), de forma que ambas partes contribuyen en los gastos e ingresos de la explotación de la finca conforme al porcentaje que acuerden, asumiendo ambos un riesgo empresarial.
¿Cómo se reparten las ganancias?
Se determinará en función del porcentaje de participación de cada una de las partes. Por ejemplo, si el propietario aportó el 60% a la aparcería con la cesión de la finca y la maquinaria, entonces este recibirá el 60% de los productos obtenidos, y el aparcero recibirá el 40% de los productos.
Por norma general, el contrato entre ambas partes no supone una relación laboral de ningún tipo entre el propietario y el aparcero. No obstante, cuando el aparcero aporte únicamente su trabajo personal y, en su caso, una parte del capital de explotación que no supere el 10 por ciento del valor total, se entenderá que hay relación laboral y deberá aplicarse la legislación correspondiente. Por ejemplo, si el propietario aporta la finca rústica, toda la maquinaria, y 900 cabezas de ganado, y el aparcero únicamente aporta su trabajo y 90 cabezas de ganado, entonces la legislación entiende que hay una relación laboral puesto que el aparcero está aportando un capital menor del 10% del valor total. En este supuesto, deberá serle garantizado al aparcero el salario mínimo que corresponda al tiempo de la actividad que dedique al cultivo de las fincas objeto del contrato y cumplirse, en general, lo dispuesto en la legislación laboral y de Seguridad Social.
En relación con la duración del contrato, esta será la libremente pactada y, en defecto de pacto, se estimará que es la de un año agrícola, entendiéndose prorrogado por un período de un año. Si se hubiera convenido la aparcería para la realización de un cultivo determinado, y siempre que dicho cultivo tenga una duración superior a un año, el plazo mínimo de duración será el tiempo necesario para completar una rotación o ciclo de cultivo.
Ejemplo: si se ha pactado que se cultivará cereales, el plazo mínimo será el necesario para completar una rotación o ciclo de cultivo, es decir, sembrar, trabajar y cultivar esa explotación y recolectar los frutos (en este caso segar los cereales) y la consiguiente venta.
El contrato de aparcería también tiene que realizarse obligatoriamente por escrito, y debe estar firmado por todas las partes, identificará de forma clara la(s) finca(s) rústica(s) que se va(n) a explotar temporalmente, el destino de las fincas (agrícola, ganado o forestal), el porcentaje de participación de cada parte, y la duración de la aparcería. Asimismo se regularán los derechos, obligaciones y responsabilidades que emanarán del contrato para cada una de las partes; por ejemplo, la obligación de realizar obras, reparaciones o mejoras (y, en su caso, la obligación de indemnizarlas), y la devolución de la finca o la explotación, al terminar la aparcería, en el mismo estado en que se recibió.
¿Quién tiene derecho a cobrar los derechos de la Política Agraria Común (PAC)?
A diferencia del arrendamiento rústico, en el contrato de aparcería los derechos de la PAC podrá cobrarla indistintamente el aparcero o propietario según los acuerdos a los que lleguen en contrato y a nombre de quién estén los derechos de la PAC.
A la finalización del contrato de aparecería, si el titular de la finca pretende realizar un contrato de arrendamiento rústico o de aparcería, el aparcero tendrá derecho preferente (es decir, el agricultor sería la primera opción) a suscribir el nuevo contrato de arrendamiento en igualdad de condiciones en las que se encontraba o mejorándolas, sobre terceros que pretendan situarse en la misma posición.
Respecto a la Seguridad Social, tanto el aparcero como el propietario tendrán que estar dado de alta como agricultores.
En cuanto a Hacienda, tanto el aparcero como el propietario tendrán que estar dado de alta en el censo de empresarios en el epígrafe correspondiente como agricultor; en otro caso Hacienda entenderá que lo que ingresa como aparcería es un rendimiento de capital inmobiliario y no actividad agraria.
En resumen, aunque tanto el contrato de arrendamiento rústico y el contrato de aparcería se rigen por la Ley de Arrendamientos Rústicos, y presentan algunas similitues, existen realmente grandes diferencias entre ambos.
En primer lugar, respecto al objeto del contrato, mientras que en el contrato de arrendamiento rústico el propietario de una finca la cede a una tercera persona (un agricultor) para su explotación agraria, ganadera o forestal a cambio de un alquiler, sin intervenir en la explotación y aprovechamiento de la misma, en el contrato de aparcería tanto el titular de la finca como el aparcero participan y contribuyen en la explotación agraria, ganadera o forestal de la finca, repartiéndose los productos y beneficios que de ella se obtengan en proporción con sus aportaciones.
En segundo lugar, mientras que la duración del contrato de arrendamiento rústico no puede ser inferior a 5 años (más 5 prorrogables y sucesivos) según lo indicado en la Ley de Arrendamientos Rústicos, la duración en los contratos de aparcería es la libremente pactada entre las partes (es decir, no existe una duración mínima y pueden decidir la duración que quieran).
En tercer lugar, respecto al precio abonado, mientras que en el contrato de arrendamiento rústico el agricultor que alquila la finca rústica tendrá que pagar un alquiler (una cuota fija mensual/anual) por el terreno para su explotación agraria, ganadera o forestal, en el contrato de aparcería el aparcero no abonará una renta fija sino que ésta irá en conexión con lo aportado por cada una de las partes.
En cuarto y último lugar, mientras que en el contrato de arrendamiento rústico el agricultor asume la totalidad de los riesgos y responsabilidad de la explotación agraria, ganadera o forestal (es decir, en caso de que ocurra algo durante el aprovechamiento de la tierra (ej. haya una plaga y no se pueda recolectar ninguna verdura, o algún zorro haya matado a los terneros, etc), el ganadero es el único que sale perdiendo ya que tendrá que abonar la renta del alquiler igualmente), mientras que en el contrato de aparcería, tanto el titular de la finca como el ganadero asumen una parte de los riegos y responsabilidades derivados de la explotación.